Légalité des commissions perçues par le syndic.

Pouvez-vous expliquer, Zitoun :
1) "Lorsque le syndic n’est pas le courtier d’assurance..."
2) "Les "bénéficiaires" des sinistres sont essentiellement les membres du conseil de gérance etc."

1) =  il y a un courtier, mais ce n'est pas le syndic.
Que fait le courtier ?????
2) = il y a beaucoup de sinistres
Imaginaires ??????

D'abord le syndic a contractuellement qu'un client: l'ACP. Selon mon syndic il n'est  tenu qu'à répondre à des questions posé lors de l'AG par le CP ou par le CG quand l'AG n'est pas en session. Je suis d'accord que cette opinion n'est pas correcte, mais elle est assez répandue.

Le principe des commissions est sain, s'il est appliqué, communiqué et interpreté correctement. Le CP doit être informé du travail du syndic dans ce contexte et les conséquences quand personne ne fait officiellement ces tâches. Un peu plus d'explications dans par exemple le règlement d'ordre intérieur serait souhaitable.

Il ne suffit pas que les commissions soient communiqués à l'AG pour qu'ils ont légaux.

Le principe des commissions doit être mis explicitement à l'OJ par le syndic et accepté par la majorité prévu par les statuts (50%, 75% ou plus, dépendant de la nature des travaux).

En plus ils doivent apparaître séparément dans la liste des factures (si payé par l'ACP) ou être séparément mentionné sur la facture en question.

S'il y a des travaux non indispensables (urgence ou neccessité douteuse, non provisoire, ... ), alors l'AG à la possibilité de rejeter ces dépenses spécifiques (ou les honoraires reclamées) si l'accord préalable n'a pas été demandé.

Le syndic a intérêt de mentionner dans son rapport annuel les travaux, au dessus d'un certain montant normalement repris dans les statuts, qu'il a exécute sans l'autorisation de l'AG. Pour chacun il motive alors explicitement sa décision.

Un ou plusieurs CP ont alors la possibilité de demander pendant l'AG un vote séparé sur un point du rapport, avant le vote sur le rapport global du syndic. Le syndic peut exiger que cette demande soit transmis par écrit quelques jours avant l'AG , si'l a mis tous les documents nécessaires à la disposition des CP dès la date de l'envoi de l'invitation pour l'AG.

Pour les travaux assurées il est indispensable que le syndic mentionne aux moins le montant global remboursé par l'assurance. Séparément pour les parties communes et pour les parties privatives. Il peut faire cela dans son rapport, dans le bilan et/ou dans la liste des factures, suivant la méthode utilisé.

Mais je trouve qu'une liste par sinistre, assurée ou non, mentionnant séparément les dépenses/recettes pour cette année, est nécessaire. 

Il est nécessaire de spécifier dans le règlement de la copropriété qui prendra à charge la franchise (5.000 € dans mon cas) ou le montant non-assurée (20% dans mon cas, puisque l'assurance actuelle ne rembourse que 80% de la valeur assurée).

Pour éviter une abus possible il y a une méthode très simple: faites adopter par l'AG le principe que le syndic doit mentionner les dépenses et récettes par sinistre pour les parties communes et par année par lot privatif.

Si l'AG refuse ce principe alors il y a la possiblilité d'aller devant le Juge pour abus de majorité.

Zitoun : Vous dites :
1)
- contrat entre syndic + conseil de gérance
- jamais montré aux copropriétaires
(ce que vous appelez "convention secrète") ?
2)
- commission versée par la compagnie d'assurance
(ce que vous appelez la "commission" reprise dans le "bordereau de la compagnie")
- à l'insu des copropriétaires
(car noyée dans ce que vous appelez "balance assurance").

Je dis : votre conseil de gérance travaille dans votre dos, contre vos intérêts collectifs. 

POURQUOI ??????
QUEL EST SON INTERET, AU CONSEIL DE GERANCE ??????

Le principe déontologique est que l'agent immobilier ne reçoit de commission que en toute connaissance de cause de la part de ses clients.

Il peut recevoir une commission pour traitement des sinistres, comme le prévoyait le tarif IPI du temps où il était publié, mais les propriétaires doivent être au courant. Soit que ce soit au contrat du syndic, soit que ce soit décidé à une assemblée générale.

La commission en soi n'est donc pas illégale, elle est simplement cnon conforme à la déontologie si le syndic le fait à l'insu de son client.