Achat d'une maison avec un loyer... FICTIF...! : Que faire...?

Estragon-1467 · #1 13-02-2006 18:23:12

Bonjour à toutes et tous.

Mille excuses pour mes propos de l'autre jour, je suis un peu "à bout de nerfs" en ce moment. Pardon...!

==================================================

Bonjour, (c'est un peu compliqué, je vais essayer de faire simple...)

Je viens d'acheter une grosse maison, qui a été "divisée" en plusieurs petits et moyens studios et appartements.

En fait, la future ex-épouse du propriétaire est partie, et, comme il s'est retrouvé avec plein de pièces en trop, il y a logé différents amis à lui.
Ces gens sont là depuis plusieurs années (4 ans, 5 ans...).

La fiche de l'agence mentionnait, comme total des revenus locatifs, 1.505 Euros mensuels.

Ces 1.505 Euros était divisés en 500 + 400 + 250 + 320 + 35 (garage).

Restait, mais, ça je le savais, à y ajouter le loyer que le propriétaire-vendeur paierait, car il désirait rester dans la maison avec ses copains.

Nous avions convenu, lui et moi, d'un loyer de 400 Euros pour les pièces qu'il occupe actuellement.

Total = 1.905 Euros de revenus locatifs mensuels, et c'est donc sur cette base que j'accepte de payer un certain prix.

La signature de l'acte s'est passée très, très, houleusement, car, rendu méfiant par une mauvaise expérience du même style plusieurs mois avant, j'avais demandé à l'agence immobilière ET à l'étude de mon notaire de bien vouloir contacter les gens pour savoir si TOUS les loyers étaient bien EXACTS (car, évidemment, comme ce sont des amis du propriétaire, qui habite sur place, il n'y a ni baux, ni cautions locatives...)

LA VEILLE de la signature, je reçois un fax de l'agence qui m'apprend que les 320 Euros sont... FICTIFS ! ! ! (!)

En fait, le fils du propriétaire HABITE une pièce de cette maison et y "loue" un garage , MAIS.... : il n'a JAMAIS payé... ! ! ! (!)

PAS UN EURO , pas un cent , rien !
(En plus, le père et le fils ne s'entendent pas !)

Du côté de l'étude du notaire, ils ont envoyé un fax au notaire du vendeur, qui a répondu "des trucs" mais s'est abstenu de répondre sur le point principal, à savoir la RÉALITÉ des loyers annoncés...

Pour des raisons tenant au crédit hypothécaire, j'étais OBLIGÉ de signer l'achat de cette maison sinon c'était un pataquès pas possible.

DONC , me voilà , après une séance de signature plus que houleuse , avec une maison payée un certain prix , un revenu locatif EN MOINS , et un...squatteur EN PLUS...

Question(s) : Que puis-je faire , que devrais-je faire , qu'ais-je comme possibilités de recours.....???

Merci d'avance pour votre aide...

Estragon-1467 · #21 17-02-2006 17:48:47

A Francis et PIM , bonjour ou bonsoir.....

Le total des différents loyers ( = le revenu locatif total ) qui a été communiqué était RÉALISTE , MAIS dans un contexte BIEN PRÉCIS.

Il n'empêche que l'un des loyers était fictif (car jamais payé), et que certains autres étaient disons... "difficiles à encaisser".

Cependant , le propriétaire-vendeur habitant sur place a "omis" de dire que untel ceci, untel cela, untel faut que, etc...

LUI, il s'en fichait, puisque, étant sur place, croisant les locataires 10 fois par jour, il arrivait toujours bien à se faire payer.

La situation étant désormais fort différente, je me retrouve avec un monsieur qui ne veut absolument pas de bail, un autre qui paie quand il peut, un troisième dont je n'ai encore jamais vu la couleur du versement, etc... , etc...

EN FAIT , au final , il n'y a que deux personnes qui ne me posent pas de problèmes, DONT la personne au "loyer fictif"...

perseverant · #22 22-02-2006 09:55:05

Pour avoir connu un cas similaire, vous avez toute ma sympathie. Vous vous retrouvez, comme déjà dit par d’éminents intervenants, en présence d’un dol, l’un des vices de consentement repris par notre Code Civil en matière de contrat (article 1109 et suivants). Le dol est considéré comme une cause de nullité d’une convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’un des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces dernières, l’autre partie n’aurait pas contracté ou, alors à, des conditions nettement plus avantageuses Il semble que, dans votre affaire, on puisse déduire de l’attitude du vendeur (fausses déclarations, omission d’éléments importants, etc…) une intention de tromper, notamment sur la valeur de l’immeuble et son potentiel locatif. En droit, on parle de manoeuvres dolosives. Il s’agit d’un comportement tel que, en son absence, il est extrêmement probable que vous n’auriez jamais acheté l’immeuble, ou que vous l’auriez acheté à des conditions nettement plus défavorables pour le vendeur. Egalement comme expliqué, suivant l’importance du préjudice, vous pouvez tenter d’obtenir en justice l’annulation de la vente (dol principal) ou un réduction du prix (dol incident), outre l’octroi éventuel de dommages-intérêts.
Je crois que si, en droit, vous pouvez prouver de manière irréfutable le dol, il ne doit pas être exclu d’intenter une action en justice. Aucune règle de trois ne trouvera à s’appliquer, mais une expertise devrait déterminer votre préjudice. Prenez conseil sans tarder.

Une autre question se pose : sur quelle base a été octroyé le crédit hypothécaire ? S’il a été octroyé sur base du rapport locatif annoncé, l’organisme bancaire pourrait également estimer avoir subi un préjudice puisqu’elle n’a pas été en mesure d’octroyer le crédit en pleine connaissance de cause. La question est théorique mais peut devenir d’actualité si vous deviez rencontrer un jour, bien malgré vous, des difficultés de remboursement en raison de ce dol. Je pense qu’il serait bon d’informer l’organisme bancaire de ce « nouvel » élément, ce qui constitue du reste une obligation qui figure souvent dans les contrats d’ouverture de crédit ou d’emprunt.

estragon a écrit :

Bonjour à toutes et tous.
Mille excuses pour mes propos de l'autre jour, je suis un peu "à bout de nerfs" en ce moment. Pardon...!
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Bonjour, (c'est un peu compliqué, je vais essayer de faire simple...)
Je viens d'acheter une grosse maison, qui a été "divisée" en plusieurs petits et moyens studios et appartements.
En fait, la future ex-épouse du propriétaire est partie, et, comme il s'est retrouvé avec plein de pièces en trop, il y a logé différents amis à lui.
Ces gens sont là depuis plusieurs années (4 ans, 5 ans...).
La fiche de l'agence mentionnait, comme total des revenus locatifs, 1.505 Euros mensuels.
Ces 1.505 Euros était divisés en 500 + 400 + 250 + 320 + 35 (garage).
Restait, mais, ça je le savais, à y ajouter le loyer que le propriétaire-vendeur paierait, car il désirait rester dans la maison avec ses copains.
Nous avions convenu, lui et moi, d'un loyer de 400 Euros pour les pièces qu'il occupe actuellement.
Total = 1.905 Euros de revenus locatifs mensuels, et c'est donc sur cette base que j'accepte de payer un certain prix.
La signature de l'acte s'est passée très, très, houleusement, car, rendu méfiant par une mauvaise expérience du même style plusieurs mois avant, j'avais demandé à l'agence immobilière ET à l'étude de mon notaire de bien vouloir contacter les gens pour savoir si TOUS les loyers étaient bien EXACTS (car, évidemment, comme ce sont des amis du propriétaire, qui habite sur place, il n'y a ni baux, ni cautions locatives...)
LA VEILLE de la signature, je reçois un fax de l'agence qui m'apprend que les 320 Euros sont... FICTIFS ! ! !
En fait, le fils du propriétaire HABITE une pièce de cette maison et y "loue" un garage , MAIS.... : il n'a JAMAIS payé... ! ! !
PAS UN EURO , pas un cent , rien !
(En plus, le père et le fils ne s'entendent pas !)

Du côté de l'étude du notaire, ils ont envoyé un fax au notaire du vendeur, qui a répondu "des trucs" mais s'est abstenu de répondre sur le point principal, à savoir la RÉALITÉ des loyers annoncés...

Pour des raisons tenant au crédit hypothécaire, j'étais OBLIGÉ de signer l'achat de cette maison sinon c'était un pataquès pas possible.

DONC , me voilà , après une séance de signature plus que houleuse , avec une maison payée un certain prix , un revenu locatif EN MOINS , et un...squatteur EN PLUS...

Question(s) : Que puis-je faire , que devrais-je faire , qu'ais-je comme possibilités de recours.....???

Merci d'avance pour votre aide...

giannigianni · #23 22-02-2006 11:09:44

perseverant a écrit :

Pour avoir connu un cas similaire, vous avez toute ma sympathie. Vous vous retrouvez, comme déjà dit par d’éminents intervenants, en présence d’un dol, l’un des vices de consentement repris par notre Code Civil en matière de contrat (article 1109 et suivants). Le dol est considéré comme une cause de nullité d’une convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’un des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces dernières, l’autre partie n’aurait pas contracté ou, alors à, des conditions nettement plus avantageuses Il semble que, dans votre affaire, on puisse déduire de l’attitude du vendeur (fausses déclarations, omission d’éléments importants, etc…) une intention de tromper, notamment sur la valeur de l’immeuble et son potentiel locatif. En droit, on parle de manoeuvres dolosives. Il s’agit d’un comportement tel que, en son absence, il est extrêmement probable que vous n’auriez jamais acheté l’immeuble, ou que vous l’auriez acheté à des conditions nettement plus défavorables pour le vendeur. Egalement comme expliqué, suivant l’importance du préjudice, vous pouvez tenter d’obtenir en justice l’annulation de la vente (dol principal) ou un réduction du prix (dol incident), outre l’octroi éventuel de dommages-intérêts.
Je crois que si, en droit, vous pouvez prouver de manière irréfutable le dol, il ne doit pas être exclu d’intenter une action en justice. Aucune règle de trois ne trouvera à s’appliquer, mais une expertise devrait déterminer votre préjudice. Prenez conseil sans tarder.
Une autre question se pose : sur quelle base a été octroyé le crédit hypothécaire ? S’il a été octroyé sur base du rapport locatif annoncé, l’organisme bancaire pourrait également estimer avoir subi un préjudice puisqu’elle n’a pas été en mesure d’octroyer le crédit en pleine connaissance de cause. La question est théorique mais peut devenir d’actualité si vous deviez rencontrer un jour, bien malgré vous, des difficultés de remboursement en raison de ce dol. Je pense qu’il serait bon d’informer l’organisme bancaire de ce « nouvel » élément, ce qui constitue du reste une obligation qui figure souvent dans les contrats d’ouverture de crédit ou d’emprunt.

Meme si un des loyers est "fictif" (car il n'est pas payé) il est bien un loyer potentiel si on pourra l'obtenir avec un autre locatare. Si dans la vente on n'a pas produit les baux (mieux si annexés aux actes) ou les preuves de paiement des loyers il sera plus difficile de prouver une intention de tromper l'acheteur sur la valeur de l'immeuble et son potentiel locatif. Different le cas si on avait vu les baux et après on decouvre que pour une raison ou l'autre un des loyers n'est pas payé. En tout etat de cause il faudra toujours evaluer l'importance du préjudice que dans le cas en espece s'eleve à 20% en moins de loyer annoncé (et pas prouvé).
Quant à la banque, si pour octroyer le credit n'a pas demandé copie des baux et preuves de paiement (j'ai eu cette demande pour un simple pret à temperament) ça veut dire que soit elle avait des autres garanties (tojours l'hypotheque!) soit estimait que le loyers, meme potentiels etaient correcte et realiste. On sait très bien que les loyers ne sont jamais garantis et en durée et en montant reçu pendant la durée d'un credit..

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