Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus · #1 18-11-2018 17:53:43

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

GT · #61 21-11-2018 08:37:36

panchito a écrit :

Que le Syndic demande au locataire de payer son loyer et ses provisions de charges sur le compte de l'ACP.

L'article 61 de l'AB prévoit que si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.
La solution recommandée : "Que le Syndic demande au locataire de payer son loyer et ses provisions de charges sur le compte de l'ACP"
"Toucher les loyers" ne signifie pas "toucher les loyers et les provisions de charges"

bg1000 · #62 21-11-2018 11:50:56

Bonjour

Y a t'il une base légale à faire des saisies par le syndic ? Qui définit qui est privilégié ou chirographaire?
Si d'autre créanciers viennent se servir sur le loyer, qui reçoit quoi ?

BG

Papyrus

GT · #63 21-11-2018 14:27:31

panchito a écrit :

Tout cela se passe-t'il à Bruxelles? La capitale de l'Europe?
Vous avez probablement du choisir une kyrielle de Syndics qui ont été tous plus incompétents les uns que les autres.
Les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges pour septembre 2014 au plus tard!

L'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion énonce :

"Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent1 l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.
Cette loi est entrée en vigueur le 01/09/2010

Panchito, où êtes-vous aller chercher que, je cite :"les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges ( ce qui signifie toutes les lois belges) pour septembre 2014 au plus tard!" ?

Un version adaptée de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur, adaptée non pas aux lois belges mais aux articles 577-3 à 577-14 du code civil devait être soumise par le syndic à l'approbation de l'assemblée générale.

Papyrus · #64 21-11-2018 18:03:47

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
régler à l'amiable une situation qui nous emmenait sur des menaces et des procès à chaque AG
Mais cela ce sont typiquement des menaces de personnes malhonnêtes! Il fallait évidemment lui répondre: 'mais oui, allez-y, prenez un avocat et attaquez-nous en justice!'
Vous pensiez vraiment qu'une personne qui ne veut pas payer ses charges, va payer un avocat à minimum 150€ de l'heure hors TVA? Et sur base de quelles preuves vous aurait-il attaqués? Le relevé et le décompte établis tous deux par Techem / Caloribel ou Ista? Balivernes! Il ne l'a même pas contesté!!

Oui. tout ce que vous dites est juste et personnellement, j'en étais très conscient. J'ai voté contre le fait de payer 1/3 e son chauffage mais quelques CP se sont abstenus et d'autres ont voté pour.

panchito a écrit :

Quant à l'autre assesseur de la copropriété, comme je vous l'ai déjà dit, il fait plus de tort à la copropriété que du bien. Comme vous m'avez dit que vous vous entendiez tous très bien, vous devriez faire du lobbying auprès des autres CP pour que cette personne ne soit plus élue...et convaincre un autre de prendre sa place.

L'AG arrive à grands pas mais comme chaque année, par habitude, personne ne voudra entrer dans le CdC. De plus, même avec du lobbying, en 1 mois, cela va ressembler à mission impossible. Enfin, la moitié des CP ne vivent pas dans la résidence. Mais, je vais garder espoir et voir si je peux convaincre un autre CP.

Panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
Si un propriétaire s'obstinait à ne pas verser la provision au syndic, ce dernier pourra bloquer les services de l’électricité, du gaz et de l'eau desservant l'appartement du défaillant, cette clause est essentielle te de rigueur, le propriétaire en défaut qui s'opposerait d'une manière quelconque à ces sanctions, sera passible, de plein droit et sans mise en demeure, d'une amende de 500 francs par infraction, laquelle amende sera versée au fond de réserve.
Ouh là là.....Mais votre copropriété est vraiment dans une situation très grave!! Voici une clause parfaitement illégale! Pas question d'aller couper l’électricité, ou le gaz ou l'eau d'autant plus que l'appartement est loué!
Une amende de 500 francs?
Mais votre acte de base date de Mathusalem ma parole...
Tout cela se passe-t'il à Bruxelles? La capitale de l'Europe?
Vous avez probablement du choisir une kyrielle de Syndics qui ont été tous plus incompétents les uns que les autres.
Les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges pour septembre 2014 au plus tard!
J'ai bien peur que votre acte de base ne vaille rien en justice....
Ce qui serait malheureux car la bonne clause s'y trouve:

Je dois avouer que cette kyrielle de mauvaises nouvelles commence à m'irriter.
A chaque fois que l'on creuse un petit peu, rien n'est conforme, rien ne va et au final, il est impossible de se retourner.

ATTENTION : l'AB a été mis en conformité comme la loi l'a demandé ... j'avais relevé et informé le syndic que notamment les montants en francs belges mentionnés dans l'AB ne pouvaient restés ainsi. J'ai obtenu une réponse collégiale (CP et syndic) qui était que l'ACP avait payé un organisme pour la mise en conformité et que nous n'avions qu'à le valider ou l'invalider en AG. Nous nous sommes laisser un an pour le lire et l'AG suivante, le nouvel acte a été validé ainsi.
Je ne suis pas juriste ni aucun CP (à ma connaissance). Ainsi, il semble que l'organisme qui a effectué la mise en conformité ait laissé quelques incohérences avec la loi belge.

Panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
Si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.
Le syndic a à cet effet, de plein droit, entière délégation et il délivrera valablement quittance des sommes reçues ; le locataire ne pourra s'opposer à ce règlement et sera libéré valablement vis-à-vis de son bailleur, des sommes quittancés par le syndic.
Donc comme je doute que vous puissiez produire votre acte de base en justice puisqu'il n'a pas été mis en conformité avec les lois et que cette mise en conformité était une obligation légale qui devait être satisfaite pour septembre 2014 au plus tard; je vous conseille de d'abord contacter votre syndic par écrit en mentionnant la clause que j'ai encadrée ci-dessus. Qu'avez vous à perdre? Rien. Qu'avez-vous à gagner? Que le Syndic demande au locataire de payer son loyer et ses provisions de charges sur le compte de l'ACP.
Essayez toujours et venez nous dire si votre syndic a souscrit à votre demande.

Je vais faire cela.

Panchito a écrit :

Mais de grâce, mettez un point à l'ordre du jour pour la mise en conformité de votre acte de base! Évidemment cela coûte entre 1000 et 2000€ et ensuite vous devrez passer chez le notaire (ce qui n'était pas le cas si vous aviez respecté la date butoir de septembre 2014...) Donc beaucoup d'argent à devoir dépenser mais cette situation est due à l'incompétence des syndics que vous avez engagés et à la méconnaissance des lois en vigueur de la part de tous les CP's....

Cela nous a déjà coûté environ 1000 euros pour la mise en conformité qui semble non conforme.

Je dois avouer que je suis un peu découragé.

panchito · #65 21-11-2018 18:35:19

Papyrus a écrit :

l'AB a été mis en conformité comme la loi l'a demandé

Je ne comprends dès lors pas pourquoi il subsiste des clauses illégales (telles que couper l'eau, le gaz et l'électricité de l'appartement du CP qui ne paierait pas des charges, même si son bien est loué....) et des amendes en francs belges.

Mais je suis Ingénieur Civil et pas juriste....

J'espère que GT pourra vous dire s'il est normal que de telles clauses se retrouvent dans un acte de base mis en conformité.....

PIM · #66 21-11-2018 18:45:17

papyrus a écrit :

l'ACP avait payé un organisme pour la mise en conformité

quel genre d'organisme ?

PIM · #67 21-11-2018 18:47:54

Papyrus a écrit :

luc a écrit :
@papyrus
J'ai lu votre post de hier 21:43:07
Vous donnez l'impression de me discriminer si j'habitais chez vous.
Ceci tant au niveau age (je suis senior) qu'au niveau immigration (je suis immigré à Bruxelles en 1963).
Cette attitude est une négation de la nécessité au sein d'une copropriété d'avoir une attitude qui démontre de l'empathie pour l'autre.
Je suspend provisoirement ma participation à tout débat où vous participez activement, tant que vous n'avez pas corrigé le post incriminé:
https://forum.pim.be/topic-289476-proce … l#p1865616
Modifié depuis 16 heures
Je voulais préciser que je suis venu sur ce forum pour obtenir des solutions pas pour générer des problèmes.
Je présente toutes mes excuses à toutes les personnes du forum ayant lu le post sus-nommé et si mes mots ou la teneur de mes propos ont pu générer un quelconque malaise ou encore que ces personnes ai pu ressentir de la discrimination sous toutes ses formes après lecture.
Mes propos ne se voulaient pas vexatoires, discriminatoires, blessants ou cruels.
PS : je suis aussi un senior et un immigré.
La copropriété dans laquelle je réside est un vrai melting-pot où l'entente a toujours été cordiale : Albanais, Belges, Espagnols, Français, Marocains, Syriens et Russes. Nous nous entraidons aussi bien au niveau des travaux particuliers, des déménagements que dans l'aspect social des liens établis.
Comme dans chaque résidence, des inimitiés et des désaccords existent.
Les âges varient d'environ 20 ans à 90 ans.
Notre résidence a plusieurs problèmes de syndic à régler, certaines habitudes à modifier mais aucun problème de racisme ou de discrimination réel ou latent.
Ces 2 typologies maladroites et apparemment choquantes que j'avais employé dans le message incriminé démontrait justement que ce n'était pas un problème de ce genre qui était la cause puisque les CP des autres étages, quels qu'ils soient, n'avaient pas un chauffage excessif et que c'est le cœur du problème.
Il ne faut pas chercher ce que je n'ai pas dit ni détourner mes propos.
Les personnes restant chez elles la plupart du temps (seniors, malades, asociaux, isolés et culturellement repliés en communauté) sont susceptibles d'utiliser davantage de chauffage que d'autres actifs qui ont une vie tournée vers l'extérieur.
Mais là encore cela ne reflète pas ce qui se passe dans notre copropriété.
J'avais donc sans malice, ni méchanceté, exposé la réalité de notre copropriété dans la consommation du chauffage.
Personnellement, j'ai un température de 19°C chez moi et si le voisin veut 32°C, cela ne me dérange pas et je dirais même que grand bien lui fasse.
Par contre, payer le chauffage de ce voisin pendant 5 ans, me gène extrêmement.
Je suis encore une fois désolé du mal éventuel que j'ai pu causé et présente à nouveau mes excuses.

Pour ma part, je vous excuse bien volontiers.

max11, luc, Papyrus, grmff

luc · #68 21-11-2018 19:54:02

GT a écrit :

panchito a écrit :
Tout cela se passe-t'il à Bruxelles? La capitale de l'Europe?
Vous avez probablement du choisir une kyrielle de Syndics qui ont été tous plus incompétents les uns que les autres.
Les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges pour septembre 2014 au plus tard!
L'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion énonce :
"Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent1 l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.
Cette loi est entrée en vigueur le 01/09/2010
Panchito, où êtes-vous aller chercher que, je cite :"les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges ( ce qui signifie toutes les lois belges) pour septembre 2014 au plus tard!" ?
Un version adaptée de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur, adaptée non pas aux lois belges mais aux articles 577-3 à 577-14 du code civil devait être soumise par le syndic à l'approbation de l'assemblée générale.

Pour moi c'est maintenant (= après la loi de 2018) un peu plus nuancé. mais je crois/espère que la loi de 2018 a simplifié cette mise à jour. Je préparerai l'adaptation des statuts/ROI à la loi de 2018, vu entre autres les implications à intégrer du RGPD (lois européens qui sont d'application)et les procedures liés au PEB, etc ... à Bruxelles (lois régionale).

Dernière modification par luc (21-11-2018 19:54:55)

panchito · #69 21-11-2018 20:05:23

PIM a écrit :

quel genre d'organisme ?

J'ai la même question et aussi:
- par qui a-t'il été proposé? Un ou plusieurs CP's? Le Syndic de l'époque?
- Y a-t'il eu mise en concurrence? Avec plusieurs devis?
- Sur base de quels critères l'ACP a-t'elle choisi cet "organisme"?

Dans une des ACP's où j'ai un bien, on avait choisi une dame qui avait un Master en Droit, qui avait travaillé quelques années comme juriste-expert dans une étude notariale et puis comme elle était passionnée par l'immobilier, et qu'elle disposait d'une excellente expertise pour tout ce qui a trait aux lois sur la copropriété, elle s'est mise à son propre compte en tant que "Juriste Expert en Copropriété".

GT · #70 21-11-2018 20:13:23

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
l'AB a été mis en conformité comme la loi l'a demandé
Je ne comprends dès lors pas pourquoi il subsiste des clauses illégales (telles que couper l'eau, le gaz et l'électricité de l'appartement du CP qui ne paierait pas des charges, même si son bien est loué....) et des amendes en francs belges.
Mais je suis Ingénieur Civil et pas juriste....
J'espère que GT pourra vous dire s'il est normal que de telles clauses se retrouvent dans un acte de base mis en conformité.....

Panchito, avez-vous lu ma dernière intervention ?

Une adaptation de l'acte de base, du règlement de copropriété et du ROI aux articles 577-3 à 577-14 du Code civil n'est pas une modification de ces textes.

La suppression de la clause que vous qualifiez d'illégale constituerait une modification.

Et, pour que cela soit clair, je n'écris pas que cette clause subsistant dans les statuts serait acceptée par un juge ds le cadre d'un litige qui lui serait soumis.
Et, pour que cela soit clair, je ne prétends pas qu'il ne serait pas souhaitable que l'AG décide de supprimer cette clause.
Et, pour le surplus, je ne suis ni ingénieur civil, ni juriste. Et je ne m'attribue pas sur ce forum la qualité d'"expert".
Néanmoins, j'ai développé une certaine curiosité pour la lecture de textes légaux divers et parfois, en fonction des circonstances, plus particuliers.

Dernière modification par GT (21-11-2018 20:42:27)

PIM, max11

Papyrus · #71 21-11-2018 21:39:22

panchito a écrit :

PIM a écrit :
quel genre d'organisme ?
J'ai la même question et aussi:
- par qui a-t'il été proposé? Un ou plusieurs CP's? Le Syndic de l'époque?
- Y a-t'il eu mise en concurrence? Avec plusieurs devis?
- Sur base de quels critères l'ACP a-t'elle choisi cet "organisme"?
Dans une des ACP's où j'ai un bien, on avait choisi une dame qui avait un Master en Droit, qui avait travaillé quelques années comme juriste-expert dans une étude notariale et puis comme elle était passionnée par l'immobilier, et qu'elle disposait d'une excellente expertise pour tout ce qui a trait aux lois sur la copropriété, elle s'est mise à son propre compte en tant que "Juriste Expert en Copropriété".

PIM a écrit :

papyrus a écrit :
l'ACP avait payé un organisme pour la mise en conformité
quel genre d'organisme ?

Initialement E-juris et un CP ( le CP débiteur) est arrivé avec un organisme ayant un prix plus intéressant et voilà le résultat ...
J'ai retrouvé la ligne de facture : date 27/12/14 montant 1.174 euros.
Je n'ai pas le nom de l'organisme mais de mémoire, c'est une société spécialisée dans ce genre de mise en conformité et est basée hors de la zone euro.
Elle avait été choisi pour le prix de ses services et la possibilité de faire des traductions de l'AB en d'autres langues (non européennes).

Je me relis et j'ai l'impression de lire une mauvaise farce ...
C'est à pleurer de rire.

Papyrus · #72 21-11-2018 21:47:03

bg1000 a écrit :

Bonjour
Y a t'il une base légale à faire des saisies par le syndic ? Qui définit qui est privilégié ou chirographaire?
Si d'autre créanciers viennent se servir sur le loyer, qui reçoit quoi ?
BG

Ce sont d'excellentes questions ... si quelqu'un connait les réponses ...

je rajouterai... et s'il n'y a pas de bail, le syndic peut-il effectuer des saisies de loyers ?

Papyrus · #73 21-11-2018 21:56:03

panchito a écrit :

Dans une des ACP's où j'ai un bien, on avait choisi une dame qui avait un Master en Droit, qui avait travaillé quelques années comme juriste-expert dans une étude notariale et puis comme elle était passionnée par l'immobilier, et qu'elle disposait d'une excellente expertise pour tout ce qui a trait aux lois sur la copropriété, elle s'est mise à son propre compte en tant que "Juriste Expert en Copropriété".

Si cette personne est toujours active et qu'elle accepte que vous me transmettiez ses coordonnées, je serai ravi de la présenter comme la personne adéquate pour corriger les anomalies dans notre AB et le Règlement de copropriété.
Je pense que cette décision doit être soumise à un vote d'AG et m'empresse de le rajouter à l'OJ de l'AG.

panchito · #74 21-11-2018 22:32:20

Papyrus a écrit :

est basée hors de la zone euro

Non ce n'est pas vrai?

Vous avez été confier cette mise en conformité dans des pays à bas salaire hors de la zone euro?

Mais les lois belges sont déjà si compliquées et régionalisées que même les juristes experts belges ont parfois difficile à s'y retrouver!

Et en plus vous les CP's, vous suivez la proposition d'un CP qui ne paie pas ses charges?

Vous ne devriez même pas le laissez prendre la parole lors des AG puisqu'il vous utilise pour payer ses charges à lui. Il vient chercher de l'argent dans vos poches pour vivre à vos crochets.

Parfois la réalité dépasse la fiction...

Vous devriez écrire un livre avec tout ce qui passe dans votre ACP....

panchito · #75 21-11-2018 22:37:32

Papyrus a écrit :

je rajouterai... et s'il n'y a pas de bail, le syndic peut-il effectuer des saisies de loyers ?

Comment ça il n'y a pas de bail?

Cela ne peut être possible: si le locataire utilise le bien à titre de résidence principale, le bail écrit est une obligation légale. Il doit de plus être enregistré avec le rapport d'état des lieux d'entrée. Mais vous êtes dans une situation cauchemardesque! C'est dans quelle commune?

Dernière modification par panchito (21-11-2018 22:49:26)

panchito · #76 21-11-2018 22:47:38

Papyrus a écrit :

J'ai retrouvé la ligne de facture : date 27/12/14 montant 1.174 euros.

Nous avons payé 1470€ HTVA à la dame Master en Droit, juriste - expert, qui a son cabinet à Rixensart....

Papyrus

Papyrus · #77 21-11-2018 22:52:16

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
je rajouterai... et s'il n'y a pas de bail, le syndic peut-il effectuer des saisies de loyers ?
Comment ça il n'y a pas de bail?
Cela ne peut être possible: s'il le locataire l'utilise à titre de résidence principale, le bail écrit est une obligation légale. Il doit de plus être enregistré avec le rapport d'état des lieux d'entrée. Mais vous êtes dans une situation cauchemardesque! C'est dans quelle commune?

Je ne sais pas si un bail a été signé et ne fais qu'émettre une supposition.
J'envisage une situation potentielle pour savoir où cela va nous amener.

Papyrus · #78 21-11-2018 23:08:22

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
est basée hors de la zone euro
Non ce n'est pas vrai?
Vous avez été confier cette mise en conformité dans des pays à bas salaire hors de la zone euro?
Mais les lois belges sont déjà si compliquées et régionalisées que même les juristes experts belges ont parfois difficile à s'y retrouver!
Et en plus vous les CP's, vous suivez la proposition d'un CP qui ne paie pas ses charges?
Vous ne devriez même pas le laissez prendre la parole lors des AG puisqu'il vous utilise pour payer ses charges à lui. Il vient chercher de l'argent dans vos poches pour vivre à vos crochets.
Parfois la réalité dépasse la fiction...
Vous devriez écrire un livre avec tout ce qui passe dans votre ACP....

En 2014, ce CP commençait à avoir des difficultés de paiement lié à son chauffage. Nous ne pouvions imaginer que cela allait durer puisqu'il régularisait sa situation chaque année.
Les CP n'avaient aucune raison de se méfier de sa proposition même si avant comme après la mise en conformité de l'AB, 2 ou 3 CP (dont moi) ont émis des doutes quant à la validité du travail effectué.

Je vais relire la totalité des posts et faire un résumé des taches à accomplir pour y voir un peu plus clair.

Merci à tous pour vos réponses, vos implications et disponibilités.

panchito

panchito · #79 22-11-2018 07:08:56

Papyrus a écrit :

Je ne sais pas si un bail a été signé et ne fais qu'émettre une supposition.
J'envisage une situation potentielle pour savoir où cela va nous amener.

Vous me rassurez.

Mais essayez toujours: vous n'avez rien à perdre mais tout à gagner

panchito · #80 22-11-2018 07:15:05

Papyrus a écrit :

Je vais relire la totalité des posts et faire un résumé des taches à accomplir pour y voir un peu plus clair.

Oui et si vous avez une AG bientôt (la dernière date d'il y a un an n'est-ce pas)? Il faut absolument que ayez eu tous les décomptes trimestriels ET SURTOUT la balance des copropriétaires (pour savoir à ce jour qui doit combien à l'ACP). C'est le BABA de la gestion comptable d'une ACP.

Procédure contre les mauvais payeurs

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