Renom - Indemnités de rupture

En ce qui concerne l'indemnité, le SNP est d'avis que si vous avez payé le loyer pendant 12 mois, il faut considérer que le départ a lieu l'année suivante. Donc, dans le cas présent, deux mois d'indemnité. C'est la solution généralement retenue, notamment dans le cas de l'indemnité, équivalente, à payer en cas de résiliation d'un bail de 9 ans au cours des 3 premières années.

Etat des lieux: si le bail le prévoit vous devez effectivement payer les frais de l'état des lieux de sortie.
En ce qui concerne le choix de l'expert, c'est un peu plus nuancé: certains juges de paix ont considéré que le fait de forcer le locataire à recourir à l'expert habituel du bailleur pouvait faire planer un doute sur l'objectivité de ce dernier et ont rejeté des rapports rédigés dans ces conditions (mais pas systématiquement, c'est une question de fait qui dépend au cas par cas de l'appréciation du juge). Mais ce n'est pas la question de son barème qui est en cause: à cet égard le bail fait la loi des parties.

Mettons les points sur les "i".
Si votre départ a lieu le 31 août et que vous avez presté 3 mois de préavis (c'est à dire que le congé a dû être présenté au bailleur au plus tard le 31 mai), il ne vous reste à payer que l'indemnité qui dans ce cas sera de deux mois de loyer.

Giannigianni,

Par analogie au contrat de 9 ans et à une jurisprudence constante, il est bien clair que la première année, c'est jusqu'au 31 août.

Pourquoi chercher la petite bête et jouer la sémantique?

Clairement, non. Nous ne sommes pas d'accord.

Le locataire qui remet ses clés le 31 août les remet à la fin de sa première année, la première année est donc passée, et il doit payer des indemnités de 2 mois.

C'est à mon sens la jurisprudence constante. C'est la logique du texte pondu par nos législateurs. C'est l'évidence quand on lit les textes au regards des contrats de 9 ans.

Avez-vous relu votre code civil sur les baux de 9 ans, avez-vous regardé la jurisprudence, ou vous accorchez-vous à votre sémantique?

Je dois dire qu'à priori j'éprouve de la sympathie pour la cause des propriétaires-bailleurs qui sont vilipendés trop souvent dans les medias et par le monde associatif et politique. C'est tellement facile de prendre le parti du pauvre locataire et de jeter l'opprobre sur ces affreux profiteurs de propriétaires!!! Et il faut dire que les lois ne sont pas toujours équilibrées, au détriment des propriétaires.

Mais quand je suis confrontée à des ratiocinages de bas étage et à la mauvaise foi... je me dis que certains propriétaires n'ont pas tout à fait volé la réputation qu'on leur fait, à tort généralement.

Un locataire qui a payé une année entière de loyer ne "part" pas, juridiquement, pendant la première année mais pendant la deuxième!!!! 
Il ne faut pas mélanger les plans.
Ce qui compte pour l'exécution du bail n'est pas l'occupation concrète que le locataire fait du bien loué, mais le fait qu'il paie son loyer et que le bien est entretenu.
Dans le cas qui nous occupe, l'occupation a été réalisée pendant toute l'année, il n'y a pas à sortir de là.

Cela étant, libre à ceux qui ne veulent pas d'une clause de résiliation anticipée de ne pas l'inclure dans le bail (je crois avoir déjà lu cela quelque part!).

Je vois que vous ne comprenez pas le probleme, que au de la de la semantique comme vous l'appelez, est de principe, d'equité, etc. Et comme le dit Sphia ci-dessous je ne vois pas pourquoi on devrait prendre le defense d'un locataire qui peut etre resilie unilateralment et veux lui meme, qui a posé la question, jouer sur les dates pour essayer de payer moins d'indeminités et loyers.
La clause en question en soit meme n'est pas equitable et probablement a été  prise d'un bail de 9 ans sans en savoir exactement les consequences.
Vous etes de l'avis du SNProprietaires, ok, mais je ne vois pas quel avantage aurait un proprietaire de votre interpretation et de celle du SNP.

Vous avez oublié que normallment dans un contrat de 3 ans ni le locataire ni le proprietaire pourrait resilier sauf si les parties se sont accordés autrement. Maintenant on veut penaliser le bailleur...et le fait que le locataire est là à se poser la question veut dire que la clause, qui je repete n'est pas standard, peut etre interpreté de façon differente. Pourquoi ce locataire ne veut pas partir le 10 septembre payer deux mois d'indemnités et le mois de septembre selon les accord et cherche juste à partir le 1er septembre...

Pour moi rien change et je connais très bien la problematique mais sachez que "les ratiocinages de bas étage et à la mauvaise foi" sont ailleurs.

PS: tout le monde mentionne la jurisprudence, je voudrais bien lire quelque chose.
Votre interpretation sur l'occupation réalisée pendant toute l'année n'est pas convaincante du tout, mais encore il n'est pas mon probleme....

C'est tout de même terrible cette manie de changer de sujet en cours de discussion !

En l'espèce, le débat ne porte pas sur la possibilité de résiliation anticipée dans les baux courts.
Il s'agit de savoir si un bail prenant cours le 01/09/05 et prenant fin le 31/08/06, on doit payer une indemnité de deux ou trois mois, ou, autrement dit : on est dans la 2e ou la 1e année ?

Le point de vue de Gianinini = 3 mois
Celui du SNP et Grrmf = 2 mois.

Le mien ?

C'est une question de langage utilisé. En effet :
Si au lieu de dire que le bail prend fin - et considérant que le loyer complet a été payé - le 31 août à minuit, on dit que le bail prend fin le 1er septembre à 00 h 00 min 01 seconde... on est alors dans la 2eme année.... et le loyer complet de septembre n'est évidemment pas dû pour cette seconde "d'utilisation" en septembre... et donc l'indemnité due est de deux mois.

Et pour être complet: s'il y a un nouveau locataire, son bail peut prendre effet au premier septembre....