fiscalité

markus · #1 27-08-2006 00:06:49

bonjour
je travail dans le domaine de l'horeca , j'ai acheté en personne physique un immeuble il y a 6 ans que j'ai revendu j'en ai acheté un autre il y a 2 ans pour lequel je viens de signer un compromis , j'ai également un terrain sur lequel je compte faire construire un immeuble à appartements et les mettre en vente ,et je suis à l'achat d'un autre immeuble à rénover , ma question est la suivante vu cette activité on va dire soutenue dans l'immobilier, est ce que le fisc pourrait ne plus accepter que j'achete en personne physique ? les plus values seront elles imposées à 0% si vente aprés 5 ans et 16.5% avant ou comme revenu professionnel pour l'ensemble de mon activité à +/- 34% (?)

fernandonatcho

PIM · #2 27-08-2006 00:44:44

markus a écrit :

bonjour
je travail dans le domaine de l'horeca , j'ai acheté en personne physique un immeuble il y a 6 ans que j'ai revendu j'en ai acheté un autre il y a 2 ans pour lequel je viens de signer un compromis , j'ai également un terrain sur lequel je compte faire construire un immeuble à appartements et les mettre en vente ,et je suis à l'achat d'un autre immeuble à rénover , ma question est la suivante vu cette activité on va dire soutenue dans l'immobilier, est ce que le fisc pourrait ne plus accepter que j'achete en personne physique ? les plus values seront elles imposées à 0% si vente aprés 5 ans et 16.5% avant ou comme revenu professionnel pour l'ensemble de mon activité à +/- 34% (?)

Vous pouvez continuer à acheter en personne physique, cela n'a pas d'importance d'un point de vue fiscal (pour autant que vous puissiez évidemment montrer que vos revenus suffisent en terme de capacité financière pour ces achats).

Le problème se situe effectivement au niveau des reventes répétitives qui pourraient être considérées comme spéculatives (et non pas comme de la bonne gestion en bonne mère de famille) et rentrer, à l'IPP, comme revenus professionnels.

La vente n° 1, il y a 6 ans : pas de problème
La nouvelle vente (2 ans après achat): plus-value devrait être taxée à 16,5 %. C'est défendable.

Par contre, la construction d'un immeuble avec vente par entités : "on" ne va pas vous rater...
Ce serait plus prudent de d'abord le mettre en location et de le vendre plus tard.
Idem pour l'immeuble que vous comptez rénover après achat.

Mais ne pensez-vous pas qu'il serait tout simplement plus prudent de consulter un fiscaliste, à partir du moment où vous prenez tellement goût à la brique...

markus · #3 27-08-2006 09:25:38

merci pour votre reponse rapide
super forum
markus

Charluc · #4 29-05-2024 17:12:27

la déclaration de succession de ma mère est rentrée en 2016-2017, il y avait plusieurs appartements dans la succession et dans le cadre d'un partage par compensation j'ai obtenu un appartement sis à Woluwe saint Etienne 2 chambres face aux cliniques Universitaires pour 125.000 EURO.
le notaire m'a conseillé d'attendre 5 ans pour le revendre pour éviter la taxation sur la plus value. Je ne comprends pas puisque j'ai hérité de cet immeuble et que de + j'en étais nu-propriétaire depuis le décès de mon père en 1988. Est-ce que je risque d'être taxé si je le revends au double du prix auquel je l'ai obtenu dans un partage en nature de la succession. L'acte de cessions des droits indivis date de 2023?
Merci de m'éclairer. Le notaire qui a acte le cession des droits indivis n'est pas celui qui a fait la déclaration de succession.
Cordialement

fernandonatcho

Aurélien Bortolotti · #5 29-05-2024 18:24:43

Bonsoir,

Effectivement, le notaire semble se tromper. Il n'y a pas de plus-value immobilière taxable si le bien a été acquis par voie de succession.

Bonne soirée

Aurélien BORTOLOTTI
Avocat

rexou · #6 29-05-2024 18:32:46

Aurélien Bortolotti a écrit :

Bonsoir,
Effectivement, le notaire semble se tromper. Il n'y a pas de plus-value immobilière taxable si le bien a été acquis par voie de succession.
Bonne soirée
Aurélien BORTOLOTTI
Avocat

Par contre, il peut y avoir une incidence fiscale si le bien est vendu (dans les deux ans je crois) pour un montant supérieur à la valeur de la succession. Si le bien est estimé dans la succession pour 100K et revendu à court terme à 150K, la valeur des droits de successions sera revue.

GT

GT · #7 29-05-2024 19:15:22

Cas soumis par Charluc

Si l’immeuble est vendu peu après pour un prix bien plus élevé que la valeur déclarée, le vendeur risque de se voir réclamer un complément de droits de succession et en principe aussi une amende !
Exemple concret : La valeur de la maison héritée fixée à 300 000 € et elle est vendue un an plus tard pour 400 000 €. Des droits de succession ont été payés sur les 300 000 € de la déclaration de succession, mais un supplément risque d’être établi après la vente sur ces 100 000 € d’écart et majoré d’une amende.
Pour éviter l’amende une fois l’immeuble vendu, le vendeur peut faire une déclaration «additionnelle» aux droits de succession.
Est-il possible d’éviter tout supplément ?
Le complément de droits de succession ne peut en effet intervenir que dans les deux ans suivant le dépôt de la déclaration de succession. Plus de risque, donc, si la maison faisant partie de l’héritage est vendue après trois ans par exemple…
En vue de la réalisation de la déclaration de succession, le vendeur peut faire évaluer l’immeuble par un expert agréé par l’administration fiscale. Cette valeur est alors définitive !
Pour revenir à notre exemple, si l’expert évalue lui aussi la maison à 300 000 €, le vendeur n’aura rien à payer en plus si l’immeuble est vendu endéans les deux ans pour 400.000 €.

https://www.pim.be/vendre-un-immeuble-d … ns-utiles/

Dernière modification par GT (29-05-2024 19:20:14)

rexou

libra · #8 02-06-2024 06:48:03

Cas soumis par Charluc

Pour moi ce n'est pas clair ce que représente les 125.000 €. Ne serait-ce pas une soulte?

La plus-value en cas de revente n'est pas le montant en sus de la soulte. Qui plus est, le propriétaire semble avoir acquis la nue-propriété bien avant la pleine propriété.

Dernière modification par libra (02-06-2024 06:48:27)

fernandonatcho

fernandonatcho · #9 04-06-2024 19:02:37

exactement c'est ce que je pense moi aussi !

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