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Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus
Pimonaute assidu
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Procédure contre les mauvais payeurs

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

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Papyrus
Pimonaute assidu
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

max11 a écrit :
Papyrus a écrit :

Je suis d'accord avec vous, cela semble astronomique (50 ou 70%) mais les calorimètres ne mentent pas et surtout pas chaque année.
De plus, nous les avons changé il y a 2 ans pour passer à une collecte par radiofréquence.

Euh si, ça arrive que les calorimètres mentent... un peu moins avec les radiofréquences mais dire qu'une machine ne se trompe pas est un mauvais raisonnement...

Je suis d'accord que les problèmes techniques peuvent exister. Mais :
1. Ce CP avait la plus grosse consommation de chauffage lorsque les calorimètres étaient relevés en manuel.
2. Ce CP avait toujours la plus grosse consommation de chauffage quand il a installé des locataires dans cet appartement.
3. Ce CP avait encore la plus grosse consommation de chauffage quand les calorimètres à radiofréquence ont été installé.
4. Avant que ce CP n'achète cet appartement (10 ans), le précédent CP avait une consommation de chauffage moyenne.
5. Certains CP doivent avoir 40°C dans tout leur appartement pour ne plus avoir froid et ce CP comme ses locataires ont ce genre de besoin.

S'il y a un problème technique sur les calorimètres à chaque fois, je pense que cela ne s'appelle plus de la malchance mais carrément la guigne.

max11 a écrit :

Pour le reste, je n'en sais rien mais 50 ou 70% de consommations semble très curieux et mérite quand même de se pencher sérieusement sur la vérification de ce résultat. Ne serait ce que pour montrer au CP qu'on prends sa situation au sérieux et qu'on vérifie....
Le ou les problèmes peuvent se trouver à plusieurs endroits : les calorimètres chez le CP, les calorimètres chez les autres CP, l'installation de chauffage, ...
Je ne suis pas technicien mais j'en ai déjà vu beaucoup des "problèmes techniques" qui donnaient une consommation exagérée.

En effet, 50%-70% de consommation de chauffage est anormale.
En effet, il peut y avoir une différence de PEB centré sur son appartement que ce soit par le toit (il est au 3ième et sous le toit) ou la façade.
En effet, n'importe quel problème technique peut être survenu et le pénalisant uniquement.
Et en effet, si un ou plusieurs problèmes techniques se couplent à ses habitudes de chauffage, il peut en résulter une consommation de chauffage excessive.

max11 a écrit :

Ne pas oublier que le prix unitaire est dépendant de la consommation de tous les occupants. Des compteurs qui comptent trop peu d'unités peut donner une consommation en €  excessive chez un autre propriétaire....
Chercher le compromis plus tôt que la procédure en justice. Elle va être longue et va vous coûter très cher sans rien résoudre pour le problème relationnel....

Oui. Alors l'ACP doit procéder comment ?
L'ACP mandate un expert en bâtiment, en chauffage et en isolation pour déterminer un ou plusieurs éventuels problèmes ?
Aux frais de qui ?
C'est une décision qui se vote en AG ?
Le CP débiteur continue de ne pas payer ? et se chauffe aux frais des autres CP ?
S'il y a des travaux/réparations découlant de cet expertise, les frais sont répartis sur tous les CP, par colonne ou seul le CP débiteur en fait les frais ?
On peut envisager des usures/malfaçons sur le roofing refait il y a environ 15 ans ou une sorte d'infiltration d'eau où l'assurance interviendrait ...
Quid si le CP ne veut reconnaître les résultats de l'expert ?

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Papyrus
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

max11 a écrit :

Donc, si les frais de chauffage de votre ACP sont de 25.000 € par an :
Le CP bad paie : 12.500 € voir 17.500 € pour son locataire maintenant (70%)
Les autres CP en moyenne paie chacun 25.000 - 12.500 / 13 CP = 961 € donc moins de 4% de la consommation totale de l'acp....

Vous continuez à prendre 35% de sa "dette" chauffage ou c'était un one shot  ?

Et vous ne comprenez pas pourquoi il n'est pas d'accord  ?

C'était un one-shot pour lequel je n'étais pas d'accord. Je trouvais cette démarche incohérente.
Pour moi, soit il payait et comprenait que sa consommation était excessive, soit il remettait en cause l'isolation du toit, du bâtiment, un problème de chauffage ou autre.
Mais attendre que l'année passe et ne rien payer lorsque le décompte annuel de chauffage arrive, je ne comprends pas.

Enfin si, je comprends !
Si j'étais lui, je ferais pareil. Je consomme, je ne paye pas et comme personne ne dit rien, ne fait rien, j'aurais tort de ne pas continuer.
Je n'essaye pas de régler le problème, puisqu'il n'y a pas de problème.

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Papyrus
Pimonaute assidu
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

max11 a écrit :

On peut aussi voir le problème sous un autre angle....

Pouvez-vous nous donner la consommation facturée à l'appartement en question et ce qui est facturé à quelques autres CP  ?

Si le CP bad ouvre ses vannes et ses fenêtres, il sur-consomme c'est certain mais, dans ce cas, le chauffage de l'acp doit être très élevé et ceux des voisins dans une moyenne raisonnable.

Si le problème est technique, l'ACP consomme un total moyen mais les autres CP ne paie quasi-rien comme chauffage

Si on analyse le décompte de chauffage annuel et sur plusieurs années, il s'avère que 3 représentent environ 80% de la consommation du chauffage (Pareto 20/80

Je ne connais pas la consommation des ACP voisines. OCTA+ m'a parlé d'une consommation d'environ 75 litres/jour et d'environ 10 000 litres/an.

Dernière modification par Papyrus (20-11-2018 16:06:54)

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panchito
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

J'ai un outil merveilleux qui va répondre à vos questions!

Depuis peu, Bruxelles-environnement a publié un registre des PEB accessible à tous! Je l'ai moi-même testé et vous pouvez voir les PEB de tous vos voisins, du moins ceux qui louent leur biens ou qui l'ont vendu dernièrement!

Vous mettez la rue, le n° puis il vous propose un tableau avec les différents étages.

Pouvez-vous allez voir si votre CP mauvais payeur a vraiment un PEB plus mauvais que les autres CP's?

Ce registre se trouve ICI

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luc
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

@papyrus

J'ai lu votre post de hier 21:43:07

Vous donnez l'impression de me discriminer si j'habitais chez vous.

Ceci tant au niveau age (je suis senior) qu'au niveau immigration (je suis immigré à Bruxelles en 1963).

Cette attitude est une négation de la nécessité au sein d'une copropriété d'avoir une attitude qui démontre de l'empathie pour l'autre.

Je suspend provisoirement ma participation à tout débat où vous participez activement, tant que vous n'avez pas corrigé le post incriminé:
https://forum.pim.be/topic-289476-proce … l#p1865616


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :

J'ai un outil merveilleux qui va répondre à vos questions!

Depuis peu, Bruxelles-environnement a publié un registre des PEB accessible à tous! Je l'ai moi-même testé et vous pouvez voir les PEB de tous vos voisins, du moins ceux qui louent leur biens ou qui l'ont vendu dernièrement!

Vous mettez la rue, le n° puis il vous propose un tableau avec les différents étages.

Pouvez-vous allez voir si votre CP mauvais payeur a vraiment un PEB plus mauvais que les autres CP's?

Ce registre se trouve ICI

Des pimonautes en ont déja discuté sur ce forum.
Personnellement j'ai su comparer des PEB, résidant dans une ACP "mammouth" (c'est un des avantages de ce type d'ACP).
J'ai constaté que les PEB plus récent étaient de plus en plus classé bas, sans être différent.
En fait la descente de C verg G est lié à l'absence de remise de documents au expert PEB.
Au début on tenait pas compte d'un document manquant (coté disons 0/0).
Je crois que en 2019 un document manquant sera coté avec un 0/10.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus je vous ai donné deux 2 pistes en béton armé pour vous faire avancer.
Ce matin, je constate que vous n'avez encore fourni les éléments de ces deux pistes aux experts de ces forums qui passent leur temps bénévolement pour vous aider.

La 1ère piste: vous deviez vérifier dans votre Acte de Base si le syndic peut saisir les loyers versés par le locataire du CP défaillant. Qu'en est-il?

La 2ème piste est de vérifier le certificat de performance énergétique de l'appartement en question (vous le trouverez sur le site de Bruxelles environnement)  et de venir nous dire si c'est vrai que cet appartement-là en a un beaucoup plus mauvais.

Que faites vous?

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max11
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :

Papyrus je vous ai donné deux 2 pistes en béton armé pour vous faire avancer.
Ce matin, je constate que vous n'avez encore fourni les éléments de ces deux pistes aux experts de ces forums qui passent leur temps bénévolement pour vous aider.

La 1ère piste: vous deviez vérifier dans votre Acte de Base si le syndic peut saisir les loyers versés par le locataire du CP défaillant. Qu'en est-il?

La 2ème piste est de vérifier le certificat de performance énergétique de l'appartement en question (vous le trouverez sur le site de Bruxelles environnement)  et de venir nous dire si c'est vrai que cet appartement-là en a un beaucoup plus mauvais.

Que faites vous?


C'est vrai quoi. On vous donne une piste de réflexion à 22h30 et à 7h30 vous n'avez pas encore répondu ?
Mais que faites-vous ?  vous dormez ?   alors que vous avez un fil de discussion sur le feu dans ce forum ?
Vous ne vous sentez pas concerné pas la recherche de la résolution de votre problème si vous prenez le temps de dormir, voir de travailler !
Attention, c'est une cause de panchi-banissement et vous ne pourrez plus bénéficier de ses conseils éclairés d'expert

big_smile big_smile big_smile wink wink wink tongue tongue tongue !

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panchito
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

La question concernant la présence de cette clause spécifique dans l'Acte de Base date du 18 novembre.

La réponse à cette question permet de résoudre immédiatement le problème posé par Papyrus.

Qu'attend-il pour vérifier?

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max11
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :

La question concernant la présence de cette clause spécifique dans l'Acte de Base date du 18 novembre.

La réponse à cette question permet de résoudre immédiatement le problème posé par Papyrus.

Qu'attend-il pour vérifier?

Il vous aura peut-être échappé que depuis lors la discussion est plutôt tournée vers la justification ou non de la dette via la consommation de chauffage...


Il a reçu l'info sur la "saisie" possible du loyer si l'AB le prévoit.
Qu'il vienne nous dire que c'est prévu dans son AB ou pas n'apporte rien à la discussion.
Les "experts" de ce forum n'ont donc plus à intervenir sur ce point et la réponse n'a donc pour eux plus aucune importance...
Sauf à revenir avec une autre question qui mériterait un nouvel fil à lui seul : le CP qui conteste les comptes peut-il contester la "saisie" des loyers autorisée par l'AB ?
Un débat qui pourrait être intéressant mais qui n'a pas (encore) lieu d'être puisque la question n'est pas posée.

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panchito
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Madame Max11, vous n'avez rien compris.

Papyrus est convaincu que les régularisations énormes de charges demandées à ce CP sont justifiées. Et qu'il s'agit d'un problème de "comportement" tel que laisser ses fenêtres ouvertes pendant tout l'hiver alors que les vannes des radiateurs sont ouvertes à fond pendant toute l'année.

Tant que le CP en question ne présente pas le certificat énergétique de l'appartement (que Payrus peut consulter gratuitement sur le site de Bruxelles Environnement) il est d'usage de partir de l'hypothèse que cet appartement est aussi bien isolé que les autres.
C'est au CP à prouver par son certificat de performance énergétique, ou un audit fait par un expert, ou n'importe quel autre moyen de preuve que son appartement est mal isolé. Peut-être aussi par sa faute; par exemple s'il est le seul CP à avoir gardé des châssis simple vitrage....

Il me semble aussi vous avoir dit que dans une copropriété où j'ai un bien il y a un CP qui chaque année, lors du décompte annuel, doit repayer souvent plus de 6000€ de frais de chauffage , alors que d'autres sont remboursés, parce qu'il a un appartement 5 chambres et ne peut vivre avec une température inférieure à 27° dans chacune de ses pièces. Il a pourtant le même PEB que les autres. Mais il s'agit d'un problème de style de vie. Mais lui il paie rubis sur ongle...Et c'est comme cela depuis qu'il a acquis ce bien (plus de 30 ans....)

Dernière modification par panchito (20-11-2018 10:53:04)

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max11
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :

Madame Max11, vous n'avez rien compris.

Papyrus est convaincu que les régularisations énormes de charges demandées à ce CP sont justifiées. Et qu'il s'agit d'un problème de "comportement" tel que laisser ses fenêtres ouvertes pendant tout l'hiver alors que les vannes des radiateurs sont ouvertes à fond pendant toute l'année.

Tant que le CP en question ne présente pas le certificat énergétique de l'appartement (que Payrus peut consulter gratuitement sur le site de Bruxelles Environnement) il est d'usage de partir de l'hypothèse que cet appartement est aussi bien isolé que les autres.
C'est au CP à prouver par son certificat de performance énergétique, ou un audit fait par un expert, ou n'importe quel autre moyen de preuve que son appartement est mal isolé. Peut-être aussi par sa faute; par exemple s'il est le seul CP à avoir gardé des châssis simple vitrage....

Il me semble aussi vous avoir dit que dans une copropriété où j'ai un bien il y a un CP qui chaque année, lors du décompte annuel, doit repayer souvent plus de 6000€ de frais de chauffage , alors que d'autres sont remboursés, parce qu'il a un appartement 5 chambres et ne peut vivre avec une température inférieure à 27° dans chacune de ses pièces. Il a pourtant le même PEB que les autres. Mais il s'agit d'un problème de style de vie. Mais lui il paie rubis sur ongle...Et c'est comme cela depuis qu'il a acquis ce bien (plus de 30 ans....)

Et ... ? 
Il faut apprendre à lire et comprendre ce que vous lisez avant d'en arriver à vos conclusions (toutes vos conclusions tongue  ) ...

Dernière modification par max11 (20-11-2018 10:57:45)

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Papyrus
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :

J'ai un outil merveilleux qui va répondre à vos questions!

Depuis peu, Bruxelles-environnement a publié un registre des PEB accessible à tous! Je l'ai moi-même testé et vous pouvez voir les PEB de tous vos voisins, du moins ceux qui louent leur biens ou qui l'ont vendu dernièrement!

Vous mettez la rue, le n° puis il vous propose un tableau avec les différents étages.

Pouvez-vous allez voir si votre CP mauvais payeur a vraiment un PEB plus mauvais que les autres CP's?

Ce registre se trouve ICI

Merci pour votre réponse.

Le seul certificat PEB disponible est celui du RDC et le rélustat est G.
Quand j'essaye de tester les autres étages, cela  génère une erreur.

Ce qui ne prouve rien ni dans un sens ni dans un autre. Merci quand même

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panchito
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Dommage pour vous, car pour toutes les copropriétés de la région de Bruxelles-Capitale au sein desquelles je possède des biens, cela fonctionne à merveille.

Attention après avoir demandé le PEB pour un appartement à un certain étage, vous recevrez une erreur si vous cliquez sur un autre étage. Il faut absolument recommencer la procédure depuis le début (rue, n°, étage) pour que cela fonctionne!

De toutes façons l'appartement au rez a déjà le PEB le plus mauvais qui puisse exister: un PEB G. Et l'occupant de cet appartement-là, hyper mal isolé, il a des consommations moyennes (par rapport aux autres appartements)?

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Papyrus
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

luc a écrit :

@papyrus

J'ai lu votre post de hier 21:43:07

Vous donnez l'impression de me discriminer si j'habitais chez vous.

Ceci tant au niveau age (je suis senior) qu'au niveau immigration (je suis immigré à Bruxelles en 1963).

Cette attitude est une négation de la nécessité au sein d'une copropriété d'avoir une attitude qui démontre de l'empathie pour l'autre.

Je suspend provisoirement ma participation à tout débat où vous participez activement, tant que vous n'avez pas corrigé le post incriminé:
https://forum.pim.be/topic-289476-proce … l#p1865616

Modifié depuis 16 heures

Je voulais préciser que je suis venu sur ce forum pour obtenir des solutions pas pour générer des problèmes.

Je présente toutes mes excuses à toutes les personnes du forum ayant lu le post sus-nommé et si mes mots ou la teneur de mes propos ont pu générer un quelconque malaise ou encore que ces personnes ai pu ressentir de la discrimination sous toutes ses formes après lecture.

Mes propos ne se voulaient pas vexatoires, discriminatoires, blessants ou cruels.

PS : je suis aussi un senior et un immigré.
La copropriété dans laquelle je réside est un vrai melting-pot où l'entente a toujours été cordiale : Albanais, Belges, Espagnols, Français, Marocains, Syriens et Russes. Nous nous entraidons aussi bien au niveau des travaux particuliers, des déménagements que dans l'aspect social des liens établis.
Comme dans chaque résidence, des inimitiés et des désaccords existent.
Les âges varient d'environ 20 ans à 90 ans.
Notre résidence a plusieurs problèmes de syndic à régler, certaines habitudes à modifier mais aucun problème de racisme ou de discrimination réel ou latent.
Ces 2 typologies maladroites et apparemment choquantes que j'avais employé dans le message incriminé démontrait justement que ce n'était pas un problème de ce genre qui était la cause puisque les CP des autres étages, quels qu'ils soient,  n'avaient pas un chauffage excessif et que c'est le cœur du problème.

Il ne faut pas chercher ce que je n'ai pas dit ni détourner mes propos.
Les personnes restant chez elles la plupart du temps (seniors, malades, asociaux, isolés et culturellement repliés en communauté) sont susceptibles d'utiliser davantage de chauffage que d'autres actifs qui ont une vie tournée vers l'extérieur.
Mais là encore cela ne reflète pas ce qui se passe dans notre copropriété.
J'avais donc sans malice, ni méchanceté, exposé la réalité de notre copropriété dans la consommation du chauffage.
Personnellement, j'ai un température de 19°C chez moi et si le voisin veut 32°C, cela ne me dérange pas et je dirais même que grand bien lui fasse.
Par contre, payer le chauffage de ce voisin pendant 5 ans, me gène extrêmement.

Je suis encore une fois désolé du mal éventuel que j'ai pu causé et présente à nouveau mes excuses.

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Papyrus
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :

Dommage pour vous, car pour toutes les copropriétés de la région de Bruxelles-Capitale au sein desquelles je possède des biens, cela fonctionne à merveille.

Attention après avoir demandé le PEB pour un appartement à un certain étage, vous recevrez une erreur si vous cliquez sur un autre étage. Il faut absolument recommencer la procédure depuis le début (rue, n°, étage) pour que cela fonctionne!

Oui, en effet, cela fonctionne mais pour le 3ième étage, cela reste G. pour 2 appartements (sur 4).

panchito a écrit :

De toutes façons l'appartement au rez a déjà le PEB le plus mauvais qui puisse exister: un PEB G. Et l'occupant de cet appartement-là, hyper mal isolé, il a des consommations moyennes (par rapport aux autres appartements)?

Bien, je suis heureux que vous posiez la question. Ce sont des Espagnols actifs (45 ans) qui consomment le moins (2ieme position dans ceux qui consomment le moins) alors qu'ils possèdent le second appartement en terme de superficie.

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panchito
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Voilà des informations CAPITALES qui vont nous faire avancer à pas de géants.

Si j'ai bien compris, c'est tout votre building qui est hyper mal isolé puisque tous les PEB qui existent sont des "G". Donc tous les appartements sont mis sur pied d'égalité, il faut chauffer beaucoup, beaucoup plus (mais c'est valable pour tous les occupants) que si vous aviez des appartements neufs qui ont des PEB allant de A à B.

Autre information capitale, même les résidents "Espagnols" pour qui 40°C est une température normale (du moins à Cordoue), n'ont, malgré le PEB G de leur appartement des consommations excessives.

Il est donc évident que vous avez raison: les consommations excessives du locataire en question sont bien due à son style de vie.

Jamais je n'aurais accepté de régler une partie de ses frais de chauffage. C'est tout le bâtiment qui est très mal isolé. En acceptant de payer une partie de ses consommation de chauffage (sur base de quoi?) vous avez créé un précédent qui peut vous être très préjudiciable.

Mais voilà déjà un problème de réglé: les consommations excessive du locataire en question sont bien dues à son style de vie. Elles sont correctes puisqu'elles ont été récoltées par radio-fréquence et que chacun a l'occasion de lire les mesures sue ses calorimètres et de les noter avant le passage de Techem / Caloribel ou Ista. Par ailleurs, il n'a jamais contesté ses relevés de consommations, n'est-ce pas?

Le 2ème problème est de savoir comment récupérer les arriérés de charges.

Vous avez enfin pu vérifier si la clause concernant la saisie des loyers par le Syndic est bien dans votre acte de base?

Dernière modification par panchito (20-11-2018 23:40:25)

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Papyrus
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Voici l'extrait de l'AB et Règlement de copropriété concernant les sanction éventuelles contre un CP défaillant.

"Article 61 : les comptes de gestion du syndic - Provisions :

...

Si un propriétaire s'obstinait à ne pas verser la provision au syndic, ce dernier pourra bloquer les services de l’électricité, du gaz et de l'eau desservant l'appartement du défaillant, cette clause est essentielle te de rigueur, le propriétaire en défaut qui s'opposerait d'une manière quelconque à ces sanctions, sera passible, de plein droit et sans mise en demeure, d'une amende de 500 francs par infraction, laquelle amende sera versée au fond de réserve.

le propriétaire défaillant pourra être assigné poursuites et diligences du syndic, au nom de tous les copropriétaires. le syndic a à cet effet un mandat contractuel irrévocable aussi longtemps qu'il est en fonction.

les sommes dues par le défaillant produiront intérêt au profit de la communauté, au taux légal en matières commerciales.

Durant la carence du défaillant, les autres copropriétaires seront tenus de fournir, chacun en proportion de ses droits dans les parties communes, les sommes nécessaires au bon fonctionnement des services communs et à leur bonne administration et à celle nécessaire à l'entretien des parties communes

Si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.

Le syndic a à cet effet, de plein droit, entière délégation et il délivrera valablement quittance des sommes reçues ; le locataire ne pourra s'opposer à ce règlement et sera libéré valablement vis-à-vis de son bailleur, des sommes quittancés par le syndic.

Il serait inéquitable que le bailleur touche son loyer sans supporter les charges communes."

Mais il me semble que toutes ces sanctions doivent être validées par un jugement ...

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Papyrus
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

panchito a écrit :

Voilà des informations CAPITALES qui vont nous faire avancer à pas de géants.

Si j'ai bien compris, c'est tout votre building qui est hyper mal isolé puisque tous les PEB qui existent sont des "G". Donc tous les appartements sont mis sur pied d'égalité, il faut chauffer beaucoup, beaucoup plus (mais c'est valable pour tous les occupants) que si vous aviez des appartements neufs qui ont des PEB allant de A à B.

Autre information capitale, même les résidents "Espagnols" pour qui 40°C est une température normale (du moins à Cordoue), n'ont, malgré le PEB G de leur appartement des consommations excessives.

Il est donc évident que vous avez raison: les consommations excessives du locataire en question sont bien due à son style de vie.

Jamais je n'aurais accepté de régler une partie de ses frais de chauffage. C'est tout le bâtiment qui est très mal isolé. En acceptant de payer une partie de ses consommation de chauffage (sur base de quoi?) vous avez créé un précédent qui peut vous être très préjudiciable.

Je suis entièrement d'accord avec vous. Ce précédent nous a amené à cette situation.
La base du paiement partiel du chauffage de ce CP était de tendre la main vers ce CP et de régler à l'amiable une situation qui nous emmenait sur des menaces et des procès à chaque AG. Le comble est que la voix de l'autre assesseur a fait pencher la balance en faveur du CP.

panchito a écrit :

Mais voilà déjà un problème de réglé: les consommations excessive du locataire en question sont bien dues à son style de vie. Elles sont correctes puisqu'elles ont été récoltées par radio-fréquence et que chacun a l'occasion de lire les mesures sue ses calorimètres et de les noter avant le passage de Techem / Caloribel ou Ista. Par ailleurs, il n'a jamais contesté ses relevés de consommations, n'est-ce pas?

Je ne crois pas. Pas en AG en tout cas.

panchito a écrit :

Le 2ème problème est de savoir comment récupérer les arriérés de charges.

En effet, nous en sommes là.

J'ai mis l'extrait de l'AB et et RC concernant ce qui me semble être les sanctions à l'égard d'un CP défaillant.

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panchito
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Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus a écrit :

régler à l'amiable une situation qui nous emmenait sur des menaces et des procès à chaque AG

Mais cela ce sont typiquement des menaces de personnes malhonnêtes! Il fallait évidemment lui répondre: 'mais oui, allez-y, prenez un avocat et attaquez-nous en justice!'
Vous pensiez vraiment qu'une personne qui ne veut pas payer ses charges, va payer un avocat à minimum 150€ de l'heure hors TVA? Et sur base de quelles preuves vous aurait-il attaqués? Le relevé et le décompte établis tous deux par Techem / Caloribel ou Ista? Balivernes! Il ne l'a même pas contesté!!

Quant à l'autre assesseur de la copropriété, comme je vous l'ai déjà dit, il fait plus de tort à la copropriété que du bien. Comme vous m'avez dit que vous vous entendiez tous très bien, vous devriez faire du lobbying auprès des autres CP pour que cette personne ne soit plus élue...et convaincre un autre de prendre sa place.

Papyrus a écrit :

Si un propriétaire s'obstinait à ne pas verser la provision au syndic, ce dernier pourra bloquer les services de l’électricité, du gaz et de l'eau desservant l'appartement du défaillant, cette clause est essentielle te de rigueur, le propriétaire en défaut qui s'opposerait d'une manière quelconque à ces sanctions, sera passible, de plein droit et sans mise en demeure, d'une amende de 500 francs par infraction, laquelle amende sera versée au fond de réserve.

Ouh là là.....Mais votre copropriété est vraiment dans une situation très grave!! Voici une clause parfaitement illégale! Pas question d'aller couper l’électricité, ou le gaz ou l'eau d'autant plus que l'appartement est loué!
Une amende de 500 francs?
Mais votre acte de base date de Mathusalem ma parole...
Tout cela se passe-t'il à Bruxelles? La capitale de l'Europe?
Vous avez probablement du choisir une kyrielle de Syndics qui ont été tous plus incompétents les uns que les autres.
Les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges pour septembre 2014 au plus tard!

J'ai bien peur que votre acte de base ne vaille rien en justice....

Ce qui serait malheureux car la bonne clause s'y trouve:

Papyrus a écrit :

Si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.

Le syndic a à cet effet, de plein droit, entière délégation et il délivrera valablement quittance des sommes reçues ; le locataire ne pourra s'opposer à ce règlement et sera libéré valablement vis-à-vis de son bailleur, des sommes quittancés par le syndic.

Donc comme je doute que vous puissiez produire votre acte de base en justice puisqu'il n'a pas été mis en conformité avec les lois et que cette mise en conformité était une obligation légale qui devait être satisfaite pour septembre 2014 au plus tard; je vous conseille de d'abord contacter votre syndic par écrit en mentionnant la clause que j'ai encadrée ci-dessus. Qu'avez vous à perdre? Rien. Qu'avez-vous à gagner? Que le Syndic demande au locataire de payer son loyer et ses provisions de charges sur le compte de l'ACP.

Essayez toujours et venez nous dire si votre syndic a souscrit à votre demande.

Mais de grâce, mettez un point à l'ordre du jour pour la mise en conformité de votre acte de base! Évidemment cela coûte entre 1000 et 2000€ et ensuite vous devrez passer chez le notaire (ce qui n'était pas le cas si vous aviez respecté la date butoir de septembre 2014...) Donc beaucoup d'argent à devoir dépenser mais cette situation est due à l'incompétence des syndics que vous avez engagés et à la méconnaissance des lois en vigueur de la part de tous les CP's....

Dernière modification par panchito (21-11-2018 08:24:58)

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