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Révision des loyers

Zenon
Pimonaute
Inscription : 23-01-2005
Messages : 9

Révision des loyers

Bonjour,

Mon épouse et moi-meme avons acheté un immeuble de rapport.  Du moins le compromis est signé.

Tous les locataires ont un bail du type 1/1/1 qui se sont entre temps mués en 3/6/9.  Les loyers, bien qu'indexés, ne correspondent plus au marché.  A titre d'exemple un appartement une chambre de 60m2 dans un quartier réellement calme, agréable et bien situé (je ne peux en écrire plus pour garder un certain anonymat) est loué moins de 340€ par mois.   Nous avons consulté les sites où les conditions pour beaucoup d'appartements en location sont publiées, et dans ce cas précis les loyers vont de 400 à 450€.

Nous ne désirons pas faire fuire les locataires, mais ne souhaitons quand meme que l'immeuble soit réellement de rapport.  C'est pourquoi nous envisageons d'augmenter le loyer de 50€ par mois, mais sans augmenter la garantie locative.

P.S : nous n'avons d'adresse e-mail, c'est pourquoi j'ai du utiliser une adresse bidon.

Comment pouvons-nous faire ?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 401
Site Web

Re : Révision des loyers

Bonjour tout le monde.

Je pense que chacun devrait relire un excellent livre, excellente source d'inspiration pour tout comportement en cette matière délicate qu'est le "locataire management"

Je vous donne donc une excellente adresse web :Code civil sur les résidences principales

Voici quelques commentaires:µ
1. Virer un locataire sous une fausse raison peut couter cher: jusqu'à 18 mois de loyer
2. Virer un locataire pour travaux: les travaux doivent couter 3 ans de loyer (et non 3 mois!!!) et être prouvés par facture
3. Les locataires ne connaissent généralement pas la loi. Tout investisseur l'aura remarqué lors de la visite d'un immeuble de rapport: ils ont peur d'être à la rue le lendemain de la vente!
4. Par contre, je confirme qu'un compromis n'est pas opposable aux tiers: en clair, les courriers que vous enverriez aux locataires n'ont aucune valeur
5. 50 euros sur 340 font 14%. C'est donc inférieur aux 20% que le juge considérera comme pivot (augmentation sans travaux suite à circonstances nouvelles)

Concernant les indemnités dues aux locataires pour une résilisation sans motif:
"§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
  Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
(...) L'indemnité due (...) par le bailleur qui met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, est équivalente à trois mois de loyer"

Bref, vous êtes pieds et poings liés par vos baux. Perso, j'attends la période de renégociation des baux (entre 6 et 9 mois avant la fin du triennat) C'est ce qu'à prévu le code civil et c'est ce que j'applique(rai)

D'autre part, suivant le message du SNP, rien ne vous empêche effectivement de signer la résiliation du bail en cours, et d'en resigner un immédiatement, avec des conditions différentes. Reste à convaincre votre locataire et à être fin dans votre explication et exploitation de son éventuelle naïveté.

D'un autres côté, si les loyers valent vraiment 450 euros comme vous le mentionnez, que le quartier est agréable, et que pour vous c'est vital de ne pas attendre les délais de triennats, le locataire, même mal embouché, aura intérêt à accepter une augmentation raisonnable de 50€. Attention à ce que les débats restent oraux jusqu'à la signature des documents. Un locataire vraiement mal embouché pourrait s'en servir contre vous pas la suite.

Un argument pour agir de suite: les locataires y sont préparés, malgré que vous ne soyiez pas dans votre droit.

Un argument pour agir plus tard: si un juge considère que c'est une annulation factice et que c'est une augmentation illégale, il peut demander le remboursement de l'augmentation sur les 5 années précédentes, et refuser toute nouvelle augmentation parce que vous avez estimé que 14% (=50€) correspondait à la réalité. Moins de 20%: pas d'augmentation...

A réfléchir donc. Qu'en pense le SNP?


Grmf!
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La première classe et la classe éco atterrissent au même moment.
S.J.

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kaplan
Pimonaute intarissable
Inscription : 23-04-2004
Messages : 675

Re : Révision des loyers

GRMFF bonjour ,

Lorsque vous dites , au point 5 de votre intervention précédente , que 50 euros sur 340 font +- 14% de hausse et que de ce fait le juge ne pourrait accepter la révision du loyer car cette augmentation n'atteint pas le point pivot de 20% , je pense en toute humilité que vous vous trompez .

Il ne faut pas confondre valeur locative et loyer effectivement payé.

L'article de loi stipule que c'est la valeur locative qui doit augmenté de 20% ( pas le loyer ) et cela suite à de circonstances nouvelles ( aménagement du quartier , création de voies de communication ...) et donc si la valeur locative a augmenté de 20% dans ce quartier , le propriétaire comme le juge peut exiger seulement une augmentation de 50 euros ( soit +- 14% )

Bien à vous.
KAPLAN

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