Je commencerai par remercier tous les intervenants de ce post qui m'ont éclairé, expliqué, averti, conseillé et détrompé sur ce sujet.

Voici la liste établie pour faire face au problème énoncé :

OdJ de l'AG

1 Proposer un nouveau syndic
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
2 Exclure la gestion du stock de mazout des comptes (Si déjà effectuée) mais ne l'inclure qu'à titre indicatif
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
3 Mettre en conformité l'AB et le règlement de copropriété selon la loi de 2010
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
4 Proposer un ou plusieurs experts/notaires pour la mise en conformité de l'AB
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
5 Déterminer clairement les pénalités à l'encontre des CP ayant un solde négatif
- Rappel de l'Article 61 de notre AB : "Taux en vigueur"
- Rappel de l'AG 2016 : pénalités de retard 1%
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
6 Appliquer l'AB en terme de sanctions à l'égard des CP défaillants et loueurs
- Article 61 de l'AB : saisies des loyers remis au syndic par le locataire jusqu'à apurement de la dette
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
7 Prendre un avocat pour régler le litige lié au sinistre et aller en justice contre les CP défaillants
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
8 Attaquer en justice les CP avec un retard de paiement conséquent
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
9 Augmenter le fonds de roulement ou demander une provision extraordinaire pour combler les soldes négatifs en attendant leur régulation
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)8 Prendre une assurance "Défense justice" si nous n'en disposons pas
10 Prendre une assurance "Charges impayées" si nous n'en disposons pas
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)

ACTIONS ASSESSEURS-CP

Ne pas donner quitus au syndic lors de l'AG (=> pour se retourner contre lui en cas de négligences et manquements avérés) (CP)
Approuver les comptes lors de l'AG (=> pour pouvoir poursuivre éventuellement les CP défaillants) (CP)
Rappeler les décomptes trimestriels suivant contrat du syndic et décision de l'AGE 04/18 (CP)
S'abonner au CRI (CP)
Etablir deux fois par an un rapport d'activités du syndic (Assesseurs)

S'il devait y avoir des lacunes, des erreurs ou des approximations, veuillez les corriger pour que je puisse établir une feuille de route adéquate à la remise en marche de l'ACP aux vues de la situation exposée précédemment.

Merci d'avance

J'émets une autre péventualité : si les loyers sont payés en liquide du locataire au propriétaire, le syndic peut valablement recevoir ces loyers ou faut-il absolument un virement d'un compte à l'autre ?

Je ne sais pas si un bail a été signé et ne fais qu'émettre une supposition.
J'envisage une situation potentielle pour savoir où cela va nous amener.

Ce sont d'excellentes questions ... si quelqu'un connait les réponses ...

je rajouterai... et s'il n'y a pas de bail, le syndic peut-il effectuer des saisies de loyers ?

Oui. tout ce que vous dites est juste et personnellement, j'en étais très conscient. J'ai voté contre le fait de payer 1/3 e son chauffage mais quelques CP se sont abstenus et d'autres ont voté pour.

L'AG arrive à grands pas mais comme chaque année, par habitude, personne ne voudra entrer dans le CdC. De plus, même avec du lobbying, en 1 mois, cela va ressembler à mission impossible. Enfin, la moitié des CP ne vivent pas dans la résidence. Mais, je vais garder espoir et voir si je peux convaincre un autre CP.

Je dois avouer que cette kyrielle de mauvaises nouvelles commence à m'irriter.
A chaque fois que l'on creuse un petit peu, rien n'est conforme, rien ne va et au final, il est impossible de se retourner.

ATTENTION : l'AB a été mis en conformité comme la loi l'a demandé ... j'avais relevé et informé le syndic que notamment les montants en francs belges mentionnés dans l'AB ne pouvaient restés ainsi. J'ai obtenu une réponse collégiale (CP et syndic) qui était que l'ACP avait payé un organisme pour la mise en conformité et que nous n'avions qu'à le valider ou l'invalider en AG. Nous nous sommes laisser un an pour le lire et l'AG suivante, le nouvel acte a été validé ainsi.
Je ne suis pas juriste ni aucun CP (à ma connaissance). Ainsi, il semble que l'organisme qui a effectué la mise en conformité ait laissé quelques incohérences avec la loi belge.

Je vais faire cela.

Cela nous a déjà coûté environ 1000 euros pour la mise en conformité qui semble non conforme.

Je dois avouer que je suis un peu découragé.

Voici l'extrait de l'AB et Règlement de copropriété concernant les sanction éventuelles contre un CP défaillant.

"Article 61 : les comptes de gestion du syndic - Provisions :

...

Si un propriétaire s'obstinait à ne pas verser la provision au syndic, ce dernier pourra bloquer les services de l’électricité, du gaz et de l'eau desservant l'appartement du défaillant, cette clause est essentielle te de rigueur, le propriétaire en défaut qui s'opposerait d'une manière quelconque à ces sanctions, sera passible, de plein droit et sans mise en demeure, d'une amende de 500 francs par infraction, laquelle amende sera versée au fond de réserve.

le propriétaire défaillant pourra être assigné poursuites et diligences du syndic, au nom de tous les copropriétaires. le syndic a à cet effet un mandat contractuel irrévocable aussi longtemps qu'il est en fonction.

les sommes dues par le défaillant produiront intérêt au profit de la communauté, au taux légal en matières commerciales.

Durant la carence du défaillant, les autres copropriétaires seront tenus de fournir, chacun en proportion de ses droits dans les parties communes, les sommes nécessaires au bon fonctionnement des services communs et à leur bonne administration et à celle nécessaire à l'entretien des parties communes

Si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.

Le syndic a à cet effet, de plein droit, entière délégation et il délivrera valablement quittance des sommes reçues ; le locataire ne pourra s'opposer à ce règlement et sera libéré valablement vis-à-vis de son bailleur, des sommes quittancés par le syndic.

Il serait inéquitable que le bailleur touche son loyer sans supporter les charges communes."

Mais il me semble que toutes ces sanctions doivent être validées par un jugement ...

Modifié depuis 16 heures

Je voulais préciser que je suis venu sur ce forum pour obtenir des solutions pas pour générer des problèmes.

Je présente toutes mes excuses à toutes les personnes du forum ayant lu le post sus-nommé et si mes mots ou la teneur de mes propos ont pu générer un quelconque malaise ou encore que ces personnes ai pu ressentir de la discrimination sous toutes ses formes après lecture.

Mes propos ne se voulaient pas vexatoires, discriminatoires, blessants ou cruels.

PS : je suis aussi un senior et un immigré.
La copropriété dans laquelle je réside est un vrai melting-pot où l'entente a toujours été cordiale : Albanais, Belges, Espagnols, Français, Marocains, Syriens et Russes. Nous nous entraidons aussi bien au niveau des travaux particuliers, des déménagements que dans l'aspect social des liens établis.
Comme dans chaque résidence, des inimitiés et des désaccords existent.
Les âges varient d'environ 20 ans à 90 ans.
Notre résidence a plusieurs problèmes de syndic à régler, certaines habitudes à modifier mais aucun problème de racisme ou de discrimination réel ou latent.
Ces 2 typologies maladroites et apparemment choquantes que j'avais employé dans le message incriminé démontrait justement que ce n'était pas un problème de ce genre qui était la cause puisque les CP des autres étages, quels qu'ils soient,  n'avaient pas un chauffage excessif et que c'est le cœur du problème.

Il ne faut pas chercher ce que je n'ai pas dit ni détourner mes propos.
Les personnes restant chez elles la plupart du temps (seniors, malades, asociaux, isolés et culturellement repliés en communauté) sont susceptibles d'utiliser davantage de chauffage que d'autres actifs qui ont une vie tournée vers l'extérieur.
Mais là encore cela ne reflète pas ce qui se passe dans notre copropriété.
J'avais donc sans malice, ni méchanceté, exposé la réalité de notre copropriété dans la consommation du chauffage.
Personnellement, j'ai un température de 19°C chez moi et si le voisin veut 32°C, cela ne me dérange pas et je dirais même que grand bien lui fasse.
Par contre, payer le chauffage de ce voisin pendant 5 ans, me gène extrêmement.

Je suis encore une fois désolé du mal éventuel que j'ai pu causé et présente à nouveau mes excuses.

Si on analyse le décompte de chauffage annuel et sur plusieurs années, il s'avère que 3 représentent environ 80% de la consommation du chauffage (Pareto 20/80

Je ne connais pas la consommation des ACP voisines. OCTA+ m'a parlé d'une consommation d'environ 75 litres/jour et d'environ 10 000 litres/an.

Je suis d'accord que les problèmes techniques peuvent exister. Mais :
1. Ce CP avait la plus grosse consommation de chauffage lorsque les calorimètres étaient relevés en manuel.
2. Ce CP avait toujours la plus grosse consommation de chauffage quand il a installé des locataires dans cet appartement.
3. Ce CP avait encore la plus grosse consommation de chauffage quand les calorimètres à radiofréquence ont été installé.
4. Avant que ce CP n'achète cet appartement (10 ans), le précédent CP avait une consommation de chauffage moyenne.
5. Certains CP doivent avoir 40°C dans tout leur appartement pour ne plus avoir froid et ce CP comme ses locataires ont ce genre de besoin.

S'il y a un problème technique sur les calorimètres à chaque fois, je pense que cela ne s'appelle plus de la malchance mais carrément la guigne.

En effet, 50%-70% de consommation de chauffage est anormale.
En effet, il peut y avoir une différence de PEB centré sur son appartement que ce soit par le toit (il est au 3ième et sous le toit) ou la façade.
En effet, n'importe quel problème technique peut être survenu et le pénalisant uniquement.
Et en effet, si un ou plusieurs problèmes techniques se couplent à ses habitudes de chauffage, il peut en résulter une consommation de chauffage excessive.

Oui. Alors l'ACP doit procéder comment ?
L'ACP mandate un expert en bâtiment, en chauffage et en isolation pour déterminer un ou plusieurs éventuels problèmes ?
Aux frais de qui ?
C'est une décision qui se vote en AG ?
Le CP débiteur continue de ne pas payer ? et se chauffe aux frais des autres CP ?
S'il y a des travaux/réparations découlant de cet expertise, les frais sont répartis sur tous les CP, par colonne ou seul le CP débiteur en fait les frais ?
On peut envisager des usures/malfaçons sur le roofing refait il y a environ 15 ans ou une sorte d'infiltration d'eau où l'assurance interviendrait ...
Quid si le CP ne veut reconnaître les résultats de l'expert ?

1. Je ne sais si ce CP débiteur a contesté une (ou plusieurs) décision(s) d'AG.
2. La façade n'est pas isolée. Le toit a été refait. Je ne suis pas un professionnel de l'habitat, de l'environnement ou de l'isolation mais je trouve curieux qu'un seul appartement sur 14 ait un problème qui forcerait les résidents de ce lot à utiliser toujours plus de chauffage.
3. Je ne sais si ce CP a voulu mettre un quelconque point à un OJ. Je ne sais si cela lui a été accordé ou refusé.
4. Ce CP est au 3ieme étage et ce n'est pas un penthouse. Il est à cet étage avec 3 autres CP (appartements).
5. Région Bruxelles. Je vais allez voir votre lien.