Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Quittez-vous l'appartement au bout de 3 années d'occupation?

Dans ce cas, comme il s'agit d'un bail de courte durée de résidence principale, rien n'est prévu dans la loi. Il faut donc se référer au bail pour tout ce qui est de la résiliation.

S'il n'est rien prévu, le bailleur est en droit d'exiger que vous restiez jusqu'au bout...
Dans la pratique, il obtiendra difficilement beaucoup plus que ce que le bail longue durée permet, soit 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité dans la première année...

Comme par hasard, c'est ce qu'il réclame. Test achat a donc raison, ce n'est pas "légal". Mais ce n'est pas illégal non plus. Tout doit se négocier

Qu'est-ce qui est prévu au bail? 3 mois de préavis et 3-2-1 mois d'indemnité dans la 1ere-2e-3e année d'occupation? Si c'est cela qui est mentionné, votre proprio est tout à fait dans son droit.

Si vous trouvez un locataire et que le prorpio ne perd pas un seul mois de loyer, vous pouvez toujours négocier. Tout à affaire de rencontrer les intérêts des deux parties.

Le fait que le prorpio trouve quelqu'un immédiatement et empoche 3 mois ne vous concerne plus. Comme le fait que le proprio risque de perdre 6 mois de location par inoccupation. C'est l'objet de l'indemnité car il s'agit bien de cela.

A mon avis, la clause est légale. Lorsque vous vous êtes engagée dans le contrat, vous avez eu l'occasion de le lire et d'en accepter les clauses. A vous de le respecter.

Certes, en justice, il n'est pas sûr que le proprio ait gain de cause. Mais si vous quitter au bout de moins d'une année, il y a de fortes chances qu'il gagne tout, y compris les frais d'avocat que vous auriez à payer: les vôtres, mais aussi les siens!

Pur bénef, facile à dire. C'est une sorte de "prime de risque". Risque de ne pas retrouver tout de suite. Risque de se retrouver avec un mauvais payeur. C'est aussi une indemnité compensdatoire des ennuis que vous créer en cassant le contrat: remise en lcoation,revisite, renseignement de solvabilité du locataire, honoraires d'états des lieux, honoraires d'agent immobilier etc.

Ce n'est pas du pur bénef, c'est le respect pur et simple de votre contrat. Dura lex, sed lex...

Si vous lui proposer de faire toutes les démarches pour lui, il est possible qu'il soit plus coulant.

Sauf si c'est un professionnel qui travaille pour compte de tier, ou si c'est un tier qui passe par un professionnel en règle générale.

Tout se discute, mais il me semble que vous aviez mentionné au départ qu'il exigeait son dû...

Je vis une situation un peu semblable...

J'ai perd mon emploi fin juin et de ce fait, j'ai décidé de partir à l'étranger. J'ai signé un contrat  pour 3 ans et j'arriverais à échéance  le 31 octobre 2006. Je viens de prévenir ma locataire qui n'est absolument pas contente et veut me faire payer jusqu'à cette date. J'entends beaucoup parler de résiliation de bail, avec la condition, si celle-ce se fait dans la troisième année 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnités. Cependant, en relisant mon contrat, il est stipulé 3 mois de préavis et Trois mois d'indemnités, ce point-ci est-il déjà légal ?
De plus, le propriétaire a accepté que je recherche un autre locataire (elle referait un nouveau contrat). J'ai donc mis une annonce sur internet et j'ai mis une affiche sur la porte. J'ai déjà eu plusieurs visites et lorsque je lui ai parlé des personnes qui étaient intéressées, ça ne lui convenait pas. Les premières personnes intéressées étaient des étrangers ( de très bonne allure) elle n'en a pas voulu et la deuxième personne était un garçon célibataire, elle m'a répondu qu'elle ne voulait pas de jeune homme dans la maison. A-t-elle le droit de refuser les personnes que je lui présente ? Que puis-je faire? Je vous remercie d'avance.

Je vous confirme que dans ce cas vous ne devriez pas  payer l'intégralité de l'indemnité. Sinon, c'est bien simple, vous ne cherchez pas!

Le but de l'indemnité est de compenser les loyers perdus pendant le temps de la relocation et les frais de recherche de ce nouveau locataire: c'est dans cette mesure que l'on peut demander au propriétaire de rabattre ses prétentions si on lui retrouve un locataire.
L'indemnité est également censée compenser les autres frais que le bailleur encourt du fait du changement de locataire: essentiellement des dépenses exposées dans le bien, qu'il n'aurait pas faites à ce moment si le bail s'était poursuivi. Il est bien connu que la succession rapide de locataires est plus onéreuse pour le bailleur que le maintien dans les lieux d'un même locataire pendant longtemps.
Cette partie de l'indemnité reste due!

La plupart du temps, l'indemnité due au bailleur en cas de départ anticipé ne fait pas ce genre de distinction, elle est forfaitaire.
D'où la nécessité de négocier.

En pratique, souvent j'ai recommandé à un bailleur, dans un tel cas et s'il n'avait pas de frais de relocation ni de perte de loyer, de laisser tomber toute l'indemnité, ou de se contenter d'un maximum de 1 mois. Le bailleur y a avantage car le locataire se montre collaborant pour la relocation.

Evidemment, il y a un écueil et il est de taille: le locataire n'a pas les mêmes intérêts que le bailleur et il cherchera souvent à "refiler" le premier candidat venu, refusant tout paiement ou toute collaboration ultérieure si le propriétaire n'accepte pas ce candidat. D'où des contestations sans fin en justice de paix. En effet, selon la jurisprudence, le propriétaire qui refuse sans raison valable un candidat "convenable et solvable" commet un "abus de droit" qui exonère le locataire de ses obligations...

Conclusion: comme d'hab' il y faut de la bonne foi et du compromis.

Comme disait mon psy: la vie c'est difficile mais c'est intéressant! 

Je comprends votre réaction, elle est légitime. Mais n'a-t-on pas dit que "la politique est l'art du possible". C'est vrai aussi pour la vie courante et singulièrement dans les relations locatives.

De plus en plus souvent - vous ne me contredirez pas - le bailleur a en face de lui un locataire qui peine à faire face à toutes ses obligations financières, de loyer ou autres. N'entrons pas dans des considérations sur les causes et les responsabilités de cet état de choses. Constituer une garantie de trois mois est un monde et il est hors de question de donner une garantie avant d'avoir récupéré la précédente. Le bailleur est souvent soulagé, au départ d'un locataire, si celui-ci a payé ses loyers et ses charges et les dégâts locatifs. Soulagé souvent aussi que le locataire s'en aille, tout simplement, quitte à laisser une ardoise derrière lui. C'est ainsi.

Dans ce contexte, et si l'on sait qu'en plus la mobilité des locataires a tendance à s'accroître, pour diverses raisons, il devient fort problématique d'appliquer à la lettre les dispositions, par ailleurs équitables, que vous invoquez. Cela dépend des cas, bien sûr, mais il est souvent préférable, à mon sens, de se montrer conciliant et pragmatique que de s'acharner sur le dernier carat.

Par ailleurs, vous remarquerez que dans mon commentaire précédent, j'ai insisté sur la nécessité d'obtenir une indemnisation aussi complète que possible des frais réellement encourus!

Un dernier mot: la clause que vous transcrivez provient de l'article 1760 du code civil qui vise la résiliation judiciaire du bail pour faute dans l'exécution commise par le bailleur. La clause du bail vient alors préciser la pénalité qui est mise à charge du locataire dans un tel cas. Elle n'est donc en principe applicable telle quelle que lorsqu'il  y a jugement. Ce n'est que par analogie et quelque peu abusivement qu'elle est invoquée au départ anticipé du preneur, sans qu'il y ait eu un jugement constatant la faute.

Je me suis sans doute mal fait comprendre. Cette clause en soi est parfaitement légale. Mais en principe elle ne s'applique pas en dehors d'une instance judiciaire, telle qu'elle est rédigée. En effet, seul un juge peut constater une "faute" dans l'exécution d'un contrat.

Il faut ajouter une autre clause qui dise ceci, en substance:
"si le locataire résilie unilatéralement le bail avant son échéance, il sera tenu de...".

Ce qui est tout de même, tout le monde en conviendra, un argument de poids !