Modification de répartitions des charges

Suite à la division d'un lot entre divers autres lots, l'acte de base n'a jamais été modifié. Un lot a pourtant disparu, ses quotités ayant été réparties entre les propriétaires des lots qui ont intégré le lot feu disparu.

Ceci a eu lieu il y a bientôt 15 ans. Malgré les interventions de notaires, avocats et autres, nous ne sommes jamais arrivé à réunir toutes les procurations notariées. Il s'agit d'un copropriété avec plus de 100 lots, et personne ne s'en porte plus mal.

Les répartitions actuelles des charges tiennent compte des quotités effectives, et non des quotités mentionnées à l'acte de base.

Dans un autre cas, un commun transformé en lot privé en échange d'un lot privé transformé en commun (pour d'excellentes raisons qu'il est difficile d'expliquer ici), nous avons poursuivi l'exercice jusqu'à se retrouver devant un lot sans propriétaire. En effet, ce lot fait partie d'une succession relativement compliquée, qui ne trouvera sans doute jamais d'issue.

Le syndic avait pourtant obtenu les signature notariées de tous les propriétaires (plus de 100 lots également). Il avait même obtenu la signature devant l'ambassadeur d'un propriétaire perdu en Afrique, pourtant propriétaire d'un quart de la moitié de la nue propriété du bien suite au décès de sa mère.

J'en connais qui ont essayé, mais des mineurs étaient propriétaires suite au décès de leurs parents. En ce cas, le juge doit autoriser le tuteur à signer la modification de l'acte...

Bref, il semble bien que la modification d'un acte de base soit bien complexe, très onéreuse, fort longue et passablement inutile.

Je connais par contre une copropriété (de petite taille) qui a fait modifié son acte de base à 3 reprises en 10 ans. Comme quoi...

Et je connais des dizaines de copropriété qui utilisent des clés de répartition différentes des clés mentionnées à l'acte de base: les surfaces (répartition du chauffage), les quotités en exceptant les garages (qui n'ont pas de chauffage ni d'eau), les quotités multipliées par l'étage (pour les ascenceurs!), etc.

Il faut savoir qu'une certaine jurisprudence existe quant à l'imputation de charges sur un lot qui ne profite pas de la dépense (ascenseur pour les rez commerciaux sans accès à un sous sol, chauffage pour les garages non chauffés, etc) En ce sens, il est intelligent de voter une modification des répartitions. Cette modification peut aussi résulter de l'usage dans la copropriété, dans le cas où les répartitions sont effectuées d'une certaine manière depuis de nombreuses années

Pensez-vous à une situation particulière?

si les modifs ne sont pas transcrites, elles ne seront pas opposables aux tiers

Dans quel mesure un jugement du Tribunal de Paix qui modifie les quotites est donc oposable aux tiers?

Pour être opposable aux tiers, mention du jugement doit être inscrite en marge du registre du Conservateur des Hypothèques. Il faut demander au Notaire de faire procéder à cette formalité ou de constater dans un acte en bonne et due forme - qui sera alors transcrit et non inscrit - les modifications décidées par le jugement devenu définitif par l'écoulement des délais de recours.

Pour en savoir plus: le service juridique du SNP est de plus en plus compétent en matière de copropriété! Toutes infos sur notre site, lien ci-contre.

Oui, si la décision est dûment mis à l'ordre du jour, voté avec la majorité requise, repris dans le PV de cet AG, transmis au copropriétaires et n'a pas été contesté chez le Juge de Paix avec succès.

Mais il se peut que l'acheteur a un recours contre le vendeur, s'il y a eu une défaut de transmission d'info au moment de la vente.

Concrètement (exemple fictif):
Un travail de rénovation d'un mur mitoyen a été voté en 2000 pour exécution dès accord du voisin (pas membre de l'ACP), les dépenses seront seulement mis à charge des lots mitoyens du mur, le PV de l'AG 2000 n'est pas transmis lors de la vente du lot en 2003, le syndic ne mentionne pas ce travail sur les documents qu'il transmet au notaire,  l'accord est obtenu en 2004 et le syndic demande des provisions au nouveau propriétaire (d'un lot concerné) pour démarrer les travaux.
Le nouveau propriétaire devra payer ces travaux, mais il pourra se tourner contre le vendeur.

La même situation existe dans mon ACP.  Mais j'ai demandé l'annulation de tous les décisions de l'AG de début 2004 pour des motifs divers. Un de mes arguments secondaires pour quelques points est le fait que le syndic n'a pas consolidé les décisions des AG depuis 1979 avec un changement des RC via le notaire. 

On se retrouve maintenant avec des décisions partiellement contradictoires en ce qui concerne par example la composition et la mission du Conseil de Gérance (entre autres).

Ce dernier point spécifique sera soumis au juge pour décision, vu qu'on a utilisé un "changement" pour m'évincer du nouveau conseil de gérance et éviter un vote sur l'élection pour les fonctions du président de ce conseil et des 2 commissaires aux comptes.

Pas de jugement avant fin février 2005. Donc une réponse possible dans le futur.

Dans ce cadre j'insiste aussi, pour ceux qui ont un contrat écrit avec le syndic, que ce contrat devrait être renouvelé à chaque (ré)élection, avec adaptation avec les décisions des derniers AG.

Si non on risque de tomber dans la même situation. Dans mon cas le contrat date de 1983 et n'a jamais été changé, sauf directement (décision AG) ou indirectement (factures) en ce qui concerne les honoraires et frais du syndic. Il y a des contradictions flagrantes entre le contrat et le RC. Certains de ces  éléments (entre autre qui décide en ce qui concerne les contrats d'assurances) sont aussi soumis au Juge.

selon le rdc, la repartition des charges de chauffage se fait selon x y z
puis une ag prend une autre decision, qui n'est peut etre meme pas executee telle quelle
comment le nouveau copro peut-il etre au courant puisque ce qui est passe chez le notaire est le rdc version initiale et pas ce qui a ete modifie en ag

Le notaire n'ayant pas procedé encore par son acte, j'ai deposé moi-meme le jugement, au sens de la loi hypotecaire, pour trascription. Il me semble de comprendre que les statuts en resultent modifiés. En theorie plus besoin d'un acte de base modificatif et ces frais mais j'attends la position du notaire.

Merci pour toutes ces explications.

Dans notre cas, le problème s'est posé bien avant la loi de 95. Et au vu du peu d'exemple, nous avons décidé en conseil de gérance, basé sur un avis de notre avocat, d'enterrer le dossier. Nous avions en effet conclu qu'il fallait la signature de tous les propriétaires pour modifier l'acte de base, ou qu'un jugement devait être signifié par huissier aux récalcitrants.

Vu le cout potentiel, et le manque d'intérêt de cette modification de l'acte de base, nous avons décidé de laisser tomber.

Visiblement, vous avez opté pour l'action, et vous y êtes arrivé à moindre frais.

Vu la multiplicité des interventions, j'ai bien peur de ne pas m'y retrouver. Pourriez-vous raconter l'histoire depuis le début, avec le rôle de chacun (syndic, acheteur de la partie commune, juge, huissier, greffier, etc...)? Je suis sûr que je ne suis pas le seul intéressé...

Voila la suite de ce dossier: le jugement du Tribunal de Paix a été deposé, par moi-meme, pour transcription en marge. Donc l'acte de base est modifié!. Il n'y a pas lieu de signifier le jugement par huissier car le greffier à adopté l'alternatif de la notification art. 792 du C.J. par lettre simple (soit il y a signification soit notification).