Questions d'investissement

Jeremy · #1 14-07-2020 19:48:57

Bonjour à tous

,  Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message :-)

Je m’appelle Jeremy, je suis trentenaire et j’ai acquis mon premier bien de rapport il y à 2 ans. J’en suis très satisfait et je me suis découvert une « passion » pour l’immobilier, locatif entre autre. J’ai plein de projets en tête dont celui de l’achat d’un IDR d’ici 5 ans pour faire fructifier mon patrimoine.  

Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne.   Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.  

Nous nous posons les question suivante :  

1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location.   La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.  

Avantages : Pas de frais de notaire, coût faible (65k estimé), maison rénové, loyer estimé 800€

 Inconvénients : Electricité à refaire, châssis, cuisine, SDB + rafraîchissement Durée ? 1 an ? Sans loyers.

  2 / La revendre et acheter une immeuble de rapport à la place ? (Prêt à louer)
  Son patrimoine devrait lui permettre d’acheter un IDR de +- 250k€, en 20 ans.

  Avantage : IDR prêt à louer immédiatement 

Inconvénients : Avec un si faible budget, les IDR à Liège sont peu nombreux et ceux existants … Moyens, au mieux.

  Mon idée actuelle est de racheter la maison de ses grands-parents, y réaliser les travaux, faire un PH sur 7 ans ( 720€/mois) ou sur 10 ans (450€/mois) et à la fin de ce PH, acheter un IDR, avec les économies réalisées grâce au premier investissement.

  Je m’excuse si mes explications sont floues et/ou redondantes.  

Je reste éventuellement disponible pour éclaircir certains points.  

Merci d’avances à ceux qui prendront la peine de nous répondre.

  Belle journée et belle vacances à tous.      big_smile

mhj · #21 16-07-2020 20:18:36

Bonjour,

Je suis etonné de voir que bc de monde depeint un triste tableau des studios??
Moi en 15ans j ai peut etre du nettoyer la terasse ou un peu repeindre mais jamais rien de plus.
Suis je le seul a aimé les studios?
Visiblement j ai eu de la chance

Merci
MHJ

Jeremy · #22 30-07-2020 21:44:45

Ciao a tutti.

Je reviens vers vous. Un agent immobilier a estimer la maison à 140k€. L'héritage permet de payer la part de la sœur de ma compagne

Seul les travaux sont à financer. L'agent immobilier estime la rénovation à 70k€. (maison de 70m2)

1/ Quel montant emprunter et en combien de temps ? En effet, ma compagne possède encore des fonds derrières elle.
Je penses que le plus intéressant serai de prendre un crédit à 100% (soit 70k dans le cas présent) en un max de temps (20 ans possible en prêt travaux !? Et quid de la déduction des intérêts vu qu'il ne s'agit pas d'un PH ?)
2/ Est-ce que une remise au norme de l'électricité est obligatoire ? Il me semble que non. Mais forcément autant y penser en faisant la rénovation que de rouvrir les murs dans 5 ans..

Pour l'estimation des travaux je dois encore faire venir des sociétés de rénovation, je ne me fie forcément pas à celle de l'agent immobilier.
> si quelqu'un connaît des sociétés fiables en région liégeoise..

Encore une fois beaucoup de questions, j'espère être clair.

Beau week-end à tous et prenez soin de vous.

Je

grmff · #23 30-07-2020 22:37:07

Les intérêts d'un prêt à but immobilier sont déductibles de vos revenus immobiliers à l'IPP.

Jeremy · #24 31-07-2020 07:59:33

grmff a écrit :

Les intérêts d'un prêt à but immobilier sont déductibles de vos revenus immobiliers à l'IPP.

Merci je l'ignorais, je pensais qu'on pouvait uniquement déduire les intérêts liés à un PH

GT · #25 31-07-2020 08:39:21

Jeremy a écrit :

grmff a écrit :
Les intérêts d'un prêt à but immobilier sont déductibles de vos revenus immobiliers à l'IPP.
Merci je l'ignorais, je pensais qu'on pouvait uniquement déduire les intérêts liés à un PH

Il n'est pas peut-être pas inutile de citer les références pertinentes du code des impôts sur les revenus.

Jeremy · #26 31-07-2020 08:47:19

Une autre question me vient à l'esprit.

Ne serait-il pas intéressant de racheter la part de sa sœur via un PH et de financer les travaux de façon autonome ? Un crédit rénovation n'a pas d'aussi bonnes condition qu'un PH il me semble ?

Himura

Himura · #27 31-07-2020 09:08:40

Jeremy a écrit :

Une autre question me vient à l'esprit.
Ne serait-il pas intéressant de racheter la part de sa sœur via un PH et de financer les travaux de façon autonome ? Un crédit rénovation n'a pas d'aussi bonnes condition qu'un PH il me semble ?

Le plus simple est de regrouper les 2, simplement, sous un PH 'achat et rénovation'.
Donc :
- faire un budget global des liquidités nécessaires,
- en disposant d'une estimation chiffrée des travaux par un professionnel,
- décompter les liquidités disponibles (ou qui le seront)
- et faire 2 CH sur la différence : le premier avec la part à payer immédiatement + un deuxième avec les montants de travaux à libérer petit à petit. L'intérêt étant de maximiser le premier crédit pour en démarrer l'amortissement en capital le plus tôt possible.

GT · #28 31-07-2020 09:22:26

Jeremy a écrit :

Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne.   Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.  
Nous nous posons les question suivante :  
1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location.   La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.  

La maison de grands parents décédés :
Qui en a hérité ? En pleine propriété ? En indivision ?
La racheter à qui ?
Le(s) propriétaire(s) est (sont) d'accord de vendre ?

Vous n'avez pas précisé explicitement qui étaient les héritiers de la maison des grands-parents ?

Dernière modification par GT (31-07-2020 09:31:01)

Jeremy · #29 31-07-2020 09:25:14

GT a écrit :

Jeremy a écrit :
Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne.   Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.  
Nous nous posons les question suivante :  
1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location.   La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.  
La maison de grands parents décédés :
Qui en a hérité ? En pleine propriété ? En indivision ? Les 2 sœurs, chacune pour moitié.
La racheter à qui ? À sa sœur
Le(s) propriétaire(s) est (sont) d'accord de vendre ? Sa sœur est d'accord pour la vendre '

Jeremy · #30 31-07-2020 09:29:11

Himura a écrit :

Jeremy a écrit :
Une autre question me vient à l'esprit.
Ne serait-il pas intéressant de racheter la part de sa sœur via un PH et de financer les travaux de façon autonome ? Un crédit rénovation n'a pas d'aussi bonnes condition qu'un PH il me semble ?
Le plus simple est de regrouper les 2, simplement, sous un PH 'achat et rénovation'.
Donc :
- faire un budget global des liquidités nécessaires,
- en disposant d'une estimation chiffrée des travaux par un professionnel,
- décompter les liquidités disponibles (ou qui le seront)
- et faire 2 CH sur la différence : le premier avec la part à payer immédiatement + un deuxième avec les montants de travaux à libérer petit à petit. L'intérêt étant de maximiser le premier crédit pour en démarrer l'amortissement en capital le plus tôt possible.

J'ai besoin de simuler pour comprendre.
Dans le cas qui nous occupe. 70k€ (part de sa sœur) + 70k€ (travaux) soit 140k€.
Faire 2 (?) ph. Chacun pour 70k€. Solder le 1er et rembourser le second ?
J'avoue avoir un peu de mal à comprendre la subtilité même si je comprends parfaitement la finalité.

Encore merci à tous, ce forum est une réelle mine d'or habitée de savants mineurs wink

GT · #31 31-07-2020 09:42:57

Jeremy a écrit :

Nous nous posons les question suivante :  
1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location.   La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.  

Qui va racheter ?
Votre compagne ?
Votre compagne et vous ?

Jeremy · #32 31-07-2020 09:44:15

@GT : la maison appartient aux 2 sœurs pour moitié chacunes à 50% de la pleine propriété.
Comme cité précédemment leur père est malheureusement décédé il y a 4 ans. Donc elles sont les seules héritieres

Pour cet investissement, ma compagne va acheter seule. Désolé si dans ma façon d'écrire ce n'est pas toujours explicite. En effet, ma compagne apporte les fonds et je gère le côté pratique de l'investissement.

Dernière modification par Jeremy (31-07-2020 09:45:55)

Himura · #33 31-07-2020 09:53:56

Jeremy a écrit :

Himura a écrit :
Jeremy a écrit :
Une autre question me vient à l'esprit.
Ne serait-il pas intéressant de racheter la part de sa sœur via un PH et de financer les travaux de façon autonome ? Un crédit rénovation n'a pas d'aussi bonnes condition qu'un PH il me semble ?
Le plus simple est de regrouper les 2, simplement, sous un PH 'achat et rénovation'.
Donc :
- faire un budget global des liquidités nécessaires,
- en disposant d'une estimation chiffrée des travaux par un professionnel,
- décompter les liquidités disponibles (ou qui le seront)
- et faire 2 CH sur la différence : le premier avec la part à payer immédiatement + un deuxième avec les montants de travaux à libérer petit à petit. L'intérêt étant de maximiser le premier crédit pour en démarrer l'amortissement en capital le plus tôt possible.
J'ai besoin de simuler pour comprendre.
Dans le cas qui nous occupe. 70k€ (part de sa sœur) + 70k€ (travaux) soit 140k€.
Faire 2 (?) ph. Chacun pour 70k€. Solder le 1er et rembourser le second ?
J'avoue avoir un peu de mal à comprendre la subtilité même si je comprends parfaitement la finalité.
Encore merci à tous, ce forum est une réelle mine d'or habitée de savants mineurs

En gros, oui.
Bien que pour 70 k€, j'imagine facilement qu'il y a une toiture, des châssis et de la démolition envisagée.
Auquel cas, il serait bon de faire les devis qui s'imposent rapidement, et commander au plus tôt. Ainsi, vous pourriez faire un crédit de 100 k€, libérable immédiatement + 40 k€ libérable en fonction de l'avancement des travaux.

L'intérêt est ... d'en payer le moins possible (d'intérêts) :-)
Les crédits avec travaux ne s'amortissent pas en capital tant que le solde du crédit n'est pas libéré.
Donc trainer une ouverture de crédit de 140 k€ pendant 1 an ou presque (le temps des travaux après ouverture du crédit), c'est vous exposer à payer 1 an d'intérêts maximum pour des clous.

Un bon banquier calculera ça avec vous.

GT · #34 31-07-2020 09:59:48

Jeremy a écrit :

@GT : la maison appartient aux 2 sœurs pour moitié chacunes à 50% de la pleine propriété.
Comme cité précédemment leur père est malheureusement décédé il y a 4 ans. Donc elles sont les seules héritieres
Pour cet investissement, ma compagne va acheter seule. Désolé si dans ma façon d'écrire ce n'est pas toujours explicite. En effet, ma compagne apporte les fonds et je gère le côté pratique de l'investissement.

Effectivement, je viens de trouver cette information en relisant plus lentement l'ensemble de vos interventions.

Jeremy · #35 31-07-2020 12:46:50

De

Himura a écrit :

Jeremy a écrit :
Himura a écrit :
Jeremy a écrit :
Une autre question me vient à l'esprit.
Ne serait-il pas intéressant de racheter la part de sa sœur via un PH et de financer les travaux de façon autonome ? Un crédit rénovation n'a pas d'aussi bonnes condition qu'un PH il me semble ?
Le plus simple est de regrouper les 2, simplement, sous un PH 'achat et rénovation'.
Donc :
- faire un budget global des liquidités nécessaires,
- en disposant d'une estimation chiffrée des travaux par un professionnel,
- décompter les liquidités disponibles (ou qui le seront)
- et faire 2 CH sur la différence : le premier avec la part à payer immédiatement + un deuxième avec les montants de travaux à libérer petit à petit. L'intérêt étant de maximiser le premier crédit pour en démarrer l'amortissement en capital le plus tôt possible.
J'ai besoin de simuler pour comprendre.
Dans le cas qui nous occupe. 70k€ (part de sa sœur) + 70k€ (travaux) soit 140k€.
Faire 2 (?) ph. Chacun pour 70k€. Solder le 1er et rembourser le second ?
J'avoue avoir un peu de mal à comprendre la subtilité même si je comprends parfaitement la finalité.
Encore merci à tous, ce forum est une réelle mine d'or habitée de savants mineurs
En gros, oui.
Bien que pour 70 k€, j'imagine facilement qu'il y a une toiture, des châssis et de la démolition envisagée.
Auquel cas, il serait bon de faire les devis qui s'imposent rapidement, et commander au plus tôt. Ainsi, vous pourriez faire un crédit de 100 k€, libérable immédiatement + 40 k€ libérable en fonction de l'avancement des travaux.
L'intérêt est ... d'en payer le moins possible (d'intérêts) :-)
Les crédits avec travaux ne s'amortissent pas en capital tant que le solde du crédit n'est pas libéré.
Donc trainer une ouverture de crédit de 140 k€ pendant 1 an ou presque (le temps des travaux après ouverture du crédit), c'est vous exposer à payer 1 an d'intérêts maximum pour des clous.
Un bon banquier calculera ça avec vous.

Ma compagne, via son héritage, peut payer les 70k (ou des travaux, ou la part de sa sœur), je ne comprends pas trop l'intérêt de faire un prêt sur 140k. Garder ses liquidites actuelle ?

Quant aux travaux, il y a : cuisine, transformation d'un bureau en sdb, châssis, électricité (obligation de remettre aux normes ?) et un rafraîchissement global du bien (maison ds son jus depuis les années 60).

D1791 · #36 31-07-2020 13:14:06

Jeremy a écrit :

Quant aux travaux, il y a : cuisine, transformation d'un bureau en sdb, châssis, électricité (obligation de remettre aux normes ?) et un rafraîchissement global du bien (maison ds son jus depuis les années 60).

70k de travaux pour une maison de 70m² ?
Pour les travaux que vous citez, dans l'optique d'une mise en location, ça me semble surfait.
Avez-vous fait faire des devis à ce stade ?
Ou alors vous n'avez pas listé les postes importants dans la rubrique "rafraîchissement global du bien".

rexou

Jeremy · #37 31-07-2020 13:18:27

Vos remarques me rassure qq peu. Je trouvais le montant abusif aussi pour une si petite surface. Malheureusement c'était les congés du bâtiment et puis nous sommes nous même partis en vacances, donc je n'ai pas encore de devis réalisé par entrepreneur.

Dans le rafraîchissement j'entends posé de vinyl au sol effet parquet. (le même que dans la maison que je loue actuellement qui plaît bcp lors des visites), detapissage et retapissage de tous les murs et mise en blanc.

Dernière modification par Jeremy (31-07-2020 13:20:34)

panchito · #38 31-07-2020 14:17:16

D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...

Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...

Toit et châssis sont à remplacer s'ils datent des années 60.

Idem pour les conduites sanitaires et celles du chauffage. Probablement que c'est encore des conduites en plomb.

Il vous faut aussi une nouvelle chaudière, je suppose.

Nouvelle salle de bains et nouvelle cuisine.

Puis il faudra refaire tous les murs, chapes sols et plafonds.

Vous allez coordonner tous ces corps de métier?

Jeremy · #39 31-07-2020 14:31:38

panchito a écrit :

D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...
Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...
Toit et châssis sont à remplacer s'ils datent des années 60.
Idem pour les conduites sanitaires et celles du chauffage. Probablement que c'est encore des conduites en plomb.
Il vous faut aussi une nouvelle chaudière, je suppose.
Nouvelle salle de bains et nouvelle cuisine.
Puis il faudra refaire tous les murs, chapes sols et plafonds.
Vous allez coordonner tous ces corps de métier?

A vous lire, je devrai démolir la maison et acheter du haut de gamme à bxl et louer à des expatriés n'est-ce pas ? ?

Une rénovation à but locatif n'a pas besoin d'être aussi profonde. Le bien doit être aux normes, propres et résistant
Le reste...

panchito · #40 31-07-2020 14:36:33

Jeremy a écrit :

panchito a écrit :
D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...
Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...
Toit et châssis sont à remplacer s'ils datent des années 60.
Idem pour les conduites sanitaires et celles du chauffage. Probablement que c'est encore des conduites en plomb.
Il vous faut aussi une nouvelle chaudière, je suppose.
Nouvelle salle de bains et nouvelle cuisine.
Puis il faudra refaire tous les murs, chapes sols et plafonds.
Vous allez coordonner tous ces corps de métier?
A vous lire, je devrai démolir la maison et acheter du haut de gamme à bxl et louer à des expatriés n'est-ce pas ? ?
Une rénovation à but locatif n'a pas besoin d'être aussi profonde. Le bien doit être aux normes, propres et résistant
Le reste...

Vous faites fausse route, j'ai aussi des maisons "anciennes" qui datent d'avant 1960 que j'ai entièrement fait rénover pour les louer. J'ai donc bien l'expérience de ce type de segment également.

Evidemment on ne fait pas du neuf avec du vieux...

Mais pour louer tout doit être aux normes et conforme!

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