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Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Lalaith
Pimonaute
Inscription : 09-04-2006
Messages : 5

Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

Voici le problème que je rencontre:
J'ai signé un contrat de bail à courte durée (de trois ans). Dans deux mois je quitte le studio et comme convenu au départ, j'ai envoyé un préavis de trois mois. Hors, le propriétaire me réclame un indemnité de trois mois en plus de ces trois mois de préavis (on ne parle plus ici d'indemnité compensatoire mais d'une indemnité supplémentaire). J'ai téléphoné au service juridique de test achat pour savoir si cette demande (bien que figurant dans mon contrat de bail) était bien légale et on m'a répondu que non. On m'a également conseillé de téléphoner au propriétaire pour y voir plus clair, ce que j'ai fait. Celle-ci (ou plutot son fils) m'a tout de suite agressé et menacée d'aller au juge de paix et de me faire payer 6mois d'indemnité et meme plus.
Il me semble que le proprétaire abuse de son droit et cherche à tirer avantage de la situation et ce, à mes dépens. Je pense également que si je lui trouve un locataire qui conviendrait a ses conditions et qui reprendrait mon bail, il ne devrait y avoir  aucune indemnité supplémentaire à payer car il se ferait gracieusement 1000 euros sur mon compte.
Je ne sais pas ce que je dois faire ni si je dois prendre les menaces du proprétaire au sérieux. Pourriez-vous m'aider à y voir plus clair, svp? Que dois-je faire? D'avance merci

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giannigianni
Pimonaute intarissable
Inscription : 15-08-2004
Messages : 546

Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

PIM a écrit :

giannigianni a écrit : (meme à telecharger sur PIM). 

Ce qui est tout de même, tout le monde en conviendra, un argument de poids !  hmm

Et votre avis de poids sur la question et la clause?

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PIM
Pimonaute non modérable
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Inscription : 10-03-2004
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

giannigianni a écrit :

Et votre avis de poids sur la question et la clause?


Il ne faut pas mélanger 2 notions différentes.
L'une qui permet et prévoit que le locataire peut mettre, licitement, fin au contrat de manière anticipative et qui détermine ce qui se passe à ce moment-là (cfr notamment ce qui est prévu par la loi)

L'autre qui concerne le cas d'une "résolution du bail aux torts du preneur": la notion "aux torts de" recouvre un concept juridique qui nécessite un jugement qui a prononcé la résolution du bail aux torts de la partie "preneur".
Pour que le juge n'ait pas tendance à prononcer une sanction trop légère, on prévoit au contrat le montant de l'indemnité... contractuelle dans l"hypothèse où un tel jugement s'avère nécessaire.

Cette clause peut être utile, par exemple, avec un locataire qui disparaît subitement dans la nature, etc.

Donc, comme l'a expliqué le SNP, il s'agit d'une clause tout à fait normale (donc téléchargeable sur PIM....), mais qui ne sert que dans une hypothèse juridique précise. Et quand je dis "juridique", cela peut l'être par voie d'arbitrage (si clause d'arbitrage dans le bail)


Erik DECKERS
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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

PIM a écrit :

giannigianni a écrit :

Et votre avis de poids sur la question et la clause?


Il ne faut pas mélanger 2 notions différentes.
L'une qui permet et prévoit que le locataire peut mettre, licitement, fin au contrat de manière anticipative et qui détermine ce qui se passe à ce moment-là (cfr notamment ce qui est prévu par la loi)

L'autre qui concerne le cas d'une "résolution du bail aux torts du preneur": la notion "aux torts de" recouvre un concept juridique qui nécessite un jugement qui a prononcé la résolution du bail aux torts de la partie "preneur".
Pour que le juge n'ait pas tendance à prononcer une sanction trop légère, on prévoit au contrat le montant de l'indemnité... contractuelle dans l"hypothèse où un tel jugement s'avère nécessaire.

Cette clause peut être utile, par exemple, avec un locataire qui disparaît subitement dans la nature, etc.

Donc, comme l'a expliqué le SNP, il s'agit d'une clause tout à fait normale (donc téléchargeable sur PIM....), mais qui ne sert que dans une hypothèse juridique précise. Et quand je dis "juridique", cela peut l'être par voie d'arbitrage (si clause d'arbitrage dans le bail)

De manière complémentaire, voici ce que m'indique mon juriste préféré :

vaste question...

- faculté de résiliation anticipée prévue dans le bail de courte durée: c'est légal et ce n'est pas une clause pénale réductible, puisqu'il s'agit de la contrepartie d'un droit
- absence de telle faculté: il y a c'est vrai une jurisprudence défavorable au bailleur lorsqu'il refuse abusivement des propositions raisonnables (recherche perso couplée avec indemnité, etc.).

A noter, en ce qui concerne le locataire qui quitterait prématurément et sans autorisation les lieux loués, que la cour de cassation a rendu en 2003 un arrêt controversé et contraire je crois à l'avis du parquet général, arrêt en vertu duquel, conformément au droit commun des obligations, ne constitue pas un abus de droit le choix du bailleur de contraindre le locataire à honorer le loyer jusqu'à la fin du bail (en l'espèce, le locataire avait quitté les lieux et le débat se plaçait sur le terrain de la possibilité d'exécuter la convention)


IV. La décision de la Cour
     Sur premier moyen :
     Quant à la troisième branche :
     Attendu qu'en vertu de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ;
     que ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débtiteur ;
     Attendu que l'<exécution> en <nature> constitue le mode normal d'<exécution> forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ; que ce n'est que lorsque cette exécution n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent s'impose ;
     Attendu que le jugement attaqué constate que la demanderesse " ne sollicite pas la résolution (du contrat de <bail>) mais (...) (en) poursuit reconventionnellement l'exécution forcée en demandant le paiement des loyers échus et à échoir (...) jusqu'à son terme contractuel fixé le 31 janvier 2001 " et " que le caractère anticipé et fautif du congé donné par (la défenderesse) n'est pas contesté " ;
     Qu'il refuse à la demanderesse le droit d'exercer l'option prévue par l'article 1184, alinéa 2, précité parce que l'<exécution> en <nature> serait impossible aux motifs " que (le preneur) a deux obligations essentielles, selon l'article 1728 du Code civil, soit celle 'd'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le <bail>, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention' et celle 'de payer le prix du <bail> aux termes convenus' ; que si la seconde de ces obligations, le paiement du loyer, est susceptible d'exécution forcée, il faut, par contre, observer que la liberté individuelle (...) exclut la possibilité d'imposer, le cas échéant sous astreinte, l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse (...) ; qu'il faut considérer qu'en fait, compte tenu de l'impossibilité de la contraindre à assurer l'occupation des lieux en cause ou à en reprendre possession, c'est de manière exacte que (la défenderesse) considère qu'en l'espèce, la poursuite du <bail> en cause serait purement fictive dès lors qu'elle a effectivement quitté les lieux et que ledit <bail> a, en réalité, pris fin sans que son <exécution> forcée soit encore possible ni en <nature> ni par équivalent " ;
     Qu'en statuant ainsi, le jugement attaqué viole les dispositions légales visées au moyen ;
     Qu'en cette branche, le moyen est fondé ;
     Quant au deuxième moyen :
     Attendu qu'il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant ; que, dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause ;
     Attendu que les juges d'appel n'ont pu, sur la base des énonciations du jugement attaqué reproduites dans le moyen, légalement décider que la demanderesse avait commis un abus de droit en poursuivant l'<exécution> en <nature> de la convention de <bail> litigieuse ;
     Que le moyen est fondé ;
     Sur les autres griefs :
     Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du premier moyen ni les troisième et quatrième moyens qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue ;
     PAR CES MOTIFS,
     LA COUR
     Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ;


Erik DECKERS
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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Re : Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

PIM a écrit :

PIM a écrit : giannigianni a écrit :

Et votre avis de poids sur la question et la clause?


Il ne faut pas mélanger 2 notions différentes.
L'une qui permet et prévoit que le locataire peut mettre, licitement, fin au contrat de manière anticipative et qui détermine ce qui se passe à ce moment-là (cfr notamment ce qui est prévu par la loi)

L'autre qui concerne le cas d'une "résolution du bail aux torts du preneur": la notion "aux torts de" recouvre un concept juridique qui nécessite un jugement qui a prononcé la résolution du bail aux torts de la partie "preneur".
Pour que le juge n'ait pas tendance à prononcer une sanction trop légère, on prévoit au contrat le montant de l'indemnité... contractuelle dans l"hypothèse où un tel jugement s'avère nécessaire.

Cette clause peut être utile, par exemple, avec un locataire qui disparaît subitement dans la nature, etc.

Donc, comme l'a expliqué le SNP, il s'agit d'une clause tout à fait normale (donc téléchargeable sur PIM....), mais qui ne sert que dans une hypothèse juridique précise. Et quand je dis "juridique", cela peut l'être par voie d'arbitrage (si clause d'arbitrage dans le bail)

De manière complémentaire, voici ce que m'indique mon juriste préféré :

vaste question...

- faculté de résiliation anticipée prévue dans le bail de courte durée: c'est légal et ce n'est pas une clause pénale réductible, puisqu'il s'agit de la contrepartie d'un droit
- absence de telle faculté: il y a c'est vrai une jurisprudence défavorable au bailleur lorsqu'il refuse abusivement des propositions raisonnables (recherche perso couplée avec indemnité, etc.).

A noter, en ce qui concerne le locataire qui quitterait prématurément et sans autorisation les lieux loués, que la cour de cassation a rendu en 2003 un arrêt controversé et contraire je crois à l'avis du parquet général, arrêt en vertu duquel, conformément au droit commun des obligations, ne constitue pas un abus de droit le choix du bailleur de contraindre le locataire à honorer le loyer jusqu'à la fin du bail (en l'espèce, le locataire avait quitté les lieux et le débat se plaçait sur le terrain de la possibilité d'exécuter la convention)


IV. La décision de la Cour
     Sur premier moyen :
     Quant à la troisième branche :
     Attendu qu'en vertu de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ;
     que ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débtiteur ;
     Attendu que l'<exécution> en <nature> constitue le mode normal d'<exécution> forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ; que ce n'est que lorsque cette exécution n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent s'impose ;
     Attendu que le jugement attaqué constate que la demanderesse " ne sollicite pas la résolution (du contrat de <bail>) mais (...) (en) poursuit reconventionnellement l'exécution forcée en demandant le paiement des loyers échus et à échoir (...) jusqu'à son terme contractuel fixé le 31 janvier 2001 " et " que le caractère anticipé et fautif du congé donné par (la défenderesse) n'est pas contesté " ;
     Qu'il refuse à la demanderesse le droit d'exercer l'option prévue par l'article 1184, alinéa 2, précité parce que l'<exécution> en <nature> serait impossible aux motifs " que (le preneur) a deux obligations essentielles, selon l'article 1728 du Code civil, soit celle 'd'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le <bail>, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention' et celle 'de payer le prix du <bail> aux termes convenus' ; que si la seconde de ces obligations, le paiement du loyer, est susceptible d'exécution forcée, il faut, par contre, observer que la liberté individuelle (...) exclut la possibilité d'imposer, le cas échéant sous astreinte, l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse (...) ; qu'il faut considérer qu'en fait, compte tenu de l'impossibilité de la contraindre à assurer l'occupation des lieux en cause ou à en reprendre possession, c'est de manière exacte que (la défenderesse) considère qu'en l'espèce, la poursuite du <bail> en cause serait purement fictive dès lors qu'elle a effectivement quitté les lieux et que ledit <bail> a, en réalité, pris fin sans que son <exécution> forcée soit encore possible ni en <nature> ni par équivalent " ;
     Qu'en statuant ainsi, le jugement attaqué viole les dispositions légales visées au moyen ;
     Qu'en cette branche, le moyen est fondé ;
     Quant au deuxième moyen :
     Attendu qu'il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant ; que, dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause ;
     Attendu que les juges d'appel n'ont pu, sur la base des énonciations du jugement attaqué reproduites dans le moyen, légalement décider que la demanderesse avait commis un abus de droit en poursuivant l'<exécution> en <nature> de la convention de <bail> litigieuse ;
     Que le moyen est fondé ;
     Sur les autres griefs :
     Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du premier moyen ni les troisième et quatrième moyens qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue ;
     PAR CES MOTIFS,
     LA COUR
     Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ;

A la limite moi je suis pour "contraindre le locataire à honorer le loyer jusqu'à la fin du bail". et pas seulment le loyer mais aussi les charges et autres frais d'entretien...
Par example si le Bailleur n'a pas la possibilité de "gerer" son bien et il veut etre tranquille pour 3 ans pourquoi il devrait etre obligé de "revenir" sur la chose?

Bref à mon avis meme s'il quitte le lieux il devra continuer à payer comme s'il etait là autrement le bailleur aura pas seulment des frais de relocation mais aussi d'entretien, chauffage qui doit tourner en hiver si non la tuyauterie gel, etc..

Je crois que l'esprit de la loi de 3 ans n'est pas fait pour après resilier le contrat anticpativement, sinon je crois est preferable entrer dans un contrat de 9 ans dont les conditions sont claire pour les deux parties.
Pourquoi entrer dans un courte durée si pour devoir resilier anticpativement et/ou negocier la sortie, la relocation, etc. ?

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