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Questions d'investissement

Jeremy
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Questions d'investissement

Bonjour à tous

,

Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message  :-)

Je m’appelle Jeremy, je suis trentenaire et j’ai acquis mon premier bien de rapport il y à 2 ans. J’en suis très satisfait et je me suis découvert une « passion » pour l’immobilier, locatif entre autre. J’ai plein de projets en tête dont celui de l’achat d’un IDR d’ici 5 ans pour faire fructifier mon patrimoine.



Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne. 

Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.



Nous nous posons les question suivante :



1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location. 

La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.



Avantages : Pas de frais de notaire, coût faible (65k estimé), maison rénové, loyer estimé 800€


Inconvénients : Electricité à refaire, châssis, cuisine, SDB + rafraîchissement  Durée ? 1 an ? Sans loyers.



2 / La revendre et acheter une immeuble de rapport à la place ? (Prêt à louer)


Son patrimoine devrait lui permettre d’acheter un IDR de +- 250k€, en 20 ans.



Avantage : IDR prêt à louer immédiatement


Inconvénients : Avec un si faible budget, les IDR à Liège sont peu nombreux et ceux existants … Moyens, au mieux.



Mon idée actuelle est de racheter la maison de ses grands-parents, y réaliser les travaux, faire un PH sur 7 ans ( 720€/mois) ou sur 10 ans (450€/mois) et à la fin de ce PH, acheter un IDR, avec les économies réalisées grâce au premier investissement.



Je m’excuse si mes explications sont floues et/ou redondantes.



Je reste éventuellement disponible pour éclaircir certains points.



Merci d’avances à ceux qui prendront la peine de nous répondre.



Belle journée et belle vacances à tous.




 big_smile


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panchito
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Re : Questions d'investissement

Tous ceux qui sont ici ont eu des parcours très différents et des stratégies d’investissement parfois diamétralement opposées.
Une seule chose nous rassemble tous: la passion de l'immobilier!

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Tous ceux qui sont ici ont eu des parcours très différents et des stratégies d’investissement parfois diamétralement opposées.
Une seule chose nous rassemble tous: la passion de l'immobilier!

Pour une fois que vous auriez pu mettre un vrai message intéressant
....


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panchito
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

Pour une fois que vous auriez pu mettre un vrai message intéressant

Il me faudrait plusieurs livres...voire une encyclopédie.

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grmff
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Re : Questions d'investissement

En jetant un petit coup d'oeil sur la région liégeoise, je me rends compte que Verviers est assez bon marché.

Sur Limbourg, par exemple, on trouve des immeubles de rapport à 170.000€ pour 3 unités, sur Verviers à 165.000€ pour 4 unités.

Je n'ai pas été voir plus loin. Mais à comparer avec votre projet à 180.000€, je suppose que le loyer total sera le double, au minimum.

J'ai pu constater souvent que les immeubles de rapport dans ce coin-là étaient du même rapport que Charleroi.

Evidemment, je ne sais pas si c'est loin de chez vous pour vous, je ne connais pas le coin ni le type de locataire qu'on y trouve, je ne connais pas le mode de fonctionnement du juge de paix dans le coin, et je ne sais pas si le AK-47 est une option indispensable (comptez 1000€ en import de Tirana.)

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

grmff a écrit :

En jetant un petit coup d'oeil sur la région liégeoise, je me rends compte que Verviers est assez bon marché.

Sur Limbourg, par exemple, on trouve des immeubles de rapport à 170.000€ pour 3 unités, sur Verviers à 165.000€ pour 4 unités.

Je n'ai pas été voir plus loin. Mais à comparer avec votre projet à 180.000€, je suppose que le loyer total sera le double, au minimum.

J'ai pu constater souvent que les immeubles de rapport dans ce coin-là étaient du même rapport que Charleroi.

Evidemment, je ne sais pas si c'est loin de chez vous pour vous, je ne connais pas le coin ni le type de locataire qu'on y trouve, je ne connais pas le mode de fonctionnement du juge de paix dans le coin, et je ne sais pas si le AK-47 est une option indispensable (comptez 1000€ en import de Tirana.)

Encore une fois je rejoins votre avis.

J'ai une recherche auto pour un IDR et en effet la zone de Verviers semble fort ressembler à votre zone d'investissements

Ce n'est pas loin de chez moi mais je ne connais pas trop le type de locataire, si ce n'est que c'est coin défavorisé et laisser pour compte..

Le juge de paix a j'imagine beaucoup de travail dans ce secteur. Et quand à L'AK47, à Verviers il n'y a pas besoin de l'importer...


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Himura
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Re : Questions d'investissement

grmff a écrit :

En jetant un petit coup d'oeil sur la région liégeoise, je me rends compte que Verviers est assez bon marché.

Sur Limbourg, par exemple, on trouve des immeubles de rapport à 170.000€ pour 3 unités, sur Verviers à 165.000€ pour 4 unités.

Je n'ai pas été voir plus loin. Mais à comparer avec votre projet à 180.000€, je suppose que le loyer total sera le double, au minimum.

J'ai pu constater souvent que les immeubles de rapport dans ce coin-là étaient du même rapport que Charleroi.

Evidemment, je ne sais pas si c'est loin de chez vous pour vous, je ne connais pas le coin ni le type de locataire qu'on y trouve, je ne connais pas le mode de fonctionnement du juge de paix dans le coin, et je ne sais pas si le AK-47 est une option indispensable (comptez 1000€ en import de Tirana.)

Je ne connais pas Charleroi, mais je suis sûr et certain que ça ne se compare pas à Verviers.
L'endroit s'est totalement ghettoïser, et les quartiers chics cotoient - réellement - des zones de non-droit. La mini-semi-rikiki prise de conscience après les attentats terroristes (dont tout le réseau, pour rappel est passé par ces fameuses zones verviétoises) n'y a pas changé grand chose.
Il faut vraiment y vivre, et connaitre la vie de chaque rue précisément, pour oser y investir.

Limbourg, c'est différent. Mais comme bien des endroits extérieurs à la ville, ce sont des endroits éloignés qui connaissent une petite désertification depuis plusieurs années...

Je crois vraiment que chacun devrait continuer de parler de ce qu'il connait wink

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GT
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Re : Questions d'investissement

Himura a écrit :

Je crois vraiment que chacun devrait continuer de parler de ce qu'il connait wink

Je connais un peu Verviers.
Le ville a bien changé.

Le rue de Dison n'est pas le quartier de Heusy.

Je partage la position d'Himura ; se limiter à ce que l'on connait.
C'est du bon sens.

Dernière modification par GT (13-08-2020 22:58:19)

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

Bonsoir à tous, et à ma très très chère Panchita.

Comme promis, je reviens vers vous pour donner la suite de notre histoire.

Tout d'abord, merci à Rexou de m'avoir conseillé Immotheker, que je recommandes à mon tour.

J'ai fais réaliser 3 devis pour les travaux, le quatrième aura lieu ce lundi. Je suis en attentes des prix, le premier devrait tomber incessamment sous peu.

Nous avons été ce soir chez Immotheker à Liège, je suis tombé sur un courtier à l'écoute et qui anticipe les prochains projets.

En effet, il nous à bien conseillé et à proposé ceci :

- Financer la soulte par la banque, ainsi pour les travaux, pas besoin d'y aller sans cesse pour faire libérer X € pour les travaux, poste par poste. Il propose ceci vu que la part de ma belle soeur et les travaux seront à peu de chose près du même montant.

- La simulation qu'il nous à faite est très bonne. Taux à 1.21 sur 20 ans fixe, possibilité d'être libre de tout engagement (ASRD, incendie, ouverture de compte) moyennant .. +0,3% au taux, soit un taux à +- 1,5 libre d'engagement en vue du prochain investissement.

Il était très surpris du montant astronomique de l'ASRD de chez Belfius, quasi +200% par rapport à la sienne... Comme quoi les grandes banques ...

Je m'interroge quant à la souscription d'une ASRD, en effet, en cas de décès de ma compagne, je deviens l'usufruitier de la maison jusqu'a à la majorité de mon fils et doit donc payer cet emprunt. On parle de somme assez faible (+- 350€ mensuel) qui de toutes façons seront payé par les locataires. Je penses ne pas en prendre et ainsi faire économiser 985€ à ma femme.

Quant au split inscription/mandat hypothécaire, il à fait la simulation et dans le cas de si faible somme, il n'y à pas d'intérêt financier (même montant après simulation) et il y à surtout une moins bonne déduction fiscale des interêts.

Maintenant, ma compagne doit s'entendre sur un prix avec sa soeur et faire la convention chez le notaire.

Nous travaillerons donc avec cette agence qui à su se montrer pro et à l'écoute de notre projet d'investissement commun futur.

Belle soirée à tous.


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Albert Einstein

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Bim
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

Je m'interroge quant à la souscription d'une ASRD, en effet, en cas de décès de ma compagne, je deviens l'usufruitier de la maison jusqu'a à la majorité de mon fils et doit donc payer cet emprunt. On parle de somme assez faible (+- 350€ mensuel) qui de toutes façons seront payé par les locataires. Je penses ne pas en prendre et ainsi faire économiser 985€ à ma femme.

A vérifier mais il me semble que les organismes prêteurs exigent très souvent la souscription d'une ASRD (pas forcément chez eux) qui sert à couvrir la perte de revenu en cas de décès. A noter que ce type d'assurance vie peut être fiscalisé de façon à permettre la déduction des primes payées (même "panier" que les intérêts du crédit). Vu le faible montant emprunté par rapport à la valeur du bien et les taux d'intérêt bas, il est fort probable qu'il reste de la place dans le "panier" de déduction.

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grmff
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Re : Questions d'investissement

Correction: L'assurance SRD se trouve dans le même panier que le capital. C'est de l'épargne long terme. Attention, il n'est pas conseillé de la déclarer. Le "panier" est limité, et dès qu'il est rempli, vous déclarer pour rien.... mais en cas de besoin de faire jouer l'assurance, comme vous avez déduit ladite assurance, vous êtes taxé sur ce que l'assurance vous verse.

Moralité: vous déclarez en pensant gagner des sous, mais vous ne gagnez rien. Et en cas de sinistre, cela vous coûte une blinde, sans même un remerciement de l'état, évidemment.

Je persiste cependant à croire que prendre une ASRD est une bonne idée. En cas de sinistre, vous aurez bien assez à gérer, et aurez bien besoin d'un petit complément. On peut payer l'assurance en prime unique, ou chaque année pendant le prêt.

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Himura
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Re : Questions d'investissement

Personnellement, j'ai toujours limité l'ASRD au maximum pour des immeubles de rapport. Et elle n'était pas souscrite pour le dernier, car plus facilement négociable.
Je considère qu'un investissement se rembourse, et que cette assurance est donc superflue. Sauf volonté spéculative, bien sûr, mais autant prendre alors une vrai assurance vie.

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Bim
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Re : Questions d'investissement

grmff a écrit :

Correction: L'assurance SRD se trouve dans le même panier que le capital. C'est de l'épargne long terme. Attention, il n'est pas conseillé de la déclarer. Le "panier" est limité, et dès qu'il est rempli, vous déclarer pour rien.... mais en cas de besoin de faire jouer l'assurance, comme vous avez déduit ladite assurance, vous êtes taxé sur ce que l'assurance vous verse.

Moralité: vous déclarez en pensant gagner des sous, mais vous ne gagnez rien. Et en cas de sinistre, cela vous coûte une blinde, sans même un remerciement de l'état, évidemment.

Je persiste cependant à croire que prendre une ASRD est une bonne idée. En cas de sinistre, vous aurez bien assez à gérer, et aurez bien besoin d'un petit complément. On peut payer l'assurance en prime unique, ou chaque année pendant le prêt.

Au temps pour moi ! C'est bien "le panier du capital" qui entre en compte pour la déduction d'épargne à long terme (au niveau fédéral).
Je fais régulièrement la boulette de confondre les deux paniers quand j'en parle, le cerveau humain ayant la fâcheuse habitude de répéter l'erreur qu'il commet la première fois...
J'ai en effet déclaré ma première ASDR (pour investissement locatif) alors que ça m'est complètement inutile car le panier "capital" était déjà rempli et vu que les amortissements sont croissants, ils ne se videra jamais cry Même si je me trompe encore souvent quand j'en parle, je n'ai plus fait la boulette avec ma 2eme ASRD smile

Moralité : Il faut être pris pour apprendre... et surtout bien prendre le temps de vérifier et comprendre les infos

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rodes
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Re : Questions d'investissement

Et ce panier capital ne vient en déduction que des revenus professionnels, pas de revenus professionnels, pas de panier.

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GT
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Re : Questions d'investissement

rodes a écrit :

Et ce panier capital ne vient en déduction que des revenus professionnels, pas de revenus professionnels, pas de panier.

Déduction ?

A ma connaissance, l'épargne long terme donne droit à un avantage fiscal consistant en une réduction d'impôt.
Le montant des amortissements en capital  et les primes d'assurance-vie ne viennent pas en déduction des revenus professionnels.

La réduction d'impôt est limitée à 15 % d'une première tranche de revenus professionnels et à 6 % d'une seconde tranche , à l'exclusion des revenus imposables distinctement mais avec un montant maximum de réduction

MAJ :
La réduction d'impôt sera calculée sur 15 % d'une première tranche de revenus professionnels et  6 % d'une seconde tranche , à l'exclusion des revenus imposables distinctement mais avec un montant maximum de réduction ( = la base de réduction).

Pour l'ex. imp. 2021 (revenus 2020), le montant maximum dans le cadre de l'épargne logement fédérale est de 2390 €.
Une réduction d'impôt de 30  % ( = taux de la réduction) sera accordée sur ce montant.

Dernière modification par GT (21-08-2020 09:37:26)

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rodes
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Re : Questions d'investissement

Et ce panier capital ne vient en déduction que des revenus professionnels, pas de revenus professionnels, pas de panier.

Et ce panier capital est calculé sur le montant des revenus professionnels, pas de revenus professionnels, pas de panier.

Merci GT.

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

Bonjour à tous,

L'investisseur en herbe que je suis se pose une question :

Comment calculez vous la rentabilité net de votre projet ?

J'utilise cette formule, j'imagine que vous aussi ?

(Loyer x 12 ) - ( charges non récupérable (remboursement mensuel du PH, assurance incendie, ...)) / (Coût total du projet (Coût d'achat + frais de notaire + frais de crédit (interêts + frais d'agence etc))) x 100.

Pour le projet de ma femme, j'atteins une rentabilité après rénovation de 3,66%
Pour mon premier bien en location par contre, j'atteins une rentabilité de 0,6% à peine, et je suis très surpris de cela.

En effet, mon PH me coûte 594, l'assurance incendie avec abandon de recours est payé par la locataire et le cadastre est a 300€ annuel.
Mon loyer est de 700€

La maison me dégage +- 80€ de CF+ après 2 ans seulement, je trouvais ça satisfaisant mais force est de constaté que ce n'est pas si interessant au final.

Dés lors, j'ai du mal à imaginer comment peut-on atteindre des rendement à 6, 7, 8+% ?!

Corrigez moi si je me trompes. smile

Par rapport au projet de ma femme, tout se concrétise.

4 entrepreneurs sont venus et j'attends leur devis
Pour le PH on travaillera avec Immotheker
Et les soeurs se sont entendus sur un prix.

"Plus qu'à" vider la maison et réaliser les travaux.

Encore merci à tous pour vos précieux conseils, fort interessants.

Belle journée à tous


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Himura
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Re : Questions d'investissement

Votre calcul n'est pas exact, car vous ne faites pas intervenir le levier propre aux crédits.
Généralement, les formules utilisées ne tiennent pas compte des frais d'acquisition et de crédit.

La raison est simple : la rentabilité correspond à ce que vous retirez par rapport à ce que vous investissez.
Il faut essentiellement regarder le cash flow retiré, par année, une fois toutes les charges déduites.

On calcule la rentabilité pour estimer un immeuble. Donc basiquement : ses revenus / son prix de vente.
Par prudence, un investisseur incluera généralement les frais réguliers (comme vous l'avez dit : assurances, précompte, ...)

Si vous faites comme un extra-terrestre, et comptez en plus le gain patrimonial que cela apporte, vous pouvez atteindre les 40 ou 50% de rentabilité, mais c'est également moins courant de comparer ainsi :-)

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PIM
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Re : Questions d'investissement

Avez-vous utilisé notre outil de calcul "rendement immobilier" ?
https://www.pim.be/calculs-automatiques … mmobilier/


Erik DECKERS
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Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Re : Questions d'investissement

Ne pas confondre rentabilité économique et rentabilité financière.

Rentabilité économique : le profit annuel rapporté au coût total d'acquisition du bien (prix du bien + frais d'achat) + travaux nécessaires pour rendre le bien exploitable. Le profit = chiffre d'affaire (= loyers bruts) - charges d'exploitation (assurance incendie, frais d'entretien du bien, frais d'agence, etc.), fiscales (PI, IR, taxes communales, etc), etc.

Exemple (chiffres inventés) :
Prix du bien : 100000 €
frais d'achat : 20000 €
loyer annuel de 8400 €, charges de 1800 €
Rentabilité économique = (8400 - 1800) / (100000 + 20000) = 6600 / 120000 = 5,5 %

Rentabilité financière = Profit annuel rapporté sur les fonds propres investis pour l'achat. C'est ici qu'intervient l'effet de levier si vous empruntez. A noter qu'avec un crédit, votre prix d'achat sera plus élevé (on ajoute les frais de notaire relatif au crédit) et vos charges seront plus élevées (on ajoute les charges financières du prêt (intérêts et ASRD) pour calculer le profit). Attention que le remboursement du capital n'est pas une charge car la sortie d'argent effectuée ne vous appauvrit pas (le paiement diminue la dette d'autant, ce qui a un effet nul sur votre patrimoine net, contrairement aux autres charges dont les intérêts du prêt).

Exemple avec les mêmes chiffres qu'au-dessus :
Frais de notaire pour le crédit = 4000 €
Fonds propres = 24000 €
Crédit = 100000 €
Intérêts payés sur l'année n = 980 €
Charges = 1457 € (plus basses car les intérêts du prêt sont déduits de vos revenus immo)
Rentabilité financière = (8400 - 980 - 1457) / 24000 = 5963 / 24000 = 24,8 %
Calcul du levier : 24,8% / 5,5% = 4,5 ==> les fonds propres investis multiplient votre rentabilité par 4,5

Ne pas confondre cash flow et rentabilité. Le cash flow est une mesure des entrées et sorties de cash (entrées - sorties). Vous pouvez avoir un cash flow négatif mais avoir une rentabilité positive (= votre bien consomme des liquidités mais vous génère un profit, ce qui vous enrichit). C'est le cas, par exemple, si votre profit ne couvre pas l'entièreté des remboursement de capital du prêt, ou si vous avez eu moins de recettes (vide locatif, problème de paiement avec un locataire) ou plus de dépenses (charges d'entretien exceptionnelles, rénovations, etc...)

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grmff
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Re : Questions d'investissement

Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.

Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois

En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"

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