Documents à transmettre d'un syndic à l'autre

La SNP a publié dans "Le Cri" de mars 2006 un commentaire sur ce changement de la loi fin 2005.

Je suis d'accord avec la SNP qu'il fait déposer plainte auprès de la police, quand le syndic fait de la rétention d'argent.

Mais une règle fondamentale de la justice dit Le pénal tient le civil en état.  Il s'en suit que l'ancien syndic pourra, pour toute la durée de la procédure pénale, garder tous les documents et l'argent ... s'il conteste sa démission dans une procédure civile.

Il faut être prudent. Il est donc logique qu'un nouveau syndic va d'abord convoquer d'urgence une AG et demander leur autorisation avant de déposer plainte à la police. Sauf naturellement si on "croit" que le conseil de gérance représente l'AG et peut décider à sa place (la fameuse gestion du type "cogérance", déclaré illicite avec la loi de 1994).

Plus loin on dit qu'on peut exiger la preuve que le syndic est assuré. Pourquoi la SNP ne dit pas qu'il est préférable que toute candidature à l'élection d'un syndic soit accompagné d'une offre écrite, signé par ce syndic, qui reprend entre autre les données de l'assurance, son nom officiel,  le nom de ses gérants, ... .

La phrase qui me fait hérisser les poils est, quand on parle des compte bancaires et du syndic, qu'on dit qu' "il peut disposer librement, retirer cet argent et disparaître avec lui."

L'usage du mot "librement" me heurte de front. Cela suggère que le syndic a le droit légal de retirer de l'argent du compte de réserve comme il veut. On oublie que pour chaque retrait il faut une autorisation préalable, explicite et précise de l'AG.

Le fonds de réserve et le fonds de roulement ne sont pas deux vases communicantes. Ils doivent être rigoureusement séparé.

J'aurais préféré l'usage du mot détourner au lieu de disposer librement. Je vous rappelle qu'un ancien président de l'IPI vient d'être condamné pour ce type de fraude.

Ayant une expérience professionnelle assez varié comme comptable et comme enquêteur, je sais qu'il est toujours possible de détourner des fonds. Mais on le trouvera plus rapidement avec un système de contrôle efficace qu'avec un système de double signature.

Et un système de contrôle efficace est possible dans une ACP, quoi qu'on en dise.

Il faut seulement appliquer une scission rigoureux entre l'équipe de contrôle (les vérificateurs), l'équipe d'assistance (le conseil de gérance dans les grandes ACP), l'exécutant (le syndic) et les décideurs (l'AG). Et les doter de moyens modernes, en concordance avec le montant des fonds utilisés.

Contexte:

Le conseil de gérance de mon ACP est abonné à "Le Cri". Je cite une phrase du rapport 2005 non-signé du commissaire aux comptes, reçu le 15.03.2006 pour être soumis à l'AG du 13.03.2006 et 28.03.2006:
Citation :
La situation au 31.12.2005 de la "caisse comité" et de la caisse "clés immeubles", gérés par le commissaire aux comptes, a été soumise à la vérification et approbation de la majorité des autres membres du conseil de gérance.
Ils vont donc de nouveau dire que la SNP est partisan de la cogérance, et pourront le démontrer à leurs partisans avec le contenu de cet article.

Je viens de faire citer avec un groupe de copropriétaires l'ACP pour d'urgence annuler l'AG du 13.03.2006 (8% était présent) et nommer un syndic provisoire afin d'organiser l'AG 2006 d'une façon correcte.

Chaque article qui parait dans une revue spécialisé et qui défend de fait la cogérance prolonge non seulement mon calvaire ... mais aussi celui de nombre d'autres copropriétaires.

Et diminue ainsi le nombre de copropriétaires dans mon ACP qui seront dans les conditions pour pouvoir demander réparation des dégâts causés.

Ah oui, petit détail: notre commissaire aux comptes détient, selon les dires de notre syndic,  la seule signature de notre compte de réserve, et avec un deuxième membre du conseil, celui du compte à vue. Le syndic a aussi la signature de ce compte. Le syndic a refusé de communiquer par écrit la liste des comptes utilisés, leurs propriétaires et leurs signataires.

Permettez-moi, Madame, de rendre à César ce qui lui appartient et de rappeler, si besoin en est encore, que c'est à l'instigation d'un groupe de copropriétaires issus notamment de ce forum et qui ont dernièrement rencontré Madame la sénatrice Nyssens,  que celle-ci a fait une interpellation en séance plénière du sénat en vue de demander l'adaptation de la nouvelle loi ...de 1995.

César ou Césarine : peu importe... pourvu que le Schmilblick avance enfin !

Le SNP a probablement influé dans le même sens que vous, mais ailleurs.
Mme Laloux n'a pas écrit que l'intervention de la sénatrice Nyssens resulte de l'intervention du SNP.

En ce qui concerne la transmission des documents entre syndics, mon ACP vient d’être déboutée lors d’une « récupération de créance» par suite d’une faute grave du nouveau syndic d’accepter sans inventaire de son prédécesseur les archives de l’ACP et « sans contre-passation » sa comptabilité !

Je cite :

« …que tout en maintenant sa demande de paiement d’arriérés de copropriété à l’égard de X…, l’ACP Y…admet actuellement en conclusions ne pas être en mesure « de comprendre la comptabilité individualisée de la s.a. XYZ » ;

« …que dans la mesure où la comptabilité dressée par le nouveau syndic,…, continue à se fonder sur l’ancienne comptabilité, mais n’y opère aucune contre-passation, les « preuves » produites restent entachées d’un même défaut ; qu’en d’autres mots, c’est à juste titre que Monsieur X…relève dans son courrier…au conseil actuel de l’association des copropriétaires…que le nouveau syndic « reprend à son compte des réclamations de l’ancien gestionnaire que Monsieur X…conteste depuis 1998 » ;

«  que comme telle, la comptabilité dressée par l’ancien syndic…, est insuffisamment convaincante pour servir de base à une condamnation judiciaire…

Il est grand temps que l’on rende les syndics personnellement responsables des conséquences de cette transmission d’archives.

La transmission des archives entre syndics est d’ailleurs une règle déontologique IPI.

J'espère que ce n'est pas ce président qui, lors de la campagne de presse de l'IPI, voulait rassurer les consommateurs que nous sommes au sujet de la probité des agents immobiliers en affirmant que l'IPI allait s'atteler à éliminer les brebis galeuses qui créaient ombrage à la profession !

Je commence à comprendre pourquoi nos plaintes à l'IPI contre notre syndic n'ont jamais abouti ...mais cela est encore un autre débat !

Il serait très intéressant de connaître les avis des syndics pro de ce forum quant à la manière dont ils pratiquent les passations d'archives.

L'expérience vécue dans mon ACP me laisse perplexe, mon nouveau syndic ayant 30 ans d'expérience, je suppose qu'il a toujours pratiqué de la sorte, sans inventaire d'archives et sans contre-passation de la comptabilité.

Voir mon post du 20/03/2006 à 16h20.

Quelle démarche entreprennent-ils lorsque leur prédécesseur tarde (ou refuse) de transmettre ces archives ?

Portent-ils plainte, en leur nom propre, auprès de l'IPI contre ce syndic ?