Questions d'investissement

Cette dernière explication est un peu plus tarabiscotée. Je préfère nettement celle que vous avez faite précédemment. Superbe démonstration bien concise et bien précise de l'effet de levier.

PIM a écrit :

Avez-vous utilisé notre outil de calcul "rendement immobilier" ?
https://www.pim.be/calculs-automatiques … mmobilier/

Je l'avais oublié, cet outil. Bien fait tout de même !
J'ai un peu testé, et pour info, le module d'impression PDF (friendly) bug --> Le pop up s'ouvre sans reprendre les valeurs calculées.

Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.

Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois

En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"

Ne pas confondre rentabilité économique et rentabilité financière.

Rentabilité économique : le profit annuel rapporté au coût total d'acquisition du bien (prix du bien + frais d'achat) + travaux nécessaires pour rendre le bien exploitable. Le profit = chiffre d'affaire (= loyers bruts) - charges d'exploitation (assurance incendie, frais d'entretien du bien, frais d'agence, etc.), fiscales (PI, IR, taxes communales, etc), etc.

Exemple (chiffres inventés) :
Prix du bien : 100000 €
frais d'achat : 20000 €
loyer annuel de 8400 €, charges de 1800 €
Rentabilité économique = (8400 - 1800) / (100000 + 20000) = 6600 / 120000 = 5,5 %

Rentabilité financière = Profit annuel rapporté sur les fonds propres investis pour l'achat. C'est ici qu'intervient l'effet de levier si vous empruntez. A noter qu'avec un crédit, votre prix d'achat sera plus élevé (on ajoute les frais de notaire relatif au crédit) et vos charges seront plus élevées (on ajoute les charges financières du prêt (intérêts et ASRD) pour calculer le profit). Attention que le remboursement du capital n'est pas une charge car la sortie d'argent effectuée ne vous appauvrit pas (le paiement diminue la dette d'autant, ce qui a un effet nul sur votre patrimoine net, contrairement aux autres charges dont les intérêts du prêt).

Exemple avec les mêmes chiffres qu'au-dessus :
Frais de notaire pour le crédit = 4000 €
Fonds propres = 24000 €
Crédit = 100000 €
Intérêts payés sur l'année n = 980 €
Charges = 1457 € (plus basses car les intérêts du prêt sont déduits de vos revenus immo)
Rentabilité financière = (8400 - 980 - 1457) / 24000 = 5963 / 24000 = 24,8 %
Calcul du levier : 24,8% / 5,5% = 4,5 ==> les fonds propres investis multiplient votre rentabilité par 4,5

Ne pas confondre cash flow et rentabilité. Le cash flow est une mesure des entrées et sorties de cash (entrées - sorties). Vous pouvez avoir un cash flow négatif mais avoir une rentabilité positive (= votre bien consomme des liquidités mais vous génère un profit, ce qui vous enrichit). C'est le cas, par exemple, si votre profit ne couvre pas l'entièreté des remboursement de capital du prêt, ou si vous avez eu moins de recettes (vide locatif, problème de paiement avec un locataire) ou plus de dépenses (charges d'entretien exceptionnelles, rénovations, etc...)

grmff a écrit :

Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.

Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois

En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt

Jeremy a écrit :

grmff a écrit :

Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.

Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois

En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt

C'est tout à fait mathématique. Il y a même dans OpenOffice des formules qui vous permettent de calculer, mathématiquement, la part de capital que vous remboursez chaque mois. Mais ce n'est pas très parlant parce qu'on ne l'a pas en main tous les mois.

Ce que vous regardez, c'est votre cash flow. Pas votre bénéfice... Selon l'effet de levier, le taux, le rendement brut et votre apport, vous pouvez même avoir un cash flow négatif et un bénéfice patrimonial.

Si vous arrivez à ne rien mettre sur la table pour acheter et que vous avez un cash flow positif, alors on sort du cadre des mathématiques. Le cash flow net sur cash investi peut parfaitement devenir infini. Parce que quelque chose divisé par zéro, c'est l'infini. Comment parler de pourcentage de rendement quand l'investissement (financier...) est nul?

Ce n'est pas mathématique? Faite vos calcul si vous revendez à un prix indexé dans 5 ans. Dans 10 ans. Dans 15 ans. A a fin de votre crédit. C'est absolumment mathématique. Peut-être même trop pour un banquier, raison pour laquelle je ne dis pas au premier banquier venu que je fais des rendements sur cash investi qui commencent par 5 mais qui sont à deux chiffres. Pour un banquier, ce n'est pas crédible s'il ne vous connais pas, et il risque de vous "blacklister" avant d'avoir pu lui expliquer le projet...

L'adage de "qui paie ses dettes s'enrichit" est un hyper résumé. Comme celui "acheter avec l'argent des banques, rembourser avec l'argent du locataire et bien vivre sur la marge"... Ce sont des résumés. Pas des caricatures.

L'immobilier, contrairement à la bourse, se calcule. Il y a certes des impondérables, mais ces impondérables sont marginaux par rapport à ceux de la bourse. C'est pourquoi on peut évaluer un projet en fonction d'un vrai calcul mathématique qui sera assez proche de la réalité. Même si le calcul est fait sur 15 ou 20 ans, et qu'il peut se passer beaucoup de choses en 15 ou 20 ans. Ces choses feront que vous adapterez votre calcul, revendrez en fonction de paramètres que vous estimerez plus conforme à votre situation. Mais cela ne signifiera pas que votre calcul est faux...

Pas mathématique? Non mais j'vous jure. Ce qui faut pas entendre...

Jeremy a écrit :

Je ne l'oublie pas Grmff, ce n'est juste pas "mathématique", j'avais même fait des calculs de retours sur investissement etc, car quand je compte la rentabilité net, je parle uniquement du profit dégagé par le bien, pas l'augmentation de patrimoine avec la fin de l'emprunt

Si vous travaillez avec un fort levier (ex : fonds propres pour les frais de notaire et crédit pour le prix du bien), une grosse partie de votre profit partira dans les remboursements du crédit. Le cash flow positif (si vous arrivez à en avoir de façon régulière) ne sera que la pointe de l'iceberg, la cerise sur le gâteau. Le cash flow est certes un indicateur important pour gérer les flux de liquidités, mais il ne faut pas oublier de regarder la rentabilité complète (cash flow positif + remboursements du capital emprunté). Même si une grosse partie des profits ne vous sera pas accessible sous forme de cash, elle sera néanmoins bien présente. Chaque mois, votre patrimoine progressera toujours un peu plus au fil des remboursements.

Pour "visualiser" l'effet des profits sur votre patrimoine, je vous conseille de faire chaque année un bilan patrimonial, à l'instar des bilans des sociétés. Vous réalisez cela sur un tableau à 2 colonnes :
- A gauche : l'actif (la valeur de ce que vous posséder) : immeubles, liquidités, titres financiers, etc.
- A droite : le passif (le solde des dettes que vous avez) : crédits hypothécaires, crédit voiture, etc.
Vous pouvez ensuite calculer votre actif net = actif - passif. Cela vous donne la valeur de votre patrimoine libre de dettes.
Faites cela une fois par an et vous verrez la progression rapide de votre patrimoine net grâce aux biens loués.

Cela est très utile pour faire des arbitrages divers, par exemple :
- Revendre un bien partiellement payé pour récupérer du cash à investir dans un projet plus rentable (quand vous vendez un bien toujours sous crédit, vous encaissez la plus-value éventuelle et le capital déjà remboursé, le reste servant à solder le crédit). Par exemple : revendre un petit immeuble de rapport pour faire un apport pour acheter un plus gros
- Voir les garanties que vous pourrez mettre sur la table pour un nouvel emprunt (proposer à la banque une hypothèque sur un bien déjà payé ou partiellement payé)
- etc.

Jeremy a écrit :

C'était le "qui paie ses dettes s'enrichit" qui me faisait tiquer, mais vu comme ça ...

bof, bof....

Quand on a aucune dette, donc aucun prêt à rembourser, c'est là qu'on s'enrichit vraiment, puisque tous les loyers qui tombent s'ajoutent à votre salaire et vous ne devez rien rembourser du tout.

Imaginez que vous ayez une dizaine de biens avec des biens dont les loyers se situent entre 850€ et 2000€ par mois...

Vous appelez cela comment?

Sans avoir l'ombre d'une dette à rembourser!

Jeremy a écrit :

C'était le "qui paie ses dettes s'enrichit" qui me faisait tiquer, mais vu comme ça ...

bof, bof....

Quand on a aucune dette, donc aucun prêt à rembourser, c'est là qu'on s'enrichit vraiment, puisque tous les loyers qui tombent s'ajoutent à votre salaire et vous ne devez rien rembourser du tout.

Imaginez que vous ayez une dizaine de biens avec des biens dont les loyers se situent entre 850€ et 2000€ par mois...

Vous appelez cela comment?

Sans avoir l'ombre d'une dette à rembourser!

entre 850 et 2000 par mois ? Alors que vous dites autre choses sur le sujet de Pulsar ?

Jeremy a écrit :

entre 850 et 2000 par mois ? Alors que vous dites autre choses sur le sujet de Pulsar ?

Ah Jeremy, après cette très longue journée de travail (plus de 14h), j'ai effectivement oublié mon petit dernier.

Oui merci de me le rappeler, celui-là vient en plus!