Légalité des commissions perçues par le syndic.

Je suis d'accord avec Grmff.

En plus je rappelle que le syndic, selon la jurisprudence (voir le livre de R. Timmermans et autres) doit mettre à la disposition des copropriétaires le contrat qu'il propose, quand le renouvellement de son contrat est mis à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

En plus tout document, rapport, état, ...  soumis au vote doit être disponible pour les copropriétaires à partir de la date de l'envoi de l'invitation pour cette assemblée.

Si la copropriété travaille avec un architecte, il vaut mieux de confier ce travail à lui. Le suivi administistratif des factures pour les dégats assurées pourrait dans certains cas être considéré comme une prestation supplémentaire. Ce qui peut donner lieu à un honoraire de 3% du montant.

Je réponds globalement aux trois interventions:

- Si ces commissions sont "légales" lorsqu'elles sont communiquées aux copropriétaires, j'en conclus que nous ne sommes pas tenus par cette disposition puisque seuls les membres du conseil de gérance sont informés de cette convention. Que doit faire un copropriétaire qui s'estime lésé par cette pratique en dehors bien entendu d'un recours en justice, souvent long et onéreux ?

- Pour moi, le principe des commissions n'est pas sain pcq il permet au syndic de "récupérerer" des honoraires qu'il a bradés pour occuper ce poste. Il y a donc tentation de faire des travaux non indispensables (cfr. affaire de Blankenberge) ou déclarer des sinistres qui n'auraient pas dû être déclarés à l'assurance pcq "petits sinistres" ou relevant de la gestion courante de l'immeuble.

- La "balance assurance" reprise au seul bilan permet de dissimuler les sinistres déclarés.

- En ce qui concerne l'intérêt du conseil de gérance à couvrir dans ce cas le syndic m'a été révélé par la Cie d'assurance. Les "bénéficiaires" des sinistres sont essentiellement les membres du conseil de gérance et ceux qui les soutiennent. Ceci explique que le conseil de gérance détient lors des AG une majorité de procurations. C'est une des causes du désintérêt des copropriétaires pour les AG.

Merci Luc pour votre prompte réponse,

je suis entièrement d'accord avec vous hormis pour le problème des commissions pour la raison décrite au préalable.

Vous me mettez du beaume au coeur car ce n'est pas sans raison que j'ai choisi le rameur comme avatar. Cela fait 8 ans que je rame ( à contre courant !!) pour tenter de faire respecter la loi et les statuts dans ma copropriété.

Vous écrivez que si des travaux non urgents ou non indispensables ont été exécutés, l'AG a la possibilité de contester ces dépenses.

Dans mon cas, ce serait 90% des dépenses que l'AG devrait (ou pourrait) refuser car nos AG ne sont que des chambres d'enterrinement de décisions (inutiles et non indispensables) déjà prises.

ET... "subtilité" du syndic, plutôt que de faire voter des travaux à exécuter aux majorités de 75 ou 80% selon leur nature, c'est par l'approbation des comptes (majorité de 50%) que ceux-ci sont acceptés.

J'ai déjà décrit comment ces majorités étaient atteintes.

Zitoun,

Un texte, que j'ai trouvé sur un site français, est parfaitement appliquable en Belgique:

Source: http://www.inter-coproprietes.com/porta … yndic.html
(attention: système français)

Une méthode contractuelle, qui peut résoudre une série de discussions, dès qu'il est mis sur l'OJ, délibéré et voté en AG.

Extrait du site de l'IPI (pour les agents immobiliers syndics)

Art. 39 de la déontologie:
Les honoraires de l'agent immobilier, syndic, couvrent selon les distinctions et les modalités déterminées par l'assenblée générale, toutes les missions que doit exécuter le syndic du chef de son mandat légal.
Toute mission complémentaire fait l'objet d'une convention distincte.
Toute autre rémunération, sous quelque forme que ce soit, est interdite.

Au risque de me répéter, il y a peu à rajouter sauf que notre prime est passée en 4 ans de 8.400 Euros à 11.500 Euros et la franchise de 185 à plus de 2.000 Euros.

Mon avis sur le sujet est que si les commissions sur la gestion des sinistres est légale, une ACP a tout intérêt à élire un syndic qui soit également courtier d'assurance afin de réduire les frais.

Je ne sais pas si c'est le voeu de l'IPI.

Cher Yaqua,

Au nom de tous les membres de conseil de gérance volontaires et travaillant gratuitement, qui oeuvrent pour le bien de la copropriété, qui mettent souvent un peu d'eau dans leur vin et "couvrant" certaine petites bêtises involontaires de leur syndic, qui vérifient avec leur capacités propres le travail du syndic, en fonction de leur expérience et de leur formation, en toute bonne foi, avec beaucoup de bonne volonté,.... je me permets de vous remercier du plus profond du coeur.

En effet, ces membres de conseil de gérance sont élus par une assemblée dans laquelle on ne trouve jamais aucun volontaire pour donner de son temps... et voilà qu'on les menace de les poursuivre en justice.

Cher Monsieur Yaqua, vous portez bien votre nom. Yaqua ceci, yaqua cela. On trouvera toujours bien un responsable pour notre propre incurie.

Vous êtes comme ces grands enfants, qui n'ont jamais de devoir et ont tous les droits...

Pour votre parfaite information, le syndic est un mandataire. Il vous est toujours loisible de le contrôler vous-même. Si vous n'avez pas usé de votre droit, vous ne pouvez vous en prendre qu'à vous même.

Pour ce qui est des assurances, il est bien clair que de nombreux contrat d'assurance prévoient des frais de dossiers, spécifiquement pour le syndic. Cette pratique est donc tout à fait légale.

Ce qui est illicite pour un syndic professionnel agent immobilier, c'est de cacher aux propriétaires des ressources que le syndic a sur votre dos. Mais si le tout est "caché" dans une balance assurance, il vous est toujours loisible de demander avant l'assemblée générale le détail de la balance assurance. Vous pouvez même consulter les documents.

Si vous ne le faites pas, inutile de vous en prendre à quelqu'un d'autre qu'à vous-même. Inutile de rejeter la faute sur le conseil de gérance qui sera peut-être parfaitement au courant, comprendra parfaitement les raisons, et aura estimé que c'est parfaitement normal.

Vous comprendrez au ton de la présente que je ne peux accepter le comportement des propriétaires qui ne prennent pas leurs responsabilités. Et il me semble  que vous faites partie de cette dernière catégorie...

Bien le bonsoir

Cher grmff,
au nom de tous les copropriétaires qui, s'impliquant dans leur copropriété malgré l'opacité qu'on leur oppose, mettent à jour des pratiques abusives et s'inquiètent ainsi des pouvoirs pris par leur conseil de gérance, je dis d'aller voir ce qu'en dit votre institut - certes fort décrié :
http://www.ipi.be/web/biv/web/fr/publicaties/immobilium/jaargang2/inhoud1.htm. J'ajoute que le Centre national d'info. des copropriétaires organise DEUX journées d'info. au sujet du conseil de gérance.  Ne serait-ce pas qu'il y a matière à question ?

Cher Yaqua,

Vous verrez au ton généralement réservé et  positif de mes nombreuses interventions que je peux partager beaucoup d'opinions, donner beaucoup d'avis.

Je ne peux accepter que l'on mette en cause les volontaires. Si vous chercher tant que cela à éclaircir les affaires, faites-vous membre du conseil de gérance.

Finalement, il ne faut pas oublier que les membres de conseil de gérance sont des propriétaires comme vous et moi. Ils ne sont pas "membres de conseil de gérance professionnels".

Toute journée de formation des membres de conseil de gérance doit être applaudie des deux mains (z-avez déjà essayé d'une seule?) Lorsqu'on parlait de certification de syndic, in tempore non suspecto, ne disais-je pas que la formation des propriétaire était la meilleure arme contre les mauvais syndics?

Si je me suis fendu d'une lettre un peu énervée (mon clavier s'en souvient) c'est que je ne peux admettre l'inadmissible: la démission des propriétaires face à leur responsabilité de propriétaire, et la mise en cause de gens qui ne doivent pas être mis en cause! Le conseil de gérance n'est pas co-syndic! En aucun cas! Et ce genre de message sera d'autant plus un frein aux volontaires... alors qu'on a pas besoin de cela!

Pourquoi dénoncer le conseil de gérance? Dénoncez l'opacité, si elle est due au syndic. Il ne faut pas oublier que la présentation des comptes est une question de choix. On peut tout mettre et noyer le propriétaire sous les chiffres, ou mettre l'essentiel et être accusé de vouloir cacher des choses. Entre les deux, yen aura toujours trop pour les uns et trop peu pour les autres!

Le problème existe lorsque votre syndic ne vous donne pas toutes les réponses, refuse catégoriquement de vous laisser accès à la moindre pièce comptable. Ceci dit, passé un certain stade, il est bien entendu que le syndic finira par vous jeter de son bureau... ou par vous faire payer ses heures sup'