Revendre un bien avant acte notarié

Vous ne pouvez revendre que ce qui vous appartient... et l'immeuble ne vous appartiendra qu'à partir de l'acte authentique.

Si vous signez un compromis de (re)vente (avant votre acte) où vous intervenez comme vendeur, vous devez bien entendu informer votre acquéreur de la situation juridique réelle et mentionner une condition suspensive "de signature de votre propre acte authentique". L'acompte du nouvel acquéreur devrait être consigné chez le notaire (pas obligatoire, mais évidemment conseillé en l'espèce : imaginez la situation si, par exemple, l'acte authentique n'est pas signé.....)

Si un tiers se substitue à vous, en devenant acquéreur à votre place :
- il y a d'un point de vue fiscal 2 mutations : donc 2 fois des droits d'enregistrements dus (dont l'acquéreur n° 1 pourra récupérer une partie la revente intervenant avant 2 ans... )
- il faut l'accord du vendeur initial, le compromis de vente initial signé liant les parties désignées entre elles.

Bref: opération délicate & coûteuse...

Cela ne va pas du tout votre montage !
- le transfert de propriété n'est opposable aux tiers que par transcription au bureau des hypothèques qui est consécutif à la signature d'un acte authentique
- il y a 2 mutations dans ce que vous indiquez et donc des droits dus sur vente à "20" + sur vente à "80" + celui qui achète à 20 et revend à 80 va attraper une "insuffisance" puisque ce qu'il achète 20 vaut 80...
- il y a risque de recision pour lésion

Et indépendamment de tout ce qui précède, votre vendeur initial va toucher 80 sur ce qu'il vous a vendu 20: vous faites comment pour récupérer "vos" 60 de différence ?

Dérapage total garanti...

Récision pour lésion:
La loi protège le vendeur qui n’a obtenu qu’un prix inférieur de sept-douzièmes à la valeur réelle de l’immeuble qu’il a vendu. Dans ce cas, il peut solliciter la dissolution judiciaire de cette vente.

La loi présume qu’un vendeur qui n'a perçu qu’un prix à ce point inférieur à la valeur réelle de son immeuble a été victime d’une contrainte, sans laquelle il n’eût pas accepté ce prix dérisoire. C’est une présomption irréfragable, ce qui signifie que l’acheteur ne pourrait être autorisé à apporter la preuve contraire.

extrait du site des notaires. Suite ici

Donc si j'ai bien compris il n'y a rien à faire    sauf deux actes notariés...

J'oubliais:
Le fisc ne considérera pas cela comme une opération de bon père de famille, mais comme une opération spéculative: taxation non à 16.5%, mais à l'IPP (du style 50% quoi...)

Cela ne vous protège pas de la recision, ni de la taxation à l'IPP.

Ca veut dire que je dois garder le bien pour encore des années....  

Je suis content que notre ami Grmff ait introduit ce concept de moralité dans l'affaire. Je l'avais au bout du clavier...

Il doit y avoir un truc "non dit" dans cet exposé. Je ne tiens pas particulièrement à le savoir . Mais soit.

Si le vendeur est d'accord de vous vendre à "20" un bien qu'il sait que vous allez revendre dans l'heure à "80", il y a tout de même de quoi se poser des questions quant à son état de santé mental... N'oubliez pas de vérifier qu'il n'est pas sous administration provisoire... 

Par ailleurs, que vous trouviez anormal de devoir payer un impôt sur de l'argent gagné aussi facilement....

Je connais beaucoup de "marchands de biens", dont le métier est effectivement d'acheter et de revendre des immeubles, mais souvent ils prennent des risques, souvent ils rénovent et apportent une réelle plus-value, etc.

Ici, ce qui choque, c'est l'apparent côté "je profite de l'ignorance du vendeur initial".

C'est d'ailleurs pour cela que la loi sur la "récision pour lésion" existe...

Mais bon, apparemment, c'est sans doute ici une affaire plus compliquée que celle expliquée à demi-mots.

Alors, même si je sais que vous n'aimez pas cela, il n'y a qu'une solution: consultez un spécialiste (avocat, notaire) "dossier complet en main". Il pourra vous éclairer sur les tenants et aboutissants de l'affaire envisage et de ses risques éventuels.
Ou vous conseillera un autre type de démarche pour rencontrer le réel objectif poursuivi.

Cela dépasse le cadre de ce forum.

Même si cela dépasse le cadre du forum, j'avoue que l'affaire pique ma curiosité.

giannigianni que je considère comme doté d'une certaine moralité doit avoir une botte secrète.

Acheté 20 et revendu 80 immédiatement, cela fera un remboursement de 2/3 des droits d'enregistrement payés.

Achat : 20
Droits sur 80 = 12.5%x80 = 10
Frais de notaires sur 20 = 5%x20 = 1
Cout d'achat = 20+10+1 = 31

Revente immédiate: 80
Récupération de 2/3 des droits = 6.6

Bénéfice avant impôts = 80+6.6 - 31 = 55.6

IPP = 50%+5% additionnels communaux = 29.19

Bénef net: 26.41, soit net en main une plus value de 130%...

Pas mal.

Revendu

Ou une vente à réméré lié avec l'indice eurostoxx 50