procurations

Que lis-je :
"nous n'aurons pas reçu les comptes et l'AG aura pourtant lieu, est-ce possible,normal, logique??"

Je souhaite faire un RECENSEMENT des cas de non-présentation des comptes avant l'AG.

Il semble que ce soit un nouveau truc utilisé contre les copropriétaires.

J'ai lu par ailleurs sur ce forum que des syndics rendent la consultation des comptes impossible, sous prétexte que ces comptes seraient chez les gens du conseil de gérance.

C'est comme si votre banque vous empêchait de voir vos extraits de compte ou de vous donner une quelconque explication si elle vous retire indûment de l'argent.

L'accepteriez-vous ?

SVP, réagissez.

L’art. 577-6 §5 stipule que nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.

La loi ne précise cependant pas de quelles procurations le mandataire devra se défaire !

Lors de mon assemblée statutaire de la semaine dernière, j’étais en possession de trois procurations dûment remplies avec les intentions de votes de mes mandants pour chacun des points de l’ordre du jour.

Notre copropriété compte 12 propriétaires. Nous étions 7 présents et représentés, le quorum de présence pouvait donc être atteint, mais je disposais personnellement de 4 voix, soit 1 de trop.

J’ai été invité par le syndic (bénévole) à retirer une de mes procurations, ce qui nous amena sous le quorum requis pour valider l’assemblée qui sera reportée.

Ma question est la suivante : si en retirant une procuration le quorum été encore atteint, laquelle aurais-je dû retirer ?
Je me trouvais devant un problème de conscience vis-à-vis de mes mandants qui avaient exprimé chacun des intentions de vote différentes au sujet de points importants ?

cordialement

Tout à fait d'accord avec Colet: votre syndic n'a rien compris...

Je ne vais pas le traiter d'âne, car prendre la responsabilité de syndic de manière bénévole est courageuse, et très certainement à encourager.

Mais lui suggérer la visite de ce forum ne sera certainement pas inutile. (il en est d'autres, pas aussi intéressant, mais tout de même...)

C'était la même chose chez moi il y a quelques années.

Vous pouvez demander à votre syndic qu'il lise l'article (en néerlandais) que Roland TIMMERMANS a écrit sur le président de l'assemblée générale dans la "Revue Copropriété et Droit Immobilier", No 2006/1 (janvier 2006), p. 19-21.

Je renvoie au point 4 et 5 de cet article. Selon l'auteur, assesseur juridique de la Chambre Exécutive de l'IPI pour les agents immobiliers néerlandophones, le président de l'AG ne peut pas être le syndic. Ce président devra être élu au début de l'AG par 50%+1 des présents et représentés.

Puis il devra contrôler la liste des présences, les procurations et vérifier que l'ordre du jour est conforme avec la loi.

Il a alors le choix:
- ou bien il ouvre la séance de l'AG, si tous les conditions prévues par la loi sont présent
- ou bien il notifie que les conditions ne sont pas réunies, motive sa décision et demande au syndic de reprendre sa motivation dans le PV pour l'envoyer aux copropriétaires.

J'y ajoute qu'à l'ouverture de la séance le président de l'AG doit communiquer que les conditions légaux pour l'ouverture de la séance sont réunies. Il doit à ce moment communiquer le nombre des présents, représentés, ... ainsi la liste nominative des procurations refusées, copropriétaires refusées (lot en indivision avec représentant non-désigné, ...).

Le livre d'Eric Riquier "127 questions et réponses sur l'assemblée générale des copropriétaires" est moins détaillé, mais la question 76 résume bien la situation:

Tant personnes que quotités. Important pour le quorum (1re séance), mais aussi pour calculer les majorités à atteindre lors de chaque vote.

Il n'y a pas de questions bêtes.

Tout le monde sur ce forum est passé par là.

merci colet,
pour les majorités (en présence et en quotités), oui je savais.  oui j'ai lu l'acte de base.
question posée au syndic, il m'a répondu vaguement qu'il n'y avait pas de règlement de copropriété.
mais pour la majorités,  comment en avoir la preuve (surtout en quotité).  ?   si je pose la question au Président, comment avoir la preuve qu'il me dit la vérité ?
Le président a beau me dire tout ce qu'il veut, il peut me faire croire ce qu'il veut.    comment être certaine qu'il me dit la vérité ?      si je parle ainsi, c'est parce que nous avons pas mal de déconvenues avec notre conseil de gérance en ce moment.

comme je l'ai déjà dit, très peu de propriétaires dans l'immeuble où nous habitons.   les propriétaires qui n'habitent pas là, s'en foutent un petit peu (beaucoup meme) : du moment qu'ils ont l'argent de leur loyer.  enfin, c'est le ressentiment que j'ai.

et donc le conseil de gérance joue sa gestapo.     ca fait un an que j'essaie - toujours en vain- de faire apposer par le syndic sa plaque avec ses coordonnées ( car tous les locataires pensent que c'est une personne du conseil de gérance qui est responsable de l'immeuble,e t n'osent pas réagir quand il  joue sa gestapo).   Un an que je fais du courrier pour ca, mais sans résultat.   le syndic ne bronche pas.  et le conseil de gérance me dit qu'ils ne font que rappeler la chose au syndic... sans succès.  ca fait 10 ans que ca durerait  et 10 ans qu'ils ne parviennent pas à faire en sorte que le syndic place sa plaque (vous croyez ca ,? vous ?)

comment puis je savoir si des procurations sont complètes ou pas, puisque nous ne les voyons jamais . 
A la réunion se trouvent  le conseil de gérance, le syndic et 2 ou 3 propriétaires qui n'habitent meme pas les lieux, et qui , comm eje l'ai déjà dit, ne sont pas trop au courant de ce qui se passe.  Moi là dedans, je vais passer pour une fameuse emmerdeuse si je demande à "vérifier"....    et je ne vais pas manquer de recevoir des remarques ou des regards désobligeants de la part du syndic ou du conseil de gérance/

Moimoi,

Généralement, l'acte de base, le règlement général de copropriété (RGP) et le règlement d'ordre intérieur font partie du même document.
Parfois, le dernier fait défaut ou se trouve dans un document annexe, mais je n'ai encore jamais vu un acte de base sans RGP.
Si vous avez lu votre acte de base, n'y avez-vous vraiment pas trouvé le RGP?

Ce règlement dit comment doivent être convoquées les AG, parle éventuellement du conseil de gérance et peut-être du président de l'assemblée.
Le président de l'assemblée ne doit pas être confondu avec le président du conseil de gérance, les deux fonctions étant distinctes.

Il est important de savoir ce que dit votre RGP à ce sujet, sinon on parle dans le vide.

Les RGP de plus de 30 ans disaient souvent que, en début de séance, l'assemblée désigne un président de l'assemblée et deux assesseurs
(plus éventuellement un secrétaire) qui deviendront par la suite, le conseil de gérance. Ceci me semble ne plus devoir convenir.

Comment être sûre qu'on vous dit la vérité?

Pourquoi ne pas vous proposer au poste de secrétaire de la séance ? Si l'assemblée vous désigne à cette fonction, vous devrez rédiger le PV d'assemblée et il vous faudra prendre des notes et noter le résultat des différents votes. (autant de quotités ont voté pour, autant d'abstention, et autant, avec les noms, ont voté contre).

Pour rédiger le PV, vous devrez vous faire remettre la liste des présents signées par ceux qui sont là et sur laquelle figurent aussi ceux qui se sont fait représenter avec le nom du mandataire.
Il est recommandé de faire signer cette liste par le président d'assemblée.

Il vous faudra vérifier si plus de 50% des quotités sont bien en séance avec plus 50% des propriétaires. S'il y a 12 propriétaires il en faut au moins 7 présents ou représentés.
Si les 2 conditions ne sont pas remplies, il faut lever la séance et le noter au PV. Le syndic devra en reconvoquer une nouvelle au moins 15 jours plus tard, avec le même ordre du jour.

S'il y a une réélection pour le conseil de gérance, présentez vous et si vous n'êtes pas élue, ne vous découragez pas.

Comme propriétaire, vous avez le droit de consulter chez le syndic, tous les documents de la gérance, comme par exemple le registre des assemblées.
Avec les PV, vous devriez trouver la liste des présences des assemblées passées et pouvoir vérifier si elles étaient valablement constituées.

La loi vous protège; encore faut-il savoir comment faire valoir ses droits à l'information.

Ne pouvez-vous vraiment pas trouver un appui chez un autre propriétaire occupant l'immeuble?

Je ne puis que vous souhaiter bonne chance et bon courage.

Zitoun,

Vivant un calvaire semblable au vôtre, je peux comprendre votre réaction.

Mais ayant eu une formation professionnelle pour aller à la guerre je sais que la guerre est le moyen ultime pour atteindre le bût final: la paix.

Le stratège militaire par excellence (Clausewitz) préconisait d'éviter le plus possible la guerre et de n'utiliser ce moyen que quand tout autre possibilité diplomatique était entièrement épuisé.

La guerre au niveau de l'ACP est une plainte pénale contre le syndic.

Vous n'y êtes pas encore. Et vous arrivez lentement au stade très pénible de la guerre civile.

Je refuse d'abandonner et de recourir aux moyens illégaux, tel que le pouvoir en place utilise contre moi. Donc pas de guerre civile. Il est impensable que je fais ce que je reproche à la partie adversaire.

Ceci ne veut pas dire que je me laisse faire. J'utilise tout moyen légal que je peux. Je viens d'envoyer hier une lettre 100% légale qui normalement va avoir un effet dévastateur pour leur manière (illégale) de travailler.

Il m'est actuellement impossible de dévoiler sur un forum public toutes les techniques légaux que j'utilise pour atteindre mon bût. Je veux y arriver sans créer deux clans 100% opposés dans notre complexe. Selon la sociologie c'est possible, mais pas facile.

Le chef réel du "pouvoir en place" c'est fait finalement connaître ce mercredi passé, après exactement 5 ans. Il a une formation en sciences sociales assez poussé et les "utilise" pour diriger la minorité active et ainsi dominer la gestion de notre complexe sans avoir une fonction dans notre ACP. Ce n'est pas le syndic, mais un copropriétaire. Le syndic profite seulement de la situation.

Ceci confirme ce que les agents immobiliers sérieux disent: dans la plupart de cas les problèmes d'une ACP sont dûs aux CP mêmes. Un mauvais syndic ne peut pas fonctionner si l'AG fait correctement son boulot.

C'est pourquoi je me concentre surtout sur le commissaire aux comptes, le conseil de gérance, le président de l'AG, ... .

Le syndic de votre ACP n'aurait jamais pu fonctionner tel quel qu'avec l'accord des autres organes de l'ACP. Vous avez probablement aussi une minorité active chez vous qui domine l'AG. Chez vous aussi cette minorité est dirigé par un petit groupe. Et ce petit groupe est commandé par une personne. En fait la structure classique d'une dictature.

Les changements urgents de la loi devait rendre cette situation illégale plus difficile à réaliser et surtout rendre cette situation visible à tous.

Ne prenons qu'un élément possible: limiter la durée des mandats du conseil de gérance, en limitant aussi le nombre des mandats possible (par exemple : au maximum 10%+1 du nombre des lots). Cela imposerait une tournante. Comme une dictature n'a qu'un chef, ceci rendait son "travail" plus difficile.

Dans ma lettre de hier j'ai utilisé un moyen préconisé par M. TIMMERMANS, assesseur juridique IPI (N), pour certifier l'ordre du jour d'une AG comme légale. L'AG se tient mardi soir. On va voir ce que ça va donner.

Zitoun,

Je crois qu'on utilise sensiblement les mêmes techniques pour contrer les majorités abusives, sauf la diminution des provisions.

Mais en lieu et place je refuse de payer sur le compte proposé pour payer les provisions et je paie sur le compte de l'avocat de l'ACP. Ceci parce que le syndic ne veut ou ne sait pas prouver que ce compte appartient à l'ACP.

Un CP de notre groupe d'action a déjà utilisé la technique de diminution des provisions pour une petite somme avec succès.