Etat des lieux de sortie - Caution locative

Bien sûr, il faut rappeler au propriétaire de vous envoyer ce devis! Cela ne sert à rien de laisser votre garantie dormir en banque et profiter à celle-ci.
Dites-lui que si vous ne recevez rien dans un délai raisonnable (15 jours puisque c'était le délai prévu par l'expert), vous demanderez la libération pure et simple de la caution.

A l'expiration du délai, faites-le éventuellement convoquer en conciliation par le juge de paix.

Il n'existe pas de modèle type. Exprimez simplement votre demande, clairement, dans vos mots à vous.

Bonne chance!

Avez-vous pris contact avec votre proprio? Qu'en dit-il?
Depuis combien de temps étiez-vous locataire?

A mon avis, c'est plus une question pour Francis...

Je serais le proprio, je ne serai pas content que tout ait été repeint dans des tons qui ne me conviennent pas.

Dans un cas particulier, j'ai menacé de considérer à la sortie que tout devait être repeint. Cela a empêché mon locataire de faire n'importe quoi, et il a acquiescé avec mes choix de marque de peinture (pastel, pour que ce soit plus facile à repeindre si la couleur ne me va pas. Et d'une marque particulière pour que les retouche à la sortie soient plus simples à gérer)

Francis, es-tu avec nous?

Je ne comprends pas très bien certains raisonnements ou alors je fais fausse route depuis des années et mon banquier aussi.
Tous les propriétaires ne sont pas des capitalistes mafieux qui recyclent leur argent tombé du camion.  Penser cela est faire preuve d’une malhonnêteté intellectuelle ou d’une totale méconnaissance du secteur immobilier.  Bien sur il y a de tels propriétaires, mais ils restent marginaux et disparaissent après quelques années.  Je me souviens de russes établis à Anvers et propriétaires de plusieurs appartements de standing à Bruxelles, le tout loué et gère par société de comptables +- occultes.  Après quelques années tous les appartements ont été revendus relativement à la sauvette et, à mon avis, avec une perte légère si l’on tient compte de tous les frais…mais le but n’était pas d’en faire un profit.
Quant au jeune couple qui achète un appartement pour le revendre 3 ans plutard pour acheter une maison, j’appelle cela de la spéculation et pas autre chose.  Espérer faire un profit en si peu de temps , avec l’amortissement des frais d’achat et du PH, est illusoire.  Les pro de l’immobilier capables de réaliser de telles affaires fructueuses à court terme et à coup sur sont très rares et pourtant ils ont un avantage indéniable sur le commun des acquéreurs.  Ils vivent le marché au jour le jour et sont en première ligne lorsque les biens sont proposés.  Je reste persuadé qu’à moyen et à long terme l’immobilier reste un investissement de qualité et très rentable, Pas sur 3 ans ou alors il faut se lancer dans la revente par appartement et là aussi les risques sont importants et les crashs courants.
Effectivement il reste toujours un risque mais bien moindre qu’avec d’autres investissements.  Je connais un agent immobilier qui, marre des briques, avait placé son argent dans Leernault et Hauspie…. Il s’en mord les doigts.
Je rencontre régulièrement, vu mon métier, des nouveaux propriétaires, le leur logement ou en placement, jeunes ou vieux, riches ou moins, et chacun d’entre eux est un cas différent et chaque achat de même.  Peu se plaignent après l’achat lorsqu’ils ont été bien conseillés et ont su garder la tête froide et ne pas tomber dans les modes…

Je découvre aussi les prix immobiliers dans d’autres pays et suis les évolutions.  Mais il n’est pas possible d’en déduire l’évolution des prix belges.  Il est déjà tellement difficile pour les experts de comparer des biens d’un quartier à l’autre et d’établir une courbe d’évolution.  Les statistiques publiées par qui que ce soit sont à prendre avec de telle réserve qu’elles ne servent en définitive à rien, si ce n’est parfois à justifier une valeur obtenue par d’autres méthodes.

En conclusion, la brique correctement négociée et gérée, restera mon investissement préféré.  Et tant pis pour les chevaux…qui ne resteront qu’une passion.

ah zut alors, je vais devoir recommencer mes explications.
Mais plus tard because boulot...

Concernant l'article 16, cela m'avais échappé, mais est-il valable de noter une partie d'état des lieux dans le contrat de bail?

Je ne suis pas tout à fait d'accord d'accord avec Francis en ce qui concerne la valeur d'une clause descriptive du bien qui serait comprise dans le bail.
Nulle part il n'est précisé sous quelle forme l'état des lieux doit être réalisé, ni dans quel document. Les articles 1730 et 1731 précisent seulement que cet état des lieux doit être détaillé. Cela signifie que tous les détails qui ne sont pas précisés sont à interpréter à la sortie en faveur du locataire.
Pour des raisons pratiques évidentes, on recourra généralement à un document distinct. Néanmoins, je ne vois pas pour quelle raison le bail ne pourrait pas comporter des éléments descriptifs tels que la couleur des peintures, qui s'ajouteraient à l'état des lieux proprement dit ou feraient la preuve (qui en outre peut être rapportée par toutes voies de droit) des éléments précis dont il est question.

Ainsi, si la couleur des peintures est mentionnée, cela ne veut évidemment pas dire qu'elle est en bon état...

Une clause de style se reconnaît à sa formulation stéréotypée et au fait qu'elle se retrouve dans de très nombreux contrats. Telle quelle, elle reste cependant valable, sauf appréciation souveraine du tribunal quant à l'interprétation du contrat.

Une disposition du bail qui précise les couleurs des murs n'est pas selon moi une clause de style. Et il s'agit bien d'un élément précis relatif à un aspect de l'état des lieux. Je vous rappelle que le bail se signe généralement au début de la location, ce qui correspond au prescrit du code civil relatif à l'état des lieux...

Par ailleurs, le bail s'impose aux parties dans toutes ses dispositions (sinon, la controverse relative aux animaux n'aurait aucun sens! faut savoir...)
Pour le reste, je ne dis pas que tout l'état des lieux doit se retrouver dans le bail. Il va de soi qu'un acte séparé est plus clair (mais dites-moi quelle disposition impose cela!?). De même que le recours à un expert, s'il est évidemment à conseiller, n'a rien d'obligatoire.

Mais si le bail comporte des éléments qui peuvent entrer en compte dans l'état des lieux, et qui ne sont pas en contradiction avec un document établi ultérieurement, je suis convaincue que ces éléments doivent être pris en considération.
Encore une fois, la force probante de l'état des lieux ne réside pas dans sa forme mais dans son caractère suffisamment détaillé.

Je n'ai pas à ma disposition de jurisprudence dans un sens ... ni dans l'autre!

Je relis les premiers messages de notre interlocutrice.

Francis me contredira si je me trompe: indépendamment de la question des couleurs qui ont été changées en cours de bail, il y a bien sûr la question de la vétusté.
Dans le bail il était écrit que l'appartement avait été remis à neuf en 2000. Nous sommes 6 ans plus tard. A mon avis, les peintures initiales doivent être considérées comme amorties et la repeinture incombe au propriétaire. Sauf les éventuels frais supplémentaires qui seraient occasionnés par le changement de couleur (couche supplémentaire). Ceux-là sont à charge de la locataire...

Par contre, je n'ai pas bien compris le problème des stores.

Une clause du bail qui précise les teintes (les plafonds doivent être peints de ton blanc, par exemple) 100% d’accord mais pas une description des lieux (tous les plafonds sont peints de ton blanc en parfait état, par exemple) et cela que cette description soit plus ou moins détaillée.  Il y a une différence appréciable entre les 2 !

C’est exact que la loi n’impose pas l’usage systématique d’un état des lieux, et c’est regrettable.

C’est exact que le recours à un expert n’est pas obligatoire, je ne l’ai jamais prétendu, ni d’ailleurs le recours à un agent immobilier , ni l’affiliation au SNP , et pourtant tellement de soucis auraient pu être évités par certains en se faisant assister par des pros.   Par contre, la loi prévoit le recours à un expert désigné par le juge de paix si aucun accord entre les parties n’existe.

L’article 1731 est précis et confus, mais il me semble que son application est sans ambiguïté si on tient compte de l’évolution de la législation qui va dans le sens d’une protection accrue du locataire.  Je pense entre autre au renversement de la preuve, à la suppression des clauses de style et à l’obligation, s’il y a état des lieux, qu’il soit détaillé.  ( pour rappel et exemple, si l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas un élément des lieux loués (le moquette de la chambre) on ne peut réclamer aucun dégât (brûlures, déchirure etc) pour cet élément. (à utiliser avec précaution toutefois)
Art 1731§1 «  S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. »
Ces « voies de droit » ne sont pas des clauses du bail décrivant l’état dans lequel se trouve la chose louée autrement à quoi servaient les évolutions légales successives.

Pour ce qui est du montant réclamé à Skinsoccer, difficile de répondre avec précision sans connaître le détail des surfaces etc… Pour l’indemnité suite à une repeinture d’une teinte différente, on estime généralement que s’il faut 2 couches pour revenir à la teinte d’origine, seule la couche de finition est réduite de la vétusté, pas la première couche.  Généralement les peintures communes s’amortissent en 6 ans.  Seules les peintures de haute qualité sur des supports de même peuvent s’amortir en une plus longue période.  La durée de 9 ans est sans raison légale et dans certains cas l’amortissement se fait sur 4 ou 5 ans…  Pour l’absence de mention de teinte, s’en référés aux messages précédents.

Pour les stores, s’ils sont repris à l’état des lieux « ne remontant pas », on pourrait les considérer comme sans valeur donc pouvant être retirés et jetés.  Dans le cas contraire on déduit également une vétusté sur base de l’age et de la durée d’amortissement.

En conclusion, pour Skinsoccer et pour son propriétaire, un état des lieux détaillé aurait simplifié et clarifié la chose.  Dans le cas présent, en justice ce sera la bouteille à encre.