Questions d'investissement

Pour une fois que vous auriez pu mettre un vrai message intéressant
....

En jetant un petit coup d'oeil sur la région liégeoise, je me rends compte que Verviers est assez bon marché.

Sur Limbourg, par exemple, on trouve des immeubles de rapport à 170.000€ pour 3 unités, sur Verviers à 165.000€ pour 4 unités.

Je n'ai pas été voir plus loin. Mais à comparer avec votre projet à 180.000€, je suppose que le loyer total sera le double, au minimum.

J'ai pu constater souvent que les immeubles de rapport dans ce coin-là étaient du même rapport que Charleroi.

Evidemment, je ne sais pas si c'est loin de chez vous pour vous, je ne connais pas le coin ni le type de locataire qu'on y trouve, je ne connais pas le mode de fonctionnement du juge de paix dans le coin, et je ne sais pas si le AK-47 est une option indispensable (comptez 1000€ en import de Tirana.)

Je ne connais pas Charleroi, mais je suis sûr et certain que ça ne se compare pas à Verviers.
L'endroit s'est totalement ghettoïser, et les quartiers chics cotoient - réellement - des zones de non-droit. La mini-semi-rikiki prise de conscience après les attentats terroristes (dont tout le réseau, pour rappel est passé par ces fameuses zones verviétoises) n'y a pas changé grand chose.
Il faut vraiment y vivre, et connaitre la vie de chaque rue précisément, pour oser y investir.

Limbourg, c'est différent. Mais comme bien des endroits extérieurs à la ville, ce sont des endroits éloignés qui connaissent une petite désertification depuis plusieurs années...

Je crois vraiment que chacun devrait continuer de parler de ce qu'il connait

Bonsoir à tous, et à ma très très chère Panchita.

Comme promis, je reviens vers vous pour donner la suite de notre histoire.

Tout d'abord, merci à Rexou de m'avoir conseillé Immotheker, que je recommandes à mon tour.

J'ai fais réaliser 3 devis pour les travaux, le quatrième aura lieu ce lundi. Je suis en attentes des prix, le premier devrait tomber incessamment sous peu.

Nous avons été ce soir chez Immotheker à Liège, je suis tombé sur un courtier à l'écoute et qui anticipe les prochains projets.

En effet, il nous à bien conseillé et à proposé ceci :

- Financer la soulte par la banque, ainsi pour les travaux, pas besoin d'y aller sans cesse pour faire libérer X € pour les travaux, poste par poste. Il propose ceci vu que la part de ma belle soeur et les travaux seront à peu de chose près du même montant.

- La simulation qu'il nous à faite est très bonne. Taux à 1.21 sur 20 ans fixe, possibilité d'être libre de tout engagement (ASRD, incendie, ouverture de compte) moyennant .. +0,3% au taux, soit un taux à +- 1,5 libre d'engagement en vue du prochain investissement.

Il était très surpris du montant astronomique de l'ASRD de chez Belfius, quasi +200% par rapport à la sienne... Comme quoi les grandes banques ...

Je m'interroge quant à la souscription d'une ASRD, en effet, en cas de décès de ma compagne, je deviens l'usufruitier de la maison jusqu'a à la majorité de mon fils et doit donc payer cet emprunt. On parle de somme assez faible (+- 350€ mensuel) qui de toutes façons seront payé par les locataires. Je penses ne pas en prendre et ainsi faire économiser 985€ à ma femme.

Quant au split inscription/mandat hypothécaire, il à fait la simulation et dans le cas de si faible somme, il n'y à pas d'intérêt financier (même montant après simulation) et il y à surtout une moins bonne déduction fiscale des interêts.

Maintenant, ma compagne doit s'entendre sur un prix avec sa soeur et faire la convention chez le notaire.

Nous travaillerons donc avec cette agence qui à su se montrer pro et à l'écoute de notre projet d'investissement commun futur.

Belle soirée à tous.

Correction: L'assurance SRD se trouve dans le même panier que le capital. C'est de l'épargne long terme. Attention, il n'est pas conseillé de la déclarer. Le "panier" est limité, et dès qu'il est rempli, vous déclarer pour rien.... mais en cas de besoin de faire jouer l'assurance, comme vous avez déduit ladite assurance, vous êtes taxé sur ce que l'assurance vous verse.

Moralité: vous déclarez en pensant gagner des sous, mais vous ne gagnez rien. Et en cas de sinistre, cela vous coûte une blinde, sans même un remerciement de l'état, évidemment.

Je persiste cependant à croire que prendre une ASRD est une bonne idée. En cas de sinistre, vous aurez bien assez à gérer, et aurez bien besoin d'un petit complément. On peut payer l'assurance en prime unique, ou chaque année pendant le prêt.

Au temps pour moi ! C'est bien "le panier du capital" qui entre en compte pour la déduction d'épargne à long terme (au niveau fédéral).
Je fais régulièrement la boulette de confondre les deux paniers quand j'en parle, le cerveau humain ayant la fâcheuse habitude de répéter l'erreur qu'il commet la première fois...
J'ai en effet déclaré ma première ASDR (pour investissement locatif) alors que ça m'est complètement inutile car le panier "capital" était déjà rempli et vu que les amortissements sont croissants, ils ne se videra jamais Même si je me trompe encore souvent quand j'en parle, je n'ai plus fait la boulette avec ma 2eme ASRD

Moralité : Il faut être pris pour apprendre... et surtout bien prendre le temps de vérifier et comprendre les infos

Déduction ?

A ma connaissance, l'épargne long terme donne droit à un avantage fiscal consistant en une réduction d'impôt.
Le montant des amortissements en capital  et les primes d'assurance-vie ne viennent pas en déduction des revenus professionnels.

La réduction d'impôt est limitée à 15 % d'une première tranche de revenus professionnels et à 6 % d'une seconde tranche , à l'exclusion des revenus imposables distinctement mais avec un montant maximum de réduction

MAJ :
La réduction d'impôt sera calculée sur 15 % d'une première tranche de revenus professionnels et  6 % d'une seconde tranche , à l'exclusion des revenus imposables distinctement mais avec un montant maximum de réduction ( = la base de réduction).

Pour l'ex. imp. 2021 (revenus 2020), le montant maximum dans le cadre de l'épargne logement fédérale est de 2390 €.
Une réduction d'impôt de 30  % ( = taux de la réduction) sera accordée sur ce montant.

Dernière modification par GT (21-08-2020 09:37:26)

Bonjour à tous,

L'investisseur en herbe que je suis se pose une question :

Comment calculez vous la rentabilité net de votre projet ?

J'utilise cette formule, j'imagine que vous aussi ?

(Loyer x 12 ) - ( charges non récupérable (remboursement mensuel du PH, assurance incendie, ...)) / (Coût total du projet (Coût d'achat + frais de notaire + frais de crédit (interêts + frais d'agence etc))) x 100.

Pour le projet de ma femme, j'atteins une rentabilité après rénovation de 3,66%
Pour mon premier bien en location par contre, j'atteins une rentabilité de 0,6% à peine, et je suis très surpris de cela.

En effet, mon PH me coûte 594, l'assurance incendie avec abandon de recours est payé par la locataire et le cadastre est a 300€ annuel.
Mon loyer est de 700€

La maison me dégage +- 80€ de CF+ après 2 ans seulement, je trouvais ça satisfaisant mais force est de constaté que ce n'est pas si interessant au final.

Dés lors, j'ai du mal à imaginer comment peut-on atteindre des rendement à 6, 7, 8+% ?!

Corrigez moi si je me trompes.

Par rapport au projet de ma femme, tout se concrétise.

4 entrepreneurs sont venus et j'attends leur devis
Pour le PH on travaillera avec Immotheker
Et les soeurs se sont entendus sur un prix.

"Plus qu'à" vider la maison et réaliser les travaux.

Encore merci à tous pour vos précieux conseils, fort interessants.

Belle journée à tous

Avez-vous utilisé notre outil de calcul "rendement immobilier" ?
https://www.pim.be/calculs-automatiques … mmobilier/

Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.

Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois

En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"