Non-paiement de loyer durant préavis

Bonjour,

en tant que proprio, j'aimerais savoir quels sont les recours possibles contre un locataire qui adopte l'attitude suivante :
il résilie son bail de 3 ans anticipativement en donnant son préavis de 3 mois (OK)
il suspend le paiement des loyers des 3 derniers mois en disant que la garantie locative (de 3 mois) servira à l'apurement de sa dette à la sortie ! (abus)
Sachant que le locataire doit encore payer en plus de son loyer :
- le décompte des charges réelles (un montant non négligeable)
- l'indemnité de rupture de 3 mois (puisqu'il rompt le bail unilatéralement)
- l'état des lieux de sortie (100 % à sa charge).

Si je vais en justice de Paix, cela prendra un certain temps, puisqu'il faut passer en conciliation, et que ce stade ne sert à rien quand il y a claire opposition d'approche entre parties.
Ensuite, si je poursuis en procédure judiciaire, il y aura des frais, y compris d'huissier, etc.  Ces frais seront-ils reportés sur le locataire dans leur entièreté (il semble que mon locataire est solvable, en tout cas, il est employé dans une agence de banque-assurance) ou bien est-ce peine perdue si le montant impayé ne dépasse pas un certain minimum? 

Vaut-il mieux entamer la procédure aussi tôt que possible ou attendre que le locataire soit parti (pour au moins en être débarassé et limiter la perte ...) ?

J'ai l'impression d'être prise au piège soit de mon locataire soit d'une procédure en justice longue, coûteuse et incertaine. 

Je fais appel à votre expérience ou à votre science,
merci d'avance de vos conseils