Questions d'investissement

Je comprends bien comment ça fonctionne. Juste à votre place, j'aurais pris les revenus plus le cash que vous obtenez avec vos actions, et j'aurais fait un prêt pour un bien de rapport très bien situé. Un bien que vous aurez pas le moyen de vous payer tout de suite. Et j'aurais après remboursé au plus vite pour payer le moins de frais d'intérêt. Mais dans un premier temps vous profitez d'une rentrée de loyer plus grande que vous pourrez avoir en achetant un bien avec votre cash uniquement.

Dernière modification par Epimoni (26-08-2020 21:36:39)

Je n'appelle pas cela développer son patrimoine, mais le gérer et investir ses revenus. Bref, un job de rentier.

Panchito est à un stade où elle dispose de revenus confortables, d'investissements divers et variés, et n'a pas besoin de prendre des risque pour développer son patrimoine: il se développe tout seul, et il n'y a pas besoin de jouer au monopoly. Il suffit de se contenter de gérer à la petite semaine. Elle ne s'enrichit plus, elle capitalise.

Jérémy est à un stade bien plus jeune, avec un patrimoine bien moins développé, voire nul. Sans le sou devant soi, ou en tout cas pas au niveau de millions d'euros comme Panchito, l'idée d'investir l'argent des banques dans un patrimoine à crédit que les locataires rembourseront est excellente. Cela lui permettra de développer un patrimoine qu'il n'a pas. Et dans 30 ans, à l'age de Panchito, il en sera au même stade, le salaire d'ingénieur en moins. Mais comme le salaire d'ingénieur est purement accessoire aux revenus plantureux de Panchito, Jérémy se contentera de ce revenu immobilier... (bon, il y a un peu de caricature outrancière dans ces deux exemples de la présentation, je vous le concède - à vous de voir où se trouve le plus d'outrance)

C'est donc bien en se créant une dette productive d'un revenu que Jérémy peut développer son patrimoine. Pas en profitant de loyer de biens qu'il sera incapable d'acheter à l'aide seule de son salaire, sans crédit.

Jérémy, je pense que vous avez compris comment cela fonctionne. Le modèle de Panchito est très joli, mais vous sera complètement inapplicable. Je pense qu'il n'y a pas besoin d'en rajouter au niveau de la théorie. Il vous faut agir... (Et pensez à mon kilo de manons quand vous toucherez votre premier loyer...  )

Erreur. Vous pouvez parfaitement y arriver. Panchito a juste 25 ans d'avance... En 25 ans, vous avez le temps de faire deux ou trois cycles d'accordéon et être au même stade de revenus.

Là vous jouez sur les mots...

Parce les loyers qui sont réinvestis tous les mois et qui produisent des rendements souvent de plus de 30% en quelques années, vous appelez cela de la capitalisation? Non, parce qu'il ne s'agit pas seulement d'intérêts capitalisés ou de collections de dividende mais bien de fonds qui prennent de la valeur.

Prenez le Comgest Growth Europe (à capitalisation justement)

Voir ici

En 20 ans, il a rapporté 330.88%

Vous appelez cela de la capitalisation? Oui. De l'enrichissement? Oui

Vous dites pas besoin de prendre des risques? Parfois cela descend....

En plus, je n'ai pas du tout envie, comme cela est arrivé à de très nombreux multipropriétaires de voir mes loyers requalifiés par le fisc en tant que revenus professionnels parce que, pour eux, dès que vous empruntez de l'argent pour faire du buy-to-let (acheter pour louer), c'est une véritable activité professionnelle.

Quels sont leurs critères?

Le fisc mènerait actuellement une offensive contre les multipropriétaires un peu trop "actifs" sur le marché immobilier, avec, comme risque, la requalification des revenus immobiliers (ou des plus-values immobilières) en revenus professionnels.

Et je vous copie l'article de l'Echo au cas où vous n'auriez pas d'abonnement

Vous avez acheté, éventuellement retapé, puis revendu un appartement, avec une belle plus-value. Satisfait de l’opération, vous l’avez répétée plusieurs fois et êtes toujours à l’affût d’opportunités. Ou alors, vous donnez un appartement en location, vous vous en sortez bien, votre emprunt est remboursé grâce au loyer et vous dégagez même de la marge. Votre investissement est rentable, vous décidez donc d’investir à nouveau dans d’autres appartements, dans une maison de rapport, dans des garages… Bref, l’immobilier est devenu un peu plus qu’un dada et le fisc a décidé de requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels. Qu'est-ce que cela signifie exactement pour vous? Que risquez-vous?

Lorsque des revenus immobiliers résultant de l’exploitation (ou de la vente) d’immeubles sont requalifiés par l’administration fiscale en revenus professionnels, vous êtes par conséquent  imposé sur la base de bénéfices ou de profits. Il en résulte que vous acquerrez alors la qualité d’indépendant, au moins à titre complémentaire. Vous devenez soumis aux systèmes des versements anticipés et aux cotisations de sécurité sociale applicables aux indépendants. La TVA peut également trouver à s’appliquer selon l’activité immobilière considérée (par ex. location de parkings non accessoires à un bail principal).

Quels impôts devrez-vous payer ?
Base imposable. Il s’agit des revenus professionnels nets, c’est-à-dire après déduction de toutes les charges ayant grevé l’acquisition ou la conservation de ces revenus, en l'occurrence immobiliers.

Taux d'imposition. Ces revenus seront, le cas échéant, ajoutés aux autres types de revenus et soumis aux taux progressifs à l’impôt des personnes physiques (soit de 30% à 50%, majorés de la taxe communale ou d’agglomération).

Rétroactivité. Comme l'explique Antoine Béchaimont, avocat au cabinet Loyens & Loeff, "le fisc peut remonter jusqu'à trois ans en matière d'impôts sur le revenu". Concrètement, si vous vous faites contrôler en 2019 et que le fisc décide de requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels, il peut donc remonter jusqu'à l'exercice d'imposition 2017 (qui porte sur les revenus 2016). "Si l'administration notifie préalablement le contribuable d'indices de fraude suffisamment précis en ce qui le concerne, elle peut remonter jusqu'à sept ans en arrière", poursuit-il. Cependant, l'intention frauduleuse semble difficile à prouver dans le cas de la requalification de revenus immobiliers. De fait, le fisc ne précisant pas ce qui constitue dans les faits la gestion normale du patrimoine privé (lire plus loin), le contribuable pourrait plus facilement invoquer sa bonne foi. Il existe également un délai d’investigation de 5 années si le fisc reçoit des informations communiquées par une administration fiscale étrangère.

Amende. Théoriquement, le fisc peut appliquer un accroissement d'impôts sur la portion d'impôts non déclarés compris entre 10 et 200%. Cependant, selon Grégory Homans, avocat fiscaliste chez Dekeyser & Associés, l'accroissement se limiterait à 10%, voire 50% dans les cas les plus graves. Par ailleurs, il estime peu probable que le fisc applique dans cette matière l'amende pour "déclaration incorrecte" qui peut monter jusqu'à 1.250 euros.   

Business or not business?

Toute la question est bien sûr de savoir si vous risquez, ou non, une requalification en revenus professionnels. Les opérations immobilières que vous effectuez doivent être considérées comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé pour ne pas être assimilées à une activité professionnelle.

Mais la définition est assez floue. Comme l’explique Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances, "il s’agit d’une question de fait qui doit être appréciée en fonction des circonstances propres à chaque cas. Seule une analyse de l’ensemble des faits, démarches, opérations, etc. permettra de déterminer si le contribuable a — ou non — agi dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé".Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé. Voici quelques exemples:

• la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;
• les intentions "spéculatives" du contribuable;

• le fait que le contribuable ait eu recours — dans une large mesure — à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions;

• la publicité faite pour stimuler les ventes ou les mises en location;
• le fait que des travaux d’amélioration aient été exécutés (si oui, on peut plus difficilement vous considérer comme professionnel);

• le nombre d’opérations;

• l’appel à des professionnels du secteur immobilier;

• l’utilisation des connaissances personnelles du contribuable appartenant au secteur immobilier;

• le fait que des acquisitions aient été effectuées en indivision;
Le fisc s’appuiera sur une combinaison de deux ou plusieurs de ces critères pour décider que les opérations immobilières ne peuvent pas être considérées comme faisant partie de la gestion normale du patrimoine immobilier.

Dernière modification par panchito (27-08-2020 06:11:43)

Ces 3 %, comment et ou sur quoi sont-il calculé?