Achat d'une maison avec un loyer... FICTIF...! : Que faire...?

Vous m'avez l'air bien imprudent dans vos affaires en général...

Si l'occupant ne paye pas de loyer, si l'ancien proprio désire rester mais vous ment dès le début, si les différents occupants de la maison ne s'entendent pas sauf pour vous rouler dans la farine, vous êtes mal barré...

Il vous reste la méthode de l'influence/négociation pour que tout le monde quitte. Et si c'est une maison divisée, je présume que rien n'est en ordre ou niveau de la location: permis pour habitat groupé, petits logements, séparation des lots, boites-aux-lettres...

Dans quelle région, votre nouvelle acquisition?

Bonsoir, Grmff et Francis :

A Francis : ici ce n'est pas possible, pour moi, de mettre tout le monde dehors... pour une simple raison financière...!

Même si TOUS les loyers ne rentrent pas, j'ai, malgré tout, besoin de ceux qui rentrent... Et un à 500 et deux autres à 400 , cela fait déjà 1300...   Reste celui à 250 qui paie comme il peut mais qui paie...

Le problème, c'est le fils du propriétaire , à 320 , qui , lui , n'a jamais rien payé...

Pour Grmff : Imprudent, oui et non... J'ai des immeubles qui tournent bien, d'autres qui posent des problèmes...  Si les vendeurs étaient moins menteurs, il y aurait moins de problèmes...

Les différents locataires sn'entendent relativement bien. Seul l'ancien propriétaire (qui est d'accord de payer) et son fils (qui ne paie rien et squatte) ne s'entendent pas.

Pour ce qui est de la conformité, si, tout va bien : il n'y a que deux logements en-dessous de 28 m2 et ils sont conformes.

C'est en région liègeoise.

Ce que je voudrais savoir, dans un premmier temps, c'est :

1.- Comment faire pression sur celui qui ne paie pas (à priori je préfèrerais qu'il ne paie RIEN , JAMAIS , plutôt qu'il me paie UNE fois...)

2.- Sur QUI me retourner pour obtenir une diminution du prix de vente de la maison, et des dommages-intérêts....?

L'ancien propriétaire ?

L'agence immobilière ?  (qui a, malgré tout, eu le cran de m'avouer par fax que les 320 Euros du fils du proprio étaient "fictifs" puisque jamais payés...)

Le Notaire de l'ancien propriétaire, à qui mon notaire a faxé une demande claire, nette, précise, sur la réalité des loyers perçus et qui a... "oublié" de répondre à cette question...?

Il y a DOL , c'est CLAIR.
DOL PRINCIPAL , même.
Voire volonté d'escroquerie...

Je cite un truc trouvé je ne sais plus où "Le vendeur est supposé effectuer une vente de bonne foi, en informant correctement l'acheteur. S'il a caché une information importante, vous pouvez demander l'annulation de la vente, ou maintenir le contrat MAIS demander le paiement de dommages et intérêts, ou le remboursement d'une partie du prix. Pour cela, vous devez prouver que la vente n'aurait pas eu lieu -- ou dans des conditions tout-à-fait différentes  --  si vous aviez été au courant de l'information en question.

A première , et , même , à seconde vue , c'est exactement la situation dans laquelle je me trouve...

Je retire le loyer fictif, je fais une règle de 3 au niveau du prix payé, et la différence entre le prix payé et celui que j'aurais accepté de payer est mon préjudice...

Débats on ne peut plus succincts , art. 735 du C.J. permettant de retenir l'affaire à l'audience d'introduction et voilà...

En plus, question prudence/imprudence, je n'ai pas été si... imprudent que cela puisque j'ai fait signer au propriétaire , devant les notaires , à la signature de l'acte , une convention par laquelle il s'engage à me verser 720 Euros par mois, ces 720 Euros représentant son loyer et celui de son fils (400 + 320).

Ok, d'accord, c'est un sac de noeuds, mais, bon, il arrive parfois que l'on se trompe...

Au vu de ces informations complémentaires : que faire....???

Merci d'avance pour vos avis éclairés...

Bonsoir Grmff,

Ce n'est pas vraiment un "bail"....
La séance de signature a été particulièrement houleuse, et ma notaire a rédigé ce document , correctement , mais en quatrième vitesse parce que la future ex-épouse ne voulait plus vendre, etc... : un vrazi vaudeville... ! ! !

Par cette convention, Monsieur XXXXXXXXXX s'engage à payer tous les mois 720 Euros pour les pièces qu'il occupe actuellement ainsi que la pièce que son fils occupe. (toutes ces pièces sont bien délimitées, et on sait très bien "qui vit où".

Mais Monsieur XXXXXXXXXXX  (64 ans je crois), renâcle, et dit que :

-- qu'on lui a "extorqué" cette convention "dans le feu de l'action"

-- que son fils (injoignable, d'ailleurs !) veut un bail,

-- que son fils ne veut pas dépendre de lui,

-- et que si c'est comme ça  " il s'en ira et son fils avec ".  (A mon avis, le fils n'aurait aucune raison de partir, vu qu'il ne paie pas...).

La convention est datée, mais pas limitée dans le temps. C'est un engagement de paiement d'un loyer...

A la limite, il a  ( peut-être )  le droit de donner son renon de suite...

Quant au problème des immeubles qui tournent bien et d'autres moins bien, il faut savoir que je les paie sur 15 ans, et que, pour moi, un immeuble qui tourne "bien" est un immeuble où les locataires sont stables et paient régulièrement.

Cela dit, SI , j'ai PEUR de quelques mois de vide...! ! !    (!)

Je n'ai pas "tant" d'immeubles que cela, et la rentabilité n'est pas toujours mirobolante : je ne suis pas, ici, dans une région de plein emploi, bien au contraire...

Chaque mois, la banque se rappelle à mon bon souvenir.... et les problèmes de locataires, elle, elle s'en fiche...

Que faire....?          (?)

QUE FAIRE POUR BIEN FAIRE: a premiére vue suivant la convention
signée devant notaire, le vendeur est devenu locataire pour une somme de....... et sous loue des piéces intérieure de son appartement, il me semble que vous avez un bail verbal et peu importe de savoir qui y habite puis que vous avez signé une convention.
Le danger est que vous seriez payé par les différents sous -locataires et que ceux-ci réclameraient un droit au bail,il me semble qu'un délai de réflexion est nécessaire dans votre cas.
Je rejoint Francis lorsqu'il écrit qu'il a fait un bon nettyoyage dans ses locataires douteux.
Si cela tourne à l'orage demandez une réunion avec votre notaire et le notaire vendeur ceux-ci trouveront peut être une solution.

Bonjour Grmff, Bonjour Jacq, Bonjour à tous...  :-)

Grmff, si je proposais de vous faire parvenir la convention c'était parce que nous en parlions et que je trouvais + facile si vous pouviez la voir, cela pouvait donner "c'est du bèton" ou "ça ne vaut rien du tout"  (je schématise...)

Jacq : Pour les autres locataires, ils ont envie de rester. Celui qui paie 400, et celui qui paie 400. Celui qui paie 400 refuse catégoriquement d'avoir un bail. Je le lui ai proposé, mais il n'en veut pas. Mais c'est un autre problème.

Celui qui paie 250 veut rester aussi.

Le problème c'est le père (qui va payer 400 ET qui veut rester aussi), mais qui n'est pas d'accord de payer 320 pour son fils, parce qu'il SAIT que son fils ne le remboursera pas...

J'ai fait signer cette convention pour avoir quelque chose en mains au niveau des 320 Euros mensuels FICTIFS...

En quelque sorte, j'ai "transféré" la "fictivité" sur le dos du père, qui, évidemment, râle...

Reste un point pour lequel je voudrais votre avis et qui a été laissé de côté depuis le début : J'ai payé un certain prix, et même un prix certain, pour cette grosse maison, sur base de 1.905 Euros de revenus locatifs.

Ils n'y sont pas.

Où alors, ils seront payés au lance-pierres...

Contre qui , comment ,
A qui , comment ,
combien , etc...

Puis-je demander réparation de ce préjudice, en arguant du fait que j'ai payé la maison beaucoup trop cher et que si j'avais su cela je n'aurais PAS signé, ou alors à un prix moindre...???

(Voir mon premier post : pour des raisons de garanties bancaires j'étais OBLIGÉ de signer l'acte d'achat de cette maison. Si cela n'avait pas été le cas, je n'aurais évidemment pas signé...  --  La banque n'est, évidemment, PAS responsable...)

Merci à vous tous...

Bonne journée.

Pour les actions en justice en vue d’obtenir par jugement un loyer plus élevé, je conseille la plus extrême prudence.  La décision du juge de paix est généralement basée sur l’avis d’un expert judiciaire et je sais pertinemment, par expérience personnelle aussi bien comme propriétaire demandeur que comme … expert, que la cause n’est jamais gagnée d’avance.  La procédure est particulière.  Les juges de paix ont des sensibilités différentes et donc des jugements parfois surprenants ( ils ne doivent pas absolument suivrent les conclusions des experts judiciaires qu’ils désignent, et c’est parfois vexants pour eux …. )  Le gain en finalité peu s’avérer ridicule même et surtout si le propriétaire en fait une question de principe.

Si on n’a pas les moyens de faire place nette directement, mieux vaut procéder par étapes et hausser les loyers un à un suivant les opportunités.  Personnellement, mais cela m’a pris des années pour arriver à cet état d’esprit, mieux vaut un appartement vide qu’un locataire qui ne paie pas, ou mal, ou irrégulièrement, ou m’emmerde.

Clair, net et précis que jamais un juge n'appliquera une telle règle de 3. Clair net et précis qu'il faut arrêter de fumer de la moquette de récup...

A mon sens, vous n'avez rien à y gagner. Aucun juge n'y donnera droit.

Don't shoot the monkey... tu risque pire qu'un trou dans le pied...

Bonjour

Je penses que vous avez eu l'avis de la plupart des intervenants. Si jamais vous vous lancez dans l'aventure judiciaire, n'hésitez pas à nous informer du suivi.

Tiens, si vous avez gain de cause, je vous offre une boite de chocolat contre une copie du jugement...

Je vous délaisse la responsabilité du terme "magouiller" , qui , non seulement dans le cas présent ne me concerne nullement , mais que , vous , carotte , vous n'héstez pas à ME mettre sur le dos...   Bizarre...

Pour le reste, je vous dirai :   Et ça, c'est QUOI.......??? :

"Le vendeur est supposé effectuer une vente de bonne foi, en informant correctement l'acheteur. S'il a caché une information importante, vous pouvez demander l'annulation de la vente, ou maintenir le contrat MAIS demander le paiement de dommages et intérêts, ou le remboursement d'une partie du prix. Pour cela, vous devez prouver que la vente n'aurait pas eu lieu -- ou dans des conditions tout-à-fait différentes -- si vous aviez été au courant de l'information en question".

C'est UN  des principes fondamentaux du droit commercial et de la protection du consommateur...

Ceci dit sans parler du volet PÉNAL de la chose : faux, usage de faux , dol principal , tentative d'escroquerie, et j'en passe...! ! !

Même si on peut s'en offusquer légitimement, il me paraît très aléatoire d'obtenir gain de cause (devant un tribunal, dans "x" années) dans ce type d'affaire, après signature de l'acte authentique...