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Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus
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Procédure contre les mauvais payeurs

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

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panchito
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Maintenant si l'appartement de ce CP mauvais payeur est loué, pas besoin de huissier, ni de jugement! Comme votre acte de base le prévoit, le syndic peut demander au locataire de payer son loyer sur le compte de l'ACP jusqu'à ce que la dette du CP en question soit remboursée.

C'est l'unique CP qui ne paie pas ses charges ou il y en a plusieurs?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus a écrit :

Fin Septembre, nous avons eu une vive discussion dans laquelle il m'indiquait vouloir vendre ses 2 biens dans la copropriété suite à toutes les questions et tous les énervements que je lui causais avec la mise en évidence de l'incompétence du syndic

Mais c'est très grave! Il fait passer ses intérêts privés avant ceux de la copropriété! Il abuse totalement de la confiance que les CP ont placée en sa personne en l'élisant comme assesseur. En plus il est lui-même totalement incompétent et n'a vraiment pas l'air de s'y connaître en gestion de copropriété. Comment se peut-il qu'il ait été élu en tant qu'assesseur? Personne dans votre ACP n'est membre du SNPC? Personne ne lit le CRI?

Voir ICI

Vous êtes seul face à des gens qui ne connaissent pas le BABA de ce que c'est qu'une copropriété? Ni même votre ex-"président"?

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Papyrus
Pimonaute assidu
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :

Maintenant si l'appartement de ce CP mauvais payeur est loué, pas besoin de huissier, ni de jugement! Comme votre acte de base le prévoit, le syndic peut demander au locataire de payer son loyer sur le compte de l'ACP jusqu'à ce que la dette du CP en question soit remboursée.

Il faut quand même que je le vérifie ... mais je crois l'avoir lu.

panchito a écrit :

C'est l'unique CP qui ne paie pas ses charges ou il y en a plusieurs?

Les derniers comptes vérifiés que j'ai pu avoir en main sont de 09/17.
Il y en a 2 ou 3 autres mais les soldes sont beaucoup moins importants mais surtout, les CP ne font pas la sourde oreille et rétablissent plus ou moins l'équilibre.

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Papyrus
Pimonaute assidu
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :
Papyrus a écrit :

Fin Septembre, nous avons eu une vive discussion dans laquelle il m'indiquait vouloir vendre ses 2 biens dans la copropriété suite à toutes les questions et tous les énervements que je lui causais avec la mise en évidence de l'incompétence du syndic

Mais c'est très grave! Il fait passer ses intérêts privés avant ceux de la copropriété! Il abuse totalement de la confiance que les CP ont placée en sa personne en l'élisant comme assesseur. En plus il est lui-même totalement incompétent et n'a vraiment pas l'air de s'y connaître en gestion de copropriété. Comment se peut-il qu'il ait été élu en tant qu'assesseur? Personne dans votre ACP n'est membre du SNPC? Personne ne lit le CRI?

Voir ICI

Vous êtes seul face à des gens qui ne connaissent pas le BABA de ce que c'est qu'une copropriété? Ni même votre ex-"président"?

Il semble que vous ayez raison ...
Je ne crois pas qu'une seule personne dans notre ACP ne soit membre du SNPC ou ne lise le CRI ?
Pas même moi ops

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max11
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Vous ne vous êtes pas penché sur la base du litige avec ce CP  ?  il paie 50% voir 70% de la consommation de chauffage de votre immeuble, cela semble énorme si votre immeuble à plus de 4 appartements....
Avant de vouloir mettre en œuvre les procédures de recouvrement, il faut peut-être vérifier s'il n'a pas raison de ne pas vouloir payer...

Vous êtes dans une petite ACP, la meilleure solution découlera toujours plus du dialogue que de vouloir imposer sa volonté en usant de son "bon droit" acquis par la méconnaissance de l'autre...

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Aiment ce post :

GT, PIM

luc
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

max11 a écrit :

Vous ne vous êtes pas penché sur la base du litige avec ce CP  ?  il paie 50% voir 70% de la consommation de chauffage de votre immeuble, cela semble énorme si votre immeuble à plus de 4 appartements....
Avant de vouloir mettre en œuvre les procédures de recouvrement, il faut peut-être vérifier s'il n'a pas raison de ne pas vouloir payer...

Vous êtes dans une petite ACP, la meilleure solution découlera toujours plus du dialogue que de vouloir imposer sa volonté en usant de son "bon droit" acquis par la méconnaissance de l'autre...

@papyrus
C'est l'avis le plus important qui vous a été donné dans ce sujet.
Faites preuve d'empathie envers ces 2 CP sur 7 PC.

Dernière modification par luc (19-11-2018 13:51:32)


Cordialement,

Luc

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Aime ce post :
luc
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus a écrit :
luc a écrit :
Papyrus a écrit :

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

Votre CP ne paie pas le solde. il peut le faire provisoirement s'il a contesté en justice la décision de l'AG à approuver la comptabilité.

Ses chances de réussir ne sont pas nulles, s'il réussi à prouver que votre comptabilité n'est pas tenu suivant les règles.

Si en plus votre AG a négligé de débattre en connaissance de cause sur la problématique de l'isolation ses chances augmentent.

Si j'ai compris ce que vous dites, le CP peut refuser les comptes en AG et a 4 mois pour contester la décision de l'AG. Le CP qui ne paye pas son solde n'est pas venu à l'AG, n'a pas voté et n'a donc pas à ma connaissance, contesté les comptes.

De plus, il n'y a pas de problème d'isolation en cause juste de la mauvaise foi : Le CP a changé ses châssis et a argué que s'il avait un relevé de chauffage si important (lié au relevé des calorimètres), c'était parce que certains autres CP n'avaient pas changé leurs châssis !
Sa consommation de chauffage, quand à elle, est toujours identique et proportionnelle aux autres années.
De plus le toit a été entièrement refait (7 ans) et les autres CP qui sont ses voisins n'ont pas eu un relevé de chauffage qui a explosé.

luc a écrit :

question:
Q1: ce CP  a contesté des décisions d'AG ?
Q2: le syndic a promis de mettre en place une procédure de recouvrement qui doit être préalablement approuvé par l'AG. vous lui avez dit de tenir une AG extra-ordinaire ? si non, il ne peut le faire lors de l'AGO 2018.

1. Un CP ne doit pas être présent ni représenté pour contester une décision d'AG ...
2. Ce CP n'est pas de mauvaise foi quand il conteste les frais de chauffage vu une isolation incohérente de la façade.
3. Mais il doit mettre ce point à l'OJ. S'il l'a fait et le point a été refusé votre ancien/nouveau syndic, votre ACP est dans des mauvais papiers, puisque le refus d'inscription de ce point a une prescription plus longue (5 ans ?).
4. Le CP est un propriétaire du "penthouse"?
5. Votre immeuble se situe dans quelle région ?
Si Bruxelles, lisez https://environnement.brussels/thematiq … entilati-1


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

luc a écrit :
max11 a écrit :

Vous ne vous êtes pas penché sur la base du litige avec ce CP  ?  il paie 50% voir 70% de la consommation de chauffage de votre immeuble, cela semble énorme si votre immeuble à plus de 4 appartements....
Avant de vouloir mettre en œuvre les procédures de recouvrement, il faut peut-être vérifier s'il n'a pas raison de ne pas vouloir payer...

Vous êtes dans une petite ACP, la meilleure solution découlera toujours plus du dialogue que de vouloir imposer sa volonté en usant de son "bon droit" acquis par la méconnaissance de l'autre...

@papyrus
C'est l'avis le plus important qui vous a été donné dans ce sujet.
Faites preuve d'empathie envers ces 2 CP sur 7 PC.

Content de voir qu'on est d'accord sur ce point Luc.

Je me suis perdu dans les abréviations...
CP = copropriétaires mais  PC = ?

Merci d'éclairer ma lanterne

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PIM
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

max11 a écrit :

Je me suis perdu dans les abréviations...
CP = copropriétaires mais  PC = ?

Ce sont les CP qui ont un PC


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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max11
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

PIM a écrit :
max11 a écrit :

Je me suis perdu dans les abréviations...
CP = copropriétaires mais  PC = ?

Ce sont les CP qui ont un PC

Donc on a 2 CP sur 7 PC qui n'ont pas de PC, ce qui fait 9 APP dans l'ACP  ?
alors, oui, 70% des FR  de CHF pour 1!  CP  Ss PC ça fait bcp
Il faut discuter

Dernière modification par max11 (19-11-2018 15:13:45)

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Papyrus
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

max11 a écrit :

Vous ne vous êtes pas penché sur la base du litige avec ce CP  ?  il paie 50% voir 70% de la consommation de chauffage de votre immeuble, cela semble énorme si votre immeuble à plus de 4 appartements....
Avant de vouloir mettre en œuvre les procédures de recouvrement, il faut peut-être vérifier s'il n'a pas raison de ne pas vouloir payer...

Vous êtes dans une petite ACP, la meilleure solution découlera toujours plus du dialogue que de vouloir imposer sa volonté en usant de son "bon droit" acquis par la méconnaissance de l'autre...

Je suis d'accord avec vous, cela semble astronomique (50 ou 70%) mais les calorimètres ne mentent pas et surtout pas chaque année.
De plus, nous les avons changé il y a 2 ans pour passer à une collecte par radiofréquence.

Cela fait maintenant 5 ans que ce CP est débiteur chaque année, qu'il ne conteste pas les comptes, qu'il paye des provisions de charges (basées sur celles d'il y a 5 ans) par virement mensuel, tente de s'arranger avec le syndic dans le dos des autres CP et ne régularise pas sa situation.

Le dialogue tourne à la mauvaise foi. voir mes précédents messages.

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panchito
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Max11 a écrit :

il paie 50% voir 70% de la consommation de chauffage de votre immeuble, cela semble énorme si votre immeuble à plus de 4 appartements....

Oui mais Payrus peut-il confirmer qu'en fait son appartement est loué et que c'est le locataire qui consomme autant? Il doit probablement avoir toutes ses vannes grandes ouvertes pendant toute l'année. Dans ce cas-là c'est évidemment possible d'avoir une consommation égale à plus de 50% de l'immeuble.

Papyrus pouvez-vous confirmer qu'il s'agit bien du CP qui loue son appartement?

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max11
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus a écrit :

Je suis d'accord avec vous, cela semble astronomique (50 ou 70%) mais les calorimètres ne mentent pas et surtout pas chaque année.
De plus, nous les avons changé il y a 2 ans pour passer à une collecte par radiofréquence.

Euh si, ça arrive que les calorimètres mentent... un peu moins avec les radiofréquences mais dire qu'une machine ne se trompe pas est un mauvais raisonnement...

Pour le reste, je n'en sais rien mais 50 ou 70% de consommations semble très curieux et mérite quand même de se pencher sérieusement sur la vérification de ce résultat. Ne serait ce que pour montrer au CP qu'on prends sa situation au sérieux et qu'on vérifie....
Le ou les problèmes peuvent se trouver à plusieurs endroits : les calorimètres chez le CP, les calorimètres chez les autres CP, l'installation de chauffage, ...
Je ne suis pas technicien mais j'en ai déjà vu beaucoup des "problèmes techniques" qui donnaient une consommation exagérée.
Ne pas oublier que le prix unitaire est dépendant de la consommation de tous les occupants. Des compteurs qui comptent trop peu d'unités peut donner une consommation en €  excessive chez un autre propriétaire....

Chercher le compromis plus tôt que la procédure en justice. Elle va être longue et va vous coûter très cher sans rien résoudre pour le problème relationnel....

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :
Max11 a écrit :

il paie 50% voir 70% de la consommation de chauffage de votre immeuble, cela semble énorme si votre immeuble à plus de 4 appartements....

Oui mais Payrus peut-il confirmer qu'en fait son appartement est loué et que c'est le locataire qui consomme autant? Il doit probablement avoir toutes ses vannes grandes ouvertes pendant toute l'année. Dans ce cas-là c'est évidemment possible d'avoir une consommation égale à plus de 50% de l'immeuble.

Papyrus pouvez-vous confirmer qu'il s'agit bien du CP qui loue son appartement?


Je crois que la réponse se trouve dans une intervention précédente : 50% quand le propriétaire occupait, 70% depuis qu'il loue. Ce qui augmente encore le côté curieux à vérifier

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Papyrus
Pimonaute assidu
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

luc a écrit :

@papyrus
C'est l'avis le plus important qui vous a été donné dans ce sujet.
Faites preuve d'empathie envers ces 2 CP sur 7 PC.

Vous avez entièrement raison. Mais l'ACP en a montré au delà du raisonnable.

Il y a 5 ans, nous avons écouté le CP mauvais payeur qui a argumenté sur son retard de paiement vu un problème de chauffage (50% de la consommation du chauffage lui était attribué) et la majorité des CP présent à l'AG (10 sur 14 CP) a accepté que l'ACP prenne en charge 33% de sa dette de chauffage.

PS : la copropriété se compose de 14 CP mais lors des AG, nous sommes 7 au maximum.

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max11
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Donc, si les frais de chauffage de votre ACP sont de 25.000 € par an :
Le CP bad paie : 12.500 € voir 17.500 € pour son locataire maintenant (70%)
Les autres CP en moyenne paie chacun 25.000 - 12.500 / 13 CP = 961 € donc moins de 4% de la consommation totale de l'acp....

Vous continuez à prendre 35% de sa "dette" chauffage ou c'était un one shot  ?

Et vous ne comprenez pas pourquoi il n'est pas d'accord  ?

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Papyrus
Pimonaute assidu
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

luc a écrit :

question:
1. Un CP ne doit pas être présent ni représenté pour contester une décision d'AG ...
2. Ce CP n'est pas de mauvaise foi quand il conteste les frais de chauffage vu une isolation incohérente de la façade.
3. Mais il doit mettre ce point à l'OJ. S'il l'a fait et le point a été refusé votre ancien/nouveau syndic, votre ACP est dans des mauvais papiers, puisque le refus d'inscription de ce point a une prescription plus longue (5 ans ?).
4. Le CP est un propriétaire du "penthouse"?
5. Votre immeuble se situe dans quelle région ?
Si Bruxelles, lisez https://environnement.brussels/thematiq … entilati-1

1. Je ne sais si ce CP débiteur a contesté une (ou plusieurs) décision(s) d'AG.
2. La façade n'est pas isolée. Le toit a été refait. Je ne suis pas un professionnel de l'habitat, de l'environnement ou de l'isolation mais je trouve curieux qu'un seul appartement sur 14 ait un problème qui forcerait les résidents de ce lot à utiliser toujours plus de chauffage.
3. Je ne sais si ce CP a voulu mettre un quelconque point à un OJ. Je ne sais si cela lui a été accordé ou refusé.
4. Ce CP est au 3ieme étage et ce n'est pas un penthouse. Il est à cet étage avec 3 autres CP (appartements).
5. Région Bruxelles. Je vais allez voir votre lien.

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

max11 a écrit :

Donc, si les frais de chauffage de votre ACP sont de 25.000 € par an :
Le CP bad paie : 12.500 € voir 17.500 € pour son locataire maintenant (70%)
Les autres CP en moyenne paie chacun 25.000 - 12.500 / 13 CP = 961 € donc moins de 4% de la consommation totale de l'acp....

Vous continuez à prendre 35% de sa "dette" chauffage ou c'était un one shot  ?

Et vous ne comprenez pas pourquoi il n'est pas d'accord  ?


On peut aussi voir le problème sous un autre angle....

Pouvez-vous nous donner la consommation facturée à l'appartement en question et ce qui est facturé à quelques autres CP  ?

Si le CP bad ouvre ses vannes et ses fenêtres, il sur-consomme c'est certain mais, dans ce cas, le chauffage de l'acp doit être très élevé et ceux des voisins dans une moyenne raisonnable.

Si le problème est technique, l'ACP consomme un total moyen mais les autres CP ne paie quasi-rien comme chauffage

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panchito
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Max11 a écrit :

Je crois que la réponse se trouve dans une intervention précédente : 50% quand le propriétaire occupait, 70% depuis qu'il loue. Ce qui augmente encore le côté curieux à vérifier

Papyrus c'est bien cela?

Maintenant j'ai déjà vu au sein du même building des appartements avec un PEB D alors que ceux juste en dessous du toit ont un PEB G.

L'appartement en question se situe-t'il juste en dessous du toit?

Maintenant dans une des copropriétés où j'ai des biens, il y a des propriétaires occupants qui ont chaque année de 6000€ à 7000€ à payer en régularisation lors du décompte annuel, car chez eux, on pourrait cuire des oeufs sur le plat sur le sol de toutes leurs pièces (appartement 5 chambres). D'autre sont évidemment remboursés et sont mécontents de devoir servir de carte de crédit pendant toute l'année à ce CP peu regardant qui consomme un max de mazout. Les factures de mazout étant d'abord réparties pendant toute l'année en fonction des quotités. Et ce n'est qu'une fois l'an qu'elles sont re-réparties sur base de relevés Caloribel.

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Papyrus
Pimonaute assidu
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :
Max11 a écrit :

il paie 50% voir 70% de la consommation de chauffage de votre immeuble, cela semble énorme si votre immeuble à plus de 4 appartements....

Oui mais Payrus peut-il confirmer qu'en fait son appartement est loué et que c'est le locataire qui consomme autant? Il doit probablement avoir toutes ses vannes grandes ouvertes pendant toute l'année. Dans ce cas-là c'est évidemment possible d'avoir une consommation égale à plus de 50% de l'immeuble.

Papyrus pouvez-vous confirmer qu'il s'agit bien du CP qui loue son appartement?

Oui. Ce CP loue son appartement.
Lorsqu'il habitait sur place, ses fenêtres étaient ouvertes l'hiver (pas tout le temps quand même !) et lorsqu'elles étaient fermées, la condensation dégoulinait sur les fenêtres double vitrage à l'intérieur de l'appartement.

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