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Révision des loyers

Zenon
Pimonaute
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Révision des loyers

Bonjour,

Mon épouse et moi-meme avons acheté un immeuble de rapport.  Du moins le compromis est signé.

Tous les locataires ont un bail du type 1/1/1 qui se sont entre temps mués en 3/6/9.  Les loyers, bien qu'indexés, ne correspondent plus au marché.  A titre d'exemple un appartement une chambre de 60m2 dans un quartier réellement calme, agréable et bien situé (je ne peux en écrire plus pour garder un certain anonymat) est loué moins de 340€ par mois.   Nous avons consulté les sites où les conditions pour beaucoup d'appartements en location sont publiées, et dans ce cas précis les loyers vont de 400 à 450€.

Nous ne désirons pas faire fuire les locataires, mais ne souhaitons quand meme que l'immeuble soit réellement de rapport.  C'est pourquoi nous envisageons d'augmenter le loyer de 50€ par mois, mais sans augmenter la garantie locative.

P.S : nous n'avons d'adresse e-mail, c'est pourquoi j'ai du utiliser une adresse bidon.

Comment pouvons-nous faire ?

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grmff
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Re : Révision des loyers

Voci ce que dit le code civil, impératif en la matière:
20 FEVRIER 1991. - Code Civil, Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la <résidence> <principale> du preneur.

Art. 7. Révision du loyer et des charges.
  § 1er. Sans préjudice de l'article 8 (travaux faits par le locataire, NdGrmf!), les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
  A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
  Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.). <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
  Le juge statue en équité.
  L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
  Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
(...)

En clair, un accord est nécessaire pour modifier le bail, et les dates de modification du bail sont assez stricte. Cela est logique dans la perspective de donner au candidat locataire une certaine sécurité juridique.

Au terme des 9 années, et à chaque triennat qui suit, rien ne vous empêche de mettre fin au bail si le locataire refuse tout accord et que vous ne souhaitez pas faire appel au juge.

Attention aux dates!


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Zenon
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Re : Révision des loyers

Etes-vous sûr que le changement de propriétaire (après achat dans ce cas précis) ne change pas la situation ?  L'agence venderesse nous a clairement indiqué, de même que d'autres candidats acheteurs (rencontrés à l'occasion d'une visite) que l'augmentation des loyers était une chose acquise.

Grmff a écrit :

Voci ce que dit le code civil, impératif en la matière:
20 FEVRIER 1991. - Code Civil, Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la <résidence> <principale> du preneur.

Art. 7. Révision du loyer et des charges.
  § 1er. Sans préjudice de l'article 8 (travaux faits par le locataire, NdGrmf!), les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
  A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
  Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.). <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
  Le juge statue en équité.
  L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
  Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
(...)

En clair, un accord est nécessaire pour modifier le bail, et les dates de modification du bail sont assez stricte. Cela est logique dans la perspective de donner au candidat locataire une certaine sécurité juridique.

Au terme des 9 années, et à chaque triennat qui suit, rien ne vous empêche de mettre fin au bail si le locataire refuse tout accord et que vous ne souhaitez pas faire appel au juge.

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SNPC
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Re : Révision des loyers

Désolée de devoir vous décevoir mais Grmff! a raison, comme souvent.
Il est hors de question d'imposer la modification du loyer en dehors des échéances triennales. Ou alors il faudrait donner congé au locataire au moment de la passation de l'acte authentique, ce qui implique le paiement d'une indemnité et n'est du reste possible que si le locataire a un bail de 9 ans non enregistré au moment de l'acte!
Pour en savoir plus, devenez membre de notre association (conditions au 02-512.62.87 ou sur notre site, voir lien ci-contre). Notre service juridique spécialisé est à la disposition des membres.


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grmff
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Re : Révision des loyers

Etes-vous sûr que le changement de propriétaire (après achat dans ce cas précis) ne change pas la situation ? L'agence venderesse nous a clairement indiqué, de même que d'autres candidats acheteurs (rencontrés à l'occasion d'une visite) que l'augmentation des loyers était une chose acquise.

C'est une croyance vraiment répandue, y compris chez les locataires. Elle est néanmoins fausse et archi-fausse.

Si le locataire accepte de payer plus, et ne fait pas marche arrière par la suite, vous avez gagné. Mais le risque est grand qu'il finisse par se rendre compte que vous n'aviez pas droit à cette augmentation. En ce cas, il peut demander le remboursement (ou simplement arrêter de payer son loyer jusqu'à apurement du "trop payé"

En outre, je vous invite à la plus grande prudence. Si vous "virez" un locataire, rien ne l'empêche de partir et de se retourner contre vous pour obtenir des dommages et intérêts. Il gagnera à tous les coups. Soyez donc prudent avec le courrier...

Pour être tout à fait clair, ne jouez pas sur ce genre de chose, restez dans les clous et voyez sur le long terme...


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SNPC
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Re : Révision des loyers

Grmff a écrit :

C'est une croyance vraiment répandue, y compris chez les locataires. Elle est néanmoins fausse et archi-fausse.

Si le locataire accepte de payer plus, et ne fait pas marche arrière par la suite, vous avez gagné. Mais le risque est grand qu'il finisse par se rendre compte que vous n'aviez pas droit à cette augmentation. En ce cas, il peut demander le remboursement (ou simplement arrêter de payer son loyer jusqu'à apurement du "trop payé"

En outre, je vous invite à la plus grande prudence. Si vous "virez" un locataire, rien ne l'empêche de partir et de se retourner contre vous pour obtenir des dommages et intérêts. Il gagnera à tous les coups. Soyez donc prudent avec le courrier...

Pour être tout à fait clair, ne jouez pas sur ce genre de chose, restez dans les clous et voyez sur le long terme...

Tout à fait d'accord.

Deux précisions:

Le trop payé peut être réclamé par le locataire pendant 5 ans (art 1728 quater du code civil.

Par contre, il faut bien savoir que si le locataire a un bail de 9 ans qui n'a pas date certaine, l'acquéreur peut donner congé dans les 3 mois de l'acte authentique, avec préavis de 3 mois et moyennant le paiement d'une indemnité. Pas d'indemnité si le congé est donné pour occupation personnelle ou pour travaux.
Le cas échéant, un nouveau bail peut être conclu librement avec un nouveau locataire ... ou avec le même.


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grmff
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Re : Révision des loyers

Le cas échéant, un nouveau bail peut être conclu librement avec un nouveau locataire ... ou avec le même.

Peut-on conclure un bail écrit avec quelqu'un qui a un bail verbal avec des conditions différentes? N'y a-t-il pas là une certaine forme de modification d'un contrat de bail hors des dates acceptées et acceptable?

Question subsidiaire: quelles est la date à prendre en compte pour un contrat de bail verbal qui a pris court avec un propriétaire précédent?


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SNPC
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Re : Révision des loyers

Grmff a écrit :

Citation :Le cas échéant, un nouveau bail peut être conclu librement avec un nouveau locataire ... ou avec le même.

Peut-on conclure un bail écrit avec quelqu'un qui a un bail verbal avec des conditions différentes? N'y a-t-il pas là une certaine forme de modification d'un contrat de bail hors des dates acceptées et acceptable?

Question subsidiaire: quelles est la date à prendre en compte pour un contrat de bail verbal qui a pris court avec un propriétaire précédent?

Un bail purement verbal ne peut avoir date certaine dans l'esprit des articles 1743 et 1328 du code civil. L'acquéreur peut donc donner congé dans les conditions énoncées plus tôt. Et conclure un nouveau bail. Il y a extinction du premier bail et naissance d'un second et non modification du premier.

La date à prendre en compte pour le bail initial est en principe le premier jour du mois où le loyer a été payé pour la 1ère fois, à moins que le paiement ne fasse référence à une autre date pour le début du bail.
Exception: pour les baux ayant pris cours entre le 1/1/1987 et le 1/1/1991, la date de début du bail est le premier jour du mois où le locataire s'est domicilié dans les lieux (ce qui parfois pose de très gros problèmes, mais c'est une autre histoire  hmm ).


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grmff
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Re : Révision des loyers

smile Merci pour ce complément d'information...


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Zenon
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Re : Révision des loyers

Merci à tous pour toutes ces informations cool.

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Zenon
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Re : Révision des loyers

Bonjour, après quelques temps d'absence et pas mal de réflexions, nous voici de retour.

Résumé de la situation :
Nous avons acquis un immeuble de rapport (mais l'acte n'est pas encore passé).  L'immeuble comporte 3 appartements.

Au rez, le bail a été conclu en 11/2000 et courait du 01/12/200 au 30/11/2002, entre temps mué en bail de 9 ans.  Donc, si je compte compte bien, triennat échéant le 30/11/2005.

Au 1er, le bail a été conclu en 09/1996 et court du 01/10/1996 au 30/09/2005, sans reconduction tacite.

Au 2e, le bail a été conclu en 12/2001 et courait du 01/01/2002 au 31/12/2004, entre temps mué en bail de 9 ans.  Donc, si je compte compte bien, triennat échéant le 31/12/2007.

Les loyers sont vraiment trop bas par rapport au marché. 

Voici les questions :
Nous souhaitons tous les augmenter d'environ 50€ par mois.  En sachant que nous n'avons pas encore signé l'acte et en tenant compte des durées et échéances des différents baux (mentionnés plus haut). 

Comment pouvons-nous faire ?  A partir de quelle date pouvons-nous proposer l'augmentation ?  Cela peut-il proser des problèmes ?  Doit-on demander au propirétaire actuel (futur ex-propriétaire) de signifier un renom ou autre chose, à ses locataires (vu que nous n'avons pas encore signé l'acte) ?

Voilà, cela fait pas mal de questions, mais nous ne savons vraiment pas grand chose (et nous n'osons pas écrire rien) sur la question.

Merci beaucoup pour votre attention et votre temps.

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grmff
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Re : Révision des loyers

Vous voulez un avis légal sur la question, ou une manière de procéder? La distance entre les deux peut-être fort importante...


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kaplan
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Re : Révision des loyers

SNP a écrit :

.

Par contre, il faut bien savoir que si le locataire a un bail de 9 ans qui n'a pas date certaine, l'acquéreur peut donner congé dans les 3 mois de l'acte authentique, avec préavis de 3 mois et moyennant le paiement d'une indemnité. Pas d'indemnité si le congé est donné pour occupation personnelle ou pour travaux.
Le cas échéant, un nouveau bail peut être conclu librement avec un nouveau locataire ... ou avec le même.


1/ Même si le bail contient une clause d'entretien du bail ?

2/ Lorsque vous dites date certaine , cela veut dire que le bail doit être enregistré mais enregistré au moment de l'acte authentique ou au moment de la signature du compromis de vente car si c'est au moment de l'acte authentique le locataire qui voit que son bien est mis en vente a tout intérêt ET TOUT LE TEMPS pour faire enregistrer son bail afin de se protéger au maximum.

Bien à vous.

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Zenon
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Re : Révision des loyers

Grmff a écrit :

Vous voulez un avis légal sur la question, ou une manière de procéder? La distance entre les deux peut-être fort importante...

A vrai dire les 2 aspects nous intéressent.  Nous tenons à respecter les règles.  La façon de procéder nous intéresse aussi.  Au risque de me répeter, nous ne pensons pas que l'augmentation que nous envisageons soit exagérée (bien au contraire).  Même si dans le chef d'un propriétaire cette pensée vous semble logique, nous avons consulté le marché et comparé avant de nous fixer.

Pouvez-vous nous éclairer ?

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kaplan
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Re : Révision des loyers

Zenon bonsoir ,

J'ai pris comme hypothèse de départ :

1/ vos locataires occupent leur bien à titre de résidence principale.
2/ Vos locataires n'ont pas enregistrés leur bail .( majorité des cas )

A/ Pour le  RDCH : tout d'abord la fin du triennat est bien le 30/11/2006 et non le 30/11/2005

Soit vous allez jusqu'à la fin du triennat et vous négocier à l'amiable une augmentation du loyer avec lui entre le 9ème et 6 ème mois précédent la fin du triennat  si pas d'accord il faut introduire une demande de révision de loyer entre le 6ème et le 3ème mois précédant la fin de ce triennat auprès du juge de paix.

Soit vous donnez le préavis au locataire DANS LES 3 MOIS QUI SUIVENT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE avec un préavis de 3 mois + pour occupation personnelle ( pas bien pour vous car vous perdez un loyer )                    + pour travaux ( pas bien pour vous car le montant des travaux doit représenter 3 mois de loyer + manque à gagner  car pas loué )
                                                                              + sans motif ( oui MAIS indemnité égale à 6 mois de loyer car 2 ème triennat )

B/ pour le premier:fin de bail le 30/9/2005

Soit vous donnez le préavis au locataire DANS LES 3 MOIS QUI SUIVENT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE avec un préavis de 3 mois sans motif et sans devoir verser une indemnité car le locataire se trouve dans le 3 ème triennat .

Soit garder le locataire et attendre, entre le 9 ème et le 6 ème mois précédant la fin du triennat , pour négocier à l'amiable avec lui ( si j'ai bien calculé il ne vous reste que le mois de mars pour négocier ; après vous êtes hors délai pour une négociation à l'amiable ) et si pas d'accord à l'amiable avec lui vous devez introduire une demande de révision de loyer entre le 6ème et 3 ème mois précédant la fin de ce triennat auprès du juge de paix.

C/ pour le deuxième étage: fin du tiennat 31/12/2007

Soit vous allez jusqu'à la fin du triennat MAIS C'EST UN PEU LOIN.

Soit vous donnez le préavis au locataire DANS LES 3 MOIS QUI SUIVENT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE avec un préavis de 3 mois sans motif MAIS  vous devrez verser une indemnite de 6 mois de loyer ( 2 ème triennat ) au locataire.

Voilà en gros ce que vous pouvez faire .


ATTENTION:
VOUS NE POUVEZ ENVOYER DE PREAVIS AU LOCATAIRE QUE SI VOUS AVEZ SIGNE L'ACTE AUTHENTIQUE .


Bien à vous.
KAPLAN.

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kaplan
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Re : Révision des loyers

Zenon ,

Ce que je viens d'énoncer juste en dessous est la théorie mais je suis persuadé que grmff pourra vous donner d'autres tuyaux plus pratiques basées sur sa grande expérience.

Bien à vous
KAPLAN

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PIM
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Re : Révision des loyers

kaplan a écrit :

Zenon ,

Ce que je viens d'énoncer juste en dessous est la théorie mais je suis persuadé que grmff pourra vous donner d'autres tuyaux plus pratiques basées sur sa grande expérience.

Bien à vous
KAPLAN

Grmfff est en vacances au soleil, me semble-t-il (cfr l'un de ses autres messages). Un peu de patience donc...

Il ne suggèrera de toute façon pas quelque chose d'illégal: pas son genre, ni le mien non plus d'ailleurs.

Je dis cela pour préciser la portée de son message où il demande "vous voulez quel genre de solution"....


Erik DECKERS
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Francis
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Re : Révision des loyers

Personellement, je négocierai avec chaque locataire. Commencer par une action revendicatrice en justice n'est jamais à prendre à la légère.
Proposez par exemple d'augmenter le loyer en plusieurs étapes, 10€ tous les mois ou les 2 mois.
Si vos locataires ne sont pas stupides, que vos revendications sont justifées et que vous avez un peu de diplomatie et de chance, vous devriez obtenir satisfaction.

Bonne chance et donnez nous le résultat.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Zenon
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Re : Révision des loyers

Merci beaucoup à tous (PIM webmaster, Kaplan et Francsi) pour vos contributions.  J'attends bien sûr le retour de Grmff pour profiter de sa longue expérience, comme l'un d'entre vous le signale.  J'espère simplement qu'il sera de retour à temps, au trement tant pis pour moi.

Si je puis me permettre d'essayer résumer.  Pour le 1er, il ne me reste que jusqu'à la fin du mois pour être dans les temps, pour le rdc j'ai encore 2,5 mois (30/11/2002 + 3 ans = 30/11/2005 - 6 mois = 31/05/2005), et pour le 2e je suis bon pour attendre fin 2007.

C'est un peu juste pour les 2 premiers, vu que l'acte n'est pas encore passé, et pour le dernier c'est un peu loin.

Que pensez-vous de la proposition suivante ?
- nous demandons au propriétaire actuel de convenir d'une résiliation à l'amiable avec tous les locataires, de façon à mettre fin aux baux actuels au 30/09/2005, ceci accorderait une sorte de période de grâce (par rapport au changement de propriétaire) aux locataires du rdc et du 2e;
- parallèlement, nous accompagnons cette résiliation d'un engagement à conclure (au plus tard 1 mois après le passage de l'acte) un nouveau bail avec chacun à partir du 01/10/2005, semblable à leur bail actuel mais avec un loyer augmenté à un montant déjà fixé dans cet engagement;
- une fois l'acte passé, nous réalisons notre engagement.

Bien entendu, avant d'envoyer ce courrier aux locataires, nous aurons pris contact avec eux par téléphone pour le leur annoncer et recueillir leur sentiment.  Il va de soi que nous supposons avoir l'accord du propriétaire actuel pour le premier élément, mais je pense que cela ne posera pas de problème.

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kaplan
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Re : Révision des loyers

Zenon bonjour ,

Comme il y a déjà vente ( accord sur prix et chose ) , cela m'étonnerait que le propriétaire vendeur se décarcasse pour obtenir un accord à l'amiable avec ses FUTURS EX- LOCATAIRES !!!! lol

Le locataire du premier ne vous pose pas de problême  smile car si vous lui donnez son préavis ( 3 mois ) dans les 3 mois qui suivent le signature de l'acte authentique , vous ne devrez pas verser d'indemnité ( car 3ème triennat ).

Quant aux autres locataires si ils connaissent bien la loi , ils auront du mal à accepter un accord à l'amiable dans lequel ils sont perdant et où ils perdent les avantages octroyés par la loi sur les baux de résidence principale.fou2.gif

Bien à vous.
KAPLAN.

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