Révision des loyers

Etes-vous sûr que le changement de propriétaire (après achat dans ce cas précis) ne change pas la situation ?  L'agence venderesse nous a clairement indiqué, de même que d'autres candidats acheteurs (rencontrés à l'occasion d'une visite) que l'augmentation des loyers était une chose acquise.

C'est une croyance vraiment répandue, y compris chez les locataires. Elle est néanmoins fausse et archi-fausse.

Si le locataire accepte de payer plus, et ne fait pas marche arrière par la suite, vous avez gagné. Mais le risque est grand qu'il finisse par se rendre compte que vous n'aviez pas droit à cette augmentation. En ce cas, il peut demander le remboursement (ou simplement arrêter de payer son loyer jusqu'à apurement du "trop payé"

En outre, je vous invite à la plus grande prudence. Si vous "virez" un locataire, rien ne l'empêche de partir et de se retourner contre vous pour obtenir des dommages et intérêts. Il gagnera à tous les coups. Soyez donc prudent avec le courrier...

Pour être tout à fait clair, ne jouez pas sur ce genre de chose, restez dans les clous et voyez sur le long terme...

Peut-on conclure un bail écrit avec quelqu'un qui a un bail verbal avec des conditions différentes? N'y a-t-il pas là une certaine forme de modification d'un contrat de bail hors des dates acceptées et acceptable?

Question subsidiaire: quelles est la date à prendre en compte pour un contrat de bail verbal qui a pris court avec un propriétaire précédent?

Merci pour ce complément d'information...

Bonjour, après quelques temps d'absence et pas mal de réflexions, nous voici de retour.

Résumé de la situation :
Nous avons acquis un immeuble de rapport (mais l'acte n'est pas encore passé).  L'immeuble comporte 3 appartements.

Au rez, le bail a été conclu en 11/2000 et courait du 01/12/200 au 30/11/2002, entre temps mué en bail de 9 ans.  Donc, si je compte compte bien, triennat échéant le 30/11/2005.

Au 1er, le bail a été conclu en 09/1996 et court du 01/10/1996 au 30/09/2005, sans reconduction tacite.

Au 2e, le bail a été conclu en 12/2001 et courait du 01/01/2002 au 31/12/2004, entre temps mué en bail de 9 ans.  Donc, si je compte compte bien, triennat échéant le 31/12/2007.

Les loyers sont vraiment trop bas par rapport au marché. 

Voici les questions :
Nous souhaitons tous les augmenter d'environ 50€ par mois.  En sachant que nous n'avons pas encore signé l'acte et en tenant compte des durées et échéances des différents baux (mentionnés plus haut). 

Comment pouvons-nous faire ?  A partir de quelle date pouvons-nous proposer l'augmentation ?  Cela peut-il proser des problèmes ?  Doit-on demander au propirétaire actuel (futur ex-propriétaire) de signifier un renom ou autre chose, à ses locataires (vu que nous n'avons pas encore signé l'acte) ?

Voilà, cela fait pas mal de questions, mais nous ne savons vraiment pas grand chose (et nous n'osons pas écrire rien) sur la question.

Merci beaucoup pour votre attention et votre temps.

1/ Même si le bail contient une clause d'entretien du bail ?

2/ Lorsque vous dites date certaine , cela veut dire que le bail doit être enregistré mais enregistré au moment de l'acte authentique ou au moment de la signature du compromis de vente car si c'est au moment de l'acte authentique le locataire qui voit que son bien est mis en vente a tout intérêt ET TOUT LE TEMPS pour faire enregistrer son bail afin de se protéger au maximum.

Bien à vous.

Zenon bonsoir ,

J'ai pris comme hypothèse de départ :

1/ vos locataires occupent leur bien à titre de résidence principale.
2/ Vos locataires n'ont pas enregistrés leur bail .( majorité des cas )

A/ Pour le  RDCH : tout d'abord la fin du triennat est bien le 30/11/2006 et non le 30/11/2005

Soit vous allez jusqu'à la fin du triennat et vous négocier à l'amiable une augmentation du loyer avec lui entre le 9ème et 6 ème mois précédent la fin du triennat  si pas d'accord il faut introduire une demande de révision de loyer entre le 6ème et le 3ème mois précédant la fin de ce triennat auprès du juge de paix.

Soit vous donnez le préavis au locataire DANS LES 3 MOIS QUI SUIVENT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE avec un préavis de 3 mois + pour occupation personnelle ( pas bien pour vous car vous perdez un loyer )                    + pour travaux ( pas bien pour vous car le montant des travaux doit représenter 3 mois de loyer + manque à gagner  car pas loué )
                                                                              + sans motif ( oui MAIS indemnité égale à 6 mois de loyer car 2 ème triennat )

B/ pour le premier:fin de bail le 30/9/2005

Soit vous donnez le préavis au locataire DANS LES 3 MOIS QUI SUIVENT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE avec un préavis de 3 mois sans motif et sans devoir verser une indemnité car le locataire se trouve dans le 3 ème triennat .

Soit garder le locataire et attendre, entre le 9 ème et le 6 ème mois précédant la fin du triennat , pour négocier à l'amiable avec lui ( si j'ai bien calculé il ne vous reste que le mois de mars pour négocier ; après vous êtes hors délai pour une négociation à l'amiable ) et si pas d'accord à l'amiable avec lui vous devez introduire une demande de révision de loyer entre le 6ème et 3 ème mois précédant la fin de ce triennat auprès du juge de paix.

C/ pour le deuxième étage: fin du tiennat 31/12/2007

Soit vous allez jusqu'à la fin du triennat MAIS C'EST UN PEU LOIN.

Soit vous donnez le préavis au locataire DANS LES 3 MOIS QUI SUIVENT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE avec un préavis de 3 mois sans motif MAIS  vous devrez verser une indemnite de 6 mois de loyer ( 2 ème triennat ) au locataire.

Voilà en gros ce que vous pouvez faire .

ATTENTION:
VOUS NE POUVEZ ENVOYER DE PREAVIS AU LOCATAIRE QUE SI VOUS AVEZ SIGNE L'ACTE AUTHENTIQUE .

Bien à vous.
KAPLAN.

Grmfff est en vacances au soleil, me semble-t-il (cfr l'un de ses autres messages). Un peu de patience donc...

Il ne suggèrera de toute façon pas quelque chose d'illégal: pas son genre, ni le mien non plus d'ailleurs.

Je dis cela pour préciser la portée de son message où il demande "vous voulez quel genre de solution"....

Merci beaucoup à tous (PIM webmaster, Kaplan et Francsi) pour vos contributions.  J'attends bien sûr le retour de Grmff pour profiter de sa longue expérience, comme l'un d'entre vous le signale.  J'espère simplement qu'il sera de retour à temps, au trement tant pis pour moi.

Si je puis me permettre d'essayer résumer.  Pour le 1er, il ne me reste que jusqu'à la fin du mois pour être dans les temps, pour le rdc j'ai encore 2,5 mois (30/11/2002 + 3 ans = 30/11/2005 - 6 mois = 31/05/2005), et pour le 2e je suis bon pour attendre fin 2007.

C'est un peu juste pour les 2 premiers, vu que l'acte n'est pas encore passé, et pour le dernier c'est un peu loin.

Que pensez-vous de la proposition suivante ?
- nous demandons au propriétaire actuel de convenir d'une résiliation à l'amiable avec tous les locataires, de façon à mettre fin aux baux actuels au 30/09/2005, ceci accorderait une sorte de période de grâce (par rapport au changement de propriétaire) aux locataires du rdc et du 2e;
- parallèlement, nous accompagnons cette résiliation d'un engagement à conclure (au plus tard 1 mois après le passage de l'acte) un nouveau bail avec chacun à partir du 01/10/2005, semblable à leur bail actuel mais avec un loyer augmenté à un montant déjà fixé dans cet engagement;
- une fois l'acte passé, nous réalisons notre engagement.

Bien entendu, avant d'envoyer ce courrier aux locataires, nous aurons pris contact avec eux par téléphone pour le leur annoncer et recueillir leur sentiment.  Il va de soi que nous supposons avoir l'accord du propriétaire actuel pour le premier élément, mais je pense que cela ne posera pas de problème.