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Non-paiement de loyer durant préavis

Nathalie
Pimonaute assidu
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Inscription : 02-06-2004
Messages : 59

Non-paiement de loyer durant préavis

Bonjour,

en tant que proprio, j'aimerais savoir quels sont les recours possibles contre un locataire qui adopte l'attitude suivante :
il résilie son bail de 3 ans anticipativement en donnant son préavis de 3 mois (OK)
il suspend le paiement des loyers des 3 derniers mois en disant que la garantie locative (de 3 mois) servira à l'apurement de sa dette à la sortie ! (abus)
Sachant que le locataire doit encore payer en plus de son loyer :
- le décompte des charges réelles (un montant non négligeable)
- l'indemnité de rupture de 3 mois (puisqu'il rompt le bail unilatéralement)
- l'état des lieux de sortie (100 % à sa charge).

Si je vais en justice de Paix, cela prendra un certain temps, puisqu'il faut passer en conciliation, et que ce stade ne sert à rien quand il y a claire opposition d'approche entre parties.
Ensuite, si je poursuis en procédure judiciaire, il y aura des frais, y compris d'huissier, etc.  Ces frais seront-ils reportés sur le locataire dans leur entièreté (il semble que mon locataire est solvable, en tout cas, il est employé dans une agence de banque-assurance) ou bien est-ce peine perdue si le montant impayé ne dépasse pas un certain minimum? 

Vaut-il mieux entamer la procédure aussi tôt que possible ou attendre que le locataire soit parti (pour au moins en être débarassé et limiter la perte ...) ?

J'ai l'impression d'être prise au piège soit de mon locataire soit d'une procédure en justice longue, coûteuse et incertaine. mad

Je fais appel à votre expérience ou à votre science,
merci d'avance de vos conseils

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Nathalie a écrit :

Bonjour,

en tant que proprio, j'aimerais savoir quels sont les recours possibles contre un locataire qui adopte l'attitude suivante :
il résilie son bail de 3 ans anticipativement en donnant son préavis de 3 mois (OK)
il suspend le paiement des loyers des 3 derniers mois en disant que la garantie locative (de 3 mois) servira à l'apurement de sa dette à la sortie ! (abus)
Sachant que le locataire doit encore payer en plus de son loyer :
- le décompte des charges réelles (un montant non négligeable)
- l'indemnité de rupture de 3 mois (puisqu'il rompt le bail unilatéralement)
- l'état des lieux de sortie (100 % à sa charge).

Si je vais en justice de Paix, cela prendra un certain temps, puisqu'il faut passer en conciliation, et que ce stade ne sert à rien quand il y a claire opposition d'approche entre parties.
Ensuite, si je poursuis en procédure judiciaire, il y aura des frais, y compris d'huissier, etc.  Ces frais seront-ils reportés sur le locataire dans leur entièreté (il semble que mon locataire est solvable, en tout cas, il est employé dans une agence de banque-assurance) ou bien est-ce peine perdue si le montant impayé ne dépasse pas un certain minimum? 

Vaut-il mieux entamer la procédure aussi tôt que possible ou attendre que le locataire soit parti (pour au moins en être débarassé et limiter la perte ...) ?

J'ai l'impression d'être prise au piège soit de mon locataire soit d'une procédure en justice longue, coûteuse et incertaine. 

Je fais appel à votre expérience ou à votre science,
merci d'avance de vos conseils

Avez-vous une clause d'arbitrage dans votre bail ? (cfr modèles téléchargeables sur PIM)

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SNPC
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Incontestablement, le locataire abuse de la situation et se met en infraction.
Il est tout aussi vrai que vous êtes pris au piège compte tenu des délais nécessaires pour une action en justice.
Je vous conseille de toute façon d'écrite au locataire par recommandé en attirant son attention:
- sur le fait qu'il contrevient au bail
- sur les sommes qui resteront à payer à l'échéance.
- sur les intérêts et clause pénale éventuelle prrévus dans le bail.

Vous pouvez aussi entreprendre la procédure. Les frais, autres que ceux d'avocat, seront à charge du locataire s'il est condamné mais vous devrez en faire l'avance. Vous pouvez par ailleurs tout à fait vous passer d'un avocat, éventuellement en consultant le service juridique du SNP (voir coodonnées et info sur notre site - lien ci-contre).
Je crois qu'il n'est pas vain - lorsqu'on se trouve en face d'un locataire solvable - de procéder de la sorte, ne fut-ce que pour assainir l'ambiance générale de la location et diminuer un peu le sentiment d'"impunité" de certains locataires!

En ce qui concerne l'avis de PIM concernant la médiation, je puis y soucrire moyennant un bémol.
- ce n'est pas nécessairement gratuit et peut parfois être plus cher qu'une action que l'on mène soi-même
- la commission de médiation où est impliqué Test-Achat ne comporte pas de juriste, ce qui selon moi est une hérésie et j'ai lieu de douter de son objectivité.
- si le locataire est de mauvaise foi, ce qui semble être le cas ici, il refusera de se soumettre à la médiation et on se retrouvera dans l'hypothèse de départ!

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

SNP a écrit :

En ce qui concerne l'avis de PIM concernant la médiation, je puis y soucrire moyennant un bémol.
- ce n'est pas nécessairement gratuit et peut parfois être plus cher qu'une action que l'on mène soi-même
- la commission de médiation où est impliqué Test-Achat ne comporte pas de juriste, ce qui selon moi est une hérésie et j'ai lieu de douter de son objectivité.
- si le locataire est de mauvaise foi, ce qui semble être le cas ici, il refusera de se soumettre à la médiation et on se retrouvera dans l'hypothèse de départ!

J'ai parlé d'une clause d'arbitrage et du bail téléchargeable sur PIM : la dite clause donne une compétence d'arbitrage et de médiation à la chambre du même nom, où il y a tous les juristes compétents requis.
Je n'ai pas parlé de la commission de médiation concenrée par Test-Achats....

Si la clause d'abitrage est prévue dans le bail, les parties ne peuvent pas s'y soustraire.

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SNPC
Pimonaute intarissable
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Désolée si mon message a pu être mal compris!
- L'information que je donnais était générale et ne visait pas la chambre qui fait l'objet de la clause mentionnée par Pim.
- Il est exact que les parties ne peuvent pas se soustraire à la clause d'arbitrage qu'elles ont signée. Toutefois, allez faire respecter cette obligation autrement qu'en recourant à la justice, dans un premier temps tout au moins! Le temps d'obtenir le jugement qui condamne le locataire à se soumettre à la clause, le préavis sera terminé!
En outre, l'exécution forcée de la sentence arbitrale requiert aussi l'obtention d'un jugement.
Je ne suis donc pas certaine qu'en matière locative, où les intérêts en cause ne sont pas toujours énormes, le recours systématique à la procédure arbitrale soit le meilleur choix.
Il l'est certainement, par contre, dans les hypothèses où l'état du bien loué est en cause car les mesures d'expertise peuvent alors être menées de façon plus efficace et moins onéreuse!

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Nathalie
Pimonaute assidu
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Non, je n'ai pas de clause d'arbitrage prévue dans le bail. 
N'ayant découvert Pim qu'après m'être lancée dans "l'aventure du propriétaire" il y a moins de deux ans, je ne disposais pas de document de ce type.  Depuis, ayant lu attentivement les nombreux messages du site et ayant consulté la hotline pour un autre sujet, je suis votre conseil et les derniers baux signés récemment sont bien ceux téléchargés de votre site.

En effet, il est toujours loisible dans ce dernier cas de faire quand même appel à la Justice de Paix sauf si une des parties s'y opposent et invoquent la clause d'arbitrage, n'est-ce pas ?

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jeuneproprio
Pimonaute assidu
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

personnellement je n'entrerai pas dans le débat technique pour lequel vous avez Pim et SNP bien plus expérimentés que moi. Cependant je ne peux que vous mettre en garde...
en effet votre locataire "semble" solvable maintenant...peut-être a-t-il lui une autre vérité telle qu'un licenciement qui lui donne une impression (ce qui arrive de plus en plus) d'impunité puisque non solvable à très court terme. dans cette hypothèse méfiez-vous également de l'état dans lequel vous retrouverez votre bien si vous entamez des démarches lourdes dès maintenant (en retenant l'hypothèse de l'insolvabilité ce n'est pas l'état des lieux qui le retiendra de faire des dégâts)

pour ma part je vous conseillerais d'entamer tout d'abord un dialogue avec votre locataire (par recommandé tout de même pour en avoir la preuve) et voir alors quel sera son discours.
De plus pour en avoir eu l'expérience je puis vous assurer que le dédommagement pour les frais de justice ne couvre JAMAIS 100% des frais encourrus (ils sont remboursés suivant une grille qui n'est pas celle des honoraires des avocats valables)

bref je comprends votre impression d'être "otage" de ce locataire et c'est malheureusement de plus en plus souvent le cas...ce qui fait que pas mal de propriétaires renoncent par exemple à leur indemnité pour rupture unilatérale de bail si le locataire défaillant se trouve un "remplaçant"

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Nathalie
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Merci pour les conseils. 

A priori, le dialogue ne semblera pas fructueux avec ce locataire qui vit dans "son monde" et n'est prêt à aucune concession (tendance parano-schizo-haute opinion de soi et pas des autres).

Je crains que le coup du locataire remplaçant ne soit à considérer comme risqué.  Déjà quand j'ai pu choisir les locataires moi-même sur base de critères stricts, j'ai été négativement surprise. 
Alors, un locataire, cherchant son successeur, prendra les premiers candidats venus, et si je le(s) refuse, il aura l'impression que je cherche à revenir sur ma parole et à obtenir quoi qu'il en soit un dédommagement.  On reporte donc le problème à la fin du bail. 
Lui faire payer les frais d'agence pour la relocation ne serait-ce pas plus "objectif" pour la recherche d'un candidat valable ?

Quid si le locataire parano refuse de laisser accès pour faire les deux visites par semaine, comme le bail le prévoit durant le préavis ? sad
Retour à la case Juge de Paix ?

Si quelqu'un dispose d'un modèle du type "chek-list" pour la sélection des locataires, ce serait gentil de partager ce privilège; sinon, ce serait peut-être bien un créneau porteur ...

Vos expériences à partager, c'est toujours sympa ...parce qu'on a toujours l'impression que les rôles sont inversés dans une telle situation. smile
En tous cas, je vous dis quoi de la suite des événements

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jeuneproprio
Pimonaute assidu
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

monkey en effet visiblement vous n'avez pas le locataire idéal là

alors pour moi le mieux serait de lui présenter les choses à l'amiable et en effet le faire contribuer aux frais d'agence pour la sélection d'un nouveau locataire en insistant bien sur le fait que cela ne sera que positif pour lui (moins de frais) mais qu'il doit aussi faire l'effort d'accepter les visites. malheureusement il est vrai qu'en cas de refus il n'y a à nouveau que la voie judiciaire...

je serais moi aussi intéressée par l'idée de la check list pour le choix d'un locataire mais malheureusement bien des critères objectifs peuvent être tronqués à l'ère de l'informatique (mes parents se sont vus présenté un couple "bien sous tous rapports" avec de très belles fiches de paie...comme ils faisaient bonne impression ils n'ont pas voulu entrer dans le jeu de la suspiscion pensant que les relations devaient aussi se construire sur un peu de confiance...et 3 ans plus tard plus de loyer, téléphone au secrétariat social émettant les fiches de paie....tout était faux! et ces gens insolvables ont disparu en faisant plus de 10,000€ de dégâts dans la maison!)

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PIM
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Nathalie a écrit :

Je crains que le coup du locataire remplaçant ne soit à considérer comme risqué.

En signant une convention tripartite (bailleur + locataire entrat + locataire sortant) de cession de bail, avec caution solidaire du locataire sortant... cela incite le sortant à bien choisir son remplaçant....

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grmff
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Mais que voilà un sujet qui enflamme les claviers!

Une petite question n'a pas été posée à Nathalie: depuis combien de temps ton locataire est-il là? Certe dans un bail de type court, on met ce que l'on veut comme clause de rupture, y compris la possibilité légale d'exiger le loyer jusqu'au bout du contrat. Mais le juge ne sera pas nécessairement prêt à mettre sur le locataire des contraintes supérieures à celles imposées par un bail à durée indéterminée (dit 3-6-9)

En clair, si ton locataire quitte au bout de 26 mois d'occupation, l'indemnité risque de se voir réduite à 1 mois par un juge.

Le contrat devient donc une arme de discussion avec ton locataire, afin d'obtenir une juste réparation de ton préjudice exact.


Pour ce qui est du droit de visite, s'il te l'interdit, il faut le faire constater. En effet, cela te causera un préjudice très clair, car cela retardera la remise en location de ton logement d'autant! Et cela, un juge ne le laissera à mon avis pas passer.

L'idéal est de demander la permission de faire visiter le logement même en l'absence du locataire s'il est "normal" S'il a une tendance schizophrénique, il risque de te taxer de vol s'il range mal ses affaires...

Sinon, je suis assez d'accord avec ce qui a été dit par le SNP: ne pas laisser ce sentiment d'impunité se répandre... avec ce qui a été dit par d'autres: ne pas laisser chercher un nouveau locataire par quelqu'un en qui vous n'avez pas confiance!

Pour ce qui est de la check list, je demande de remplir une candidature locative:
1. Données personnelles: copie de la carte d'identité (à comparer avec la vraie, évidemment), numéro de téléphone et date d'arrivée en Belgique
2. preuve de revenu (fiche de paie et extrait de banque)
3. détail des crédits en cours: but, montant emprunté, mensualité et durée restante Je met la possibilité de rempir 4 fois cette information. S'il a deux ou trois crédits en cours, je serai plus facilement au courant (hélas invérifiable à ma connaissance)
4. qui va habiter avec le locataire (nom, prénom, adresse actuelle, lien de parenté, etc.)
5. raison du changement  de résidence
6. adresse et téléphone du proprio actuel
7. accepte-t-il que je le contacte? (si le locataire a des problèmes avec son proprio, il n'acceptera sans doute pas... s'il a du culot et de très gros problèmes, le proprio donnera peut-être un avis positif pour en être débarrassé... )
8. loyer et date d'emménagement dans son logement actuel (est-ce un stable? Info à comparer avec l'info du proprio)
9.Statut social et nom de son assistant social (sur un joli formulaire, on hésite moins à deander ce genre d'information)
10. nom d'un aval éventuel
11. revenus mensuels nets (à comparer avec sa fiche de paie)
12. possibilité de déposer 3 mois de garantie locative? Si non, qui la dépose?
13. Qui a mis fin à votre contrat actuel et pourquoi?
14. quels animaux possède-t-il ou compte-t-il héberger?

Il est bien évident que face à un escroc, ce "dossier" ne servira à rien... Nous classons les dossiers par ordre de préférence, et cela nous permet de choisir notre locataire à l'aise, chez nous, et de ne pas dire oui tout de suite.

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jeuneproprio
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

le souci, à mes yeux, d'une telle check list est qu'elle est pratiquement invérifiable et nul n'est obligé de répondre à de telles questions à un particulier...je parle là des questions sur les prêts en cours entre autres

pour ce qui est du locataire remplacant il est vrai qu'avec la convention tripartite l'ancien est responsable du nouveau mais à nouveau si l'ancien est insolvable, ce n'est pas vraiment un gage de sérieux...

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Nathalie
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Pour repondre à la question de la durée d'occupation de Grmff! : la locataire occupe l'appartement depuis le 1/4/2003, elle a donné son renon fin mai, son préavis dure 3 mois, de juin à août; soit au total, une occupation de quasi 1an et demi au lieu du bail de trois ans.

De la "chek-liste" , je retiens quand même le bon conseil de l'extrait de compte en plus de la fiche de paie, de nos jours, on fait tant de choses avec un PC.

Mais comment faire constater le refus du droit de visite ! par huissier ? ou simplement par ma lettre de demande qui restera sans réponse ? wink

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PIM
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Grmff a écrit :

Mais que voilà un sujet qui enflamme les claviers!

Davantage que les problèmes de cuve à mazout  lol

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grmff
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Pour votre info, si il a occupé un an et demi, dans le cas d'un bail à durée indéterminée, le préavis est bien de 3 mois, et l'indemnité est de 2 mois "seulement".

Si votre bail précise 3 mois d'indemnité et que vous allez en justice, il faudra une bonne raison pour demander 3 mois plutôt que deux. Sans doute que votre locataire ne le sait pas, mais le juge sera au courant.

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Nathalie
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Merci pour la précision. 

Et moi qui pensait que les clauses d'un contrat (de bail en l'occurence) faisaient loi aux yeux des parties; tant qu'elles n'allaient pas à l'encontre des clauses impératives de la loi sur les loyers...

Finalement, le bail à court terme (3 ans) n'est pas intéressant, autant conclure 2 fois un bail de 24 mois puis 12 mois; puisque de toutes façons, soit après les 3 ans , soit après le deuxième bail de 12 mois reconduit, on se retrouve dans un bail de 9 ans.

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SNPC
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

En effet, le sujet est d'un intérêt prioritaire et si les réponses juridiques sont claires, la solution pratique l'est bien moins et à rechercher au cas par cas!
Je ne suis pas d'accord avec l'avis selon lequel la clause indemnitaire d'un bail de trois ans serait systématiquement réduite par le juge de paix. C'est en principe la liberté contractuelle qui prévaut et le contrôle éventuel du juge, qui est censé porter uniquement sur le caractère abusif de la clause n'aura pas cet effet automatique ... bien que ce ne soit pas à exclure! Dépend de la philosophie du juge de paix et des circonstances.
L'idée de la checklist est intéressante et démontre que la pratique belge tend à rejoindre la pratique française... et qu'un fichier de locataires défaillants est une idée raisonnable. Pour ceux que cela intéresse, le fichier "Check4rent", qui avait reçu la caution du SNP et avait fait grand bruit, est quelque peu sur la touche en ce moment pour des raisons qui sont purement personnelles à ses gestionnaires. Le SNP reste cependant sur ses positions dans cette matière et fera connaître son attitude vers le mois de septembre. Les visiteurs de ce forum seront bien entendu informés.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

tongue Je ne suis pas un belge standard, mais un Membre Assidu! Pas confondre svp...

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Francis
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Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Je suis parfois enclin à accepter un mauvais compromis avec un locataire pour récupérer rapidement son appart ou pour d'autres raisons, mais, certaines fois, j'en fais une question de principe et porte l'affaire en justice même si mon gain est faible .
J'essaie tjs de prendre la décision que je ne regretterai pas par la suite et qui m'empechera le moins de rester éveillé la nuit.
Durdur d'être proprio qq fois. mais aucuns regrêts.

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grmff
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Messages : 23 408

Re : Non-paiement de loyer durant préavis

Pardon... un Membre Super-Assidu. En plus, le côté "Super-Assidu", ça fait Grand Vengeur.... masqué. Mouais, ça en énerve certains, je vous le concède. Mais moi ça me fait marrer...

Pour ce qui est du compromis avec le locataire, étant un peu à cheval sur certains principes d'honnêteté intellectuelle (sisi.), je serai moins tendre avec quelqu'un qui se fout de moi et me met des bâtons dans les roues, qu'avec un locataire qui à toute une histoire de collaboration pour que cela se passe bien mais qui doit partir.

Je suis proprio, et j'ai droit à mon loyer. Mais pour ce qui est des indemnités, je considère qu'elles sont des armes qui me mettent en position de force pour concéder le droit au locataire de ne pas les payer si tout se passe bien (= si pas de dégâts, pas de réparation/remise en état entre les locataires, pas de retard dans les loyers, et pas de trou locatif parce qu'il me présente des candidats locataires corrects)

Ceci dit, je connais des sâlcons que j'ai flanqué dehors manu militari (dans le respect de la loi, bien entendu) et qui m'ont laissé 2 mois de dédits. J'ai donc loué certains biens 14 mois cette année. J'en suis pas fier, mais c'était vraiment des sâlcons. Et s'ils n'avaient pas obtempéré à mon ordre militaire et à mes décisions purement unilatérales, j'aurais saisi la justice même pour 10 balles. Question de principe. Mais attention, car les principes peuvent coûter cher. Voire très cher.

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