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Questions d'investissement

Jeremy
Pimonaute assidu
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Questions d'investissement

Bonjour à tous

,

Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message  :-)

Je m’appelle Jeremy, je suis trentenaire et j’ai acquis mon premier bien de rapport il y à 2 ans. J’en suis très satisfait et je me suis découvert une « passion » pour l’immobilier, locatif entre autre. J’ai plein de projets en tête dont celui de l’achat d’un IDR d’ici 5 ans pour faire fructifier mon patrimoine.



Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne. 

Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.



Nous nous posons les question suivante :



1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location. 

La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.



Avantages : Pas de frais de notaire, coût faible (65k estimé), maison rénové, loyer estimé 800€


Inconvénients : Electricité à refaire, châssis, cuisine, SDB + rafraîchissement  Durée ? 1 an ? Sans loyers.



2 / La revendre et acheter une immeuble de rapport à la place ? (Prêt à louer)


Son patrimoine devrait lui permettre d’acheter un IDR de +- 250k€, en 20 ans.



Avantage : IDR prêt à louer immédiatement


Inconvénients : Avec un si faible budget, les IDR à Liège sont peu nombreux et ceux existants … Moyens, au mieux.



Mon idée actuelle est de racheter la maison de ses grands-parents, y réaliser les travaux, faire un PH sur 7 ans ( 720€/mois) ou sur 10 ans (450€/mois) et à la fin de ce PH, acheter un IDR, avec les économies réalisées grâce au premier investissement.



Je m’excuse si mes explications sont floues et/ou redondantes.



Je reste éventuellement disponible pour éclaircir certains points.



Merci d’avances à ceux qui prendront la peine de nous répondre.



Belle journée et belle vacances à tous.




 big_smile


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Albert Einstein

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Vous par contre, vous vous permettez de lancer des chiffres en l'air comme 70K sans avoir l'ombre d'un devis et sans même savoir ce que va vous coûter le remplacement de toute votre installation électrique.

Dans mes biens, j'ai une villa de 1957. Toute l'installation électrique a du être remplacée, fils y compris. Donc, oui, il faut ouvrir sols, murs et plafonds.

Je suis Ingénieur Civil et loue des biens depuis plus de 20 ans, dans plusieurs province de notre beau pays. Des maisons annciennes, des villas, et des appartements.

Et vous? Quelle est votre expérience?

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Jeremy a écrit :
panchito a écrit :

D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...

Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...

Toit et châssis sont à remplacer s'ils datent des années 60.

Idem pour les conduites sanitaires et celles du chauffage. Probablement que c'est encore des conduites en plomb.

Il vous faut aussi une nouvelle chaudière, je suppose.

Nouvelle salle de bains et nouvelle cuisine.

Puis il faudra refaire tous les murs, chapes sols et plafonds.

Vous allez coordonner tous ces corps de métier?

A vous lire, je devrai démolir la maison et acheter du haut de gamme à bxl et louer à des expatriés n'est-ce pas ? ?

Une rénovation à but locatif n'a pas besoin d'être aussi profonde. Le bien doit être aux normes, propres et résistant
Le reste...

Vous faites fausse route, j'ai aussi des maisons "anciennes" qui datent d'avant 1960 que j'ai entièrement fait rénover pour les louer. J'ai donc bien l'expérience de ce type de segment également.

Evidemment on ne fait pas du neuf avec du vieux...

Mais pour louer tout doit être aux normes et conforme!

Je compte procéder avec le bien de ma femme comme avec mon 1er investissement.

A savoir mettre un bien en location où je pourrai moi-même habiter, mais pas question de superflu non plus.

Je ne dis pas que je ne compte pas refaire l'électricité mais de la à saigner murs, sol, plafonds,...

Idem pour le toit et la chaudière. Tant qu'ils ne posent pas de problème je n'y touche pas.

A quoi sert-il de faire des frais alors que ça fonctionne ?

Dernière modification par Jeremy (31-07-2020 14:44:15)


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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Vous par contre, vous vous permettez de lancer des chiffres en l'air comme 70K sans avoir l'ombre d'un devis et sans même savoir ce que va vous coûter le remplacement de toute votre installation électrique.

Dans mes biens, j'ai une villa de 1957. Toute l'installation électrique a du être remplacée, fils y compris. Donc, oui, il faut ouvrir sols, murs et plafonds.

Je suis Ingénieur Civil et loue des biens depuis plus de 20 ans, dans plusieurs province de notre beau pays. Des maisons annciennes, des villas, et des appartements.

Et vous? Quelle est votre expérience?

Je suis ravi de voir que j'ai droit à votre arrogance dès mon premier fil.

Je me permet de lancer des chiffres comme ça car c'est le première estimation à vue de nez qu'à donné mon agent immobilier. Excusez les congés du bâtiment de ne pas me permettre de faire des devis durant le mois de juillet.

Je suis ravi de constater que votre patrimoine est important et surtout, aux normes.
Il serait peut être agréable également que votre savoir être le soi aussi, aux normes.

Mon expérience ? À peine 2 ans et un seul bien en location, à l'heure actuelle. C'est pour ça que je suis sur ce forum. Pour apprendre et m'instruire. Pas pour étaler mon patrimoine à tout va, monsieur le propriétaire Bailleur haut de gamme.

Sur ce, Monsieur l'ingénieur Civil, je vous souhaite une belle journée et vous soulage de l'obligation de me répondre.


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panchito
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

Sur ce, Monsieur l'ingénieur Civil, je vous souhaite une belle journée et vous soulage de l'obligation de me répondre.

Elle est bien bonne, c'est votre femme qui a la maison et l'argent mais vous ne laissez pas s’exprimer sur PIM?

Et au 21ème siècle, vous en êtes encore à croire que seuls des hommes peuvent exercer la fonction d'ingénieur civil?

C'est vrai que vous en avez des choses à apprendre.

La politesse n'est pas votre fort non plus vis à vis de personnes plus expérimentées que vous.

Sachez que n'importe qui peut être "agent" immobilier.

Avant d'acheter le bien, demander l'avis d'un ingénieur civil, un architecte ou un expert-géomètre. Eux vous dirons les sommes à prévoir pour tout mettre aux normes et pour que ce soit louable avec tous les permis et certificats requis.

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Jeremy a écrit :

Sur ce, Monsieur l'ingénieur Civil, je vous souhaite une belle journée et vous soulage de l'obligation de me répondre.

Elle est bien bonne, c'est votre femme qui a la maison et l'argent mais vous ne laissez pas s’exprimer sur PIM?

Et au 21ème siècle, vous en êtes encore à croire que seuls des hommes peuvent exercer la fonction d'ingénieur civil?

C'est vrai que vous en avez des choses à apprendre.

La politesse n'est pas votre fort non plus vis à vis de personnes plus expérimentées que vous.

Sachez que n'importe qui peut être "agent" immobilier.

Avant d'acheter le bien, demander l'avis d'un ingénieur civil, un architecte ou un expert-géomètre. Eux vous dirons les sommes à prévoir pour tout mettre aux normes et pour que ce soit louable avec tous les permis et certificats requis.

Très bien, Madame l'ingénieur civile.

Ma femme a la maison et l'argent mais ne souhaite pas venir sur les forums, sûrement pour éviter de parler avec des gens si agréables que vous, ma chère Madame l'ingénieur civile.

J'ai assez perdu de temps avec vous ma chère madame. Je préfères continuer à échanger avec les autres Pimonautes qui se montrent moins cassante et prétentieuse que vous.

Aurevoir.


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panchito
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

Je ne dis pas que je ne compte pas refaire l'électricité mais de la à saigner murs, sol, plafonds,...

Idem pour le toit et la chaudière. Tant qu'ils ne posent pas de problème je n'y touche pas.

A quoi sert-il de faire des frais alors que ça fonctionne ?

Ne me dites pas que tous les fils électriques sont volants! C'est du n'importe quoi. Vos fils sont certainement encastrés dans vos murs, sols et plafonds.

Et donc si jamais changés depuis 1960, oui, il faut faire des saignées!

En plus dès que vous touchez à l'installation électrique, vous aurez besoin de la faire certifier. Tout doit donc être aux normes actuelles.

Les congés du bâtiments? Les corps de métier pleurent pour avoir des clients à l'heure actuelle. J'en connais très peu qui se permettent de partir en congé en pleine crise du Covid!

La chaudière fonctionne encore? Mais avez-vous le certificat PEB? Les attestations d'entretien par un chauffagiste agréé des dernières années? Ce chauffagiste a-t'il fournit le certificat de conformité?
C'est une chaudière au mazout? au gaz? Dans les 3 régions, la législation est différentes suivant le mode de combustible mais doit être respectée à la lettre!

Voilà Monsieur l'investisseur en herbe!

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grmff
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Re : Questions d'investissement

Alors, chère Panchito, veuillez ne pas être insultant envers les agents immobiliers. Dire que "N'importe qui peut être agent immobilier" est , au mieux, une erreur, au pire un mensonge insultant. Je vous rappelle que vous êtes sur le forum d'un agent immobilier.

Veuillez ne pas être dénigrant envers les nouveaux pimonautes qui ne vous ont rien fait. Si Jérémy se sent vite agressé, c'est non seulement parce que vous l'agressez bien vite, mais aussi parce qu'il a déjà perçu votre méthode de communication dénigrante, agressante, intrusive, et souvent de mauvais conseil.

Quant à l'erreur "Madame/Monsieur", il faut reconnaître que quand on s'appelle Panchito et non Panchita, le suffixe typé masculin est source d'erreur et que l'erreur ne vient pas de celui qui la fait.

Je dirais bien aussi qu'il est inutile de demander son avis à un ingénieur civil pour ce genre de projet. Je n'ai certes rien contre les ingénieurs civils, mais ils ne sont pas plus qualifiés que "n'importe qui" pour estimer le coût de la rénovation d'une maison de 70m2... En vous présentant comme ingénieur (ingénieure civile ?), et en vous comportant de la sorte, cela ne donnera certes pas l'envie à Jérémy de prendre conseil auprès d'un(e) ingénieur(e) civil(e). Votre comportement est plus une insulte à toute la corporation qu'une preuve de capacité à régler un problème, répondre à une question, ou donner un conseil avisé sur un projet.

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grmff
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Ne me dites pas que tous les fils électriques sont volants! C'est du n'importe quoi. Vos fils sont certainement encastrés dans vos murs, sols et plafonds.

Et donc si jamais changés depuis 1960, oui, il faut faire des saignées!

Erreur une fois de plus. Mon électricien a souvent changé des fils (et/ou rajouté la terre) sans devoir tout réouvrir.

Il l'a fait sur des immeubles de 1955, 19650, 1975.

Si votre électricien vous fait enlever votre carrelage pour remettre un immeuble au norme, changez d'électricien. (Même si, parfois, le remplacement de fil n'est pas possible.)

panchito a écrit :

En plus dès que vous touchez à l'installation électrique, vous aurez besoin de la faire certifier. Tout doit donc être aux normes actuelles.

Erreur. C'est quand on rachète un immeuble qu'on doit tout remettre aux normes. Pas quand on y "touche". Changer un interrupteur, une prise, rajouter la terre, changer le tableau de fusible, renforcer la terre ou la mettre à la norme de 30ohm sont toutes choses qui ne nécessitent pas de certification.

Pour une ingénieure, je vous trouve peu précise.

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grmff
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Re : Questions d'investissement

Si vous ne pouvez trouver d'immeuble de rapport à Liège, sachez que Charleroi ne se trouve qu'à une heure d'autoroute de Hermée...

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Grmff a écrit :

Erreur. C'est quand on rachète un immeuble qu'on doit tout remettre aux normes

Erreur!

Jérôme souhaite que sa femme rachète la maison de ses grands parents!

Il aura donc 18 mois pour tout mettre parfaitement aux normes.

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PIM
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Re : Questions d'investissement

@panchito/a : ne devriez-vous pas vous interroger personnellement sur ces réactions assez systématiques des nouveaux pimonautes devant vos réponses désagréables ?

Je remercie Grmfff pour sa réponse de 16.21: il a déjà posté 18.552 messages et il n’a reçu , pour l’essentiel, que des compliments, à défaut de manons. C’est interpellant, non ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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grmff
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

Erreur. C'est quand on rachète un immeuble qu'on doit tout remettre aux normes

Erreur!

Jérôme souhaite que sa femme rachète la maison de ses grands parents!

Il aura donc 18 mois pour tout mettre parfaitement aux normes.

Vous confirmez donc ce que je dis. Que vous n'ayez pas l'honnêteté intellectuelle de le reconnaître ne m'étonne pas.

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Mon totem est Panchito pas Panchita; ce n'est qu'une remarque phallocrate, une de plus!

Mon titre officiel est Ingénieur Civil et pas Ingénieure Civile!

D'ailleurs je n'ai jamais critiqué l'agence PIM, mais vous savez tout comme moi (voir aussi les nombreux témoignages sur ce site) qu'il y a à boire et à manger avec d'autres agences immobilières...

Dernière modification par panchito (31-07-2020 16:57:34)

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Bim
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...

Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...

Ceci est fort spéculatif sans connaître les motifs de non-conformité.
Quand vous avez une installation ou partie d'installation électrique qui date d'avant 1981, les normes du RGIE sont différentes de celles des installations actuelles. Certaines choses ne sont pas demandées et ne peuvent pas être imposées pour une installation/partie d'installation d'avant 1981. Par exemple, certains réseaux peuvent rester sans prise de terre alors que pour une installation récente il faut la terre partout. Le rapport de contrôle mentionne les points sur lesquels une mise en conformité est obligatoire en tenant compte de l'âge de l'installation.

Il ne faut non plus nécessairement casser murs, sols et plafonds. Une installation électrique/partie d'installation peut se faire en apparent. Cela vous épargne tous les saignées, fait gagner du temps et de l'argent. Si c'est bien fait, ça peut même très correct point de vue esthétique.

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panchito
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Re : Questions d'investissement

BIM a écrit :

certains réseaux peuvent rester sans prise de terre

Quel locataire voudrait prendre un bien en location pour un loyer de 800€ quand il verra qu'il n'y a pas de prise de terre partout?

Déjà quand on a un bien parfaitement remis aux normes et avec tous les certificats et attestations qui vont bien, on n'est pas à l'abri de problème avec un locataire récalcitrant.

Donc moi je préfère que tout soit indiscutable!

Mais voilà, ici on est sur un forum dont le but est d'échanger des points de vue même s'ils sont les plus divers.

C'est cela qui fait la richesse d'un forum.

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D1791
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Re : Questions d'investissement

grmff a écrit :

Mon électricien ...
... l'a fait sur des immeubles de 1955, 19650, 1975.

Il s'appelle Emmett Brown et il conduit une DeLorean DMC-12 votre électricien ? devil  devil  devil


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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Bim
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Quel locataire voudrait prendre un bien en location pour un loyer de 800€ quand il verra qu'il n'y a pas de prise de terre partout?

Je suis moi-même locataire d'un appartement où il n'y pas de prise de terre partout car appartement datant des années 70.
Mais la terre est présente là où elle est obligatoire pour une installation d'avant 81 (électroménagers, machine à laver, etc...).

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panchito
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Re : Questions d'investissement

BIM a écrit :

Je suis moi-même locataire d'un appartement où il n'y pas de prise de terre partout car appartement datant des années 70.

ET vous payez un loyer supérieur à 800€?

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grmff
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Re : Questions d'investissement

9

D1791 a écrit :
grmff a écrit :

Mon électricien ...
... l'a fait sur des immeubles de 1955, 19650, 1975.

Il s'appelle Emmett Brown et il conduit une DeLorean DMC-12 votre électricien ? devil  devil  devil

C'est un pro de grande compétence! angel
(Taquin va...)

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Mon totem est Panchito pas Panchita; ce n'est qu'une remarque phallocrate, une de plus!

Mon titre officiel est Ingénieur Civil et pas Ingénieure Civile!

D'ailleurs je n'ai jamais critiqué l'agence PIM, mais vous savez tout comme moi (voir aussi les nombreux témoignages sur ce site) qu'il y a à boire et à manger avec d'autres agences immobilières...

Ma très chère panchita, auriez-vous l'obligeance d'arrêter de hijacker mon fil? Cela aurai l'immense avantage pour vous de ne pas devoir répondre aux Hommes que nous sommes...


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