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Questions d'investissement

Jeremy
Pimonaute assidu
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Questions d'investissement

Bonjour à tous

,

Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message  :-)

Je m’appelle Jeremy, je suis trentenaire et j’ai acquis mon premier bien de rapport il y à 2 ans. J’en suis très satisfait et je me suis découvert une « passion » pour l’immobilier, locatif entre autre. J’ai plein de projets en tête dont celui de l’achat d’un IDR d’ici 5 ans pour faire fructifier mon patrimoine.



Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne. 

Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.



Nous nous posons les question suivante :



1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location. 

La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.



Avantages : Pas de frais de notaire, coût faible (65k estimé), maison rénové, loyer estimé 800€


Inconvénients : Electricité à refaire, châssis, cuisine, SDB + rafraîchissement  Durée ? 1 an ? Sans loyers.



2 / La revendre et acheter une immeuble de rapport à la place ? (Prêt à louer)


Son patrimoine devrait lui permettre d’acheter un IDR de +- 250k€, en 20 ans.



Avantage : IDR prêt à louer immédiatement


Inconvénients : Avec un si faible budget, les IDR à Liège sont peu nombreux et ceux existants … Moyens, au mieux.



Mon idée actuelle est de racheter la maison de ses grands-parents, y réaliser les travaux, faire un PH sur 7 ans ( 720€/mois) ou sur 10 ans (450€/mois) et à la fin de ce PH, acheter un IDR, avec les économies réalisées grâce au premier investissement.



Je m’excuse si mes explications sont floues et/ou redondantes.



Je reste éventuellement disponible pour éclaircir certains points.



Merci d’avances à ceux qui prendront la peine de nous répondre.



Belle journée et belle vacances à tous.




 big_smile


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Albert Einstein

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grmff
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

Vous avez bien cerné l'histoire, sauf que ça concerne ma compagne et pas moi, mais qu'importe.

J'avais bien compris. Voir mon message de 14h09...

Ne le prenez pas comme un vouvoiement...  C'est votre projet à tous les deux...

D'ailleurs, vous dites "nous" à chaque phrase, et je pense que c'est parfaitement justifié. wink

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

Merci Grmff !

Vos histoires m'ont donnés goût a l'immobilier, avec ses bons mais aussi ses mauvais côtés.

Pas de bling bling avec vous, du concret, du vrai !

J'aimerai arriver à 1/10 de votre histoire immobilière wink

A bientôt pour la suite de mes histoires (devis et rdv bancaires)


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panchito
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Re : Questions d'investissement

Voulez-vous dire que c'est bling bling d'acheter des appartements neufs sur plan?

Je me demande ce que penseraient les dirigeants de Trevi, qui avant la pandémie, organisaient des conférences à ce sujet, faisant toujours salles combles. Et avec beaucoup de trentenaires dans le public!

C'est parce que vous ne comprenez probablement pas comment cela fonctionne!

Quand vous achetez un appartement sur plan, au début, forcément, rien n'est construit.!

Donc vous payez souvent par tranche de 5% au fur et à mesure des travaux. Donc, pas besoin de PH; chaque fois qu'une facture de 5% arrive, vous la payez avec un mélange fait de vos économies des mois précédents, de fonds propres, de vos salaires, de revente d'obligations - fonds et/ou actions.

Je ne m'engage que si mon business plan me permets de dégager un rendement de 3%.

Evidemment, ce n'est pas comme Grmff qui a des rendements à deux chiffres car il achète des biens à rénover à Charleroi, qu'il retape lui même (ou avec des corps de métier qu'il a la possibilité de coordonner tous les jours). Mais il doit aussi rembourser tous les PH y afférents.

Dès qu'un appartement neuf est loué, j'obtiens évidemment des cash flows maximum puisque je n'ai aucun prêt à rembourser.

Bling, bling?

Non cartésien et parfaitement logique basé sur un business plan le plus précis possible.
Avec des PEB A ou B

Vous en avez à Liège à 156.000€ (1ch)

Voir ici

Comme c'est du neuf, loyer élevé assuré, locataire de qualité probable, très peu de charges, pas de travaux à prévoir avant longtemps.

Voilà moi c'est comme cela que j'investis dans l'immobilier.

Je travaille à temps plus que plein, ne sait pas bricoler, et n'ai pas de temps pour résoudre des problèmes techniques ou pour gérer des locataires "à problèmes".

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PIM
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Re : Questions d'investissement

Panchito a écrit :

Je ne vous souhaite qu'une chose: dans 30 ans, quand vous aurez vous aussi plus de 60 ans, et fait fortune, c'est que de nombreux jeunes débutants viennent vous demander respectueusement conseil sur PIM!

Merci pour cette promesse de longévité !
Mais je crains de ne pas pouvoir la tenir personnellement  sad


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Himura
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Bling, bling?

Non cartésien et parfaitement logique basé sur un business plan le plus précis possible.
Avec des PEB A ou B

Vous en avez à Liège à 156.000€ (1ch)

Voir ici

Comme c'est du neuf, loyer élevé assuré, locataire de qualité probable, très peu de charges, pas de travaux à prévoir avant longtemps.

Voilà moi c'est comme cela que j'investis dans l'immobilier.

Je travaille à temps plus que plein, ne sait pas bricoler, et n'ai pas de temps pour résoudre des problèmes techniques ou pour gérer des locataires "à problèmes".

Dites, la Cartésienne. Vos belles démonstrations (c'est ironique, hein) vous ont déjà fait oublier la règle d'or de l'immobilier : situation, situation, situation ? (ça c'est pas ironique).

Vous feriez mieux de parler de ce que vous connaissez vraiment (on oublie de toute manière l'humilité).

Le bien Immoweb que vous montrez presque fièrement est horriblement mal mis. Ca ne vaut pas grand chose.
Du coup, votre conclusion assurant un loyer élevé assuré, un locataire de qualité, etc --> c'est totalement illusoire de penser que ça donnera mieux qu'un bien moyen.

Vous avez probablement raison de continuer à travailler à temps plein.

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Himura a écrit :

Vous feriez mieux de parler de ce que vous connaissez vraiment (on oublie de toute manière l'humilité).

Je n'ai jamais dis que j'irais investir à Liège que je connais absolument pas!

J'ai en effet pris le 1er appartement neuf qui me tombait sous la main à Liège.

Non ma préférence ce sont les projets neufs pas loin de l'axe E411, comme conseillé par Frank van Rycke, Namurois d'origine qui a écrit "Devenez riches en 10 ans", mais lui a encore une autre méthodologie.

Personnellement, c'est l'axe E411 entre Bruxelles et Namur.

Voir Ici

A chacun de choisir la sienne!

Dernière modification par panchito (13-08-2020 05:53:02)

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Voulez-vous dire que c'est bling bling d'acheter des appartements neufs sur plan?

Je me demande ce que penseraient les dirigeants de Trevi, qui avant la pandémie, organisaient des conférences à ce sujet, faisant toujours salles combles. Et avec beaucoup de trentenaires dans le public!

C'est parce que vous ne comprenez probablement pas comment cela fonctionne!

Quand vous achetez un appartement sur plan, au début, forcément, rien n'est construit.!

Donc vous payez souvent par tranche de 5% au fur et à mesure des travaux. Donc, pas besoin de PH; chaque fois qu'une facture de 5% arrive, vous la payez avec un mélange fait de vos économies des mois précédents, de fonds propres, de vos salaires, de revente d'obligations - fonds et/ou actions.

Je ne m'engage que si mon business plan me permets de dégager un rendement de 3%.

Evidemment, ce n'est pas comme Grmff qui a des rendements à deux chiffres car il achète des biens à rénover à Charleroi, qu'il retape lui même (ou avec des corps de métier qu'il a la possibilité de coordonner tous les jours). Mais il doit aussi rembourser tous les PH y afférents.

Dès qu'un appartement neuf est loué, j'obtiens évidemment des cash flows maximum puisque je n'ai aucun prêt à rembourser.

Bling, bling?

Non cartésien et parfaitement logique basé sur un business plan le plus précis possible.
Avec des PEB A ou B

Vous en avez à Liège à 156.000€ (1ch)

Voir ici

Comme c'est du neuf, loyer élevé assuré, locataire de qualité probable, très peu de charges, pas de travaux à prévoir avant longtemps.

Voilà moi c'est comme cela que j'investis dans l'immobilier.

Je travaille à temps plus que plein, ne sait pas bricoler, et n'ai pas de temps pour résoudre des problèmes techniques ou pour gérer des locataires "à problèmes".

Vous me fatiguez, vous êtes toujours obligé de croire que vous êtes le centre du monde et que tout est dirigé vers vous.

J'ai eu la naïveté de croire qu'on pouvait discuter avec vous, mon côté utopique, déformation professionnelle aussi sans doute, et du à mon jeune âge. Mais je crois sincèrement que votre cas est désespéré.

Vous devez être le centre de l'attention et tout le monde doit boire vos parole.

Continuez à travailler à temps plus que plein et réagissez moins sur pim, car de toute évidences, je ne suis pas le seul que vous fatiguez vu les réponses cinglantes de chaques intervenants à vos réactions +/- délirante.

Heureusement que vous êtes un cas unique sur ce forum sinon je n'y passerai pas autant de temps....

Sur ce, comme dirai Grmmf, je vous souhaite à tous une bonne journée méritée !


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Bim
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Non ma préférence ce sont les projets neufs pas loin de l'axe E411, comme conseillé par Frank van Rycke, Namurois d'origine qui a écrit "Devenez riches en 10 ans", mais lui a encore une autre méthodologie.

Pour avoir lu son livre, Frank van Rycke ne conseille pas d'investir dans du neuf cher payé cash à faible rendement mais dans des anciennes maisons à rénover, achetées à crédit avec un fort levier et dégageant une rentabilité permettant l'autofinancement et la génération de cash flow positif.

panchito a écrit :

Voulez-vous dire que c'est bling bling d'acheter des appartements neufs sur plan?

Je me demande ce que penseraient les dirigeants de Trevi, qui avant la pandémie, organisaient des conférences à ce sujet, faisant toujours salles combles. Et avec beaucoup de trentenaires dans le public!

Les patrons de Trevi, en tant qu'agents immobiliers, participent à la commercialisation des projets neufs. Bien évidemment qu'ils vont "vendre" les mérites de l'achat neuf auprès de potentiels investisseurs.
Le neuf ne m'intéresse pas car le rendement généré est faible, ne permet pas d'autofinancer un bien acheté à crédit, même sur 25/30 ans...
En laissant l'argent placé en actions/ETFs, il me rapporte plus que ces "fabuleux" projets neufs avec peu de boulot de gestion locative. L'ancien permet d'aller chercher de beaux rendements en mettant peu de cash dans une opération. En contrepartie, les projets sont plus complexes et demandent plus de boulot (chantier de rénovation, travaux d'entretien plus fréquents dans le bien, etc...). Idéal pour accélérer la construction de son patrimoine quand on est jeune et qu'on a du temps/la santé/l'énergie devant soi. Je n'envisagerais du neuf que lorsque que je serais âgé et que je n'aurais plus l'envie/l'énergie/la santé/ou autre (biffer la mention inutile) pour gérer des projets à haut rendement et que je voudrais plus de tranquillité. Ce serait d'une optique de restructuration patrimoniale mais certainement pas maintenant à mon jeune âge. Et quoique des placements judicieusement faits en actions/ETFs pourraient faire bien mieux que le neuf...

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panchito
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Re : Questions d'investissement

BIM a écrit :

Je n'envisagerais du neuf que lorsque que je serais âgé et que je n'aurais plus l'envie/l'énergie/la santé/ou autre (biffer la mention inutile) pour gérer des projets à haut rendement et que je voudrais plus de tranquillité.

J'en suis à ce stade...

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Bim a écrit :

En laissant l'argent placé en actions/ETFs, il me rapporte plus que ces "fabuleux" projets neufs avec peu de boulot de gestion locative.

Oui, bien sur!

Mais de temps en temps, quand j'estime que les bourses ont atteint des sommets, j’écrème mes placements en fonds (5 étoiles Morningstar) / actions de qualité en achetant un appartement neuf sur plan.

Il y a bien longtemps je faisais dans l'ancien avec tout ce que cela comportait comme boulot supplémentaire.

Comme j'ai tout gardé, la où c'est encore le plus "sportif", c'est dans la 2ème commune la moins chère de Belgique, soit Viroinval.

Là comme Grmff...j'ai un abonnement à la Justice de Paix....

Et oui, il y avait encore moins cher que Charleroi wink

Dernière modification par panchito (13-08-2020 10:02:32)

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grmff
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Re : Questions d'investissement

Bim a écrit :
panchito a écrit :

Non ma préférence ce sont les projets neufs pas loin de l'axe E411, comme conseillé par Frank van Rycke, Namurois d'origine qui a écrit "Devenez riches en 10 ans", mais lui a encore une autre méthodologie.

Pour avoir lu son livre, Frank van Rycke ne conseille pas d'investir dans du neuf cher payé cash à faible rendement mais dans des anciennes maisons à rénover, achetées à crédit avec un fort levier et dégageant une rentabilité permettant l'autofinancement et la génération de cash flow positif.

panchito a écrit :

Voulez-vous dire que c'est bling bling d'acheter des appartements neufs sur plan?

Je me demande ce que penseraient les dirigeants de Trevi, qui avant la pandémie, organisaient des conférences à ce sujet, faisant toujours salles combles. Et avec beaucoup de trentenaires dans le public!

Les patrons de Trevi, en tant qu'agents immobiliers, participent à la commercialisation des projets neufs. Bien évidemment qu'ils vont "vendre" les mérites de l'achat neuf auprès de potentiels investisseurs.
Le neuf ne m'intéresse pas car le rendement généré est faible, ne permet pas d'autofinancer un bien acheté à crédit, même sur 25/30 ans...
En laissant l'argent placé en actions/ETFs, il me rapporte plus que ces "fabuleux" projets neufs avec peu de boulot de gestion locative. L'ancien permet d'aller chercher de beaux rendements en mettant peu de cash dans une opération. En contrepartie, les projets sont plus complexes et demandent plus de boulot (chantier de rénovation, travaux d'entretien plus fréquents dans le bien, etc...). Idéal pour accélérer la construction de son patrimoine quand on est jeune et qu'on a du temps/la santé/l'énergie devant soi. Je n'envisagerais du neuf que lorsque que je serais âgé et que je n'aurais plus l'envie/l'énergie/la santé/ou autre (biffer la mention inutile) pour gérer des projets à haut rendement et que je voudrais plus de tranquillité. Ce serait d'une optique de restructuration patrimoniale mais certainement pas maintenant à mon jeune âge. Et quoique des placements judicieusement faits en actions/ETFs pourraient faire bien mieux que le neuf...

Je partage parfaitement cette analyse.

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grmff
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Bim a écrit :

En laissant l'argent placé en actions/ETFs, il me rapporte plus que ces "fabuleux" projets neufs avec peu de boulot de gestion locative.

Oui, bien sur!

Mais de temps en temps, quand j'estime que les bourses ont atteint des sommets, j’écrème mes placements en fonds (5 étoiles Morningstar) / actions de qualité en achetant un appartement neuf sur plan.

Il y a bien longtemps je faisais dans l'ancien avec tout ce que cela comportait comme boulot supplémentaire.

Comme j'ai tout gardé, la où c'est encore le plus "sportif", c'est dans la 2ème commune la moins chère de Belgique, soit Viroinval.

Là comme Grmff...j'ai un abonnement à la Justice de Paix....

Et oui, il y avait encore moins cher que Charleroi wink

Je n'aurais sans doute pas choisi cette commune. D'abord parce que c'est beaucoup plus loin. Ensuite parce que c'est beaucoup plus petit comme commune, et donc sans doute moins liquide comme placement. Et finalement parce que c'est un environnement pour des maisons. J'ai choisi d'investir dans des appartements, mais je reconnais que c'est mon choix.

En tout cas, je retiens que vous valider l'idée que pour construire son patrimoine, il faut un peu se bouger, prendre de l'ancien avec tout ce que cela comporte. J'imagine qu'à l'époque, vous achetiez aussi avec prêt hypothécaire et effet de levier.

Correct?

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Bim
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :

Mais de temps en temps, quand j'estime que les bourses ont atteint des sommets, j’écrème mes placements en fonds (5 étoiles Morningstar) / actions de qualité en achetant un appartement neuf sur plan.

Quand les indices ont fort monté, je vends une partie de mes ETFs indiciels et j'achète des actions à dividende croissant (croissance annuelle > 5%) de type "aristocrates du dividende". En général ce sont des actions US qui versent des dividendes trimestriellement et qui me permettent de toucher un revenu régulier relativement prévisible et pérenne (sans devoir vendre des titres) et qui augmente chaque année plus que l'inflation. Je profite aussi des corrections de marché et krachs boursiers pour en acheter aussi à meilleur prix, ce qui augmente fortement mon rendement. Le rendement est généralement plus élevé qu'avec les loyers de biens neufs. Et si le rendement est au départ un peu plus faible que celui des biens neufs, avec la croissance annuelle du dividende supérieure à l'inflation, le rendement finit par être supérieur aux bien neufs après quelques années (biens neufs dont le rendement augmente selon l'inflation uniquement). Ajoutez à cela la plus-value latente, souvent plus élevée que celle obtenu par les biens neufs.... le seul intérêt que je vois à l'immobilier neuf, dans l'optique d'une restructuration patrimoniale comme j'en ai parlé ci-dessus, c'est la diversification supplémentaire apportée au patrimoine, quoiqu'il est déjà possible d'obtenir un très grande diversification par les actions et fonds. Pour ma part, j'analyserai la question dans 30 ans...

Dernière modification par Bim (13-08-2020 10:29:21)

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Re : Questions d'investissement

Grmff a écrit :

Je n'aurais sans doute pas choisi cette commune. D'abord parce que c'est beaucoup plus loin. Ensuite parce que c'est beaucoup plus petit comme commune, et donc sans doute moins liquide comme placement. Et finalement parce que c'est un environnement pour des maisons. J'ai choisi d'investir dans des appartements, mais je reconnais que c'est mon choix.

En fait, là, il y a bien longtemps, j'étais dans le cas de Jeremy: bien sentimental, peu de rénovation à effectuer dans une maison représentant les années de bonheur insouciant dans un cadre absolument extraordinaire où il était encore possible de descendre le Viroin en petite barque pour se baigner dans des endroits déserts...

Même si là c'est effectivement sportif vu qu'à part un peu de tourisme, il n'y a que très peu d'entreprises et que le taux de chômage est énorme, je n'ai quand même jamais regretté de l'avoir gardée malgré qu'il y ait eu là des vertes et des pas mures....

Dernière modification par panchito (13-08-2020 11:04:56)

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Grmff a écrit :

J'imagine qu'à l'époque, vous achetiez aussi avec prêt hypothécaire et effet de levier.

Oui, j'ai commencé en 1987 avec un PH sur 15 ans (vu les taux de l'époque!). Car contrairement à Jeremy, je n'avais pas de fonds propres, pas d'autres biens, pas d'héritage, rien ... sauf mon travail. Et à l'époque obtenir un PH sur une seule tête (féminine en plus), c'était très loin d'être évident! Mais c'était déjà du neuf acheté sur plan...

Dernière modification par panchito (13-08-2020 11:51:20)

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

J'imagine qu'à l'époque, vous achetiez aussi avec prêt hypothécaire et effet de levier.

Oui, j'ai commencé en 1987 avec un PH sur 15 ans (vu les taux de l'époque!). Car contrairement à Jeremy, je n'avais pas de fonds propres, pas d'autres biens, pas d'héritage, rien ... sauf mon travail. Et à l'époque obtenir un PH sur une seule tête (féminine en plus), c'était très loin d'être évident! Mais c'était déjà du neuf acheté sur plan...

Tellement émouvant.

Que connaissez-vous de mon patrimoine propre ? Vous parlez de celui de ma femme, pas du mien.


L'échec est une réussite en cours.
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grmff
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :
panchito a écrit :
Grmff a écrit :

J'imagine qu'à l'époque, vous achetiez aussi avec prêt hypothécaire et effet de levier.

Oui, j'ai commencé en 1987 avec un PH sur 15 ans (vu les taux de l'époque!). Car contrairement à Jeremy, je n'avais pas de fonds propres, pas d'autres biens, pas d'héritage, rien ... sauf mon travail. Et à l'époque obtenir un PH sur une seule tête (féminine en plus), c'était très loin d'être évident! Mais c'était déjà du neuf acheté sur plan...

Tellement émouvant.

Que connaissez-vous de mon patrimoine propre ? Vous parlez de celui de ma femme, pas du mien.

Personnellement, je trouve intéressant la démonstration.

Voilà une personne qui a commencé en 1987 avec rien. Elle a emprunté pour se constituer son patrimoine. Et 33 ans plus tard, elle se retrouve à acheter des biens cash et sans rendement intéressant tellement elle croule sous les liquidités.

C'est plutôt encourageant.

Ce qui est plutôt inquiétant, c'est la perte de mémoire régulière dont elle souffre après 33 ans. Elle oublie souvent son démarrage, et préconise uniquement la situation qui est la sienne actuellement, même si elle est inatteignable en commençant.

Ce qui est intéressant également, c'est le chemin parcouru. Pour elle aussi, il y a eu un chemin et un apprentissage avant d'arriver au stade où elle se trouve actuellement. Et certainement une belle carrière, ce qui est tout à son honneur.

Dans chaque histoire, il y a de l'inspiration pour évaluer le possible et le chemin à parcourir.
Et puis, on jette le reste qui ne nous intéresse pas, ne nous inspire pas, et ne nous fait pas avancer.

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

Que connaissez-vous de mon patrimoine propre ? Vous parlez de celui de ma femme, pas du mien.

Forcément puis qu'ici vous êtes son porte-parole depuis le début...Bien que vous ayez souvent écrit à la 1ère personne du singulier:

Jeremy a écrit :

le rdv que j'ai eu avec le banquier ajd

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Grmff a écrit :

Ce qui est plutôt inquiétant, c'est la perte de mémoire régulière dont elle souffre après 33 ans. Elle oublie souvent son démarrage, et préconise uniquement la situation qui est la sienne actuellement, même si elle est inatteignable en commençant.

Pas vraiment, car je n'ai conclus qu'un seul PH de toute ma vie! En 1987 pour acquérir mon 1er bien d’investissement.

Je vous rassure donc je ne souffre pas (encore) d’Alzheimer ...

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Epimoni
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

Ce qui est plutôt inquiétant, c'est la perte de mémoire régulière dont elle souffre après 33 ans. Elle oublie souvent son démarrage, et préconise uniquement la situation qui est la sienne actuellement, même si elle est inatteignable en commençant.

Pas vraiment, car je n'ai conclus qu'un seul PH de toute ma vie! En 1987 pour acquérir mon 1er bien d’investissement.

Je vous rassure donc je ne souffre pas (encore) d’Alzheimer ...

Expliquez donc votre parcours, il semble intéressant. Et sûrement ça pourra donner des idées à d'autres( dans un autre post bien entendu).Juste comprenez que votre situation ne sera pas la même d'un autre.

Dernière modification par Epimoni (13-08-2020 16:43:27)

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