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Questions d'investissement

Jeremy
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Questions d'investissement

Bonjour à tous

,

Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message  :-)

Je m’appelle Jeremy, je suis trentenaire et j’ai acquis mon premier bien de rapport il y à 2 ans. J’en suis très satisfait et je me suis découvert une « passion » pour l’immobilier, locatif entre autre. J’ai plein de projets en tête dont celui de l’achat d’un IDR d’ici 5 ans pour faire fructifier mon patrimoine.



Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne. 

Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.



Nous nous posons les question suivante :



1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location. 

La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.



Avantages : Pas de frais de notaire, coût faible (65k estimé), maison rénové, loyer estimé 800€


Inconvénients : Electricité à refaire, châssis, cuisine, SDB + rafraîchissement  Durée ? 1 an ? Sans loyers.



2 / La revendre et acheter une immeuble de rapport à la place ? (Prêt à louer)


Son patrimoine devrait lui permettre d’acheter un IDR de +- 250k€, en 20 ans.



Avantage : IDR prêt à louer immédiatement


Inconvénients : Avec un si faible budget, les IDR à Liège sont peu nombreux et ceux existants … Moyens, au mieux.



Mon idée actuelle est de racheter la maison de ses grands-parents, y réaliser les travaux, faire un PH sur 7 ans ( 720€/mois) ou sur 10 ans (450€/mois) et à la fin de ce PH, acheter un IDR, avec les économies réalisées grâce au premier investissement.



Je m’excuse si mes explications sont floues et/ou redondantes.



Je reste éventuellement disponible pour éclaircir certains points.



Merci d’avances à ceux qui prendront la peine de nous répondre.



Belle journée et belle vacances à tous.




 big_smile


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Bim
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Re : Questions d'investissement

grmff a écrit :

Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.

Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois

En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"

L'explication simplifiée de grmff est excellente et vous permettra de bien comprendre tout l'intérêt (sans faire de jeu de mot tongue) d'un crédit pour investir smile

Maintenant, si on veut être plus précis :
Ce qui vous enrichit en réalité, c'est le profit généré par la location, que vous utilisez (en totalité ou en partie) pour rembourser de la dette. Le remboursement de la dette en lui-même est une opération nulle sur le patrimoine net. D'un côté, vous prenez des liquidités de votre actif (= patrimoine brut) pour diminuer de l'autre côté votre passif (vos dettes) du même montant. le patrimoine net (actif - passif) ne bouge pas. Il augmente seulement quand votre actif augmente suite aux profits encaissés.

En bout de compte, le cash flow obtenu n'est qu'une partie du profit, le reste servant à diminuer votre dette smile

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grmff
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Re : Questions d'investissement

Cette dernière explication est un peu plus tarabiscotée. Je préfère nettement celle que vous avez faite précédemment. Superbe démonstration bien concise et bien précise de l'effet de levier.

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Bim
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Re : Questions d'investissement

grmff a écrit :

Cette dernière explication est un peu plus tarabiscotée. Je préfère nettement celle que vous avez faite précédemment. Superbe démonstration bien concise et bien précise de l'effet de levier.

J'adore tarabiscoter avec les chiffres  big_smile
(Non je ne travaille pas chez Sciensano  big_smile )

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Himura
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Re : Questions d'investissement

PIM a écrit :

Avez-vous utilisé notre outil de calcul "rendement immobilier" ?
https://www.pim.be/calculs-automatiques … mmobilier/


Je l'avais oublié, cet outil. Bien fait tout de même !
J'ai un peu testé, et pour info, le module d'impression PDF (friendly) bug --> Le pop up s'ouvre sans reprendre les valeurs calculées.

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PIM
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Re : Questions d'investissement

Himura a écrit :
PIM a écrit :

Avez-vous utilisé notre outil de calcul "rendement immobilier" ?
https://www.pim.be/calculs-automatiques … mmobilier/


Je l'avais oublié, cet outil. Bien fait tout de même !
J'ai un peu testé, et pour info, le module d'impression PDF (friendly) bug --> Le pop up s'ouvre sans reprendre les valeurs calculées.

Ah ! Vais faire vérifier cela. Merci pour l'info.


Erik DECKERS
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--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

Himura a écrit :

Votre calcul n'est pas exact, car vous ne faites pas intervenir le levier propre aux crédits.
Généralement, les formules utilisées ne tiennent pas compte des frais d'acquisition et de crédit.

La raison est simple : la rentabilité correspond à ce que vous retirez par rapport à ce que vous investissez.
Il faut essentiellement regarder le cash flow retiré, par année, une fois toutes les charges déduites.

On calcule la rentabilité pour estimer un immeuble. Donc basiquement : ses revenus / son prix de vente.
Par prudence, un investisseur incluera généralement les frais réguliers (comme vous l'avez dit : assurances, précompte, ...)

Si vous faites comme un extra-terrestre, et comptez en plus le gain patrimonial que cela apporte, vous pouvez atteindre les 40 ou 50% de rentabilité, mais c'est également moins courant de comparer ainsi :-)

Je me doutais bien que je faisais un faux pas quelque part car, même avec différentes simulations, rien de ce que je trouvais me semblait "interessant" d'un point de vue, uniquement, de rendement net.

PIM a écrit :

Avez-vous utilisé notre outil de calcul "rendement immobilier" ?
https://www.pim.be/calculs-automatiques … mmobilier/

Je ne l'avais pas fait car j'ignorais qu'il existait big_smile
Fort bien fait d'ailleurs.

Après simulation, ma maison à un rendement net de 5,76%, en aillant mis un taux d'occupation de 100%, je devrais plutôt mettre 95% pour avoir des stats "fiable" (il me semble avoir lu qu'en moyenne il y à un mois de chômage locatif tous les 3 ans, statistiquement)

Celle de ma femme est de 5,56%, soit très similaire.

Une simulation sur un IDR qui me plaisait vu sur immochose est de 4,91%

Comme quoi mes investissement se montrent interessant, malgré l'investisseur en herbe que je suis.


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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

grmff a écrit :

Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.

Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois

En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt smile

Bim a écrit :

Ne pas confondre rentabilité économique et rentabilité financière.

Rentabilité économique : le profit annuel rapporté au coût total d'acquisition du bien (prix du bien + frais d'achat) + travaux nécessaires pour rendre le bien exploitable. Le profit = chiffre d'affaire (= loyers bruts) - charges d'exploitation (assurance incendie, frais d'entretien du bien, frais d'agence, etc.), fiscales (PI, IR, taxes communales, etc), etc.

Exemple (chiffres inventés) :
Prix du bien : 100000 €
frais d'achat : 20000 €
loyer annuel de 8400 €, charges de 1800 €
Rentabilité économique = (8400 - 1800) / (100000 + 20000) = 6600 / 120000 = 5,5 %

Rentabilité financière = Profit annuel rapporté sur les fonds propres investis pour l'achat. C'est ici qu'intervient l'effet de levier si vous empruntez. A noter qu'avec un crédit, votre prix d'achat sera plus élevé (on ajoute les frais de notaire relatif au crédit) et vos charges seront plus élevées (on ajoute les charges financières du prêt (intérêts et ASRD) pour calculer le profit). Attention que le remboursement du capital n'est pas une charge car la sortie d'argent effectuée ne vous appauvrit pas (le paiement diminue la dette d'autant, ce qui a un effet nul sur votre patrimoine net, contrairement aux autres charges dont les intérêts du prêt).

Exemple avec les mêmes chiffres qu'au-dessus :
Frais de notaire pour le crédit = 4000 €
Fonds propres = 24000 €
Crédit = 100000 €
Intérêts payés sur l'année n = 980 €
Charges = 1457 € (plus basses car les intérêts du prêt sont déduits de vos revenus immo)
Rentabilité financière = (8400 - 980 - 1457) / 24000 = 5963 / 24000 = 24,8 %
Calcul du levier : 24,8% / 5,5% = 4,5 ==> les fonds propres investis multiplient votre rentabilité par 4,5

Ne pas confondre cash flow et rentabilité. Le cash flow est une mesure des entrées et sorties de cash (entrées - sorties). Vous pouvez avoir un cash flow négatif mais avoir une rentabilité positive (= votre bien consomme des liquidités mais vous génère un profit, ce qui vous enrichit). C'est le cas, par exemple, si votre profit ne couvre pas l'entièreté des remboursement de capital du prêt, ou si vous avez eu moins de recettes (vide locatif, problème de paiement avec un locataire) ou plus de dépenses (charges d'entretien exceptionnelles, rénovations, etc...)

Belle démonstration, vous êtes forcement du métier de la finance ... Lequel ? smile


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Bim
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

Belle démonstration, vous êtes forcement du métier de la finance ... Lequel ? smile

Je ne travaille pas du tout dans la finance mais j'ai effectivement eu des cours d'analyse financière.
Les concepts me sont surtout utiles dans ma vie perso pour mes investissements immobiliers/boursiers.
Et puis, ça me passionne !

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grmff
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :
grmff a écrit :

Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.

Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois

En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt smile

C'est tout à fait mathématique. Il y a même dans OpenOffice des formules qui vous permettent de calculer, mathématiquement, la part de capital que vous remboursez chaque mois. Mais ce n'est pas très parlant parce qu'on ne l'a pas en main tous les mois.

Ce que vous regardez, c'est votre cash flow. Pas votre bénéfice... Selon l'effet de levier, le taux, le rendement brut et votre apport, vous pouvez même avoir un cash flow négatif et un bénéfice patrimonial.

Si vous arrivez à ne rien mettre sur la table pour acheter et que vous avez un cash flow positif, alors on sort du cadre des mathématiques. Le cash flow net sur cash investi peut parfaitement devenir infini. Parce que quelque chose divisé par zéro, c'est l'infini. Comment parler de pourcentage de rendement quand l'investissement (financier...) est nul?

Ce n'est pas mathématique? Faite vos calcul si vous revendez à un prix indexé dans 5 ans. Dans 10 ans. Dans 15 ans. A a fin de votre crédit. C'est absolumment mathématique. Peut-être même trop pour un banquier, raison pour laquelle je ne dis pas au premier banquier venu que je fais des rendements sur cash investi qui commencent par 5 mais qui sont à deux chiffres. Pour un banquier, ce n'est pas crédible s'il ne vous connais pas, et il risque de vous "blacklister" avant d'avoir pu lui expliquer le projet...

L'adage de "qui paie ses dettes s'enrichit" est un hyper résumé. Comme celui "acheter avec l'argent des banques, rembourser avec l'argent du locataire et bien vivre sur la marge"... Ce sont des résumés. Pas des caricatures.

L'immobilier, contrairement à la bourse, se calcule. Il y a certes des impondérables, mais ces impondérables sont marginaux par rapport à ceux de la bourse. C'est pourquoi on peut évaluer un projet en fonction d'un vrai calcul mathématique qui sera assez proche de la réalité. Même si le calcul est fait sur 15 ou 20 ans, et qu'il peut se passer beaucoup de choses en 15 ou 20 ans. Ces choses feront que vous adapterez votre calcul, revendrez en fonction de paramètres que vous estimerez plus conforme à votre situation. Mais cela ne signifiera pas que votre calcul est faux...

Pas mathématique? Non mais j'vous jure. Ce qui faut pas entendre...

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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt

Si vous travaillez avec un fort levier (ex : fonds propres pour les frais de notaire et crédit pour le prix du bien), une grosse partie de votre profit partira dans les remboursements du crédit. Le cash flow positif (si vous arrivez à en avoir de façon régulière) ne sera que la pointe de l'iceberg, la cerise sur le gâteau. Le cash flow est certes un indicateur important pour gérer les flux de liquidités, mais il ne faut pas oublier de regarder la rentabilité complète (cash flow positif + remboursements du capital emprunté). Même si une grosse partie des profits ne vous sera pas accessible sous forme de cash, elle sera néanmoins bien présente. Chaque mois, votre patrimoine progressera toujours un peu plus au fil des remboursements.

Pour "visualiser" l'effet des profits sur votre patrimoine, je vous conseille de faire chaque année un bilan patrimonial, à l'instar des bilans des sociétés. Vous réalisez cela sur un tableau à 2 colonnes :
- A gauche : l'actif (la valeur de ce que vous posséder) : immeubles, liquidités, titres financiers, etc.
- A droite : le passif (le solde des dettes que vous avez) : crédits hypothécaires, crédit voiture, etc.
Vous pouvez ensuite calculer votre actif net = actif - passif. Cela vous donne la valeur de votre patrimoine libre de dettes.
Faites cela une fois par an et vous verrez la progression rapide de votre patrimoine net grâce aux biens loués.

Cela est très utile pour faire des arbitrages divers, par exemple :
- Revendre un bien partiellement payé pour récupérer du cash à investir dans un projet plus rentable (quand vous vendez un bien toujours sous crédit, vous encaissez la plus-value éventuelle et le capital déjà remboursé, le reste servant à solder le crédit). Par exemple : revendre un petit immeuble de rapport pour faire un apport pour acheter un plus gros
- Voir les garanties que vous pourrez mettre sur la table pour un nouvel emprunt (proposer à la banque une hypothèque sur un bien déjà payé ou partiellement payé)
- etc.

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

grmff a écrit :
Jeremy a écrit :
grmff a écrit :

Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.

Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois

En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt smile

C'est tout à fait mathématique. Il y a même dans OpenOffice des formules qui vous permettent de calculer, mathématiquement, la part de capital que vous remboursez chaque mois. Mais ce n'est pas très parlant parce qu'on ne l'a pas en main tous les mois.

Ce que vous regardez, c'est votre cash flow. Pas votre bénéfice... Selon l'effet de levier, le taux, le rendement brut et votre apport, vous pouvez même avoir un cash flow négatif et un bénéfice patrimonial.

Si vous arrivez à ne rien mettre sur la table pour acheter et que vous avez un cash flow positif, alors on sort du cadre des mathématiques. Le cash flow net sur cash investi peut parfaitement devenir infini. Parce que quelque chose divisé par zéro, c'est l'infini. Comment parler de pourcentage de rendement quand l'investissement (financier...) est nul?

Ce n'est pas mathématique? Faite vos calcul si vous revendez à un prix indexé dans 5 ans. Dans 10 ans. Dans 15 ans. A a fin de votre crédit. C'est absolumment mathématique. Peut-être même trop pour un banquier, raison pour laquelle je ne dis pas au premier banquier venu que je fais des rendements sur cash investi qui commencent par 5 mais qui sont à deux chiffres. Pour un banquier, ce n'est pas crédible s'il ne vous connais pas, et il risque de vous "blacklister" avant d'avoir pu lui expliquer le projet...

L'adage de "qui paie ses dettes s'enrichit" est un hyper résumé. Comme celui "acheter avec l'argent des banques, rembourser avec l'argent du locataire et bien vivre sur la marge"... Ce sont des résumés. Pas des caricatures.

L'immobilier, contrairement à la bourse, se calcule. Il y a certes des impondérables, mais ces impondérables sont marginaux par rapport à ceux de la bourse. C'est pourquoi on peut évaluer un projet en fonction d'un vrai calcul mathématique qui sera assez proche de la réalité. Même si le calcul est fait sur 15 ou 20 ans, et qu'il peut se passer beaucoup de choses en 15 ou 20 ans. Ces choses feront que vous adapterez votre calcul, revendrez en fonction de paramètres que vous estimerez plus conforme à votre situation. Mais cela ne signifiera pas que votre calcul est faux...

Pas mathématique? Non mais j'vous jure. Ce qui faut pas entendre...

C'était le "qui paie ses dettes s'enrichit" qui me faisait tiquer, mais vu comme ça ...

Bim a écrit :
Jeremy a écrit :

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt

Si vous travaillez avec un fort levier (ex : fonds propres pour les frais de notaire et crédit pour le prix du bien), une grosse partie de votre profit partira dans les remboursements du crédit. Le cash flow positif (si vous arrivez à en avoir de façon régulière) ne sera que la pointe de l'iceberg, la cerise sur le gâteau. Le cash flow est certes un indicateur important pour gérer les flux de liquidités, mais il ne faut pas oublier de regarder la rentabilité complète (cash flow positif + remboursements du capital emprunté). Même si une grosse partie des profits ne vous sera pas accessible sous forme de cash, elle sera néanmoins bien présente. Chaque mois, votre patrimoine progressera toujours un peu plus au fil des remboursements.

Pour "visualiser" l'effet des profits sur votre patrimoine, je vous conseille de faire chaque année un bilan patrimonial, à l'instar des bilans des sociétés. Vous réalisez cela sur un tableau à 2 colonnes :
- A gauche : l'actif (la valeur de ce que vous posséder) : immeubles, liquidités, titres financiers, etc.
- A droite : le passif (le solde des dettes que vous avez) : crédits hypothécaires, crédit voiture, etc.
Vous pouvez ensuite calculer votre actif net = actif - passif. Cela vous donne la valeur de votre patrimoine libre de dettes.
Faites cela une fois par an et vous verrez la progression rapide de votre patrimoine net grâce aux biens loués.

Cela est très utile pour faire des arbitrages divers, par exemple :
- Revendre un bien partiellement payé pour récupérer du cash à investir dans un projet plus rentable (quand vous vendez un bien toujours sous crédit, vous encaissez la plus-value éventuelle et le capital déjà remboursé, le reste servant à solder le crédit). Par exemple : revendre un petit immeuble de rapport pour faire un apport pour acheter un plus gros
- Voir les garanties que vous pourrez mettre sur la table pour un nouvel emprunt (proposer à la banque une hypothèque sur un bien déjà payé ou partiellement payé)
- etc.

Merci pour le conseil ! Je fais ça dés que possible, c'est vrai que c'est beaucoup plus concret que "j'ai déjà payé 2 ans sur mon PH".

Merci à vous


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panchito
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

C'était le "qui paie ses dettes s'enrichit" qui me faisait tiquer, mais vu comme ça ...

bof, bof....

Quand on a aucune dette, donc aucun prêt à rembourser, c'est là qu'on s'enrichit vraiment, puisque tous les loyers qui tombent s'ajoutent à votre salaire et vous ne devez rien rembourser du tout.

Imaginez que vous ayez une dizaine de biens avec des biens dont les loyers se situent entre 850€ et 2000€ par mois...

Vous appelez cela comment?

Sans avoir l'ombre d'une dette à rembourser!

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Jeremy a écrit :

C'était le "qui paie ses dettes s'enrichit" qui me faisait tiquer, mais vu comme ça ...

bof, bof....

Quand on a aucune dette, donc aucun prêt à rembourser, c'est là qu'on s'enrichit vraiment, puisque tous les loyers qui tombent s'ajoutent à votre salaire et vous ne devez rien rembourser du tout.

Imaginez que vous ayez une dizaine de biens avec des biens dont les loyers se situent entre 850€ et 2000€ par mois...

Vous appelez cela comment?

Sans avoir l'ombre d'une dette à rembourser!

Votre situation n'est pas la norme panchito.

Bien sûr que c'est mieux, mais qui arrive à ça ?

Grmff à raison, encore.

Personnellement, mon projet financier à LT compte bien user et abuser de l'effet levier offert par les banques...

Elles s'enrichissent bien sur notre dos, pq ne pas 'eut rendre la pareille ?

Dernière modification par Jeremy (26-08-2020 21:07:09)


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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

De plus,

panchito a écrit :

Achat 153.000€ + cave et garage loué actuellement à 740€/mois hors charges


roll entre 850 et 2000 par mois ? Alors que vous dites autre choses sur le sujet de Pulsar ?

A force de vous étendre sur votre prétendu travail si passionnant et votre patrimoine tellement important, et vos nombreux manques de précision sur bien des choses, nous sommes en droit de nous demander si tout ce que vous nous exposé a la tête h24 sur ce forum est bien réel...


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Himura
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Jeremy a écrit :

C'était le "qui paie ses dettes s'enrichit" qui me faisait tiquer, mais vu comme ça ...

bof, bof....

Quand on a aucune dette, donc aucun prêt à rembourser, c'est là qu'on s'enrichit vraiment, puisque tous les loyers qui tombent s'ajoutent à votre salaire et vous ne devez rien rembourser du tout.

Imaginez que vous ayez une dizaine de biens avec des biens dont les loyers se situent entre 850€ et 2000€ par mois...

Vous appelez cela comment?

Sans avoir l'ombre d'une dette à rembourser!


bof, bof, bof.... 

Un investissement se juge à capital constant. Les économistes aiment utiliser le "TACRE" dans leurs théorèmes, et c'est pas pour rien.
Avec un gros capital disponible à investir, un investisseur "X-Alf" achèterait une petite ville avec des rentabilités élevées, là où une investisseuse "Z-Sancho" achète 5 villas pour un return faible.

Pour un ingénieur civil, vous n'êtes pas très méticuleuse avec les hypothèses de base. Il en va de la définition simple et basique du 'pourcentage de rendement net' et de patrimoine acquis.

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Epimoni
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Jeremy a écrit :

C'était le "qui paie ses dettes s'enrichit" qui me faisait tiquer, mais vu comme ça ...

bof, bof....

Quand on a aucune dette, donc aucun prêt à rembourser, c'est là qu'on s'enrichit vraiment, puisque tous les loyers qui tombent s'ajoutent à votre salaire et vous ne devez rien rembourser du tout.

Imaginez que vous ayez une dizaine de biens avec des biens dont les loyers se situent entre 850€ et 2000€ par mois...

Vous appelez cela comment?

Sans avoir l'ombre d'une dette à rembourser!

Même si votre situation est fort confortable selon vos dires, je trouve fort dommage que vous profitez pas de l'effet levier d'une banque. Surtout dans votre situation.  Après c'est votre choix.

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panchito
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Re : Questions d'investissement

Jeremy a écrit :

entre 850 et 2000 par mois ? Alors que vous dites autre choses sur le sujet de Pulsar ?

Ah Jeremy, après cette très longue journée de travail (plus de 14h), j'ai effectivement oublié mon petit dernier.

Oui merci de me le rappeler, celui-là vient en plus!

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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Jeremy a écrit :

entre 850 et 2000 par mois ? Alors que vous dites autre choses sur le sujet de Pulsar ?

Ah Jeremy, après cette très longue journée de travail (plus de 14h), j'ai effectivement oublié mon petit dernier.

Oui merci de me le rappeler, celui-là vient en plus!

Panchito qui reconnaît une erreur, quel incroyable exploit.

Vous n'êtes pas la seule à travailler bcp, je fais pas mal de journée de 12h en ce moment, mais contrairement à sa Majesté, je n'ai guère le loisir de venir flâner sur le forum, je ne suis qu'un simple infirmier, pas un brillant ingénieur civil quadrilingue.  kiss


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Jeremy
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Re : Questions d'investissement

panchito a écrit :
Jeremy a écrit :

entre 850 et 2000 par mois ? Alors que vous dites autre choses sur le sujet de Pulsar ?

Ah Jeremy, après cette très longue journée de travail (plus de 14h), j'ai effectivement oublié mon petit dernier.

Oui merci de me le rappeler, celui-là vient en plus!

Encore une incohérence... Vous parlez de petit dernier ici alors que sur l'autre sujet vous parler de votre premier projet  big_smile  roll


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panchito
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Re : Questions d'investissement

Ines412 a écrit :

Même si votre situation est fort confortable selon vos dires, je trouve fort dommage que vous profitez pas de l'effet levier d'une banque. Surtout dans votre situation.  Après c'est votre choix.

MAis c'est parce que vous n'avez toujours pas compris comment l'effet multiplicateur des revenus (salaire + loyers) fonctionne!

Chaque mois, je mets tous cela dans des fonds d'actions 5 Etoiles Gold.

En 4 ans, j'en ai qui m'ont rapporté plus de 92%....

Donc c'est ce gain là que j'écrême, en l'investissant dans un bien neuf! Ce n'est pas l'argent des banques! C'est du gain pur!

C'est cela mon effet de levier.

Pas difficile à comprendre.

Pourquoi est-ce que j'irais payer des intérêts à une banque??

Dernière modification par panchito (26-08-2020 21:26:03)

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