Types de comptabilité

Francis aborde la problématique du contrôle qui fera l’objet d’un autre sujet.

L’objet du présent sujet devrait concerner exclusivement :
-    la présentation des comptes (listing des charges + bilans) et leur fréquence (ce que j’ai exposé dans un message précédent).
-    le contenu de ces comptes
-    les comptes individuels.
-    Les décomptes privatifs.

Contenu des comptes

Je pense que les comptes d’une ACP doivent être le reflet de la vie de l’immeuble.
Je pense aussi qu’il est nécessaire que des décomptes trimestriels détaillés soient envoyés à tous les copropriétaires.
Les arguments d’énergie perdue et de frais supplémentaires sont un faux problème.

Les syndics ont trop tendance à oublier qu’ils gèrent NOTRE bien et que nous sommes en droit d’exiger un minimum d’informations qui ne doivent pas être réservées aux seuls membres du conseil de gérance dont la mission est avant tout de contrôler la gestion, c’est-à-dire s’assurer que les décisions prises en AG sont bien exécutées.

La loi sur la copropriété ne donne aucune prérogative particulière au conseil de gérance pour le contrôle des comptes.

Le contrôle des comptes est du ressort de l’ACP dont le conseil de gérance est l’organe.

Une présentation détaillée par rubrique doit permettre à tout copropriétaire :
-    de refaire l’historique de l’immeuble (et contrôler la périodicité de certains travaux d’entretien)
-    de vérifier l’évolution des prix pour un même service et comparer les prix des fournisseurs
-    etc…

Le législateur devrait INTERDIRE toute compensation entre une dette de l’ACP et les provisions ou charges d’un copropriétaire.

TOUTES les opérations doivent être clairement identifiables.

Dans mon ACP, un montant de plus de 3.000.000 FB a ainsi été redistribué par compensation de charges et RIEN n’apparaît ni dans le listing des comptes ni dans les bilans.
C’est INACCEPTABLE, mais c’était probablement plus facile pour le syndic !

Les dossiers « sinistres assurance » devraient faire l’objet d’un dossier particulier mentionnant :
-    le descriptif du sinistre et le n° de l’appartement le cas échéant.
-    La date du sinistre et la date de déclaration auprès de la Cie d’assurance.
-    La date de l’expertise éventuelle et le nom de l’expert.
-    Le montant de l’indemnité octroyée par la Cie
-    Le montant alloué à la victime du sinistre
-    Le n° de l’extrait bancaire de ce versement
-    En aucune manière : appliquer des compensations avec les charges du copropriétaire.

Ne pas mélanger dans le listing des charges les comptes de produit et les comptes de charges (principe élémentaire de comptabilité).

Il y a presque autant de type de comptabilité que de copropriété.
Je ne crois pas qu'il faille uniformiser la comptabilité de manière officielle car cela ne serait que la compliquer inutilement.
Je suis également, la pluspart du temps, pour un décompte annuel et non trimestriel. Que de temps, d'énergie et d'argent perdu.
Avec un CG efficace, qui controle effectivement, un décompte annuel, analytique est la meilleure façon de présenter la situation comptable et financière d'un immeuble. Fournir à tous les cp trop de données est parfois la porte ouverte à des discution sans fin en AG. Trop de temps est perdu en AG à des questions stupides sur lesquelles tout le monde s'échauffe et quant on en vient enfin aux points sérieux, les participants sont fatigués, énervés ou s'en vont.
Le point le plus important dans le controle d'une comptabilité d'immeuble est : tout ce qui doit être payé est payé et rien d'autre.
le second est le controle du coût des diffèrentes dépenses, mais là, 5 personnes ( CG et syndic) peuvent faire beaucoup plus et mieux qu'une AG de 100 cp.
C'est un avis de cp, mais aussi syndic et parfois aussi expert extérieur aux copropriétés.