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un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

BCrich
Pimonaute
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un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

voilà, je me demandais s'il était rentable à l'heure actuelle d'investir dans un immeuble à appartements, puisque les banques ne rapportent plus grand chose, voire pire, nous coutent de l'argent.
Je pensais à un immeuble de 3 ou 4 apparts max, d'une valeur pas trop élevée (j'en ai déjà visité quelques uns en dessous de 200.000€), mais je me pose plusieurs questions.

Que est le cout de l'assurance incendie pour un tel bâtiment?
Comment dois-je calculer ce que je payerai pour le cadastre? (pour un RC de 1400€ par exemple).
Que puis-je déduire fiscalement? les intérêts du prêt?
A partir de quand est-ce vraiment rentable? prix/revenus locatifs?
Vaut-il mieux investir un maximum d'argent dans l'immeuble ou faire un prêt aussi conséquent que possible tout en restant raisonnable par rapport aux revenus locatifs?
Est-il vrai que le minimum à investir correspond à 20% du prix + les frais?
J'aimerais bien le témoignage de personnes ayant fait cette démarche (en PM si ils préfèrent).


J'attends vos idées et avis. D'avance merci.
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grmff
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Dans l'un de immeubles le PI fait 4,4% du loyer (et encore l'appart sous les toits n'est pas loués car à rénover ) et dans un autre, le PI est de 3,6% des loyers.

Je suis entre 15 et 20%...


Grmf!
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BCrich
Pimonaute
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Bonjour tout le monde,

Grmff, merci de votre réponse, je pense que vous m'avez reconnu ^^.

La question sur le rendement actuariel a été éclaircie, mais il y a des choses que je ne comprends pas vis-à-vis du PI (précompte immobilier) et du IPP (?). Qu'est-ce que cela représente? Comment et que faut-il calculer? En fait, je ne sais pas trop ce qu'il faut déclarer, ce que çà coute, au début, puis en cours de prêt.

J'aimerais aussi savoir si l'exemple que vous avez donné était "réaliste", notamment au niveau des loyers. J'aimerais investir dans l'immobilier en empruntant autant que possible, mais j'aimerais savoir s'il est réaliste de penser que les bénéfices obtenus (plus qu'à la banque en tout cas!!) me permettront, en y ajoutant un peu de mon capital, d'acheter un second immeuble, et puis un troisième un peu plus tard. Est-ce réalisable et réaliste, en commençant à l'époque actuelle?

Une grande inconnue aussi est de savoir comment calculer le bénéfice possible, puisque les loyers sont indexés dans le temps. Dois-je penser qu'un immeuble qui me rapporterait 8000€de bénéfice net cette année est suffisant car dans 5 ans il m'en rapportera peut-être 9000?

Mon investissement vise le long terme en effet, mais j'aimerais aussi pouvoir réinvestir le rendement des loyers, je ne sais pas si ma façon de penser est réaliste ou pas. En clair, pour pouvoir bénéficier de rendements intéressants, combien d'immeubles faudrait-il, et pour cela, faut-il forcément avoir un gros capital au départ?

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grmff
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

J'aimerais aussi savoir si l'exemple que vous avez donné était "réaliste", notamment au niveau des loyers. J'aimerais investir dans l'immobilier en empruntant autant que possible, mais j'aimerais savoir s'il est réaliste de penser que les bénéfices obtenus (plus qu'à la banque en tout cas!!) me permettront, en y ajoutant un peu de mon capital, d'acheter un second immeuble, et puis un troisième un peu plus tard. Est-ce réalisable et réaliste, en commençant à l'époque actuelle?

Oui, c'est réaliste. On disait déjà il y a 20 ans à ceux qui avaient commencé 20 ans plus tôt qu'ils avaient de la chance parce que c'était désormais impossible.

Le tout est de comprendre que la chance n'existe pas. Il y a un ticket, il se calcule gagnant, on le saisit et on gagne.


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panchito
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Ce n'est pas réaliste pour Bruxelles mais probablement dans le Hainaut, c'est encore possible...

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grmff
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Une grande inconnue aussi est de savoir comment calculer le bénéfice possible, puisque les loyers sont indexés dans le temps. Dois-je penser qu'un immeuble qui me rapporterait 8000€de bénéfice net cette année est suffisant car dans 5 ans il m'en rapportera peut-être 9000?

Ne le calculez pas. En tout cas, si vous le calculez, ne le dites pas à votre banquier, il ne vous trouverait pas crédible.

Je connaissais bien mon point de contact chez mon banquier. Elle était sympathique (c'était il y a longtemps et le contact a changé 12 fois depuis...) et je lui avait expliqué ma méthode.

Un jour, j'avais du cash sur mon compte, et je venais le retirer en un chèque certifié. Je ne sais pas pourquoi, on me fait attendre. Cela prend un temps indéfini et incompréhensible.

Puis, derrière moi, un collègue de mon contact me dit "Mr Grmff, je voit que vous avez plein de sous-sous sur votre compte, ne seriez vous pas intéressé par un bon investissement. Je me retourne. Je n'en croyais pas mes oreilles. C'est pour cela qu'on me faisais attendre...

Je ne sais comment, le système avait fait qu'on devait me retenir et me proposer des investissements! Dingue ce système.

On me donne mon chèque, et j'entame la conversation:
-De bons investissements? Super! Vous proposez combien en taux garanti? 8%? 10%.
Dans le fond de la banque, je vois mon contact qui est levé et qui nous regarde, avec un sourire en coin.
Le commercial: - Heu... 8% garanti, c'est un peu compliqué vous savez, mais on peut certainement trouver...
Moi: -Pas 8% garanti? Alors je ne suis pas intéressé. Vous savez, je fait du 30% sans risque dans la brique
Lui: -heu... pas possible
Moi:- si-si, c'est possible. Vous voyez votre collègue qui se marre là-bas dans le fonds? Elle sais ce que je vous dis, et cela l'éclate. Allez lui demander comment on fait.
Et en lui montrant le chèque: de toute façon, vous arrivez trop tard, mon compte est vide...

Quand je pense à cette histoire, je me marre encore de voir sa tête, et la tête de sa collègue hilare qui s'en payait une bonne tranche...

Mais 30% sur cash investi, il ne faut pas le crier trop fort, ce n'est pas crédible. Trop beau pour être vrai, il faut des heures pour convaincre quelqu'un que c'est vrai.

Même ma femme n'aime pas le système...


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grmff
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Mon investissement vise le long terme en effet, mais j'aimerais aussi pouvoir réinvestir le rendement des loyers, je ne sais pas si ma façon de penser est réaliste ou pas. En clair, pour pouvoir bénéficier de rendements intéressants, combien d'immeubles faudrait-il, et pour cela, faut-il forcément avoir un gros capital au départ?

Il ne faut pas forcément un "gros" capital au départ. On commence avec ce qu'on a le plus vite possible. Et on recommence quand on peut.

L'idéal, c'est d'avoir 2000 appartements et du personnel pour le gérer. Comme cela, on peut être aux Bahamas sur son ile privée.

Mais comme dit la maitresse d'école, on fait avec ce qu'on a.
(L'important est de faire...) Je ne suis pas aux Bahamas.

Mes histoires, je les racontais à des copains. A la famille. Pas un seul n'a investi comme moi. Aucun ne s'est lancé dans le système. Ni les amis, ni la famille, ni mes banquiers successifs. Maintenant, je ne le raconte plus ailleurs qu'à des gens que cela intéresse.

On est mal payé en chocolat, mais qu'est-ce qu'on se marre...


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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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grmff
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Précompte immobilier: fonction de la commune et du RC. A Charleroi, le Précompte immobilier représente environ 90% du RC non indexé.

IPP:
Vous déclarez les RC des biens loués en case 106.
Vous déclarez les intérêts payés dans l'année en case 146.
Le fisc indexe le RC, le majore de 40% et déduit de cette somme les intérêts payés.

Relisez mes exemples avec et sans prêts, et vous verrez l'effet du prêt.

Est-ce possible encore aujourd'hui? Oui. L'exemple que je vous ai calculé dans mes première réponse était un exemple hyper conservateur (au niveau des loyers...) d'un immeuble que VOUS avez repéré.

Vous pouvez le refaire avec d'autres immeubles. Le tout est de savoir dans quoi vous vous lancez.

Outre le calcul financier, il y a aussi le temps dont vous disposez.
Louer des studios avec des sanitaires communs à Charleroi sera plus rentable, mais plus consommateur de temps et plus risquer que de louer des appartements 2 chambres. Mais pour un débutant, je déconseille formellement les studios avec sanitaires et cuisines communs...

Au Loto, 100% des gagnants ont acheté un billet.
Dans la vie aussi. Et je ne joue pas au Loto. L'immobilier se calcule, se prédit, s'analyse, se projette au futur, et, si on est un peu conseillé, si on a les tripes un peu accrochées, si on mouille sa chemise et si on se lance prudemment mais fermement, on est généralement gagnant.

Si vous avez 100.000€ à investir, il faut viser un immeuble de 200.000, avec un prêt de 180.000 et investir 50.000€ de votre cash. Refaites le calcul tel que je l'ai fais dans les premiers posts, mettez cela dans une feuille excel, et voyez comme c'est magique...


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grmff
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Grmff, merci de votre réponse, je pense que vous m'avez reconnu

Ah non peut-être?...  lol


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rexou
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Les banques ont toujours l'oeil sur les avoirs de leurs clients, surtout quand ils sont extraits vers une destination extérieure. Ainsi, outre les propositions de placements simplement commerciales, j'ai déjà eu la surprise -sans aucune demande préalable de ma part- d'être reçu par une commerciale dont je me suis aperçu qu'elle avait épluché avec soin mes relevés pour déterminer le montant de mes revenus. Avec questions précises et indiscrètes destinées à "établir mon profil".

Le rendement futur d'un investissement immobilier dépend de plusieurs variables qui sont pour le moment inconnues. Comme pour tout capital investi, une part de la rémunération porte sur la simple actualisation de la valeur (soit l'index ou le revenu équivalant à un placement sur carnet d'épargne environ); une autre part porte sur la rémunération du risque, et une autre sur le travail de gestion, pour le principal. Interviennent aussi d'autres facteurs, comme la fiscalité, la liquidité du placement, etc...

Il est évident que de petites unités locatives, judicieusement achetées et gérées très activement peuvent rapporter gros. Ce n'est pas à la portée de tout le monde. C'est un métier. Comme un bon vendeur peut gagner merveilleusement sa vie. La majorité se contente de revenus plus ou moins normaux. Et une autre petite partie survit misérablement...

Je crois pour ma part être dans la moyenne avec un revenu net -soit 10  mois de loyer-  (calculé sur la valeur actuelle de mes biens) variant entre 5 et 7 % environ. Je comprends volontiers que ces chiffres puissent être doublés. Pour obtenir 30%, il faut aussi acheter à la moitié du prix du marché... C'est surement possible... mais peu courant.  wink


rexou

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grmff
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Relisez moi. Je ne parle pas de 30% de revenu locatif (loyer net  sur capital total) mais de ROI. Soit le rapport entre le loyer net diminué des intérêts sur le capital frais investi.

En ce cas, un rapport infini est possible aussi. Par exemple si vous achetez un immeuble sur base de 100% de crédit, et que les loyers nets sont supérieurs aux remboursements. Vous ne mettez pas un balle sur la table, et cela vous rapporte des sous. C'est quoi le ROI quand l'investissement est nul?


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rexou
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Je comprends en effet ce que vous voulez dire... Mais des loyers nets égaux ou supérieurs au remboursement d'un emprunt de 100% c'est comme le gros lot du Lotto !
Perso, j'ai toujours limité l'emprunt à maxi 80% du prix d'achat hors frais, question de taux. Et  j'ai toujours limité le plus possible la durée du prêt, en fonction de ma capacité de remboursement. Mais je ne prétends pas avoir une approche pro...   hmm


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panchito
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Surtout que depuis la crise de 2008 et la faillite des banques américaines (entre autres) qui prêtaient à des NINJA's (No Income, No Job, No Asset), les banques en Belgique ne couvrent généralement pas plus de 80%, et sont hyper-frileuse avant d'accorder un prêt.

Ils vous demandent souvent d'avoir des revenus nets (salaire) en CDI dépassant 3 fois les mensualités de touts vos emprunts en cours.

Donc obtenir le 1er prêt, voilà le vrai parcours du combattant.

Peu de banques accepteront de vous prêter sur d'éventuels futurs loyers...

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grmff
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

C'est vrai que pour le 1er prêt, c'est la galère. Mais il n'est pas vrai de dire que la banque ne considérera pas les revenus de location.

C'est vrai que les banques vont vous dire "la règle, c'est un prêt à max 80% en max 15 ans avec des revenus supérieur à 3x le prêt, et des revenus locatifs dont on ne tient compte qu'à 80%"

S'ils suivaient vraiment ce genre de règle, je n'aurai pas eu mes prêts...


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Phoenix
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Tiens qui a lu l'articile du Trends Tendances de Jeudi dernier, page 129 " La faillite des revenus cadastraux" ?

Je ne peux le mettre ici mais cela reste révélateur de beaucoup de choses.

Bonne lecture

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grmff
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Tiens, je tombe pas hasard sur un site réalisé par quelqu'un qui les a eues assez accrochées pour faire ce que vous planifiez de faire.

Je ne sais pas d'où il est mais ses histoires sont pleines de bon sens. On sent le vécu et l'envie de faire partager.

Voyez ici. Le titre du site me semblait fort tapageur. Il y a énormément de tarte à la crême et de grosses évidences.

Mais on y trouve une explication claire (même si hyper simplifiée) pour l'effet de levier. Et outre la théorie, il explique réellement son histoire.

Il vend même un bouquin électronique pour pas trop cher.

Evidemment, pour tout ce qui est des taxes, on voit bien qu'il n'est pas en Belgique. Il est même peut-être au Canada (il parle par moment en dollars) où il a peut-être copié-collé des kilomètres de textes Canadiens...

Je n'y ai rien appris (mais j'ai un peu d'expérience tout de même), si ce n'est qu'il était inutile de ma part d'écrire un livre sur le sujet quand l'info est dispo gratos... Et si je n'y ai rien appris, j'ai quand même pu constater que d'autres que moi avait suivi le même chemin pour arriver au même résultat.


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BCrich
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

grmff a écrit :

Citation :Grmff, merci de votre réponse, je pense que vous m'avez reconnu
Ah non peut-être?...  lol

ok!!  lol

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BCrich
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

ok je suis un peu lent mais je crois que je comprends. Le plus simple serait de faire le calcul avec un bâtiment en effet. Et le dit bâtiment que j'ai repéré est toujours en vente.

Il faut longtemps pour qu'un immeuble de rapport, une fois publié sur un site, soit vendu? Je veux dire, ce n'est pas aussi rapide qu'une maison?


grmff a écrit :

Précompte immobilier: fonction de la commune et du RC. A Charleroi, le Précompte immobilier représente environ 90% du RC non indexé.

IPP:
Vous déclarez les RC des biens loués en case 106.
Vous déclarez les intérêts payés dans l'année en case 146.
Le fisc indexe le RC, le majore de 40% et déduit de cette somme les intérêts payés.

Relisez mes exemples avec et sans prêts, et vous verrez l'effet du prêt.

Est-ce possible encore aujourd'hui? Oui. L'exemple que je vous ai calculé dans mes première réponse était un exemple hyper conservateur (au niveau des loyers...) d'un immeuble que VOUS avez repéré.

Vous pouvez le refaire avec d'autres immeubles. Le tout est de savoir dans quoi vous vous lancez.

Outre le calcul financier, il y a aussi le temps dont vous disposez.
Louer des studios avec des sanitaires communs à Charleroi sera plus rentable, mais plus consommateur de temps et plus risquer que de louer des appartements 2 chambres. Mais pour un débutant, je déconseille formellement les studios avec sanitaires et cuisines communs...

Au Loto, 100% des gagnants ont acheté un billet.
Dans la vie aussi. Et je ne joue pas au Loto. L'immobilier se calcule, se prédit, s'analyse, se projette au futur, et, si on est un peu conseillé, si on a les tripes un peu accrochées, si on mouille sa chemise et si on se lance prudemment mais fermement, on est généralement gagnant.

Si vous avez 100.000€ à investir, il faut viser un immeuble de 200.000, avec un prêt de 180.000 et investir 50.000€ de votre cash. Refaites le calcul tel que je l'ai fais dans les premiers posts, mettez cela dans une feuille excel, et voyez comme c'est magique...

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BCrich
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

oui et je constate que d'un batiment à un autre, rien qu'en faisant le rapport entre l'investissement et le revenu locatif, il y a parfois de grosses différences. Je suppose qu'un bien de deux unités devient tout de suite moins intéressant.


grmff a écrit :

Citation :J'aimerais aussi savoir si l'exemple que vous avez donné était "réaliste", notamment au niveau des loyers. J'aimerais investir dans l'immobilier en empruntant autant que possible, mais j'aimerais savoir s'il est réaliste de penser que les bénéfices obtenus (plus qu'à la banque en tout cas!!) me permettront, en y ajoutant un peu de mon capital, d'acheter un second immeuble, et puis un troisième un peu plus tard. Est-ce réalisable et réaliste, en commençant à l'époque actuelle?
Oui, c'est réaliste. On disait déjà il y a 20 ans à ceux qui avaient commencé 20 ans plus tôt qu'ils avaient de la chance parce que c'était désormais impossible.

Le tout est de comprendre que la chance n'existe pas. Il y a un ticket, il se calcule gagnant, on le saisit et on gagne.

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BCrich
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Pour un premier bâtiment, la banque tient-elle en compte le fait que l'investisseur possède ou pas une maison?



grmff a écrit :

C'est vrai que pour le 1er prêt, c'est la galère. Mais il n'est pas vrai de dire que la banque ne considérera pas les revenus de location.

C'est vrai que les banques vont vous dire "la règle, c'est un prêt à max 80% en max 15 ans avec des revenus supérieur à 3x le prêt, et des revenus locatifs dont on ne tient compte qu'à 80%"

S'ils suivaient vraiment ce genre de règle, je n'aurai pas eu mes prêts...

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BCrich
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Re : un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

Phoenix a écrit :

Tiens qui a lu l'articile du Trends Tendances de Jeudi dernier, page 129 " La faillite des revenus cadastraux" ?

Je ne peux le mettre ici mais cela reste révélateur de beaucoup de choses.

Bonne lecture

il est dispo en ligne?

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