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parties communes

Mac
Pimonaute assidu
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parties communes

Un de copropriétaires a annexe une partie des partis communes ( une partie de couloir ) : suivant les plans cette partie appartienne au partis communes. Actuellement les millièmes ne correspondent pas à la réalité. Le propriétaire en question dit qu’il a acheté comme ca ( sans montrer la preuve : date d’acte de base 1978, achat 1990, donc l’acte de vente ne corresponde pas a l’acte de base ). Syndic dit même chose et malgré mes demandes il ne veut pas soumettre ce problème à la discussion d’AG. Que faire. Peut-on obliger syndic de mettre ce point à l’ordre de jour d’AG. Peut-on obliger ce propriétaire de quitter les lieux. Il’ a une prescription ? Un notaire peut il vendre une partie des partis communes sans modification acte de base et plans ?

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : parties communes

Envoyez un recommandé à votre syndic lui demandant de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG. A défaut adressez vous à la justice de paix ! Pour le délai le plus court de prescription c'esu 10 ans. Alors de quant date votre première demande car la responsabilité passe alors à votre syndic.

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Mac
Pimonaute assidu
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Re : parties communes

lettre recommande envoye au syndic, syndic n'a pas rfepondue, il m'a convoquee et dit que la conseil de gerance ne veut pas que on discute de ce probleme ( president de CG travaille chez proprietaire en question, aussi membre de CG !!)

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giannigianni
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Re : parties communes

macjanu a écrit :

Un de copropriétaires a annexe une partie des partis communes ( une partie de couloir ) : suivant les plans cette partie appartienne au partis communes. Actuellement les millièmes ne correspondent pas à la réalité. Le propriétaire en question dit qu’il a acheté comme ca ( sans montrer la preuve : date d’acte de base 1978, achat 1990, donc l’acte de vente ne corresponde pas a l’acte de base ). Syndic dit même chose et malgré mes demandes il ne veut pas soumettre ce problème à la discussion d’AG. Que faire. Peut-on obliger syndic de mettre ce point à l’ordre de jour d’AG. Peut-on obliger ce propriétaire de quitter les lieux. Il’ a une prescription ? Un notaire peut il vendre une partie des partis communes sans modification acte de base et plans ?

Il n'est pas question qu'un des coproprietaires "annexe" une partie commune. Pour se faire il faut trasformer la partie en privatif , en prevoir la cession de l'ACP au coproprietaire et ceci atravers la modification de l'acte de base par acte notarié. Toutefois, il n'est pas claire votre phrase "Actuellement les millièmes ne correspondent pas à la réalité". Est-il une question de quotes part?

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Mac
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Re : parties communes

Oui, il a transformer une partie en partie privatif ( ferme avec cloisin et porte ) sans passerpar AG ni changer acte de base ni les milliemes. Donc sa surface priv e a augumenter et surface commune diminuer - il faut changer le repartition des milliemes, pas vrais ?

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giannigianni
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Re : parties communes

macjanu a écrit :

Oui, il a transformer une partie en partie privatif ( ferme avec cloisin et porte ) sans passerpar AG ni changer acte de base ni les milliemes. Donc sa surface priv e a augumenter et surface commune diminuer - il faut changer le repartition des milliemes, pas vrais ?

Il est evident que les demarches sont les suivants: vote en AG, inclus trasformation de la partie commune en privatif, avec la majorité prevue dans le code civil, modification de l'acte de base par le notaire, cession et acte de vente de la nouvelle partie privatif qui sera, les cas echeant annexée au lot de l'acqereur.

Code Civil Art. 577-7.


§ 1.   Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :

1° à la majorité des trois quarts des voix :

a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que  la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;

b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;

c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion;

2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
§ 2.     En cas destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée. Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
§ 3.     Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.

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Mac
Pimonaute assidu
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Re : parties communes

OK, mais que faire quand :
- le proprietaire en question pretand que il a cheter cette partie
- syndic refuse de discuter de cette probleme a l'AG,
malgre que :
- aucune changement de l'acte de base ni les plans d'immeuble ( verification chez le notaire, urbanisme et cadastre ) n'a pas ete fait a ce jour
-  demande fait aupres syndic ( lettre recommande, e-mails, etc... ) fait 2 mois avant AG
En un mot syndic ne veux pas discuter cette probleme !!!

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grmff
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Re : parties communes

Ce point est donc à soulever dans le point divers de l'assemblée générale.

Si les points soulevés doivent être mineurs ou ne peuvent être suivi d'un vote, cela n'empêchera pas les gens d'être au courant et d'exiger que les choses soient mises en pristin état, ou à défaut de faire une AG extraordianire pour discuter de ce problème.

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Saxo
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Re : parties communes

Sous les "divers", on ne prend aucune décision, on se contente d'informer et cela n'a aucune conséquence juridique.
Il me semble qu'en cas d'annexion de partie commune et face à la mauvaise foi du copropriétaire aussi bien que du syndic, qui ne veut rien entendre, il y a autre chose à entreprendre qui puisse avoir plus d'effet. Mais quoi ? C'était, je pense, le sens de la question posée.
Qu'en pensent nos estimés syndics ?

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grmff
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Re : parties communes

Dans les points divers, on peut discuter de l'opportunité de faire une AG extraordinaire à ce sujet.

Si suffisament de monde est d'accord, si 1/5 des quotités demandent une AG extraordinaire, que ce soit par pétition, courrier, recommandé ou au cours de la discussion dans les points divers, le syndic doit s'exécuter...

Bref, les points divers sont la bonne occasion de discuter de cela. J'aurais même tendance à dire que en soulevant ce simple problème dès le début de l'AG, on peut exiger que ce point soit discuté dès le début.

CG et syndic ayant été mis en porte à faux... ce sera le bon moment pour dire ce que vous avez à dire et faire ce que vous avez à faire.

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Francis
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Re : parties communes

Un refus d'en discuter dans le point divers, et acté au PV de l'AG serait un excellent moyen pour convaincre le Juge de  Paix qu'il y a un réel problème dans cette copropriété.
Vérifiez dans le rèlement général de copropriété s'il n'y a pas de clause particulière pour les points à mettre à l'ordre du jour...

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Mac
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Re : parties communes

Acte de Base date de 1976 sans aucune modification ni avenement a ce jour. Il ne pas conforme avec la loi ( qui prime probabl;ement ). Le syndic ( copropriete ) est il oblige de modifie ( change ) Acte de Base pour etre conforme avec la loi ??

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grmff
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Re : parties communes

La modification de l'acte de base/règlement d'ordre intérieur ne sont pas obligatoires.

Il est an noter que les modifications sont généralement plus cosmétiques qu'autre chose.

En outre, si une clause des actes de base n'est pas conforme avec la loi, c'est la loi qui s'impose.

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Saxo
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Re : parties communes

"La modification de l'acte de base/règlement d'ordre intérieur ne sont pas obligatoires."

Vraiment ????

En cas d'annexion de partie commune ????

Ce qui entraîne donc une modification des quotités, donc de la part dans les charges et même des droits de vote.

Les notaires vous suivent-ils dans cette affirmation ?  Avez-vous vérifié ?

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Mac
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Re : parties communes

J'ai RDV avec notaire demain, donc a demain

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luc
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Re : parties communes

macjanu a écrit :

Acte de Base date de 1976 sans aucune modification ni avenement a ce jour. Il ne pas conforme avec la loi ( qui prime probabl;ement ). Le syndic ( copropriete ) est il oblige de modifie ( change ) Acte de Base pour etre conforme avec la loi ??

En théorie il ne faut pas adapter l'acte de base aux changements de la loi et aux décisions de l'AG. Mais ...  une coordination au moins officieuse est nécessaire si  on veut s'assurer que la gestion soit transparente et surtout efficace.

Un des trucs d'un pouvoir en place non transparent est d'empècher une coordination sous le motif "Cela coûte trop et n'apporte rien [que trop de trasnparence]".

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luc
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Re : parties communes

Dans le cas de la région Bruxelloise il faut faire très attention aux dates:
1. Tout changement irrégulier sans autorisation de l'AG avant 1992 est régularisé sur le plan d'urbanisme (= pénal) si une demande de régularisation a été introduit et accordé avant le 01/08/1995.
2.  Après cette date il faut un avis explicite de l'AG (= point explicite sur l'OJ et décision avec la majorité requise).

Les actions sur le plan civil sont très difficile, mais faisable s'il y a de la mauvaise foi, après 20 ans. Et pratiquement impossible pour des changements d'avant 30 ans (= avant 1975).

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grmff
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Re : parties communes

"La modification de l'acte de base/règlement d'ordre intérieur ne sont pas obligatoires."

Vraiment ????

En cas d'annexion de partie commune ????

Ce qui entraîne donc une modification des quotités, donc de la part dans les charges et même des droits de vote.

Les notaires vous suivent-ils dans cette affirmation ? Avez-vous vérifié ?

Je répondais à macjanu qui demandait s'il était obligatoire de modifier l'acte de base pour le rendre conforme à la loi de 1995.

Les modifications de l'acte de base pour le faire correspondre à la loi de 1995 ne sont pas obligatoire. Pour transformer une partie commune en partie privée, il faut bien plus que l'autorisation de l'assemblée générale!!!

Si vous demandez l'avis du notaire, il vous dira que c'est indispensable. Même chose pour un avocat...

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Mac
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Re : parties communes

Non Grmff, je voudrais bien savoir, si le modification d'Acte de Base est obligatoire suit a la changement de disposition de partis communes (annexation sans accord AG) ?

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Mac
Pimonaute assidu
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Re : parties communes

J'ai vu le notaire, il conseil voir juge de paix qui ordonrait probablement de quitter les partis annexees et de remettre au copropriete

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