@BIM, je suis entièrement d'accord à vous.

C'est pour cela que je voulais connaître le périmètre exact des travaux de rénovation envisagés par la femme de Jeremy, le type de locataires recherchés, le quartier etc...
Voici les très maigres données dont nous disposons via son mari:

Jeremy a écrit :

Nous nous posons les question suivante :



1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location. 

La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.



Avantages : Pas de frais de notaire, coût faible (65k estimé), maison rénové, loyer estimé 800€


Inconvénients : Electricité à refaire, châssis, cuisine, SDB + rafraîchissement  Durée ? 1 an ? Sans loyers

Je pense que si la maison est en indivision actuellement, et que Madame veut racheter sa part, il y aura des frais de notaire en plus des droits de succession. Ou bien est-elle la seule héritière? Non parce qu'alors Jeremy n'aura pas parlé d'un rachat de part.

Je pense que pour une maison de 70m² (une maison 2 façades? Sans garage ni jardin? Combien de chambres? En ville? A la campagne?) demander un loyer de 800€ est excessif surtout si on ne connait pas le niveau de rénovation que la femme de Jeremy souhaite obtenir.

C'est comme pour estimer la durée, comment pouvons-nous le conseiller sans savoir:
- la liste exacte des travaux
- s'il compte effectuer lui-même une partie des travaux
- s'il compte engager un architecte ou un entrepreneur général qui va coordonner tous les corps de métier
- s'il va effectuer ces supervisions lui-même en passant tous les jours sur le chantier
- s'il travaille à temps plein, ou s'il a le temps d'effectuer tous ces suivis lui-même ainsi que la coordination de tous ces corps de métier

J'ai donné plusieurs exemples pour savoir où la femme de Jeremy voulait placer le curseur. Mais elle ne nous a pas encore répondu, Jeremy non plus...

panchito a écrit :

D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...

Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...

Ceci est fort spéculatif sans connaître les motifs de non-conformité.
Quand vous avez une installation ou partie d'installation électrique qui date d'avant 1981, les normes du RGIE sont différentes de celles des installations actuelles. Certaines choses ne sont pas demandées et ne peuvent pas être imposées pour une installation/partie d'installation d'avant 1981. Par exemple, certains réseaux peuvent rester sans prise de terre alors que pour une installation récente il faut la terre partout. Le rapport de contrôle mentionne les points sur lesquels une mise en conformité est obligatoire en tenant compte de l'âge de l'installation.

Il ne faut non plus nécessairement casser murs, sols et plafonds. Une installation électrique/partie d'installation peut se faire en apparent. Cela vous épargne tous les saignées, fait gagner du temps et de l'argent. Si c'est bien fait, ça peut même très correct point de vue esthétique.

Jeremy a écrit :

Sur ce, Monsieur l'ingénieur Civil, je vous souhaite une belle journée et vous soulage de l'obligation de me répondre.

Elle est bien bonne, c'est votre femme qui a la maison et l'argent mais vous ne laissez pas s’exprimer sur PIM?

Et au 21ème siècle, vous en êtes encore à croire que seuls des hommes peuvent exercer la fonction d'ingénieur civil?

C'est vrai que vous en avez des choses à apprendre.

La politesse n'est pas votre fort non plus vis à vis de personnes plus expérimentées que vous.

Sachez que n'importe qui peut être "agent" immobilier.

Avant d'acheter le bien, demander l'avis d'un ingénieur civil, un architecte ou un expert-géomètre. Eux vous dirons les sommes à prévoir pour tout mettre aux normes et pour que ce soit louable avec tous les permis et certificats requis.

Jeremy a écrit :

panchito a écrit :

D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...

Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...

Toit et châssis sont à remplacer s'ils datent des années 60.

Idem pour les conduites sanitaires et celles du chauffage. Probablement que c'est encore des conduites en plomb.

Il vous faut aussi une nouvelle chaudière, je suppose.

Nouvelle salle de bains et nouvelle cuisine.

Puis il faudra refaire tous les murs, chapes sols et plafonds.

Vous allez coordonner tous ces corps de métier?

A vous lire, je devrai démolir la maison et acheter du haut de gamme à bxl et louer à des expatriés n'est-ce pas ? ?

Une rénovation à but locatif n'a pas besoin d'être aussi profonde. Le bien doit être aux normes, propres et résistant
Le reste...

Vous faites fausse route, j'ai aussi des maisons "anciennes" qui datent d'avant 1960 que j'ai entièrement fait rénover pour les louer. J'ai donc bien l'expérience de ce type de segment également.

Evidemment on ne fait pas du neuf avec du vieux...

Mais pour louer tout doit être aux normes et conforme!

Jeremy a écrit :

Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne. 

Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.



Nous nous posons les question suivante :



1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location. 

La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.



La maison de grands parents décédés :
Qui en a hérité ? En pleine propriété ? En indivision ? Les 2 sœurs, chacune pour moitié.
La racheter à qui ? À sa sœur
Le(s) propriétaire(s) est (sont) d'accord de vendre ? Sa sœur est d'accord pour la vendre '

Les intérêts d'un prêt à but immobilier sont déductibles de vos revenus immobiliers à l'IPP.

Jeremy a écrit :

J'en ai 31 et ma femme 30.

L'idée est de dégager un CF+ de sorte à augmenter ses revenus mensuel qui sont bas.

Himura a écrit :

Mon avis pencherait pour l'option du rachat de la maison familiale.
- à un tel prix d'acquisition, la différence de rentabilité ne fait aucun doute ! Vous rembourserez très vite (ou avec une marge bénéficiaire plus grande). Il faut comparer les situations de capital acquis à l'aube de vos 65 ans.
- 1 an sans loyer, ce n'est pas bien grave, du moment que le coût soit inclus dans le crédit...
- Travaux : si vous êtes capables de les gérer (c'est important !), vous aurez l'avantage (énorme) de proposer du neuf en location (pas de mauvaise surprise techniques normalement, et gros attrait pour les locataires). De la tranquillité future.
- une maison en location, ça se loue super facilement (surtout à 800 €). Ce n'est jamais une emmerde urbanistique non plus. A voir la situation du bien tout de même...

- 250 k€, c'est effectivement devenu trop peu pour une immeuble de rapport à Liège (qqch de potable évidemment ! pas à Bressoux. Et si vous rajoutez l'urbanisme dans la balance, il faut vraiment bcp et bien chercher)
- Du prêt-à-louer ?... C'est encore plus rare ! Sauf si vous visez des rendements très minimalistes.

PS : Pour vos travaux, pensez intelligemment à ce qui ne s'abimera pas avec les locataires. Dans les maisons, il y a souvent des animaux et des enfants (donc carrelage !), etc.

Merci pour la réponse, j'attendais une réponse de votre part, je connais votre situation d'investisseur en région liégeoise et suis content que vous me répondiez

La situation de ma femme est la suivante:

30 ans, notre maison est déjà payée (villa 4 façades à Hermée), faible revenus professionnels.

L'idée avec la maison familiale était de vite la rembourser, via un emprunt de par exemple 50k€ à la banque, afin de solidifier sa situation future (Meilleur revenus (salaire+loyer) et aussi augmenter son patrimoine propre, afin de racheter plus gros dans 5 ans, quitte à acheter un IDR en commun . Pour l'instant nous souhaitons investir "chacun de notre côté".

Nous ne sommes malheureusement pas manuels ... Les travaux devront tous êtes sous-traités, ce qui est un problème à mon sens, je n'ai pas encore un gros carnet d'adresses malheureusement, je suis d'ailleurs ouvert à propositions si vous connaissez des corps de métier honnêtes et à prix raisonnables.

Et je suis aussi parfaitement d'accord avec le fait de louer aisément une maison rénovée, jardin, garage, situé au calme à Grâce-Hollogne.

------

Par rapport à l'IDR à 250k€ en région liégeoise je désespère. Je ne souhaites pas devenir un "marchand de sommeil" et souhaite mettre en location des biens décents. J'aimerai également mettre en location des bien en ordre, d'un point de vue légal, mais j'ai l'impression que ça importe peu de gens ... Presque tous les bien en ventes sur Immoweb sont en infraction... Du coup je revois mes critères ...

------

@Tous, merci pour vos réponses

Si l'objectif premier est d'augmenter les revenus mensuels de votre épouse - le plus directement possible manifestement, il me semble que le mieux (je confirme) est de reprendre la maison héritée, et de faire un prêt hypothécaire + travaux sur une longue période (20 à 25 ans).
Cela vous permettra de ne pas diminuer vos ressources actuelles et directes ; tout en dégageant un revenu net plus important les premières années de location.
Bien sûr, à terme, l'emprunt aura coûté un rien plus cher que s'il était conclu en 15 ans, mais ça aura permis à votre épouse de lisser et augmenter ses revenus d'ici là. Pas négligeable.

Sous-traiter les travaux coûtent bien sûr plus cher que si on les réalise soit-même.
MAIS dans le cadre d'un investissement, il faut aussi tenir compte que des corps de métier iront 4x plus vite que vous tout seul. Du coup, le bien est louable plus rapidement, et le surcoût s'amoindrit un petit peu.
Et à nouveau, empruntez la somme juste, et ça passera crème

Vu ce que vous indiquez, ça vaudrait même la peine de passer par un jeune architecte, qui s'occupera de tout, et des corps de métier.
(MP si besoin, j'ai probablement qq coordonnées possibles à vous donner - si vous précisez bien clairement les travaux à réaliser).
Oubliez par contre la notion de "prix raisonnable". Quand on paye ça, on ne les trouve presque jamais raisonnables

Je partage votre avis sur le marché liégeois.
Il est bcp plus compliqué qu'il y a 10 ans, il me semble. Mais comme tjs, il ne faut jamais désespérer non plus. Ca ne tombe jamais tout cuit, sauf pour un gagnant du Lotto.
Plutôt qu'à Liège centre, et ses contraintes élevées, n'hésitez pas à viser les immeubles proches de chez vous, en périphérie. Ils sont au même prix, parfois un rien moins chers, et deviennent assez demandés par les locataires de longues durée.
Liège centre - avec son service urbanistique délirant, ses travaux du tram mal (gérés ?), sa politique de parking, la prise d'assaut du quartier de la gare et des écoles, et la paupérisation de certains quartiers - devient un sacré sac de noeud pour tout investisseur. Il faut du courage !

Bonjour,

Quel age avez vous? Je pense que c'est un détail important.

Je penche pour l'option d'un immeuble de rapport directement. Vous gagnerez du temps (pas de travaux) et aurez plus que probablement une rentabilité plus intéressante! Si c'est une passion, je n'attendrais pas 5 ou 10 ans.

Quels sont vos objectifs vis à vis de cet IDR? Pension? Cashflow?

Mon avis pencherait pour l'option du rachat de la maison familiale.
- à un tel prix d'acquisition, la différence de rentabilité ne fait aucun doute ! Vous rembourserez très vite (ou avec une marge bénéficiaire plus grande). Il faut comparer les situations de capital acquis à l'aube de vos 65 ans.
- 1 an sans loyer, ce n'est pas bien grave, du moment que le coût soit inclus dans le crédit...
- Travaux : si vous êtes capables de les gérer (c'est important !), vous aurez l'avantage (énorme) de proposer du neuf en location (pas de mauvaise surprise techniques normalement, et gros attrait pour les locataires). De la tranquillité future.
- une maison en location, ça se loue super facilement (surtout à 800 €). Ce n'est jamais une emmerde urbanistique non plus. A voir la situation du bien tout de même...

- 250 k€, c'est effectivement devenu trop peu pour une immeuble de rapport à Liège (qqch de potable évidemment ! pas à Bressoux. Et si vous rajoutez l'urbanisme dans la balance, il faut vraiment bcp et bien chercher)
- Du prêt-à-louer ?... C'est encore plus rare ! Sauf si vous visez des rendements très minimalistes.

PS : Pour vos travaux, pensez intelligemment à ce qui ne s'abimera pas avec les locataires. Dans les maisons, il y a souvent des animaux et des enfants (donc carrelage !), etc.