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Questions d'investissement

Jeremy
Pimonaute assidu
Lieu : Liège
Inscription : 14-07-2020
Messages : 76

Questions d'investissement

Bonjour à tous

,

Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message  :-)

Je m’appelle Jeremy, je suis trentenaire et j’ai acquis mon premier bien de rapport il y à 2 ans. J’en suis très satisfait et je me suis découvert une « passion » pour l’immobilier, locatif entre autre. J’ai plein de projets en tête dont celui de l’achat d’un IDR d’ici 5 ans pour faire fructifier mon patrimoine.



Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne. 

Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.



Nous nous posons les question suivante :



1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location. 

La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.



Avantages : Pas de frais de notaire, coût faible (65k estimé), maison rénové, loyer estimé 800€


Inconvénients : Electricité à refaire, châssis, cuisine, SDB + rafraîchissement  Durée ? 1 an ? Sans loyers.



2 / La revendre et acheter une immeuble de rapport à la place ? (Prêt à louer)


Son patrimoine devrait lui permettre d’acheter un IDR de +- 250k€, en 20 ans.



Avantage : IDR prêt à louer immédiatement


Inconvénients : Avec un si faible budget, les IDR à Liège sont peu nombreux et ceux existants … Moyens, au mieux.



Mon idée actuelle est de racheter la maison de ses grands-parents, y réaliser les travaux, faire un PH sur 7 ans ( 720€/mois) ou sur 10 ans (450€/mois) et à la fin de ce PH, acheter un IDR, avec les économies réalisées grâce au premier investissement.



Je m’excuse si mes explications sont floues et/ou redondantes.



Je reste éventuellement disponible pour éclaircir certains points.



Merci d’avances à ceux qui prendront la peine de nous répondre.



Belle journée et belle vacances à tous.




 big_smile


L'échec est une réussite en cours.
Albert Einstein

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

Encore une incohérence... Vous parlez de petit dernier ici alors que sur l'autre sujet vous parler de votre premier projet

Là c'est vous qui pédalez dans la semoule.

Mon petit dernier est à Jambes et mon premier est à Woluwe-Saint-Pierre....

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Epimoni
Pimonaute assidu
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Ines412 a écrit :

Même si votre situation est fort confortable selon vos dires, je trouve fort dommage que vous profitez pas de l'effet levier d'une banque. Surtout dans votre situation.  Après c'est votre choix.

MAis c'est parce que vous n'avez toujours pas compris comment l'effet multiplicateur des revenus (salaire + loyers) fonctionne!

Chaque mois, je mets tous cela dans des fonds d'actions 5 Etoiles Gold.

En 4 ans, j'en ai qui m'ont rapporté plus de 92%....

Donc c'est ce gain là que j'écrême, en l'investissant dans un bien neuf! Ce n'est pas l'argent des banques! C'est du gain pur!

C'est cela mon effet de levier.

Pas difficile à comprendre.

Pourquoi est-ce que j'irais payer des intérêts à une banque??

Je comprends bien comment ça fonctionne. Juste à votre place, j'aurais pris les revenus plus le cash que vous obtenez avec vos actions, et j'aurais fait un prêt pour un bien de rapport très bien situé. Un bien que vous aurez pas le moyen de vous payer tout de suite. Et j'aurais après remboursé au plus vite pour payer le moins de frais d'intérêt. Mais dans un premier temps vous profitez d'une rentrée de loyer plus grande que vous pourrez avoir en achetant un bien avec votre cash uniquement.

Dernière modification par Epimoni (26-08-2020 21:36:39)

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Ines412 a écrit :

je comprends bien comment ça fonctionne. Juste à votre place, j'aurais pris les revenus plus le cash que vous obtenez avec vos actions, et j'aurais fait un prêt pour un bien de rapport très bien situé. Un bien que vous aurez pas le moyen de vous payer tout de suite. Et j'aurais après remboursé au plus vite pour payer le moins de frais d'intérêt. Mais dans un premier temps vous profitez d'une rentrée de loyer plus grande que vous pourrez avoir en achetant un bien avec votre cash uniquement.

Non, cela ne m'intéresse pas du tout. Mais comme je l'ai déjà dit, tout cela est une question de choix personnel.

Je n'ai pas envie de rembourser de l'argent chaque mois à une banque mais de l'investir dans des fonds hyper rentables!

Ensuite, je place une partie de mes gains dans l'immobilier pour les sécuriser, et là je me contente de 3% puisque ce même argent m'a déjà tellement rapporté!

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grmff
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Jeremy a écrit :

C'était le "qui paie ses dettes s'enrichit" qui me faisait tiquer, mais vu comme ça ...

bof, bof....

Quand on a aucune dette, donc aucun prêt à rembourser, c'est là qu'on s'enrichit vraiment, puisque tous les loyers qui tombent s'ajoutent à votre salaire et vous ne devez rien rembourser du tout.

Imaginez que vous ayez une dizaine de biens avec des biens dont les loyers se situent entre 850€ et 2000€ par mois...

Vous appelez cela comment?

Sans avoir l'ombre d'une dette à rembourser!

Je n'appelle pas cela développer son patrimoine, mais le gérer et investir ses revenus. Bref, un job de rentier.

Panchito est à un stade où elle dispose de revenus confortables, d'investissements divers et variés, et n'a pas besoin de prendre des risque pour développer son patrimoine: il se développe tout seul, et il n'y a pas besoin de jouer au monopoly. Il suffit de se contenter de gérer à la petite semaine. Elle ne s'enrichit plus, elle capitalise.

Jérémy est à un stade bien plus jeune, avec un patrimoine bien moins développé, voire nul. Sans le sou devant soi, ou en tout cas pas au niveau de millions d'euros comme Panchito, l'idée d'investir l'argent des banques dans un patrimoine à crédit que les locataires rembourseront est excellente. Cela lui permettra de développer un patrimoine qu'il n'a pas. Et dans 30 ans, à l'age de Panchito, il en sera au même stade, le salaire d'ingénieur en moins. Mais comme le salaire d'ingénieur est purement accessoire aux revenus plantureux de Panchito, Jérémy se contentera de ce revenu immobilier... (bon, il y a un peu de caricature outrancière dans ces deux exemples de la présentation, je vous le concède - à vous de voir où se trouve le plus d'outrance)

C'est donc bien en se créant une dette productive d'un revenu que Jérémy peut développer son patrimoine. Pas en profitant de loyer de biens qu'il sera incapable d'acheter à l'aide seule de son salaire, sans crédit.

Jérémy, je pense que vous avez compris comment cela fonctionne. Le modèle de Panchito est très joli, mais vous sera complètement inapplicable. Je pense qu'il n'y a pas besoin d'en rajouter au niveau de la théorie. Il vous faut agir... (Et pensez à mon kilo de manons quand vous toucherez votre premier loyer...  big_smile )

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Cela me permet d'acheter du flambant neuf et donc d'avoir des locataires très stables qui ne me posent que très peu de soucis. Ce sont aussi eux qui paient les charges locatives et celles dues par le bailleur sont très faibles puisqu'il n'y a pas de travaux à prévoir pendant de longues années.

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grmff
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :
panchito a écrit :
Jeremy a écrit :

C'était le "qui paie ses dettes s'enrichit" qui me faisait tiquer, mais vu comme ça ...

bof, bof....

Quand on a aucune dette, donc aucun prêt à rembourser, c'est là qu'on s'enrichit vraiment, puisque tous les loyers qui tombent s'ajoutent à votre salaire et vous ne devez rien rembourser du tout.

Imaginez que vous ayez une dizaine de biens avec des biens dont les loyers se situent entre 850€ et 2000€ par mois...

Vous appelez cela comment?

Sans avoir l'ombre d'une dette à rembourser!

Votre situation n'est pas la norme panchito.

Bien sûr que c'est mieux, mais qui arrive à ça ?

Erreur. Vous pouvez parfaitement y arriver. Panchito a juste 25 ans d'avance... En 25 ans, vous avez le temps de faire deux ou trois cycles d'accordéon et être au même stade de revenus.

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Grmff a écrit :

Panchito est à un stade où elle dispose de revenus confortables, d'investissements divers et variés, et n'a pas besoin de prendre des risque pour développer son patrimoine: il se développe tout seul, et il n'y a pas besoin de jouer au monopoly. Il suffit de se contenter de gérer à la petite semaine. Elle ne s'enrichit plus, elle capitalise.

Là, je suis d'accord avec vous!

Sauf que cela ne se développe pas tout seul. Pour trouver 3% de rentabilité pour du flambant neuf, il faut bien chercher en Belgique.

Quant à la gestion d'un portefeuille d'actions et de fonds avec autant de lignes, cela vous occupe au moins un jour entier par semaine, car il faut tout savoir, analyser les bilans de ces sociétés etc, etc...

Et que si, comme ma famille me dit souvent, c'est bien du Monopoly, puisque j'ai des biens dans:
- Le Brabant Flamand
- La région de Bruxelles-Capitale
- Le Hainaut
- La Province de Namur

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Grmff a écrit :

Elle ne s'enrichit plus, elle capitalise.

Là vous jouez sur les mots...

Parce les loyers qui sont réinvestis tous les mois et qui produisent des rendements souvent de plus de 30% en quelques années, vous appelez cela de la capitalisation? Non, parce qu'il ne s'agit pas seulement d'intérêts capitalisés ou de collections de dividende mais bien de fonds qui prennent de la valeur.

Prenez le Comgest Growth Europe (à capitalisation justement)

Voir ici

En 20 ans, il a rapporté 330.88%

Vous appelez cela de la capitalisation? Oui. De l'enrichissement? Oui

Vous dites pas besoin de prendre des risques? Parfois cela descend....

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Grmff a écrit :

Erreur. Vous pouvez parfaitement y arriver. Panchito a juste 25 ans d'avance...

Quelle bonté!

Non, beaucoup plus que 25 ans...même si je ne fais pas mon âge....

Mon 1er investissement date de 1982 (loi Cooreman-De Clercq)

Voir ICI

Ce qui m'a déjà permis d'avoir pas mal de fonds propres pour décrocher mon seul et unique prêt en 1987 pour m'acheter mon 1er bien immobilier à Woluwe-Saint-Pierre.

A plusieurs reprises nos politiques ont essayé d'un faire un remake en sortant cette excellente loi de la naphtaline, mais rien ne l'a jamais égalée...

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Ines412 a écrit :

je trouve fort dommage que vous profitez pas de l'effet levier d'une banque.

En plus, je n'ai pas du tout envie, comme cela est arrivé à de très nombreux multipropriétaires de voir mes loyers requalifiés par le fisc en tant que revenus professionnels parce que, pour eux, dès que vous empruntez de l'argent pour faire du buy-to-let (acheter pour louer), c'est une véritable activité professionnelle.

Quels sont leurs critères?

Le fisc mènerait actuellement une offensive contre les multipropriétaires un peu trop "actifs" sur le marché immobilier, avec, comme risque, la requalification des revenus immobiliers (ou des plus-values immobilières) en revenus professionnels.

Et je vous copie l'article de l'Echo au cas où vous n'auriez pas d'abonnement



Vous avez acheté, éventuellement retapé, puis revendu un appartement, avec une belle plus-value. Satisfait de l’opération, vous l’avez répétée plusieurs fois et êtes toujours à l’affût d’opportunités. Ou alors, vous donnez un appartement en location, vous vous en sortez bien, votre emprunt est remboursé grâce au loyer et vous dégagez même de la marge. Votre investissement est rentable, vous décidez donc d’investir à nouveau dans d’autres appartements, dans une maison de rapport, dans des garages… Bref, l’immobilier est devenu un peu plus qu’un dada et le fisc a décidé de requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels. Qu'est-ce que cela signifie exactement pour vous? Que risquez-vous?

Lorsque des revenus immobiliers résultant de l’exploitation (ou de la vente) d’immeubles sont requalifiés par l’administration fiscale en revenus professionnels, vous êtes par conséquent  imposé sur la base de bénéfices ou de profits. Il en résulte que vous acquerrez alors la qualité d’indépendant, au moins à titre complémentaire. Vous devenez soumis aux systèmes des versements anticipés et aux cotisations de sécurité sociale applicables aux indépendants. La TVA peut également trouver à s’appliquer selon l’activité immobilière considérée (par ex. location de parkings non accessoires à un bail principal).

Quels impôts devrez-vous payer ?
Base imposable. Il s’agit des revenus professionnels nets, c’est-à-dire après déduction de toutes les charges ayant grevé l’acquisition ou la conservation de ces revenus, en l'occurrence immobiliers.

Taux d'imposition. Ces revenus seront, le cas échéant, ajoutés aux autres types de revenus et soumis aux taux progressifs à l’impôt des personnes physiques (soit de 30% à 50%, majorés de la taxe communale ou d’agglomération).



Rétroactivité. Comme l'explique Antoine Béchaimont, avocat au cabinet Loyens & Loeff, "le fisc peut remonter jusqu'à trois ans en matière d'impôts sur le revenu". Concrètement, si vous vous faites contrôler en 2019 et que le fisc décide de requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels, il peut donc remonter jusqu'à l'exercice d'imposition 2017 (qui porte sur les revenus 2016). "Si l'administration notifie préalablement le contribuable d'indices de fraude suffisamment précis en ce qui le concerne, elle peut remonter jusqu'à sept ans en arrière", poursuit-il. Cependant, l'intention frauduleuse semble difficile à prouver dans le cas de la requalification de revenus immobiliers. De fait, le fisc ne précisant pas ce qui constitue dans les faits la gestion normale du patrimoine privé (lire plus loin), le contribuable pourrait plus facilement invoquer sa bonne foi. Il existe également un délai d’investigation de 5 années si le fisc reçoit des informations communiquées par une administration fiscale étrangère.

Amende. Théoriquement, le fisc peut appliquer un accroissement d'impôts sur la portion d'impôts non déclarés compris entre 10 et 200%. Cependant, selon Grégory Homans, avocat fiscaliste chez Dekeyser & Associés, l'accroissement se limiterait à 10%, voire 50% dans les cas les plus graves. Par ailleurs, il estime peu probable que le fisc applique dans cette matière l'amende pour "déclaration incorrecte" qui peut monter jusqu'à 1.250 euros.   


Business or not business?

Toute la question est bien sûr de savoir si vous risquez, ou non, une requalification en revenus professionnels. Les opérations immobilières que vous effectuez doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle.

Mais la définition est assez floue. Comme l’explique Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances, "il s’agit d’une question de fait qui doit être appréciée en fonction des circonstances propres à chaque cas. Seule une analyse de l’ensemble des faits, démarches, opérations, etc. permettra de déterminer si le contribuable a — ou non — agi dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé".Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé. Voici quelques exemples:

• la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;
• les intentions "spéculatives" du contribuable;

le fait que le contribuable ait eu recours — dans une large mesure — à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions;

• la publicité faite pour stimuler les ventes ou les mises en location;
• le fait que des travaux d’amélioration aient été exécutés (si oui, on peut plus difficilement vous considérer comme professionnel);

• le nombre d’opérations;

• l’appel à des professionnels du secteur immobilier;

• l’utilisation des connaissances personnelles du contribuable appartenant au secteur immobilier;

• le fait que des acquisitions aient été effectuées en indivision;
Le fisc s’appuiera sur une combinaison de deux ou plusieurs de ces critères pour décider que les opérations immobilières ne peuvent pas être considérées comme faisant partie de la gestion normale du patrimoine immobilier.

Dernière modification par panchito (27-08-2020 06:11:43)

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Bim
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Quant à la gestion d'un portefeuille d'actions et de fonds avec autant de lignes, cela vous occupe au moins un jour entier par semaine, car il faut tout savoir, analyser les bilans de ces sociétés etc, etc...

Un jour entier par semaine ? Ca me parait beaucoup.... sachant que les publications des résultats sont trimestrielles.

grmff a écrit :

Erreur. Vous pouvez parfaitement y arriver. Panchito a juste 25 ans d'avance... En 25 ans, vous avez le temps de faire deux ou trois cycles d'accordéon et être au même stade de revenus.

Il n'y pas une stratégie meilleure qu'une autre mais plutôt plus adaptée dans un cas ou dans l'autre. Panchito dispose d'un grand patrimoine, dont une partie est placée à du 3% et une autre partie à du 20%. Elle n'utilise pas tous ses revenus pour vivre et peut réinvestir une grosse quantité de cash régulièrement. Quand vous avez du 3% pépère sur 5 millions d'euros, ça représente 150000 € par an avec une charge de gestion réduite. Pourquoi s'embêter avec du crédit ?
Jeremy ne dispose pas du patrimoine du panchito. Pour y arriver, il n'a pas d'autre choix que de prendre des risques et utiliser l'effet levier du crédit et/ou placer ses liquidités dans des fonds/actions avec un certain niveau de risque.

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Sauf que cela ne se développe pas tout seul. Pour trouver 3% de rentabilité pour du flambant neuf, il faut bien chercher en Belgique.

Ces 3 %, comment et ou sur quoi sont-il calculé?

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