Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Et votre avis de poids sur la question et la clause?

PIM a écrit : giannigianni a écrit :

Et votre avis de poids sur la question et la clause?

Il ne faut pas mélanger 2 notions différentes.
L'une qui permet et prévoit que le locataire peut mettre, licitement, fin au contrat de manière anticipative et qui détermine ce qui se passe à ce moment-là (cfr notamment ce qui est prévu par la loi)

L'autre qui concerne le cas d'une "résolution du bail aux torts du preneur": la notion "aux torts de" recouvre un concept juridique qui nécessite un jugement qui a prononcé la résolution du bail aux torts de la partie "preneur".
Pour que le juge n'ait pas tendance à prononcer une sanction trop légère, on prévoit au contrat le montant de l'indemnité... contractuelle dans l"hypothèse où un tel jugement s'avère nécessaire.

Cette clause peut être utile, par exemple, avec un locataire qui disparaît subitement dans la nature, etc.

Donc, comme l'a expliqué le SNP, il s'agit d'une clause tout à fait normale (donc téléchargeable sur PIM....), mais qui ne sert que dans une hypothèse juridique précise. Et quand je dis "juridique", cela peut l'être par voie d'arbitrage (si clause d'arbitrage dans le bail)

De manière complémentaire, voici ce que m'indique mon juriste préféré :

vaste question...

- faculté de résiliation anticipée prévue dans le bail de courte durée: c'est légal et ce n'est pas une clause pénale réductible, puisqu'il s'agit de la contrepartie d'un droit
- absence de telle faculté: il y a c'est vrai une jurisprudence défavorable au bailleur lorsqu'il refuse abusivement des propositions raisonnables (recherche perso couplée avec indemnité, etc.).

A noter, en ce qui concerne le locataire qui quitterait prématurément et sans autorisation les lieux loués, que la cour de cassation a rendu en 2003 un arrêt controversé et contraire je crois à l'avis du parquet général, arrêt en vertu duquel, conformément au droit commun des obligations, ne constitue pas un abus de droit le choix du bailleur de contraindre le locataire à honorer le loyer jusqu'à la fin du bail (en l'espèce, le locataire avait quitté les lieux et le débat se plaçait sur le terrain de la possibilité d'exécuter la convention)

IV. La décision de la Cour
     Sur premier moyen :
     Quant à la troisième branche :
     Attendu qu'en vertu de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ;
     que ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débtiteur ;
     Attendu que l'<exécution> en <nature> constitue le mode normal d'<exécution> forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ; que ce n'est que lorsque cette exécution n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent s'impose ;
     Attendu que le jugement attaqué constate que la demanderesse " ne sollicite pas la résolution (du contrat de <bail>) mais (...) (en) poursuit reconventionnellement l'exécution forcée en demandant le paiement des loyers échus et à échoir (...) jusqu'à son terme contractuel fixé le 31 janvier 2001 " et " que le caractère anticipé et fautif du congé donné par (la défenderesse) n'est pas contesté " ;
     Qu'il refuse à la demanderesse le droit d'exercer l'option prévue par l'article 1184, alinéa 2, précité parce que l'<exécution> en <nature> serait impossible aux motifs " que (le preneur) a deux obligations essentielles, selon l'article 1728 du Code civil, soit celle 'd'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le <bail>, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention' et celle 'de payer le prix du <bail> aux termes convenus' ; que si la seconde de ces obligations, le paiement du loyer, est susceptible d'exécution forcée, il faut, par contre, observer que la liberté individuelle (...) exclut la possibilité d'imposer, le cas échéant sous astreinte, l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse (...) ; qu'il faut considérer qu'en fait, compte tenu de l'impossibilité de la contraindre à assurer l'occupation des lieux en cause ou à en reprendre possession, c'est de manière exacte que (la défenderesse) considère qu'en l'espèce, la poursuite du <bail> en cause serait purement fictive dès lors qu'elle a effectivement quitté les lieux et que ledit <bail> a, en réalité, pris fin sans que son <exécution> forcée soit encore possible ni en <nature> ni par équivalent " ;
     Qu'en statuant ainsi, le jugement attaqué viole les dispositions légales visées au moyen ;
     Qu'en cette branche, le moyen est fondé ;
     Quant au deuxième moyen :
     Attendu qu'il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant ; que, dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause ;
     Attendu que les juges d'appel n'ont pu, sur la base des énonciations du jugement attaqué reproduites dans le moyen, légalement décider que la demanderesse avait commis un abus de droit en poursuivant l'<exécution> en <nature> de la convention de <bail> litigieuse ;
     Que le moyen est fondé ;
     Sur les autres griefs :
     Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du premier moyen ni les troisième et quatrième moyens qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue ;
     PAR CES MOTIFS,
     LA COUR
     Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ;