Questions d'investissement

Jeremy · #1 14-07-2020 19:48:57

Bonjour à tous

,  Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message :-)

Je m’appelle Jeremy, je suis trentenaire et j’ai acquis mon premier bien de rapport il y à 2 ans. J’en suis très satisfait et je me suis découvert une « passion » pour l’immobilier, locatif entre autre. J’ai plein de projets en tête dont celui de l’achat d’un IDR d’ici 5 ans pour faire fructifier mon patrimoine.  

Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne.   Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.  

Nous nous posons les question suivante :  

1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location.   La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.  

Avantages : Pas de frais de notaire, coût faible (65k estimé), maison rénové, loyer estimé 800€

 Inconvénients : Electricité à refaire, châssis, cuisine, SDB + rafraîchissement Durée ? 1 an ? Sans loyers.

  2 / La revendre et acheter une immeuble de rapport à la place ? (Prêt à louer)
  Son patrimoine devrait lui permettre d’acheter un IDR de +- 250k€, en 20 ans.

  Avantage : IDR prêt à louer immédiatement 

Inconvénients : Avec un si faible budget, les IDR à Liège sont peu nombreux et ceux existants … Moyens, au mieux.

  Mon idée actuelle est de racheter la maison de ses grands-parents, y réaliser les travaux, faire un PH sur 7 ans ( 720€/mois) ou sur 10 ans (450€/mois) et à la fin de ce PH, acheter un IDR, avec les économies réalisées grâce au premier investissement.

  Je m’excuse si mes explications sont floues et/ou redondantes.  

Je reste éventuellement disponible pour éclaircir certains points.  

Merci d’avances à ceux qui prendront la peine de nous répondre.

  Belle journée et belle vacances à tous.      big_smile

Pilou611 · #2 14-07-2020 20:25:38

Bonjour,

Quel age avez vous? Je pense que c'est un détail important.

Je penche pour l'option d'un immeuble de rapport directement. Vous gagnerez du temps (pas de travaux) et aurez plus que probablement une rentabilité plus intéressante! Si c'est une passion, je n'attendrais pas 5 ou 10 ans.

Quels sont vos objectifs vis à vis de cet IDR? Pension? Cashflow?

GT · #3 14-07-2020 20:36:21

Pilou611 a écrit :

Bonjour,
Quel age avez vous? Je pense que c'est un détail important.
Je penche pour l'option d'un immeuble de rapport directement. Vous gagnerez du temps (pas de travaux) et aurez plus que probablement une rentabilité plus intéressante! Si c'est une passion, je n'attendrais pas 5 ou 10 ans.
Quels sont vos objectifs vis à vis de cet IDR? Pension? Cashflow?

Jeremy a écrit qu'il était trentenaire.
Son âge ? entre 30 et 39 ans.

PIM · #4 14-07-2020 20:48:45

Jeremy a écrit :

Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message :-)

Bienvenue.
C'est le premier pas qui coûte...

Himura · #5 14-07-2020 20:52:41

Mon avis pencherait pour l'option du rachat de la maison familiale.
- à un tel prix d'acquisition, la différence de rentabilité ne fait aucun doute ! Vous rembourserez très vite (ou avec une marge bénéficiaire plus grande). Il faut comparer les situations de capital acquis à l'aube de vos 65 ans.
- 1 an sans loyer, ce n'est pas bien grave, du moment que le coût soit inclus dans le crédit...
- Travaux : si vous êtes capables de les gérer (c'est important !), vous aurez l'avantage (énorme) de proposer du neuf en location (pas de mauvaise surprise techniques normalement, et gros attrait pour les locataires). De la tranquillité future.
- une maison en location, ça se loue super facilement (surtout à 800 €). Ce n'est jamais une emmerde urbanistique non plus. A voir la situation du bien tout de même...

- 250 k€, c'est effectivement devenu trop peu pour une immeuble de rapport à Liège (qqch de potable évidemment ! pas à Bressoux. Et si vous rajoutez l'urbanisme dans la balance, il faut vraiment bcp et bien chercher)
- Du prêt-à-louer ?... C'est encore plus rare ! Sauf si vous visez des rendements très minimalistes.

PS : Pour vos travaux, pensez intelligemment à ce qui ne s'abimera pas avec les locataires. Dans les maisons, il y a souvent des animaux et des enfants (donc carrelage !), etc.

rexou

Himura · #6 14-07-2020 20:54:13

PIM a écrit :

Jeremy a écrit :
Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message :-)
Bienvenue.
C'est le premier pas qui coûte...

Combien ?

On a déjà un mendiant de pralines (manons) sur le forum...

PIM, grmff

Jeremy · #7 14-07-2020 21:33:22

Pilou611 a écrit :

Bonjour,
Quel age avez vous? Je pense que c'est un détail important.
Je penche pour l'option d'un immeuble de rapport directement. Vous gagnerez du temps (pas de travaux) et aurez plus que probablement une rentabilité plus intéressante! Si c'est une passion, je n'attendrais pas 5 ou 10 ans.
Quels sont vos objectifs vis à vis de cet IDR? Pension? Cashflow?

J'en ai 31 et ma femme 30.

L'idée est de dégager un CF+ de sorte à augmenter ses revenus mensuel qui sont bas.

Himura a écrit :

Mon avis pencherait pour l'option du rachat de la maison familiale.
- à un tel prix d'acquisition, la différence de rentabilité ne fait aucun doute ! Vous rembourserez très vite (ou avec une marge bénéficiaire plus grande). Il faut comparer les situations de capital acquis à l'aube de vos 65 ans.
- 1 an sans loyer, ce n'est pas bien grave, du moment que le coût soit inclus dans le crédit...
- Travaux : si vous êtes capables de les gérer (c'est important !), vous aurez l'avantage (énorme) de proposer du neuf en location (pas de mauvaise surprise techniques normalement, et gros attrait pour les locataires). De la tranquillité future.
- une maison en location, ça se loue super facilement (surtout à 800 €). Ce n'est jamais une emmerde urbanistique non plus. A voir la situation du bien tout de même...
- 250 k€, c'est effectivement devenu trop peu pour une immeuble de rapport à Liège (qqch de potable évidemment ! pas à Bressoux. Et si vous rajoutez l'urbanisme dans la balance, il faut vraiment bcp et bien chercher)
- Du prêt-à-louer ?... C'est encore plus rare ! Sauf si vous visez des rendements très minimalistes.
PS : Pour vos travaux, pensez intelligemment à ce qui ne s'abimera pas avec les locataires. Dans les maisons, il y a souvent des animaux et des enfants (donc carrelage !), etc.

Merci pour la réponse, j'attendais une réponse de votre part, je connais votre situation d'investisseur en région liégeoise et suis content que vous me répondiez smile

La situation de ma femme est la suivante:

30 ans, notre maison est déjà payée (villa 4 façades à Hermée), faible revenus professionnels.

L'idée avec la maison familiale était de vite la rembourser, via un emprunt de par exemple 50k€ à la banque, afin de solidifier sa situation future (Meilleur revenus (salaire+loyer) et aussi augmenter son patrimoine propre, afin de racheter plus gros dans 5 ans, quitte à acheter un IDR en commun . Pour l'instant nous souhaitons investir "chacun de notre côté".

Nous ne sommes malheureusement pas manuels ... Les travaux devront tous êtes sous-traités, ce qui est un problème à mon sens, je n'ai pas encore un gros carnet d'adresses malheureusement, je suis d'ailleurs ouvert à propositions si vous connaissez des corps de métier honnêtes et à prix raisonnables.

Et je suis aussi parfaitement d'accord avec le fait de louer aisément une maison rénovée, jardin, garage, situé au calme à Grâce-Hollogne.

------

Par rapport à l'IDR à 250k€ en région liégeoise je désespère. Je ne souhaites pas devenir un "marchand de sommeil" et souhaite mettre en location des biens décents. J'aimerai également mettre en location des bien en ordre, d'un point de vue légal, mais j'ai l'impression que ça importe peu de gens ... Presque tous les bien en ventes sur Immoweb sont en infraction... Du coup je revois mes critères ...

------

@Tous, merci pour vos réponses

Epimoni · #8 15-07-2020 08:31:47

Bonjour,

J'ai pas autant d'expérience que les gens qui vous ont répondu mais je pencherais aussi pour garder la maison et la louer. Vous aurez un rendement élevée et ça se louera facilement. Vous rembourserez assez rapidement et pourrez par après acheter un autre bien plus grand.
Pour 250k à Liège, je ne pense pas que vous trouverez un bien prêt à louer. Ayant cherché aussi dans la zone et pour le même budget, comme Himura dit et vous, souvent remplis d'infractions plus des travaux conséquents. On a visité un bien 200k, diviser en 4 studios illégalement ( donc déjà problème commune) et niveau travaux, cave inondée, problèmes d'humidité partout, chauffage à revoir, electricté pas conforme etc... Beaucoup trop de problèmes.

mhj · #9 15-07-2020 10:13:41

Bonjour,

A mon humble avis, je vendrais la maison car bc de gens sont friants egalement de pouvoir faire les travaux eux meme.
Il m est arrive de simplement arracher le papier pour me rendre compte qu il fallait tout replatrer, la note est vite montee, vous ne savez pas ce que vous allez trouver qd vous commencez les travaux, de plus il peut y avori des souci avec l entrepreneur....Ca peut tres vite amener des ennuis. Je pense que le mieux est d investir dans des petites surface, style studio dans differents immeubles pour partager le risque, si demain il y a un souci, c est mieux sur 1/3 de vos biens que sur tout vos biens en mm temps.

Des petites surfaces, pret de gares ou universites ou institutions, un flat dans un petit immeuble.

Bàv

MHJ

rexou · #10 15-07-2020 10:42:19

mhj a écrit :

Je pense que le mieux est d investir dans des petites surface, style studio dans differents immeubles pour partager le risque, si demain il y a un souci, c est mieux sur 1/3 de vos biens que sur tout vos biens en mm temps.

Pas d'accord avec votre raisonnement. Vous multipliez les frais (notaire et achats) alors qu'ici, pas de droits d'enregistrement. Vous multipliez les difficultés de gestion dans différents immeubles. Vous aurez un public locatif plus précarisé et plus instable. Et si vous pensez acheter de petites surfaces sans devoir y effectuer de travaux, le prix sera démentiel par rapport à la qualité du bien et son rendement locatif possible.

Il y a ici une maison déjà détenue par héritage. Pas de frais d'enregistrement. Pas de surprise non plus, le bien est connu, avec ses défauts éventuels et ses qualités. Envisager plus tard l'achat d'un immeuble de rapport est une bonne idée. Pas des mini-lots disséminés un peu partout.

Bref, je partage l'avis d'Himura : conservez la maison et faites les travaux. Concernant les travaux, il vaut mieux avoir quelques connaissances et relations dans le domaine du bâtiment. Si le simple fait de devoir replâtrer un mur pose déjà problème, il vaut mieux abandonner la brique pour investir dans la brique papier par exemple.

mhj, Himura

Himura · #11 15-07-2020 10:52:11

Jeremy a écrit :

J'en ai 31 et ma femme 30.
L'idée est de dégager un CF+ de sorte à augmenter ses revenus mensuel qui sont bas.
Himura a écrit :
Mon avis pencherait pour l'option du rachat de la maison familiale.
- à un tel prix d'acquisition, la différence de rentabilité ne fait aucun doute ! Vous rembourserez très vite (ou avec une marge bénéficiaire plus grande). Il faut comparer les situations de capital acquis à l'aube de vos 65 ans.
- 1 an sans loyer, ce n'est pas bien grave, du moment que le coût soit inclus dans le crédit...
- Travaux : si vous êtes capables de les gérer (c'est important !), vous aurez l'avantage (énorme) de proposer du neuf en location (pas de mauvaise surprise techniques normalement, et gros attrait pour les locataires). De la tranquillité future.
- une maison en location, ça se loue super facilement (surtout à 800 €). Ce n'est jamais une emmerde urbanistique non plus. A voir la situation du bien tout de même...
- 250 k€, c'est effectivement devenu trop peu pour une immeuble de rapport à Liège (qqch de potable évidemment ! pas à Bressoux. Et si vous rajoutez l'urbanisme dans la balance, il faut vraiment bcp et bien chercher)
- Du prêt-à-louer ?... C'est encore plus rare ! Sauf si vous visez des rendements très minimalistes.
PS : Pour vos travaux, pensez intelligemment à ce qui ne s'abimera pas avec les locataires. Dans les maisons, il y a souvent des animaux et des enfants (donc carrelage !), etc.
Merci pour la réponse, j'attendais une réponse de votre part, je connais votre situation d'investisseur en région liégeoise et suis content que vous me répondiez
La situation de ma femme est la suivante:
30 ans, notre maison est déjà payée (villa 4 façades à Hermée), faible revenus professionnels.
L'idée avec la maison familiale était de vite la rembourser, via un emprunt de par exemple 50k€ à la banque, afin de solidifier sa situation future (Meilleur revenus (salaire+loyer) et aussi augmenter son patrimoine propre, afin de racheter plus gros dans 5 ans, quitte à acheter un IDR en commun . Pour l'instant nous souhaitons investir "chacun de notre côté".
Nous ne sommes malheureusement pas manuels ... Les travaux devront tous êtes sous-traités, ce qui est un problème à mon sens, je n'ai pas encore un gros carnet d'adresses malheureusement, je suis d'ailleurs ouvert à propositions si vous connaissez des corps de métier honnêtes et à prix raisonnables.
Et je suis aussi parfaitement d'accord avec le fait de louer aisément une maison rénovée, jardin, garage, situé au calme à Grâce-Hollogne.
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Par rapport à l'IDR à 250k€ en région liégeoise je désespère. Je ne souhaites pas devenir un "marchand de sommeil" et souhaite mettre en location des biens décents. J'aimerai également mettre en location des bien en ordre, d'un point de vue légal, mais j'ai l'impression que ça importe peu de gens ... Presque tous les bien en ventes sur Immoweb sont en infraction... Du coup je revois mes critères ...
------
@Tous, merci pour vos réponses

Si l'objectif premier est d'augmenter les revenus mensuels de votre épouse - le plus directement possible manifestement, il me semble que le mieux (je confirme) est de reprendre la maison héritée, et de faire un prêt hypothécaire + travaux sur une longue période (20 à 25 ans).
Cela vous permettra de ne pas diminuer vos ressources actuelles et directes ; tout en dégageant un revenu net plus important les premières années de location.
Bien sûr, à terme, l'emprunt aura coûté un rien plus cher que s'il était conclu en 15 ans, mais ça aura permis à votre épouse de lisser et augmenter ses revenus d'ici là. Pas négligeable.

Sous-traiter les travaux coûtent bien sûr plus cher que si on les réalise soit-même.
MAIS dans le cadre d'un investissement, il faut aussi tenir compte que des corps de métier iront 4x plus vite que vous tout seul. Du coup, le bien est louable plus rapidement, et le surcoût s'amoindrit un petit peu.
Et à nouveau, empruntez la somme juste, et ça passera crème wink

Vu ce que vous indiquez, ça vaudrait même la peine de passer par un jeune architecte, qui s'occupera de tout, et des corps de métier.
(MP si besoin, j'ai probablement qq coordonnées possibles à vous donner - si vous précisez bien clairement les travaux à réaliser).
Oubliez par contre la notion de "prix raisonnable". Quand on paye ça, on ne les trouve presque jamais raisonnables big_smile

Je partage votre avis sur le marché liégeois.
Il est bcp plus compliqué qu'il y a 10 ans, il me semble. Mais comme tjs, il ne faut jamais désespérer non plus. Ca ne tombe jamais tout cuit, sauf pour un gagnant du Lotto.
Plutôt qu'à Liège centre, et ses contraintes élevées, n'hésitez pas à viser les immeubles proches de chez vous, en périphérie. Ils sont au même prix, parfois un rien moins chers, et deviennent assez demandés par les locataires de longues durée.
Liège centre - avec son service urbanistique délirant, ses travaux du tram mal (gérés ?), sa politique de parking, la prise d'assaut du quartier de la gare et des écoles, et la paupérisation de certains quartiers - devient un sacré sac de noeud pour tout investisseur. Il faut du courage !

mhj · #12 15-07-2020 11:44:24

rexou a écrit :

mhj a écrit :
Je pense que le mieux est d investir dans des petites surface, style studio dans differents immeubles pour partager le risque, si demain il y a un souci, c est mieux sur 1/3 de vos biens que sur tout vos biens en mm temps.
Pas d'accord avec votre raisonnement. Vous multipliez les frais (notaire et achats) alors qu'ici, pas de droits d'enregistrement. Vous multipliez les difficultés de gestion dans différents immeubles.
=> ca depend l etat de ce qu on achète, je ne sais pas si il y a plus de gestion dans un appart que dans une maison ( souci d humidité, entretien du jardin si il y en a un) on dit souvent que dans une maison on n a jazmais terminé, tj quelque chose a faire.
Vous aurez un public locatif plus précarisé et plus instable.
=>pas ,foàrcement, ca se determine lorsque le locataire se presente, si vous avez une grand maison, le locataire aura des enfants certainement qui peuvent aussi habimer le bien...
Et si vous pensez acheter de petites surfaces sans devoir y effectuer de travaux, le prix sera démentiel par rapport à la qualité du bien et son rendement locatif possible.
=> je ne me plaint pas en generale des petites surfaces, tout depend de la personne qu on y installe.
Il y a ici une maison déjà détenue par héritage. Pas de frais d'enregistrement. Pas de surprise non plus, le bien est connu, avec ses défauts éventuels et ses qualités.
=> a ma connaissance plus c est grand et plus c est difficile à louer, si vous avez le budget pour louer une maison, en principe vous l avez pour donner un depart et acheter vous meme au lieu d etre locatiare a fond perdu.
Envisager plus tard l'achat d'un immeuble de rapport est une bonne idée. Pas des mini-lots disséminés un peu partout.
=>disséminer c est diversifier le risque, JE NE CONNAIS PAS LA REGION, (donc pure supposition) mais il peut y avoir des soucis d innondations ou autre, a ce moment la on est content de ne pas avoir les oeuf dans le mm panier
Bref, je partage l'avis d'Himura : conservez la maison et faites les travaux. Concernant les travaux, il vaut mieux avoir quelques connaissances et relations dans le domaine du bâtiment. Si le simple fait de devoir replâtrer un mur pose déjà problème, il vaut mieux abandonner la brique pour investir dans la brique papier par exemple.

=> je ne sais pour ma part pas changer une ampoule lol smile mais j investi quand meme, le papier n est pas pour moi car on ne peut pas s habriter en dessous d une feuille.

Merci pour cet echange de points de vue fort interessant

Excellente journée

MHJ

rexou · #13 15-07-2020 14:11:36

mhj a écrit :

=> je ne sais pour ma part pas changer une ampoule lol mais j investi quand meme, le papier n est pas pour moi car on ne peut pas s habriter en dessous d une feuille.
Merci pour cet echange de points de vue fort interessant
Excellente journée
MHJ

Si vous devez faire appel à des tiers pour chaque petite intervention, votre rendement s'en trouvera fort diminué. Sauf si vous avez un homme de main disponible, compétent et bon marché pour vous aider.

De petites surfaces dont la rotation des locataires sera importante demanderont beaucoup plus souvent des rénovations et petits travaux qu'une maison louée à une famille. Cela demandera aussi une gestion bien plus active.

Je conçois qu'on ne peut s'abriter sous une feuille, mais nous parlons ici d'investissement locatif, ce qui suppose que vous ayez déjà un toit. wink

Jeremy · #14 15-07-2020 19:37:35

rexou a écrit :

mhj a écrit :
Je pense que le mieux est d investir dans des petites surface, style studio dans differents immeubles pour partager le risque, si demain il y a un souci, c est mieux sur 1/3 de vos biens que sur tout vos biens en mm temps.
Pas d'accord avec votre raisonnement. Vous multipliez les frais (notaire et achats) alors qu'ici, pas de droits d'enregistrement. Vous multipliez les difficultés de gestion dans différents immeubles. Vous aurez un public locatif plus précarisé et plus instable. Et si vous pensez acheter de petites surfaces sans devoir y effectuer de travaux, le prix sera démentiel par rapport à la qualité du bien et son rendement locatif possible.
Il y a ici une maison déjà détenue par héritage. Pas de frais d'enregistrement. Pas de surprise non plus, le bien est connu, avec ses défauts éventuels et ses qualités. Envisager plus tard l'achat d'un immeuble de rapport est une bonne idée. Pas des mini-lots disséminés un peu partout.
Bref, je partage l'avis d'Himura : conservez la maison et faites les travaux. Concernant les travaux, il vaut mieux avoir quelques connaissances et relations dans le domaine du bâtiment. Si le simple fait de devoir replâtrer un mur pose déjà problème, il vaut mieux abandonner la brique pour investir dans la brique papier par exemple.

Le problème des travaux est mon principal ennemi, malheureusement. Je peux gérer tous les autres versants mais celui-là est problématique.

Avec le temps mon carnet d'adresse s'étoffe, mais il n'est pas encore fort rempli...

Quand vous parlez de brique papier, vous parlez des société côté en bourse de type Home Invest ou bien de Société d'investissement réglementé ?

La bourse avec Home Invest, j'y penses, mais à coté de l'immobilier locatif. Et les SIR je n'arrive pas à comprendre comment cela peut-être rentable. Ça a l'air d'être comme la bourse mais avec moins de liquidités et pas de plus-value possible en revendant des "actions".

Si quelqu'un peut m'éclairer ...

Bref, je penses que je peux quand même rester dans l'immo locatif tout en sachant que j'aurai forcément un rendement moindre que quelqu'un de manuel, mais un rendement quand même.

Jeremy · #15 15-07-2020 21:18:24

Himura a écrit :

Jeremy a écrit :
J'en ai 31 et ma femme 30.
L'idée est de dégager un CF+ de sorte à augmenter ses revenus mensuel qui sont bas.
Himura a écrit :
Mon avis pencherait pour l'option du rachat de la maison familiale.
- à un tel prix d'acquisition, la différence de rentabilité ne fait aucun doute ! Vous rembourserez très vite (ou avec une marge bénéficiaire plus grande). Il faut comparer les situations de capital acquis à l'aube de vos 65 ans.
- 1 an sans loyer, ce n'est pas bien grave, du moment que le coût soit inclus dans le crédit...
- Travaux : si vous êtes capables de les gérer (c'est important !), vous aurez l'avantage (énorme) de proposer du neuf en location (pas de mauvaise surprise techniques normalement, et gros attrait pour les locataires). De la tranquillité future.
- une maison en location, ça se loue super facilement (surtout à 800 €). Ce n'est jamais une emmerde urbanistique non plus. A voir la situation du bien tout de même...
- 250 k€, c'est effectivement devenu trop peu pour une immeuble de rapport à Liège (qqch de potable évidemment ! pas à Bressoux. Et si vous rajoutez l'urbanisme dans la balance, il faut vraiment bcp et bien chercher)
- Du prêt-à-louer ?... C'est encore plus rare ! Sauf si vous visez des rendements très minimalistes.
PS : Pour vos travaux, pensez intelligemment à ce qui ne s'abimera pas avec les locataires. Dans les maisons, il y a souvent des animaux et des enfants (donc carrelage !), etc.
Merci pour la réponse, j'attendais une réponse de votre part, je connais votre situation d'investisseur en région liégeoise et suis content que vous me répondiez
La situation de ma femme est la suivante:
30 ans, notre maison est déjà payée (villa 4 façades à Hermée), faible revenus professionnels.
L'idée avec la maison familiale était de vite la rembourser, via un emprunt de par exemple 50k€ à la banque, afin de solidifier sa situation future (Meilleur revenus (salaire+loyer) et aussi augmenter son patrimoine propre, afin de racheter plus gros dans 5 ans, quitte à acheter un IDR en commun . Pour l'instant nous souhaitons investir "chacun de notre côté".
Nous ne sommes malheureusement pas manuels ... Les travaux devront tous êtes sous-traités, ce qui est un problème à mon sens, je n'ai pas encore un gros carnet d'adresses malheureusement, je suis d'ailleurs ouvert à propositions si vous connaissez des corps de métier honnêtes et à prix raisonnables.
Et je suis aussi parfaitement d'accord avec le fait de louer aisément une maison rénovée, jardin, garage, situé au calme à Grâce-Hollogne.
------
Par rapport à l'IDR à 250k€ en région liégeoise je désespère. Je ne souhaites pas devenir un "marchand de sommeil" et souhaite mettre en location des biens décents. J'aimerai également mettre en location des bien en ordre, d'un point de vue légal, mais j'ai l'impression que ça importe peu de gens ... Presque tous les bien en ventes sur Immoweb sont en infraction... Du coup je revois mes critères ...
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@Tous, merci pour vos réponses

Si l'objectif premier est d'augmenter les revenus mensuels de votre épouse - le plus directement possible manifestement, il me semble que le mieux (je confirme) est de reprendre la maison héritée, et de faire un prêt hypothécaire + travaux sur une longue période (20 à 25 ans).
Cela vous permettra de ne pas diminuer vos ressources actuelles et directes ; tout en dégageant un revenu net plus important les premières années de location.
Bien sûr, à terme, l'emprunt aura coûté un rien plus cher que s'il était conclu en 15 ans, mais ça aura permis à votre épouse de lisser et augmenter ses revenus d'ici là. Pas négligeable.
Sous-traiter les travaux coûtent bien sûr plus cher que si on les réalise soit-même.
MAIS dans le cadre d'un investissement, il faut aussi tenir compte que des corps de métier iront 4x plus vite que vous tout seul. Du coup, le bien est louable plus rapidement, et le surcoût s'amoindrit un petit peu.
Et à nouveau, empruntez la somme juste, et ça passera crème
Vu ce que vous indiquez, ça vaudrait même la peine de passer par un jeune architecte, qui s'occupera de tout, et des corps de métier.
(MP si besoin, j'ai probablement qq coordonnées possibles à vous donner - si vous précisez bien clairement les travaux à réaliser).
Oubliez par contre la notion de "prix raisonnable". Quand on paye ça, on ne les trouve presque jamais raisonnables

Je partage votre avis sur le marché liégeois.
Il est bcp plus compliqué qu'il y a 10 ans, il me semble. Mais comme tjs, il ne faut jamais désespérer non plus. Ca ne tombe jamais tout cuit, sauf pour un gagnant du Lotto.
Plutôt qu'à Liège centre, et ses contraintes élevées, n'hésitez pas à viser les immeubles proches de chez vous, en périphérie. Ils sont au même prix, parfois un rien moins chers, et deviennent assez demandés par les locataires de longues durée.
Liège centre - avec son service urbanistique délirant, ses travaux du tram mal (gérés ?), sa politique de parking, la prise d'assaut du quartier de la gare et des écoles, et la paupérisation de certains quartiers - devient un sacré sac de noeud pour tout investisseur. Il faut du courage !

J'ai eu un petit soucis de synchronisation de message, semble-t-il big_smile

Je me suis mal exprimé. Ma femme bénéficie d'une épargne assez importante vu son jeune âge, en effet elle à malheureusement perdu son père et ses grands-parents assez jeune dans la vie et à donc hérité plus tôt que ce que nous aurions pu penser ...

Comme déjà dit, la maison familiale est déjà à nous, et il lui reste une somme X en banque.

Ses revenus professionnels sont faible (<20k€ Net annuel). L'idée est de continuer à faire fructifier cette épargne et de ne pas le laisser dépérir sur un compte épargne avec un rendement négatif. L'idée ici était de racheter la maison familiale avec travaux pr un coût estimé de 65k€, emprunté 50k à la banque sur une durée < 10 ans afin de jouer sur les 2 tableaux, à savoir augmenter ses revenus mensuels (j'estime un CF+ de 250€ par mois si on emprunte sur 10ans (Loyer 800 - PH 450 - 100 de cadastre mensualisé et assurance incendie). Après 10 ans le bien est entièrement payé et son patrimoine à fait un boost de x€ avec la maison + le CF+ positif dégagé chaque mois.

Mon raisonnement vous parait adapté ?

Quant à l'IDR ... Quels seraient vos conseils ?

Merci pour tous les messages, ce forum est une réel mine d'or!

rexou · #16 16-07-2020 00:35:15

Jeremy a écrit :

Le problème des travaux est mon principal ennemi, malheureusement. Je peux gérer tous les autres versants mais celui-là est problématique.
Avec le temps mon carnet d'adresse s'étoffe, mais il n'est pas encore fort rempli...
Quand vous parlez de brique papier, vous parlez des société côté en bourse de type Home Invest ou bien de Société d'investissement réglementé ?
La bourse avec Home Invest, j'y penses, mais à coté de l'immobilier locatif. Et les SIR je n'arrive pas à comprendre comment cela peut-être rentable. Ça a l'air d'être comme la bourse mais avec moins de liquidités et pas de plus-value possible en revendant des "actions".
Si quelqu'un peut m'éclairer ...
Bref, je penses que je peux quand même rester dans l'immo locatif tout en sachant que j'aurai forcément un rendement moindre que quelqu'un de manuel, mais un rendement quand même.

Si vous connaissez de bons travailleurs dans le domaine du bâtiment, cela vous aidera déjà beaucoup. Certains sont excellents et travaillent à un prix très raisonnable.

Brique papier, vous pouvez investir dans tout ce que vous voulez : bureaux, commerces, centres commerciaux, maisons de repos, avec des situations géographiques aussi très variées... C'est exactement comme la bourse... avec des plus-value possibles -mais aussi des moins-values- et vous avez autant de liquidité (= possibilité d'acheter/vendre des titres) qu'avec une action ordinaire. Mais pour rester clair, les SIR se comportent comme des actions. Cela peut fluctuer assez fort, à la hausse comme à la baisse. Exemples : depuis le 1.1.2020 : Atenor -16%, Cofinimmo - 5%, Retail Estates -26%, WDP +7%. Le tout hors dividendes. Bien sur, c'est la période "Corona" très défavorable.

Les choix sont différents. Mais vous pouvez fort bien investir dans un immeuble sans être bricoleur, si vous acceptez un rendement moindre.

Je vous conseille néanmoins fortement de vous orienter vers des biens genre maison unifamiliale plutôt que dans la location de studios... Peu de locataires, mais stables.

Si vous avez 12 studios avec une rotation de locataires moyenne de 12 mois cela signifie que chaque mois de l'année vous devrez faire une remise en état plus ou moins légère. Plus organiser les visites, rédiger les baux, vérifier les assurances, gérer les conflits éventuels, faire les états des lieux... Poursuivre les mauvais payeurs, souvent d'une solvabilité assez faible voire inexistante. Forte rentabilité, mais gestion très active qui demande du temps et du travail (y compris des travaux manuels).

Si vous avez deux belles maisons unifamiliales, votre public cible sera nécessairement plus stable, plus solvable et vous procurera moins de tracas. Mais aussi un rendement moindre.

Si vous avez de la brique papier, les choses sont complètement différentes. Plus de volatilité, à la hausse comme à la baisse. Plus facile aussi de vendre ou acheter, sans les frais de la brique. Pas de locataire à gérer. Pas de revenu mensuel, mais un dividende et une possible plus-value. Bonne solution par exemple pour investir une petite somme pour une durée qui peut être relativement courte. Pas de possibilité bien sur de contracter un prêt. ^^

panchito

panchito · #17 16-07-2020 07:04:08

Pour débuter votre métier de bailleur vous avez aussi la brique papier "Home Invest Belgium". Ce sont des bailleurs professionnels qui ne font que du résidentiel. Ils achètent des biens, les rénovent, les louent à des particuliers et les entretiennent. Ici, la crise du Corona a déjà été effacée du cours dont la progression sur 20 ans est plus qu'élogieuse! En plus de cette croissance des cours, vous recevez une grande partie des loyers sous forme de dividende. Vous imaginez? Et tout cela avec un investissement hyper modeste puisque vous pouvez commencer avec quelques actions...

max11 · #18 16-07-2020 07:35:53

Il n'y a que moi pour penser qu'on parle de deux investissements totalement différents ? Jeremy envisage un investissement immobilier avec des locataires et vous lui parlez "actions & papiers"...
Cela n'a rien à voir....
Dans des placements en bourse (quelqu'ils soient), on est passif et on ne peut que tirer les fruits (ou subir les pertes) de ce que font les autres.
La seule chose à faire est de "sentir" (ou le hasard) quoi, qui & quand acheter et quoi, qui & quand vendre.... rien à voir avec la recherche d'un bien, sa remise en état, recherche de locataire, gestion des loyers & des locataires, gestion des départs & chgt de loc, améliorations à apporter ou pas, .....

Je ne suis bien évidemment pas contre la diversification avec des placements en bourse mais ça n'a rien à voir avec investir dans de la brique.
Ce serait plutôt un choix entre le type, la région, le secteur, .... à choisir entre tout ce qu'offre la bourse plutôt que briques / papiers

Himura · #19 16-07-2020 10:32:37

Jeremy a écrit :

J'ai eu un petit soucis de synchronisation de message, semble-t-il
Je me suis mal exprimé. Ma femme bénéficie d'une épargne assez importante vu son jeune âge, en effet elle à malheureusement perdu son père et ses grands-parents assez jeune dans la vie et à donc hérité plus tôt que ce que nous aurions pu penser ...
Comme déjà dit, la maison familiale est déjà à nous, et il lui reste une somme X en banque.
Ses revenus professionnels sont faible (<20k€ Net annuel). L'idée est de continuer à faire fructifier cette épargne et de ne pas le laisser dépérir sur un compte épargne avec un rendement négatif. L'idée ici était de racheter la maison familiale avec travaux pr un coût estimé de 65k€, emprunté 50k à la banque sur une durée < 10 ans afin de jouer sur les 2 tableaux, à savoir augmenter ses revenus mensuels (j'estime un CF+ de 250€ par mois si on emprunte sur 10ans (Loyer 800 - PH 450 - 100 de cadastre mensualisé et assurance incendie). Après 10 ans le bien est entièrement payé et son patrimoine à fait un boost de x€ avec la maison + le CF+ positif dégagé chaque mois.
Mon raisonnement vous parait adapté ?
Quant à l'IDR ... Quels seraient vos conseils ?
Merci pour tous les messages, ce forum est une réel mine d'or!

Votre raisonnement est adapté, dès l'instant où vos calculs sont justes et que la situation vous convient par rapport à vos attentes. wink

Personnellement, vu ses revenus mensuels faibles et votre volonté de développer par la suite votre patrimoine commun, j'aurais cherché à augmenter le CF à court terme.
C'est parfois mieux de gagner 50 k€ après 15 ans, mais en disposant de revenus plus élevés - disons 400 €) entre temps ;
que de gagner 65 k€ après ces mêmes 15 ans, mais en étant libéré financièrement qu'après 10 ans.

Comptez tout de même que 100 € de cadastre + assurance, ça parait assez peu.
Comptez aussi sur la taxation des revenus immobiliers (qui est une réalité qui s'impose d'autant plus que les taux d'intérêts sont bas).
Comptez aussi que vous aurez des frais d'entretien inévitables (une tuile cassée, l'usure normale, la peinture, ...)
Et finalement, comptez toujours une "sécurité", en cas de chômage immobilier (on entend souvent : 1 mois par an, qui couvre aussi les éventuels dégâts à réparer)

rexou · #20 16-07-2020 11:35:28

max11 a écrit :

Il n'y a que moi pour penser qu'on parle de deux investissements totalement différents ? Jeremy envisage un investissement immobilier avec des locataires et vous lui parlez "actions & papiers"...
Cela n'a rien à voir....
Dans des placements en bourse (quelqu'ils soient), on est passif et on ne peut que tirer les fruits (ou subir les pertes) de ce que font les autres.
La seule chose à faire est de "sentir" (ou le hasard) quoi, qui & quand acheter et quoi, qui & quand vendre.... rien à voir avec la recherche d'un bien, sa remise en état, recherche de locataire, gestion des loyers & des locataires, gestion des départs & chgt de loc, améliorations à apporter ou pas, .....
Je ne suis bien évidemment pas contre la diversification avec des placements en bourse mais ça n'a rien à voir avec investir dans de la brique.
Ce serait plutôt un choix entre le type, la région, le secteur, .... à choisir entre tout ce qu'offre la bourse plutôt que briques / papiers

Bien sur que c'est totalement différent. C'est une alternative possible. J'envisageais trois possibilités en avançant cette différence.
1. Acquisition de studios et gestion active avec forte rotation de locataires, que je déconseille pour un non-bricoleur
2. Acquisition de maison(s) individuelle(s) -dont une déjà reçue en héritage, donc sans frais- et location à famille plus stable et plus solvable que le public cible des studios
3. Acquisition de brique-papier... (ou de toute autre action, c'est vrai) : plus de liquidité, pour investissement sur un temps plus limité, aucune gestion de locataire, peu de frais achat et vente, et possible d'investir quelques milliers d'euros seulement.

rexou a écrit :

Si vous avez de la brique papier, les choses sont complètement différentes. Plus de volatilité, à la hausse comme à la baisse. Plus facile aussi de vendre ou acheter, sans les frais de la brique. Pas de locataire à gérer. Pas de revenu mensuel, mais un dividende et une possible plus-value. Bonne solution par exemple pour investir une petite somme pour une durée qui peut être relativement courte. Pas de possibilité bien sur de contracter un prêt. ^^

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