Renom - Indemnités de rupture

Bonjour,

Je suis locataire avec un bail de 3 ans (débuté le 1er septembre 2005) auquel je souhaite renoncer.

Le contrat stipule qu'en cas de renom avant la fin du bail, une indemnité de trois mois sera due si le départ à lieu texte la première année, de deux mois si le départ à lieux durant la deuxième année et de un mois durant la troisième année.

Qu'en est-il si je quitte le 1er septembre 2006 soit après un an exactement?  Considère-t-on que le départ à lieu durant la première ou la deuxième année?

Par ailleurs, le contrat précise que les frais de l'état des lieux de sortie sera également à ma charge dans ce cas.  Le contrat indique également que l'expert désigné pour l'état des lieux d'entrée est automatiquement désigné pour l'EDL de sortie.  Est ce légal? Le propriétaire choisit un expert et il est assuré d'avoir l'intervention à l'entrée et à la sortie au tarif de son choix ?

Merci de votre réponse