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Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Lalaith
Pimonaute
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Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Voici le problème que je rencontre:
J'ai signé un contrat de bail à courte durée (de trois ans). Dans deux mois je quitte le studio et comme convenu au départ, j'ai envoyé un préavis de trois mois. Hors, le propriétaire me réclame un indemnité de trois mois en plus de ces trois mois de préavis (on ne parle plus ici d'indemnité compensatoire mais d'une indemnité supplémentaire). J'ai téléphoné au service juridique de test achat pour savoir si cette demande (bien que figurant dans mon contrat de bail) était bien légale et on m'a répondu que non. On m'a également conseillé de téléphoner au propriétaire pour y voir plus clair, ce que j'ai fait. Celle-ci (ou plutot son fils) m'a tout de suite agressé et menacée d'aller au juge de paix et de me faire payer 6mois d'indemnité et meme plus.
Il me semble que le proprétaire abuse de son droit et cherche à tirer avantage de la situation et ce, à mes dépens. Je pense également que si je lui trouve un locataire qui conviendrait a ses conditions et qui reprendrait mon bail, il ne devrait y avoir  aucune indemnité supplémentaire à payer car il se ferait gracieusement 1000 euros sur mon compte.
Je ne sais pas ce que je dois faire ni si je dois prendre les menaces du proprétaire au sérieux. Pourriez-vous m'aider à y voir plus clair, svp? Que dois-je faire? D'avance merci

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grmff
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Quittez-vous l'appartement au bout de 3 années d'occupation?

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Lalaith
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Grmff a écrit :

Quittez-vous l'appartement au bout de 3 années d'occupation?

Non apres 1an +ou-

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grmff
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Dans ce cas, comme il s'agit d'un bail de courte durée de résidence principale, rien n'est prévu dans la loi. Il faut donc se référer au bail pour tout ce qui est de la résiliation.

S'il n'est rien prévu, le bailleur est en droit d'exiger que vous restiez jusqu'au bout...
Dans la pratique, il obtiendra difficilement beaucoup plus que ce que le bail longue durée permet, soit 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité dans la première année...

Comme par hasard, c'est ce qu'il réclame. Test achat a donc raison, ce n'est pas "légal". Mais ce n'est pas illégal non plus. Tout doit se négocier

Qu'est-ce qui est prévu au bail? 3 mois de préavis et 3-2-1 mois d'indemnité dans la 1ere-2e-3e année d'occupation? Si c'est cela qui est mentionné, votre proprio est tout à fait dans son droit.

Si vous trouvez un locataire et que le prorpio ne perd pas un seul mois de loyer, vous pouvez toujours négocier. Tout à affaire de rencontrer les intérêts des deux parties.

Le fait que le prorpio trouve quelqu'un immédiatement et empoche 3 mois ne vous concerne plus. Comme le fait que le proprio risque de perdre 6 mois de location par inoccupation. C'est l'objet de l'indemnité car il s'agit bien de cela.

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Lalaith
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Grmff a écrit :

Dans ce cas, comme il s'agit d'un bail de courte durée de résidence principale, rien n'est prévu dans la loi. Il faut donc se référer au bail pour tout ce qui est de la résiliation.

S'il n'est rien prévu, le bailleur est en droit d'exiger que vous restiez jusqu'au bout...
Dans la pratique, il obtiendra difficilement beaucoup plus que ce que le bail longue durée permet, soit 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité dans la première année...

Comme par hasard, c'est ce qu'il réclame. Test achat a donc raison, ce n'est pas "légal". Mais ce n'est pas illégal non plus. Tout doit se négocier

Qu'est-ce qui est prévu au bail? 3 mois de préavis et 3-2-1 mois d'indemnité dans la 1ere-2e-3e année d'occupation? Si c'est cela qui est mentionné, votre proprio est tout à fait dans son droit.

Si vous trouvez un locataire et que le prorpio ne perd pas un seul mois de loyer, vous pouvez toujours négocier. Tout à affaire de rencontrer les intérêts des deux parties.

Le fait que le prorpio trouve quelqu'un immédiatement et empoche 3 mois ne vous concerne plus. Comme le fait que le proprio risque de perdre 6 mois de location par inoccupation. C'est l'objet de l'indemnité car il s'agit bien de cela.


la clause du contrat est celle-ci : "En cas de résiliation par la faute du preneur, prévu à l'article 1760 du code civil, les parties fixent forfaiterement à trois mois de loyers l'indemnité compensatoire pour rupture de contrat. En cas de résiliation anticipée du bail par le preneur avant le terme des trois premières années pour quelque raison que ce soitn l'indemnité de rupture sera également de trois mois de loyers"

oki mais je pense que c bassement profiter des gens surtout que je propose à ces personnes de trouver un locataire avant mon départ (et bien sur un locataire qui LEUR conviendrait). Je vois pas pourquoi il empocherait en plus 930 euros. c du pur bénef. NON?

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grmff
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

A mon avis, la clause est légale. Lorsque vous vous êtes engagée dans le contrat, vous avez eu l'occasion de le lire et d'en accepter les clauses. A vous de le respecter.

Certes, en justice, il n'est pas sûr que le proprio ait gain de cause. Mais si vous quitter au bout de moins d'une année, il y a de fortes chances qu'il gagne tout, y compris les frais d'avocat que vous auriez à payer: les vôtres, mais aussi les siens!

Pur bénef, facile à dire. C'est une sorte de "prime de risque". Risque de ne pas retrouver tout de suite. Risque de se retrouver avec un mauvais payeur. C'est aussi une indemnité compensdatoire des ennuis que vous créer en cassant le contrat: remise en lcoation,revisite, renseignement de solvabilité du locataire, honoraires d'états des lieux, honoraires d'agent immobilier etc.

Ce n'est pas du pur bénef, c'est le respect pur et simple de votre contrat. Dura lex, sed lex...

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Lalaith
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

ouaipppp... Je me sens lésée mais bon j'ai pas le choix apparemment... Même si je lui retrouve un locataire sans qu'il ait de démarches à faire???

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grmff
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Si vous lui proposer de faire toutes les démarches pour lui, il est possible qu'il soit plus coulant.

Sauf si c'est un professionnel qui travaille pour compte de tier, ou si c'est un tier qui passe par un professionnel en règle générale.

Tout se discute, mais il me semble que vous aviez mentionné au départ qu'il exigeait son dû...

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Lalaith
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

ben en fait, ya deux proprios: une madame et un monsieur (ils sont juste coproprios c tout). Tout à l'heure j'ai téléphoné à la dame pour essayer de lui expliquer que pour moi ça va pas être évident de payer tout ça. Et la madame elle avait pas l'air de s'y connaitre donc elle m'a passé son fils et j'ai meme pas pu m'expliquer il a été agressif et il m'a menacé de payer encore. Je pense que ce monsieur n'a pas vraiment à donner son avis vu que j'ai pas signé avec lui.
Je dois encore prendre contact avec le deuxième proprio pour lui demander ce qu'il en pense. Si il n'y a pas moyen de s'arranger. J'ai tjs été honnête avec eux et j'le resterai jusk'au bout même si ça coute cher. Mais bon voilà, moi je suis pas riche à millions et 930 euros pour moi c bcp...

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val1980
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Je vis une situation un peu semblable...

J'ai perd mon emploi fin juin et de ce fait, j'ai décidé de partir à l'étranger. J'ai signé un contrat  pour 3 ans et j'arriverais à échéance  le 31 octobre 2006. Je viens de prévenir ma locataire qui n'est absolument pas contente et veut me faire payer jusqu'à cette date. J'entends beaucoup parler de résiliation de bail, avec la condition, si celle-ce se fait dans la troisième année 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnités. Cependant, en relisant mon contrat, il est stipulé 3 mois de préavis et Trois mois d'indemnités, ce point-ci est-il déjà légal ?
De plus, le propriétaire a accepté que je recherche un autre locataire (elle referait un nouveau contrat). J'ai donc mis une annonce sur internet et j'ai mis une affiche sur la porte. J'ai déjà eu plusieurs visites et lorsque je lui ai parlé des personnes qui étaient intéressées, ça ne lui convenait pas. Les premières personnes intéressées étaient des étrangers ( de très bonne allure) elle n'en a pas voulu et la deuxième personne était un garçon célibataire, elle m'a répondu qu'elle ne voulait pas de jeune homme dans la maison. A-t-elle le droit de refuser les personnes que je lui présente ? Que puis-je faire? Je vous remercie d'avance.

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grmff
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

A partir du moment où vous avez un bail de 3 ans, les conditions de préavis et de fin de bail sont celles mentionnées dans le bail.

Les conditions sont 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité? C'est légal.

Au delà de cela, tout se négocie. Le proprio vous autorise à trouver un nouveau locataire? Il faut bien entendu que le locataire lui convienne, et il n'a pas à se justifier.

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SNPC
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Lalaith a écrit :

ouaipppp... Je me sens lésée mais bon j'ai pas le choix apparemment... Même si je lui retrouve un locataire sans qu'il ait de démarches à faire???

Je vous confirme que dans ce cas vous ne devriez pas  payer l'intégralité de l'indemnité. Sinon, c'est bien simple, vous ne cherchez pas!

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giannigianni
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

SNP a écrit :

Lalaith a écrit : ouaipppp... Je me sens lésée mais bon j'ai pas le choix apparemment... Même si je lui retrouve un locataire sans qu'il ait de démarches à faire???

Je vous confirme que dans ce cas vous ne devriez pas  payer l'intégralité de l'indemnité. Sinon, c'est bien simple, vous ne cherchez pas!

Je croiyait comprendre que les indemnités sont une sorte de "penalité" alternatif à payer le loyer jusq'à la fin et pas une matiere de negotiation si le locataire aide à chercher un remplaçant qui pourrait ne pas plaire au bailleur.

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SNPC
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Le but de l'indemnité est de compenser les loyers perdus pendant le temps de la relocation et les frais de recherche de ce nouveau locataire: c'est dans cette mesure que l'on peut demander au propriétaire de rabattre ses prétentions si on lui retrouve un locataire.
L'indemnité est également censée compenser les autres frais que le bailleur encourt du fait du changement de locataire: essentiellement des dépenses exposées dans le bien, qu'il n'aurait pas faites à ce moment si le bail s'était poursuivi. Il est bien connu que la succession rapide de locataires est plus onéreuse pour le bailleur que le maintien dans les lieux d'un même locataire pendant longtemps.
Cette partie de l'indemnité reste due!

La plupart du temps, l'indemnité due au bailleur en cas de départ anticipé ne fait pas ce genre de distinction, elle est forfaitaire.
D'où la nécessité de négocier. wink

En pratique, souvent j'ai recommandé à un bailleur, dans un tel cas et s'il n'avait pas de frais de relocation ni de perte de loyer, de laisser tomber toute l'indemnité, ou de se contenter d'un maximum de 1 mois. Le bailleur y a avantage car le locataire se montre collaborant pour la relocation.

Evidemment, il y a un écueil et il est de taille: le locataire n'a pas les mêmes intérêts que le bailleur et il cherchera souvent à "refiler" le premier candidat venu, refusant tout paiement ou toute collaboration ultérieure si le propriétaire n'accepte pas ce candidat. D'où des contestations sans fin en justice de paix. En effet, selon la jurisprudence, le propriétaire qui refuse sans raison valable un candidat "convenable et solvable" commet un "abus de droit" qui exonère le locataire de ses obligations...

Conclusion: comme d'hab' il y faut de la bonne foi et du compromis.ange.gif

Comme disait mon psy: la vie c'est difficile mais c'est intéressant!  tongue

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giannigianni
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

SNP a écrit :

Le but de l'indemnité est de compenser les loyers perdus pendant le temps de la relocation et les frais de recherche de ce nouveau locataire: c'est dans cette mesure que l'on peut demander au propriétaire de rabattre ses prétentions si on lui retrouve un locataire.
L'indemnité est également censée compenser les autres frais que le bailleur encourt du fait du changement de locataire: essentiellement des dépenses exposées dans le bien, qu'il n'aurait pas faites à ce moment si le bail s'était poursuivi. Il est bien connu que la succession rapide de locataires est plus onéreuse pour le bailleur que le maintien dans les lieux d'un même locataire pendant longtemps.
Cette partie de l'indemnité reste due!

La plupart du temps, l'indemnité due au bailleur en cas de départ anticipé ne fait pas ce genre de distinction, elle est forfaitaire.
D'où la nécessité de négocier. wink

En pratique, souvent j'ai recommandé à un bailleur, dans un tel cas et s'il n'avait pas de frais de relocation ni de perte de loyer, de laisser tomber toute l'indemnité, ou de se contenter d'un maximum de 1 mois. Le bailleur y a avantage car le locataire se montre collaborant pour la relocation.

Evidemment, il y a un écueil et il est de taille: le locataire n'a pas les mêmes intérêts que le bailleur et il cherchera souvent à "refiler" le premier candidat venu, refusant tout paiement ou toute collaboration ultérieure si le propriétaire n'accepte pas ce candidat. D'où des contestations sans fin en justice de paix. En effet, selon la jurisprudence, le propriétaire qui refuse sans raison valable un candidat "convenable et solvable" commet un "abus de droit" qui exonère le locataire de ses obligations...

Conclusion: comme d'hab' il y faut de la bonne foi et du compromis.

Comme disait mon psy: la vie c'est difficile mais c'est intéressant!  tongue

Franchaiment je ne vois pas l'avantage du bailleur en ce qui concerne la negociation de l'indemnité devant un locataire qui decide de partir anticipativement après avoir signé un contrat qu'en principe ne le permettrait pas et vu que l'indemnité est déjà une derogation à la loi...
La phrase "Le bailleur y a avantage car le locataire se montre collaborant pour la relocation" ne me trouve pas du meme avis si non comme interpreter l'article standard d'un bail:
RESOLUTION AU TORT DU PRENEUR
"En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra support er tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état ainsi que l'entièreté des honoraires de l’expert (ou des experts) chargé(s) de l’état de sortie locative, les loyers échus et les honoraires selon barème reconnu de l'agent immobilier éventuel, pour autant que, dans ce dernier
cas, celui-ci ait été chargé de la relocation par écrit enregistré dans les huit jours de la fin de la présente convention et ait réussi sa mission dans les trois mois à dater de l'enregistrement.
L'indemnité de relocation sus-mentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a quitté les lieux loués sans avertissement et cessé d'accomplir ses obligations dérivant de la présente convention.

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SNPC
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Je comprends votre réaction, elle est légitime. Mais n'a-t-on pas dit que "la politique est l'art du possible". C'est vrai aussi pour la vie courante et singulièrement dans les relations locatives.

De plus en plus souvent - vous ne me contredirez pas - le bailleur a en face de lui un locataire qui peine à faire face à toutes ses obligations financières, de loyer ou autres. N'entrons pas dans des considérations sur les causes et les responsabilités de cet état de choses. Constituer une garantie de trois mois est un monde et il est hors de question de donner une garantie avant d'avoir récupéré la précédente. Le bailleur est souvent soulagé, au départ d'un locataire, si celui-ci a payé ses loyers et ses charges et les dégâts locatifs. Soulagé souvent aussi que le locataire s'en aille, tout simplement, quitte à laisser une ardoise derrière lui. C'est ainsi.

Dans ce contexte, et si l'on sait qu'en plus la mobilité des locataires a tendance à s'accroître, pour diverses raisons, il devient fort problématique d'appliquer à la lettre les dispositions, par ailleurs équitables, que vous invoquez. Cela dépend des cas, bien sûr, mais il est souvent préférable, à mon sens, de se montrer conciliant et pragmatique que de s'acharner sur le dernier carat.

Par ailleurs, vous remarquerez que dans mon commentaire précédent, j'ai insisté sur la nécessité d'obtenir une indemnisation aussi complète que possible des frais réellement encourus!


Un dernier mot: la clause que vous transcrivez provient de l'article 1760 du code civil qui vise la résiliation judiciaire du bail pour faute dans l'exécution commise par le bailleur. La clause du bail vient alors préciser la pénalité qui est mise à charge du locataire dans un tel cas. Elle n'est donc en principe applicable telle quelle que lorsqu'il  y a jugement. Ce n'est que par analogie et quelque peu abusivement qu'elle est invoquée au départ anticipé du preneur, sans qu'il y ait eu un jugement constatant la faute.

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giannigianni
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

SNP a écrit :

Dans ce contexte, et si l'on sait qu'en plus la mobilité des locataires a tendance à s'accroître, pour diverses raisons, il devient fort problématique d'appliquer à la lettre les dispositions, par ailleurs équitables, que vous invoquez. Cela dépend des cas, bien sûr, mais il est souvent préférable, à mon sens, de se montrer conciliant et pragmatique que de s'acharner sur le dernier carat.

Par ailleurs, vous remarquerez que dans mon commentaire précédent, j'ai insisté sur la nécessité d'obtenir une indemnisation aussi complète que possible des frais réellement encourus!


Un dernier mot: la clause que vous transcrivez provient de l'article 1760 du code civil qui vise la résiliation judiciaire du bail pour faute dans l'exécution commise par le bailleur. La clause du bail vient alors préciser la pénalité qui est mise à charge du locataire dans un tel cas. Elle n'est donc en principe applicable telle quelle que lorsqu'il  y a jugement. Ce n'est que par analogie et quelque peu abusivement qu'elle est invoquée au départ anticipé du preneur, sans qu'il y ait eu un jugement constatant la faute.

A mon avis justement parce que "la mobilité des locataires a tendance à s'accroître" que il est necessaire applquer les regles autrement les relations ne sont pas claire dès le debut et/ou le bailleur perde de l'argent sur son investissement...Pourquoi ecrire meme une loi si après on doit y deroger et/ou la negocier ad hoc...

Quant à la clause que vous trouvez "quelque peu abusive" elle me semble standard dans plusieurs contrats proposés (meme à telecharger sur PIM). Je la trouve correcte et vise à eviter qu'un locataire s'en va sans indemnités et sans payer.
Je voudrais bien aider un locataire mais combien de fois un locataire reconte des histoires juste pour resiliér son contrat anticpativement? La loi des 3 ans n'est pas à mon avis fait pour des logements sociaux....l

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SNPC
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

giannigianni a écrit :

Quant à la clause que vous trouvez "quelque peu abusive" elle me semble standard dans plusieurs contrats proposés (meme à telecharger sur PIM). Je la trouve correcte et vise à eviter qu'un locataire s'en va sans indemnités et sans payer.

Je me suis sans doute mal fait comprendre. Cette clause en soi est parfaitement légale. Mais en principe elle ne s'applique pas en dehors d'une instance judiciaire, telle qu'elle est rédigée. En effet, seul un juge peut constater une "faute" dans l'exécution d'un contrat.

Il faut ajouter une autre clause qui dise ceci, en substance:
"si le locataire résilie unilatéralement le bail avant son échéance, il sera tenu de...".

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giannigianni
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

SNP a écrit :

giannigianni a écrit :
Quant à la clause que vous trouvez "quelque peu abusive" elle me semble standard dans plusieurs contrats proposés (meme à telecharger sur PIM). Je la trouve correcte et vise à eviter qu'un locataire s'en va sans indemnités et sans payer.


Je me suis sans doute mal fait comprendre. Cette clause en soi est parfaitement légale. Mais en principe elle ne s'applique pas en dehors d'une instance judiciaire, telle qu'elle est rédigée. En effet, seul un juge peut constater une "faute" dans l'exécution d'un contrat.

Il faut ajouter une autre clause qui dise ceci, en substance:
"si le locataire résilie unilatéralement le bail avant son échéance, il sera tenu de...".

A mon avis comme ça vous continuez à deroger et à reinserer les indemnités... Justement la clause en question couvre une "faute" et pas la resiliation.

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PIM
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

giannigianni a écrit :

(meme à telecharger sur PIM).

Ce qui est tout de même, tout le monde en conviendra, un argument de poids !  hmm

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