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valeur du m² à bruxelles

jeuneproprio
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valeur du m² à bruxelles

quelqu'un pourrait me renseigner un site permettant de connaitre la valeur moyenne d'une habitation au m² en fonction de la commune? je sais que télémoustique l'avait fait mais je ne sais si c'est fiable et cela date quand même

merciiiiiii

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PIM
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Re : valeur du m² à bruxelles

jeuneproprio a écrit :

quelqu'un pourrait me renseigner un site permettant de connaitre la valeur moyenne d'une habitation au m² en fonction de la commune? je sais que télémoustique l'avait fait mais je ne sais si c'est fiable et cela date quand même

merciiiiiii

Les études annuelles publiées par TeleMoustique, Trends, etc. résultent d'analyses faites par www.stadim.be

Mais, avec des moyennes, on n'a que des résultats... moyens  hmm


Erik DECKERS
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jeuneproprio
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Re : valeur du m² à bruxelles

ben oui en effet ça ne m'avance pas beaucoup....j'aurais aimé savoir ce que vaut mon appartement actuellement une idée où je peux m'adresser sans passer par un expert immobilier (trop de frais pour une curiosité  lol  ) ???

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Nathalie
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Re : valeur du m² à bruxelles

Trop de frais ??
Je reçois régulièrement des propositions d'estimation GRATUITE de la part d'agences immobilières, qui se déplacent gracieusement pour un premier rdv, bien entendu dans l'espoir d'obtenir un contrat d'exclusivité si vous vous décidez à vendre ou à mettre en location.

Je suis également d'un naturel très curieux. wink


Nathalie

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Francis
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Re : valeur du m² à bruxelles

Quelle confiance avoir dans l'estimation gratuite d'un agent immobilier?
Ce n'est que de la prospection ! Je ne dis pas que les agents immobiliers ne sont pas capable d'estimer correctement un immeuble mais que leur offre gratuite d'estimation ne vise du'un seul but: obtenir un mandat !
suivant le cas vous recevrez une évaluation trop optimiste  ou trop pessimiste !
Pour un avis neutre et objectif il faut demander l'avis d'un expert non impliqué dans la vente ou la location.
Que penseriez vous de l'avis d'un vendeur de BMW au sujet d'une audi !!!
à bon entendeur , salut.


Francis

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grmff
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Re : valeur du m² à bruxelles

Un agent immobilier qui fait une estimation la fera en fonction du marché qu'il connaît. Selon sa politique (vente rapide ou vente au prix fort) il fera une estimation haute ou une estimation basse.

Le prix d'un bien dépend de la vitesse à laquelle vous désirez vendre. Les gens pressés, le couteau sur la gorge, ont tendance naturelle normale et logique à vendre moins cher pour vendre plus vite.

Les gens qui n'ont pas l'intention de vendre finisse par dire n'importe quel prix à l'agent immobilier... qui finit parfois par vendre quand même à un amateur qui cherche précisémment ce type de bien précisémment dans ce quartier.

Par contre, l'agent immobilier n'est pas à comparer à un concessionnaire. En effet, il ne fait que dans l'occasion. Et pour peu qu'il ait une clientèle cherchant le haut de gamme allemand, Audi ou BMW, pas de différence. Tout est une question de spécialité.

Je crois que l'agent immobilier est donc une bonne source d'info.

Mais ce n'est pas la seule. Parce qu'un bien, ce ne sont pas que des m2. C'est une exposition, une histoire de copropriété, un quartier, une rue, un cachet (ou pas), un état de l'appartement, et aussi un rendement locatif. Entre un bel immeuble de maître en excellent état, bien entretenu par des propriétaires qui viennent de rénover l'ascenseur, la toiture le chauffage central et les tuyauteries sanitaires, et un immeuble pur béton du début 70 dans lequel le syndic n'a jamais pu faire les travaux, avec des plafonds à 2m45 et une facade à  remplacer parce qu'elle tombe sur la rue... ben à mon avis, même pour deux immeubles voisin de la même rue, avec la même orientation, il peut y avoir un rapport de 1 à 3.

Parce que le candidat proprio pour habiter un bijou va mettre le prix et se fout du rendement. 3%? m'en fout, je le veux! Par contre, le candidat investisseur cherchera le rendement en calculant les frais à faire sur l'immeuble dans les prochaines années. 8%? mais il faut décompter les travaux à coup de millions!

Alors, un prix au m2, c'est difficile. A la construction, on arrive à construire à 1000€/m2 pour du basique. Mais cela prend du temps (lenteurs administratives pour les permis, pour la démolition, pour la reconstruction, finition, etc.)  J'ai déjà vu des immeubles à 1000€/m2 dans des quartiers tout pourris dans lesquels il fallait encore tout refaire et rénover coute plus cher que de reconstruire, à ce stade-là.

Bref, le prix au m2 n'est qu'une partie de l'estimation.

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PIM
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Re : valeur du m² à bruxelles

Lire aussi avec intérêt  wink  ce qui se trouve sur www.pim.be à la page :

Comment fixer le prix de vente ?  (cliquez ici)

Et pour ce qui est du débat généré :

- oui, il y a de nombreuses agences qui vous proposent "une estimation gratuite" en espérant ainsi décrocher une mission de vente. La qualité de leur travail estimatif va souvent de pair avec la qualité de l'agence-même....

- oui, même sur PIM, il y a une page de ce type. Mais - et je rejoins ainsi l'avis pertinent de Grmf (ndlr: non, je ne sais toujours pas qui c'est ce gars-là) (ndlr2 : oui, cela m'agace) (ndlr3: mais ses messages m'amusent) - je réponds souvent "non" aux sollicitations que je reçois, dès qu'il s'agit d'un immeuble qui sort de mon "créneau" (pour mémoire, sur PIM, on fait dans le "chic et cher"  big_smile  )

- cette page annonce clairement la couleur. Il y est notamment indiqué :
si votre immeuble relève de notre compétence, (à savoir, en fonction du type de bien, de sa localisation et du créneau traité habituellement par PIM) nous procéderons, pour vous, à son évaluation, en valeur vénale. Cette expertise vous est offerte gratuitement, s'il en résulte une mission de vente confiée à PIM, sur des bases établies et acceptées de commun accord.

- quand "Francis" écrit : "Quelle confiance avoir dans l'estimation gratuite d'un agent immobilier?", il pose mal la question. Il s'agit d'avoir confiance tout court ou pas du tout.
Le client qui s'adresse à Pim fait confiance à Pim.
S'il ne me fait pas confiance, j'aime autant qu'il ne s'adresse pas à moi. Des farceurs, il y en a assez sur le marché....

- lorsque "jeune proprio" écrit qu'elle a juste envie de savoir combien vaut son bien, pour satisfaire sa curiosité... sans dépenser des frais d'expertise, c'est vraiment avoir peu de considération pour le travail d'autrui.

- et Nathalie, curieuse aussi, va dans le même sens : comment donner du crédit à l'estimation du premier prospecteur venu pour estimer un bien que l'on a de toute façon pas envie de vendre.

Prenez le thé ensemble pour bavarder sur la valeur hypothétique de vos immeubles ou acceptez de rémunérer ceux qui travaillent sérieusement ! Faut choisir.

Curieuse ma réaction ?.... sad


Erik DECKERS
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Francis
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Re : valeur du m² à bruxelles

Je n'ai pas dit que l'agent immobilier n'était pas une bonne source d'infos mais qu'il ne fallait pas perdre de vue que l'offre d'évaluation gratuite était en qqe sorte sa façon d'appater le client.
Pour le reste, la valeur moyenne au m² d'un type de bien précis dans un quartier bien délimité n'est qu'un élément d'une juste évaluation. jJe suis bien d'accord.


Francis

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grmff
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Re : valeur du m² à bruxelles

Même si on a pas envie de vendre, on finit parfois par se rendre compte que son bien vaut beaucoup plus que l'on pense.

J'en connaîs un, appelons le Glups, à qui on téléphonait régulièrement pour demander s'il n'était pas vendeur. Glups ne savait pas d'où "on" tenait son adresse. Puis, un jour, excédé, Glups répondit qu'à xx.xxx.xxx bof, il serait vendeur mais que ce n'était pas la peine pour le contacter en dessous de ce prix. Le prix était exorbitant, deux fois la valeur de ce que le proprio pensait.  Il laissa faire une expertise gratuite. Et, évidemment, le bien fut vendu en ... 1semaine. (sinon je ne le raconterait pas.) Glups, fit Glups (ou Glups fit glups, au choix)

C'était sans doute une autre période, où la bourse flamboyait et les Suédois rachetaient n'importe quoi à n'importe quel prix. L'histoire est un peu caricaturale, et pourtant vraie. Pour la petite histoire, Glups fit construire une villa dans la banlieue, et la loua à... des Suédois.

Cet exemple pour dire que effectivement, il est des agents immobiliers prêts à faire une expertise gratuite, même si le proprio n'est pas prêt à vendre, espérant tomber sur quelqu'un qui sera d'accord de vendre à ce prix-là car semblant exorbitant pour lui, et tombant pile pour son planning fiscal, familial, successoral, ou cérébral.

En guise de PS, je dirai que je suis d'accord d'être honnête avec les gens qui travaillent: ti vends ou ti vends pas, ti dois le dire avant!

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jeuneproprio
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Re : valeur du m² à bruxelles

excusez-moi, PIM, de vouloir me renseigner....et de mal me faire comprendre...je n'ai pas l'intention de vendre dans l'absolu non je n'ai pas envie de vendre mais l'estimation de mon bien pourrait me faire changer d'avis simplement...j'ai acheté ce bien en 2001 et il a été expertisé en 2002 par un agent immobilier de ma connaissance (qui depuis malheureusement ne traite plus que de très très grosses affaires). Après pas mal de travaux cet expert a évalué mon bien à près du double de l'investissement de départ. il est évident que je n'ai pas envie de me défaire de ce bien dans l'immédiat mais étant dans la capiale je me dis que si sa valeur continue à augmenter je pourrais changer d'avis...il n'est pas non plus dit que je veuille rester à Bruxelles, ni garder autant de m² en ville bref je me pose des questions voilà tout

quant à dire qu'il faut d'office considérer ceux qui travaillent, excusez-moi mais j'ai un peu d'expérience avec les agents immobiliers et peu d'entre eux peuvent se prévaloir de faire leur travail correctement. je n'attaque personne mais relève simplement que comme dans tout corps de métier le respect n'est pas une valeur dûe (comme celui de répondre sur ce forum de façon agréable....)

Pour finir je dirais que ce type d'évaluation est aussi intéressant en fonction du quartier etc savoir si la situation géographique de votre bien se dégrade peut être intéressant à savoir avant qu'il ne soit trop tard. etant propriétaire de plusieurs immeubles situés en différents endroits de Belgique je suis par exemple sidérée de l'augmentation constante des prix à la côte..

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PIM
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Re : valeur du m² à bruxelles

"L'occasion fait le larron"...
C'est vrai que face à une plus-value inattendue, certains se décident à vendre ce qu'ils n'avaient pas du tout l'intention de vendre...

Mais, ce que plusieurs vendeurs ont oublié (cela a été vrai pendant la période citée dite "des suédois"), c'est que si cette vente concernait leur logement principal, la dite plus-value disparaissait dans l'achat de leur nouveau logement...

Petit mot complémentaire pour "jeuneproprio" : je n'ai pas voulu vous agresser. Mais je revendique tout de même le droit d'avoir moi aussi la possibilité de m'énerver de temps en temps dans ce forum  wink

A moins que je ne doive utiliser un pseudonyme pour ces messages-là ??? 23.gif


Erik DECKERS
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jeuneproprio
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Re : valeur du m² à bruxelles

tout le monde a la droit de s'énerver msieur PIM  smile
ceci dit effectivement la plusvalue part dans l'achat d'un nouveau logement mais peut-être plus grand ou mieux situé...c'est la question que je me pose..

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Nathalie
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Re : valeur du m² à bruxelles

L'idée de prendre le thé pourrait m'intéresser, surtout s'il y a du gâteau au chocolat, mais pas uniquement entre dames ! kiss

Tiutefois, je crois que c'est toujours plus marrant de converser sur le forum, parce qu'on veut écrire vite et clairement et qu'on fait des gaffes puisqu'on arrive pas toujours à y énoncer complètement le fond de sa pensée (en fonction de l'heure, du temps que l'on a, ou de son état).

Bien entendu, je rejoins les remarques sur le sens du respect du travail d'autrui ainsi que la réflexion qu'une estimation professionnelle peut accélérer une décision de vente (surtout après mes aventures encore en cours exposées sur ce forum smile ). 

Pour terminer sur une note  big_smile  : je trouve aussi le réconfort sur ce site.
Et puis, si c'était si facile, il n'y aurait pas de mérite à être (jeune-)proprio :
"...à combattre sans péril, on triomphe sans gloire ... "

PS : bien qu'étant d'un naturel curieux, je n'ai pas (encore ?) eu recours aux propositions gratuites d'estimation par des agences, ... on n'est pas des bêtes quand même !


Nathalie

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jeuneproprio
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Re : valeur du m² à bruxelles

moi non plus je n'y ai pas encore eu recours (la seule estimation professionnelle venant d'un ami et ça c'est un service plus qu'un travail wink )et si je posais la question c'est sans doute parce que, justement, je suis réticente à cette idée wink

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Francis
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Re : valeur du m² à bruxelles

Pim a dit

quand "Francis" écrit : "Quelle confiance avoir dans l'estimation gratuite d'un agent immobilier?", il pose mal la question. Il s'agit d'avoir confiance tout court ou pas du tout.
Le client qui s'adresse à Pim fait confiance à Pim.
S'il ne me fait pas confiance, j'aime autant qu'il ne s'adresse pas à moi. Des farceurs, il y en a assez sur le marché....
C'est exact et je précise ma pensée.
La valeur d'une évaluation est proportionelle à la compétence de celui qui l'établit.
Je ne conteste pas la qualité profesionnelle des agents immobiliers sérieux ni la gratuité d'une évaluation pratiquée à la demande d'un propriétaire vendeur potentiel réel mais attire l'attention sur certains... qui par le biais de toutes boîtes, mailings etc... utilisent l'argument de la gratuité d'une évaluation pour appater le client. J'ai rencontré plusieurs cas de propriétaires qui avaient confiés leur bien à vendre sur base d'une valeur d'expertise surestimée et qui par la suite ont étés qq peu forcé devendre à un prix bien moindre sous la pression de l'agent immobilier nanti de son mandat et invoquant  une baisse soudaine du marché immobilier ou une autre excuse du même type.
Je ne vise donc pas les agences sérieuses mais certains malandrins qui sévissent dans le secteur.
Il faut choisir ses partenaires avec soin.


Francis

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PIM
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Re : valeur du m² à bruxelles

Francis a écrit :

C'est exact et je précise ma pensée.
La valeur d'une évaluation est proportionelle à la compétence de celui qui l'établit.
Je ne conteste pas la qualité profesionnelle des agents immobiliers sérieux ni la gratuité d'une évaluation pratiquée à la demande d'un propriétaire vendeur potentiel réel mais attire l'attention sur certains... qui par le biais de toutes boîtes, mailings etc... utilisent l'argument de la gratuité d'une évaluation pour appater le client. J'ai rencontré plusieurs cas de propriétaires qui avaient confiés leur bien à vendre sur base d'une valeur d'expertise surestimée et qui par la suite ont étés qq peu forcé devendre à un prix bien moindre sous la pression de l'agent immobilier nanti de son mandat et invoquant  une baisse soudaine du marché immobilier ou une autre excuse du même type.
Je ne vise donc pas les agences sérieuses mais certains malandrins qui sévissent dans le secteur.
Il faut choisir ses partenaires avec soin.

On ne pourrait mieux dire musik1.gif


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Francis
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Re : valeur du m² à bruxelles

Des m², oui mais quels m² ?
Pour autan que l’on puisse connaître la valeur d’un m² d’appartement dans une région bien précise, on se trouverait encore devant une question primordiale : comment calculer la surface de l’appartement à évaluer ?
Je me suis livré à un petit exercice de calcul de superficie d’un appartement standard de 2 chambres.
L’immeuble comporte 1 appartement par niveau. La largeur de façade ( axes de murs mitoyens) est de 8 m. La profondeur du bâtiment est de 12.65m. Par facilité de calcul j’ai fixé l’épaisseur des murs intérieurs à 15 cm, celle des murs de façades à 20 cm et celle de la moitié des mitoyens à 15 cm.
L’appartement se compose de : 1 living, 1 cuisine, 1 hall central, 1 w.c., 1 salle de bains, 2 chambres et 1 terrasse. La cage d’escalier et le hall d’étage sont parties communes de l’immeuble.
Les superficies sont les suivantes :
1.    superficie plateau ( largeur façade x profondeur ) : 101.20 m²
2.    superficie brute appartement ( superficie plateau – parties communes ) : 95.20 m².
3.    superficie nette habitable ( somme des superficies nettes de chaque pièce hormis la terrasse ) : 73.52 m
Vous constatez comme moi les différences importantes entre les superficies.
Si on utilise une valeur au m² de 1500€, on obtient pour cet appartement les valeurs suivantes :
1.    151.800€
2.    142.800€
3.    110.280€
A méditer avant d’utiliser des données aussi précises et objectives apparemment que les m² .
Et je n’évoque pas la variabilité des valeurs au m² suivant le type d’appartement, sont état d’entretien, d’équipement, de décor, etc…ni l’influence de facteurs négatifs ou positifs à proximité tel que trains, tram, bus, avion, station service, parc, commerce etc …


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Francis

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PIM
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Re : valeur du m² à bruxelles

Francis a écrit :

Des m², oui mais quels m² ?
Pour autan que l’on puisse connaître la valeur d’un m² d’appartement dans une région bien précise, on se trouverait encore devant une question primordiale : comment calculer la surface de l’appartement à évaluer ?
Je me suis livré à un petit exercice de calcul de superficie d’un appartement standard de 2 chambres.
L’immeuble comporte 1 appartement par niveau. La largeur de façade ( axes de murs mitoyens) est de 8 m. La profondeur du bâtiment est de 12.65m. Par facilité de calcul j’ai fixé l’épaisseur des murs intérieurs à 15 cm, celle des murs de façades à 20 cm et celle de la moitié des mitoyens à 15 cm.
L’appartement se compose de : 1 living, 1 cuisine, 1 hall central, 1 w.c., 1 salle de bains, 2 chambres et 1 terrasse. La cage d’escalier et le hall d’étage sont parties communes de l’immeuble.
Les superficies sont les suivantes :
1.    superficie plateau ( largeur façade x profondeur ) : 101.20 m²
2.    superficie brute appartement ( superficie plateau – parties communes ) : 95.20 m².
3.    superficie nette habitable ( somme des superficies nettes de chaque pièce hormis la terrasse ) : 73.52 m
Vous constatez comme moi les différences importantes entre les superficies.
Si on utilise une valeur au m² de 1500€, on obtient pour cet appartement les valeurs suivantes :
1.    151.800€
2.    142.800€
3.    110.280€
A méditer avant d’utiliser des données aussi précises et objectives apparemment que les m² .
Et je n’évoque pas la variabilité des valeurs au m² suivant le type d’appartement, sont état d’entretien, d’équipement, de décor, etc…ni l’influence de facteurs négatifs ou positifs à proximité tel que trains, tram, bus, avion, station service, parc, commerce etc …


Matière à réflexion !

Voir à ce sujet, sur PIM (évidemment), notre page

En Belgique, c'est votre 2e mode de calcul qui est habituellement utilisé (95,20 m²)
En France, on utilise plutôt la 3e (= m² "balayables")... mais le prix au m² n'y est pas de 1.500 euros  wink


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Francis
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Re : valeur du m² à bruxelles

Oui, c'est effectivement celle qui est communément utilisée mais pas par tout le monde et surtout pas dans les petites annonces immobilières.
C'est un peu comme de comparer des pommes mures avec des pommes vertes ou pourries !


Francis

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giannigianni
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Re : valeur du m² à bruxelles

Quel est le mode d'application pour une maison avec petit jardin? Faut il inclure le totale des m² du grenier amenagé et rendu habitable? Je crois comprendre que pour les maison on devrait plutot parler de surface batie; si celui est le cas une maison a une tendance à couter beacoup plus chere au m² habitable? Dans le cas où un grenier fait 40-70 m² et il y a pas mal de mezzanins et terrasses-verandas il y aurait pas mal de difference entre batie (en principe le grenier et certaines verandas rendues habitables ne son pas cadastrés) et habitable!
Sur quel parametres se basera l'expertise de la banque? Est-il raisonnable un valeur de 2900 € au m² habitable mais 2000-2300 au m² batie ou rendu habitable inclus verandas, grenier et 50 m² de jardin  à Woluwe Saint Pierre? 

PIM a écrit :

Francis a écrit :Des m², oui mais quels m² ?
Pour autan que l’on puisse connaître la valeur d’un m² d’appartement dans une région bien précise, on se trouverait encore devant une question primordiale : comment calculer la surface de l’appartement à évaluer ?
Je me suis livré à un petit exercice de calcul de superficie d’un appartement standard de 2 chambres.
L’immeuble comporte 1 appartement par niveau. La largeur de façade ( axes de murs mitoyens) est de 8 m. La profondeur du bâtiment est de 12.65m. Par facilité de calcul j’ai fixé l’épaisseur des murs intérieurs à 15 cm, celle des murs de façades à 20 cm et celle de la moitié des mitoyens à 15 cm.
L’appartement se compose de : 1 living, 1 cuisine, 1 hall central, 1 w.c., 1 salle de bains, 2 chambres et 1 terrasse. La cage d’escalier et le hall d’étage sont parties communes de l’immeuble.
Les superficies sont les suivantes :
1.    superficie plateau ( largeur façade x profondeur ) : 101.20 m²
2.    superficie brute appartement ( superficie plateau – parties communes ) : 95.20 m².
3.    superficie nette habitable ( somme des superficies nettes de chaque pièce hormis la terrasse ) : 73.52 m
Vous constatez comme moi les différences importantes entre les superficies.
Si on utilise une valeur au m² de 1500€, on obtient pour cet appartement les valeurs suivantes :
1.    151.800€
2.    142.800€
3.    110.280€
A méditer avant d’utiliser des données aussi précises et objectives apparemment que les m² .
Et je n’évoque pas la variabilité des valeurs au m² suivant le type d’appartement, sont état d’entretien, d’équipement, de décor, etc…ni l’influence de facteurs négatifs ou positifs à proximité tel que trains, tram, bus, avion, station service, parc, commerce etc …


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Voir à ce sujet, sur PIM (évidemment), notre page m²

En Belgique, c'est votre 2e mode de calcul qui est habituellement utilisé (95,20 m²)
En France, on utilise plutôt la 3e (= m² "balayables")... mais le prix au m² n'y est pas de 1.500 euros

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