adaptation d'un ancien acte de base.

L’A.G. peut décider, à une simple majorité, de coordonner l’acte de base avec la loi du 30 juin 1994. Il faudra mandater spécialement le syndic qui confiera ce travail à un notaire et signera l’acte pour le compte de l’association des copropriétaires.
L’acte de base, ainsi coordonné, reprendra l’acte original, modifié en fonction de la nouvelle loi. Il ne s’agit pas à proprement parlé d’une modification des statuts, mais de leur adaptation à la loi.

Si l’assemblée veut profiter de cette occasion pour modifier certaines dispositions de l’acte de base (Autres que celles imposées par la loi), il faudra respecter les majorités requises par l’art.577-7 du C.C.
Une majorité des trois quarts des voix est requise pour toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
Idem pour la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion;
Une majorité des quatre cinquième des voix est requise pour toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété.

Mon ACP a suivi la voie cité par ZItoun, en faisant acter en 1998 par acte authentique que la loi serait d'application là où elle est plus stricte que les statuts.

Simple et efficace? Oui, à première vue ... .

Prenons un exemple concret: la limitation du nombre des mandats.

L'acte de base n'en parle pas. L'AG de 1984 avait décidé que le nombre serait limité à 4 par copropriétaire présent. Trois éléments ont été changé par la loi de 1944 (d'application le 01.08.1995):
1. le mandataire du copropriétaire ne doit pas être copropriétaire
2. le nombre de mandats d'une personne est illimité
3. le nombre de quotités ne peut pas être plus grand que le total des autres, et diminué s'il faut.

Prenons le point 2 (nombre des mandats).

1. Les membres du CG appliquaient depuis 1999 ce changement de la loi sans le dire aux autres et sans expliquer que cette décision de 1984 était abrogé.

2. J'en ai parle lors du procès qui a finalement annulé l'AG 2004, mais le Juge n'en parle pas puisqu'il a déjà annulé l'AG suite à le tenue à une placé irrégulière (autre coté de la ville), etc ... . Il n'entame donc pas le nombre des copropriétaires présents ou représentés.

3. Le CG change le fusil d'épaule et déclare que "La limitation à quatre mandats est plus stricte que la loi, donc légale et admis par l'acte authentique de 1998.". ils ont donc refusé différents mandats, mais sans le mentionner dans le PV et sans admettre un débat sur ce fait.

Hormis le fait que les copropriétaires lésés sont en train de préparer une demande au Juge d'annuler la dernière AG, il est un fait que tout cela est très difficile à expliquer au copropriétaire banalisé. Il faut coordonner quatre textes pour prouver notre cas en ce qui concerne ce point en somme mineur. Ne parlons pas du reste. Un texte unique serait le bien venu.

C'est pourquoi je suis partisan d'une coordination des statuts, telle que proposé par Immorp. C'est une procédure tout à fait correcte, transparente et en somme le moins cher.

Suite à l'opacité des statuts l'AG vient déjà de perdre trois procès, et trois sont en cours où la chance qu'ils gagnent sont faible.

La coordination des statuts n'a pas encore été effectivement proposé par moi, suite au fait qu'un des procès en cours (celui où je ne suis pas une des parties) va en principe déterminer la différence entre une terrasse (du toit ou du rez) et un balcon (de façade). Nos statuts sont un peu confus sur ce point et le syndic en a un peu trop abusé en mélangeant les deux.

Une coordination des statuts coûte moins cher que les frais d'un procès perdu pour une ACP de 250 appartements. Pour une ACP de 4 aussi, puisque les conséquences d'une procès perdu sont par copropriétaire beaucoup plus grand dans une petite ACP que dans une grande.

Refuser une coordination est en fait du bricolage. Puisqu'on part alors du fait que tout le monde interprète la loi de la même façon. Ce qui est irréaliste.

Et si on trouve la coordination subjective ... il vous suffit d'aller chez le Juge en médiation. Le plus simple est qu'on prévoit une médiation pour les points concrets mis en doute. Une médiation par le Juge ne nécessite pas un changement des statuts, si la décision de coordonner les statuts le prévoit d'emblée.

Sur la procédure elle-même, dont les grandes lignes ont été tracé par Immorp je voudrais spécifier qu'il faut les étapes suivantes:

1. Proposition de coordonner les statuts par voie de notaire, en spécifiant explicitement ce qu'il doit coordonner. Inclure aussi toutes les décisions des AG antérieures. Donc par exemple: coordonner les statuts d'origine avec la loi de 1994, les jugements à l'encontre de l'ACP et toutes les décisions des AG précédentes.
2. Joindre le texte détaillé de la proposition au plus tard à l'invitation de l'AG.
3. Envoyer à la date X2 (en principe endéans les huit jours de l'AG) le PV avec la décision de coordination de l'AG tenue à la date X1 à tous les copropriétaires ET à tous les résidents. L'envoi se fait en principe en recommandé ou par porteur (concierge) contre récépissé.
4. Attendre trois mois après X2, pour permettre aux copropriétaires et aux résidents d'aller chez le Juge
5. Confier ce travail au notaire endéans les 30 jours après la date X2
6. Dès réception de la proposition concrète du texte coordonné le transmettre aux copropriétaires pour information et convoquer une AG au moins 30 jours plus tard que l'invitation pour approuver cette proposition, après explication par le notaire et débat.
7. Dès approbation du texte par l'AG, de nouveau envoyer le PV (inclus le texte complet de la coordination approuvé) aux copropriétaires et aux résidents (même procédure qu'au point 3).
8. De nouveau attendre trois mois après envoi du PV
9. A ce moment le notaire peut faire l'acte authentique. Les coordonnées de l'enregistrement de cette acte sont communiqué à tous les copropriétaires et mentionné dans le registre des décisions de l'AG.
10. Au plus tard avec l'AG suivante le syndic mentionne dans son rapport annuel la date que le coordination est entré en vigueur et en communique de nouveau les coordonnées.

Dans la foulée on peut aussi coordonner, lors de la deuxième AG, le Règlement d'ordre Intérieur".

Toutes les décisions se prennent à la majorité absolue (50%+1 des quotités présent ou représentés), puisqu'une coordination ne change rien, mais simplifie la lecture des textes en rend les statuts beaucoup plus transparente.

Lors de la coordination le notaire peut constater des anomalies dans les textes existantes, comme l'usage des mots "balcons et terrasses" de la cas de mon ACP. Il doit reprendre ces anomalies tel quel dans la coordination, mais il peut proposer les interprétations possibles, et la manière à implémenter ces interprétations dans les statuts. Il ne peut donc pas proposer UNE interprétation, mais les proposer TOUS. A l'AG de faire son choix, s'il le veut.

Pour rendre le débat serein il vaut mieux de séparer la coordination de la correction des statuts.  Et de n'entamer de résoudre les anomalies, qu'après avoir coordonné les statuts.

C'est ce que l'on appelle de l'abus de pouvoir du syndic et malheureusement ils sont de plus en plus nombreux à connaître ce petit truc que vous venez de révéler.

Croyez-vous Grmff que c'est de gaieté de coeur que l'on introduit une action en justice ?

Croyez-vous que l'on dépense avec plaisir 250 Euros (lorsque l'on est capable de se passer d'avocat) rien que pour des frais de citation  ?

Dans ma copropriété, par suite d'un "parc chauffage" commun à trois immeubles je suis confronté à deux syndics qui abusent de cette technique et ne s'en cachent d'ailleurs pas.

Que peut-on faire pour contrer de tels abus ?

Zitoun        

Si je suis d'accord sur le fond avec Zitoun et Luc, il est impossible de tout régler par AG.

Vous avez beau croire que "coordonner n'est pas modifier", je pense que cela est faux. Coordonner, c'est modifier le texte.

Or, dans de nombreuses AG, c'est l'unanimité des propriétaires présents à l'AG ou absents de l'AG qui est requise.

Ma proposition vise donc à réduire la possibilité de minorités abusives. Et cela aussi existe...

Sorry, je déteste les fautes d'orthographe, alors lisez:

Mais quel "truc" donnez-vous aux copropriétaires minoritaires pour contrer un syndic abusif ? Et croyez-moi, cela existe aussi, je les ai même rencontrés !

Il existe la fonction "edit" au bas de vos textes...

En cas de plainte à l'IPI contre un syndic "indélicat" qui utiliserait cette pratique, y-aura-t-il une sanction sur le plan déontologique ?

Je recite l'art.3 du code de déontologie...mais entièrement cette fois:

art.3  Dans l'exercice et à l'occasion de l'exercice de la profession, l'agent immobilier se conforme à la loi et aux principes de dignité et de discrétion inhérents à la profession; il s'abstient de tout acte qui porte atteinte à l'honneur de la profession.

Une loi peut imposer le changement des statuts. Le syndic est obligé de proposer la coordination suite à cette décision du législateur.

Une partie des statuts de mon ACP est statutairement inchangeable et vient quand même d'être changé par la loi de 1994, mais aussi par un décret régional sur l'urbanisme. 

Mais .. par manque de coordination il y a une confusion totale.

Une coordination peut se faire avec une majorité de 50%+1 des présents et représentés, si le nouveau texte équivaut à l'ancien texte plus le changement imposé par la loi.

Je rappelle que dans un texte coordonné on doit voir quelle partie du texte a été changé et la référence doit être mentionné.

Cette méthode à l'avantage qu'il ne faut pas citer les récalcitrants. C'est à eux de citer l'ACP. Mais surtout cette méthode est légale et transparente.

Il est possible d'aller en conciliation chez le Juge (ex: le président du CG), pour demander une décision concernant les majorités nécessaires. Le Juge a ainsi diminué une majorité de 75% vers 50% pour les compteurs d'eau chaude dans mon ACP.

En ce qui concerne le commentaire sur la nouvelle équipe de l'IPI: j'attends le texte de la nouvelle déontologie, avant d'exprimer mon opinion.

Pour Zitoun: il est impossible d'avoir trois ACP et deux syndics pour une chaufferie. Une chaufferie est une partie commune d'une et seulement une copropriété forcé, suivant une décision de la Cour de Cassation.

Zitoun,

Mon commentaire sur votre problème "Parc Chaufferie" était hors contexte dans ce sujet et j'ai donc mis ma réponse dans le nouveau sujet "Parc Chaufferie".