Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus · #1 18-11-2018 17:53:43

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

grmff · #2 18-11-2018 18:04:27

La loi ne propose et ne détaille rien.

Voyez votre acte de base et/ou Règlement de copropriété ou ROI.

Certains actes de base autorisent le syndic à demander le versement du loyer jusqu'à apurement de la dette.

Papyrus

luc · #3 18-11-2018 18:20:42

Papyrus a écrit :

Bonjour,
Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.
La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.
Les problèmes étaient :
- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.
- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.
Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.
Un an est presque écoulé et rien n'a changé.
Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

Votre CP ne paie pas le solde. il peut le faire provisoirement s'il a contesté en justice la décision de l'AG à approuver la comptabilité.

Ses chances de réussir ne sont pas nulles, s'il réussi à prouver que votre comptabilité n'est pas tenu suivant les règles.

Si en plus votre AG a négligé de débattre en connaissance de cause sur la problématique de l'isolation ses chances augmentent.

question:
Q1: ce CP a contesté des décisions d'AG ?
Q2: le syndic a promis de mettre en place une procédure de recouvrement qui doit être préalablement approuvé par l'AG. vous lui avez dit de tenir une AG extra-ordinaire ? si non, il ne peut le faire lors de l'AGO 2018.

Dernière modification par luc (18-11-2018 18:21:27)

panchito · #4 18-11-2018 19:23:45

Que dit la loi? C'est que c'est vous les CP's qui êtes responsables de cette situation dès que vous avez donné décharge et quitus au syndic précédent pour sa gestion. Si c'est bien le cas, c'est vous qui endossez maintenant toutes les conséquences de ce qu'a fait ou pas fait votre syndic précédent.

Votre syndic actuel n'applique pas les amendes pénales pour retard de paiement de charges alors qu'elles sont prévues à l'acte de base. Qu'attendez-vous donc pour mettre un point à ce sujet à l'odj de votre prochaine AG.

Qu'attendez-vous pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic d'attaquer en justice les mauvais payeurs?

Qu'attendez-vous pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour prendre un avocat?

Qu'attendez-vous pour pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic de lever des fonds supplémentaires pour combler immédiatement le trou laissé par les mauvais payeurs?

Qu'attendez-vous pour pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic de prendre une assurance défense en justice et une autre pour charges impayées.

Qu'attendez-vous? Qu'attendez-vous?

Et question subsidiaire: pourquoi gardez-vous un syndic qui ne fait strictement rien. Vous dites en plus qu'il n'a pas été fichu de vous envoyer vos décomptes trimestriels depuis que vous l'avez engagé....

Papyrus

Papyrus · #5 18-11-2018 21:15:25

panchito a écrit :

Que dit la loi? C'est que c'est vous les CP's qui êtes responsables de cette situation dès que vous avez donné décharge et quitus au syndic précédent pour sa gestion. Si c'est bien le cas, c'est vous qui endossez maintenant toutes les conséquences de ce qu'a fait ou pas fait votre syndic précédent.
Votre syndic actuel n'applique pas les amendes pénales pour retard de paiement de charges alors qu'elles sont prévues à l'acte de base. Qu'attendez-vous donc pour mettre un point à ce sujet à l'odj de votre prochaine AG.

C'est prévu pour la prochaine AG.

panchito a écrit :

Qu'attendez-vous pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic d'attaquer en justice les mauvais payeurs?

Cela avait été fait lors des AG précédentes avec l'ancien syndic et cela n'avait abouti à rien puisqu'il semble que le CP débiteur ait pu négocier/s'arranger avec le précédent syndic.
C'est déjà prévu pour la prochaine AG.

panchito a écrit :

Qu'attendez-vous pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour prendre un avocat?

C'est aussi prévu pour la prochaine AG.

panchito a écrit :

Qu'attendez-vous pour pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic de lever des fonds supplémentaires pour combler immédiatement le trou laissé par les mauvais payeurs?

Cela a été fait avec le concours du syndic en cours d'année. En Mai et en Septembre.

panchito a écrit :

Qu'attendez-vous pour pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic de prendre une assurance défense en justice et une autre pour charges impayées.

Ca, ce n'est pas encore fait. Merci de me l'avoir suggérer.

panchito a écrit :

Qu'attendez-vous? Qu'attendez-vous?

Je n'attends pas. Je me débats tout seul ...
Vous avez oublier une question : qu'est ce que j'ai attendu pour m'inscrire sur PIM ?
Ben voila ... c'est fait et je ne regrette pas.
La douche est glacée mais ca réveille !

panchito a écrit :

Et question subsidiaire: pourquoi gardez-vous un syndic qui ne fait strictement rien. Vous dites en plus qu'il n'a pas été fichu de vous envoyer vos décomptes trimestriels depuis que vous l'avez engagé....

Je suis venu sur ce forum pour deux principales raisons : me faire confirmer que le syndic n'était pas à la hauteur et trouver des solutions pour que l'ACP sorte de ces ornières.
J'en suis maintenant à me rendre compte que moi aussi, je ne suis pas à la hauteur de la charge que je me suis imposé surtout par manque de connaissance de la responsabilité du rôle que j'ai endossé.

Merci pour vos réponses.

panchito · #6 18-11-2018 21:25:45

Papyrus a écrit :

J'en suis maintenant à me rendre compte que moi aussi, je ne suis pas à la hauteur de la charge que je me suis imposé surtout par manque de connaissance de la responsabilité du rôle que j'ai endossé.

Oh que non! Vous, vous êtes venu sur PIM. Et même si la douche était vraiment bien froide, vous êtes à présent bien réveillé et allez faire des merveilles dans votre ACP! C'est sur et certain.

Restez bien dans votre poste d'assesseur. Vous êtes capable de tout apprendre très vite. Car vous vous êtes remis très intelligemment en question.

N'hésitez pas à revenir très souvent. Vous allez devenir bien vite expert en la matière!

Papyrus

Papyrus · #7 18-11-2018 21:30:58

luc a écrit :

Papyrus a écrit :
Bonjour,
Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.
La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.
Les problèmes étaient :
- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.
- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.
Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.
Un an est presque écoulé et rien n'a changé.
Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?
Votre CP ne paie pas le solde. il peut le faire provisoirement s'il a contesté en justice la décision de l'AG à approuver la comptabilité.
Ses chances de réussir ne sont pas nulles, s'il réussi à prouver que votre comptabilité n'est pas tenu suivant les règles.
Si en plus votre AG a négligé de débattre en connaissance de cause sur la problématique de l'isolation ses chances augmentent.

Si j'ai compris ce que vous dites, le CP peut refuser les comptes en AG et a 4 mois pour contester la décision de l'AG. Le CP qui ne paye pas son solde n'est pas venu à l'AG, n'a pas voté et n'a donc pas à ma connaissance, contesté les comptes.

De plus, il n'y a pas de problème d'isolation en cause juste de la mauvaise foi : Le CP a changé ses châssis et a argué que s'il avait un relevé de chauffage si important (lié au relevé des calorimètres), c'était parce que certains autres CP n'avaient pas changé leurs châssis !
Sa consommation de chauffage, quand à elle, est toujours identique et proportionnelle aux autres années.
De plus le toit a été entièrement refait (7 ans) et les autres CP qui sont ses voisins n'ont pas eu un relevé de chauffage qui a explosé.

luc a écrit :

question:
Q1: ce CP a contesté des décisions d'AG ?
Q2: le syndic a promis de mettre en place une procédure de recouvrement qui doit être préalablement approuvé par l'AG. vous lui avez dit de tenir une AG extra-ordinaire ? si non, il ne peut le faire lors de l'AGO 2018.

Papyrus · #8 18-11-2018 22:03:09

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
J'en suis maintenant à me rendre compte que moi aussi, je ne suis pas à la hauteur de la charge que je me suis imposé surtout par manque de connaissance de la responsabilité du rôle que j'ai endossé.
Oh que non! Vous, vous êtes venu sur PIM. Et même si la douche était vraiment bien froide, vous êtes à présent bien réveillé et allez faire des merveilles dans votre ACP! C'est sur et certain.
Restez bien dans votre poste d'assesseur. Vous êtes capable de tout apprendre très vite. Car vous vous êtes remis très intelligemment en question.
N'hésitez pas à revenir très souvent. Vous allez devenir bien vite expert en la matière!

Merci. Je suis aussi venu pour apprendre.

luc

Papyrus · #9 18-11-2018 22:10:10

[

luc a écrit :

question:
Q1: ce CP a contesté des décisions d'AG ?
Q2: le syndic a promis de mettre en place une procédure de recouvrement qui doit être préalablement approuvé par l'AG. vous lui avez dit de tenir une AG extra-ordinaire ? si non, il ne peut le faire lors de l'AGO 2018.

Q1 : Le CP n'a pas contesté les décisions d'AG, sauf s'il lui est possible de le faire hors AG,

Q2 : il y a eu une AGE en Avril mais nous n'avons pas abordé le recouvrement.
La procédure du syndic est la suivante : lettre de rappel, recommandé et avocat.

En Septembre, le syndic nous (CdC) a informé que les huissiers étaient débordés sur l capitale et que de ce fait il ne pouvait poursuivre sa démarche.
Je n'ai pas de nouvelle depuis.

panchito · #10 18-11-2018 22:15:20

Papyrus a écrit :

Q1 : Le CP n'a pas contesté les décisions d'AG, sauf s'il lui est possible de le faire hors AG,

Un CP a 4 mois après la date de l'AG pour introduire une requête en justice pour faire annuler une décision prise lors de l'AG qui lui porterait préjudice.

L'a-t'il fait? Les 4 mois sont-ils à présent dépassés?

Papyrus · #11 18-11-2018 22:16:16

grmff a écrit :

La loi ne propose et ne détaille rien.
Voyez votre acte de base et/ou Règlement de copropriété ou ROI.
Certains actes de base autorisent le syndic à demander le versement du loyer jusqu'à apurement de la dette.

Merci pour votre réponse

Il me semble que l'AB mentionne cet apurement de dette par versement des loyers auprès du syndic.

il me semble malheureusement que c'est une décision de justice qui va l'autoriser.

panchito · #12 18-11-2018 22:17:02

Papyrus a écrit :

En Septembre, le syndic nous (CdC) a informé que les huissiers étaient débordés sur l capitale et que de ce fait il ne pouvait poursuivre sa démarche.

C'est du grand n'importe quoi!

Avant de pouvoir faire intervenir un huissier, il vous faut un jugement. L'avez-vous?

panchito · #13 18-11-2018 22:19:55

Papyrus a écrit :

Il me semble que l'AB mentionne cet apurement de dette par versement des loyers auprès du syndic.
il me semble malheureusement que c'est une décision de justice qui va l'autoriser.

Non, c'est justement inutile du moment que c'est dans votre acte de base.

Le syndic peut en référer à l'acte de base pour demander au locataire de verser son loyer sur le compte de l'ACP jusqu'à l'apurement de la dette du bailleur.

Vous avez apparemment un excellent acte de base.

Papyrus · #14 18-11-2018 22:24:33

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
Q1 : Le CP n'a pas contesté les décisions d'AG, sauf s'il lui est possible de le faire hors AG,
Un CP a 4 mois après la date de l'AG pour introduire une requête en justice pour faire annuler une décision prise lors de l'AG qui lui porterait préjudice.
L'a-t'il fait? Les 4 mois sont-ils à présent dépassés?

Nos réponses se sont croisés

L'AG a eut lieu en Décembre 2017. le CP n'est pas venu et n'a pas donné de pouvoir à un autre CP lors de l'AG.
Donc, sauf s'il y a un moyen de contester hors AG les décisions de l'AG, il ne peut que trouver un arrangement avec l'ACP ou le syndic.
Enfin, je ctois ...

panchito · #15 18-11-2018 22:31:13

Papyrus a écrit :

L'AG a eut lieu en Décembre 2017

Il avait 4 mois pour ester en justice. A présent il est forclos.

Il doit se plier aux décisions prises lors de cette AG.

Papyrus · #16 18-11-2018 22:31:28

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
Il me semble que l'AB mentionne cet apurement de dette par versement des loyers auprès du syndic.
il me semble malheureusement que c'est une décision de justice qui va l'autoriser.
Non, c'est justement inutile du moment que c'est dans votre acte de base.
Le syndic peut en référer à l'acte de base pour demander au locataire de verser son loyer sur le compte de l'ACP jusqu'à l'apurement de la dette du bailleur.

Bien, c'est aussi ce qu'il me semblait. Je vais retrouver le passage et le soumettre au syndic.

panchito a écrit :

Vous avez apparemment un excellent acte de base.

Oui apparemment ! C'est juste dommage qu'il faille des incompétents élus par nos soins pour le rendre caduque !

Papyrus · #17 18-11-2018 22:35:27

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
En Septembre, le syndic nous (CdC) a informé que les huissiers étaient débordés sur l capitale et que de ce fait il ne pouvait poursuivre sa démarche.
C'est du grand n'importe quoi!
Avant de pouvoir faire intervenir un huissier, il vous faut un jugement. L'avez-vous?

Bon ... cela devient très lassant.
Si je n'avais pas compris que ce syndic vendait précédemment des chaussures, je crois que c'est chose faite !

Nous n'avons pas de jugement ...

panchito · #18 18-11-2018 22:37:02

Pas de jugement, pas de huissier....

caroyoko

panchito · #19 18-11-2018 22:38:07

Mais pourquoi votre collègue assesseur a-t'il engagé sa propre réputation en recommandant ce syndic "nul"?

Papyrus · #20 18-11-2018 22:48:59

panchito a écrit :

Mais pourquoi votre collègue assesseur a-t'il engagé sa propre réputation en recommandant ce syndic "nul"?

Je ne sais pas ...
Fin Septembre, nous avons eu une vive discussion dans laquelle il m'indiquait vouloir vendre ses 2 biens dans la copropriété suite à toutes les questions et tous les énervements que je lui causais avec la mise en évidence de l'incompétence du syndic.
J'ai subodoré une entente avec le syndic pour un tarif groupé avec ses autres biens ou une quelconque autre entente mais tout cela ne fait pas disparaître les évidentes lacunes/erreurs du syndic.

Pour répondre à une autre question : ce syndic est membre de l'IPI, J'en suis encore plus inquiet.

Procédure contre les mauvais payeurs

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