Indemnité de retard dues sur provisions de charges ?

bonsoir,

merci de votre contribution, mais elle ne répond pas exactement à ma question. dans le cas présent, le fonds de roulement et le fonds de réserve couvrent à eux deux environ un an d'exercice. il n'y a aucun problème de liquidité. la copropriété ne subit donc ni préjudice ni problèmes de liquidité. la façon dont sont calculés les "intérêts de retard" n'est pas documentée. ceux-ci ne portent pas sur un incontestablement dû mais sur des provisions de charge (lesquelles ne sont, si je me souviens bien, pas votées - seule la comptabilité finale l'est). il n'y a ni mise en demeure ni avertissement. les "pénalités" collectées alimentent le fonds de réserve déjà bien garni.

les décisions de l'AG peuvent-elles m'être opposées dans ce cas-ci ?

bien à vous.

Si tous les proprios faisaient comme vous, le syndic ne pourrait plus gérer... C'est bien la preuve que votre position est totalement intenable.

Si le syndic se met subitement à vous compter des intérêts de retard, c'est sans doute parce que vous êtes le plus mauvais payeur de la copropriété. C'est histoire de vous prévenir.

Dans le cas des provisions pour charges, elles sont votées et sont donc incontestablement dues...

Bref, payez les 20 euros d'amende, et mettez un ordre permanent pour vos provisions pour charges...

Il arrive parfois de payer ses charges en retard.
Dans notre copropriété le syndic applique un forfait de 12,4 € de frais en cas de paiement tardif. Mais si le coproprio montre que le retard ne lui est pas imputable (par ex: retard de la poste dans une certaine commune de Bruxelles), ce montant lui est restitué. Ce forfait correspond à moins de 2% dans le cas de mes charges que je paie trimestriellement.

cassenoisette

Où sont "logés"  les fonds de la copropriété ? Comment sont payées les dépenses ?

N'y a-t-il pas à ce propos quelque décision à prendre par l'ag ?

Le compte à vue rapporte, mais pas beaucoup. Il faut consulter le détail de la note des frais annuels chez le syndic.

Si des intérêts ont été payé, il faut augmenter le niveau du fonds de roulement. En plus chez moi le fonds de roulement n'est qu'à 15% honoré (un mois de frais de fonctionnement). On paie régulièrement des fournisseurs trop tard. Notre crédit n'est pas haut chez des fournisseurs corrects, et on doit donc se tourner vers d'autres qui sont dans les faits plus chers.

Pour un budget annuel, avec des apports mensuels fixes, il faut compter entre 4 à 8 mois de dépenses moyennes pour le fonds de roulement. Le cash-flow doit être à tout moment positif.

Là vous avez un point. Propose la création d'un carnet d'épargne à double signature, qui doit contenir à TOUT moment au moins le montant du fonds de réserve. Proposez la nomination d'un syndic provisoire (nommé "adjoint") avec la mission exclusive de 2ème signature de ce carnet. Il ne peut signer, qui si une décision explicite et détaillé de l'AG existe. Ce syndic provisoire doit être un CP, qui n'est pas dans le conseil de gérance (s'il y en a un) ni commissaire aux comptes, ...

La pénalité n'a rien à voir avec la situation de la caisse. Mais c'est un moyen à vous inciter à payer, avant d'aller en justice.

Je connais une ACP assez jeune, qui a déjà mis 1/3 des CP en justice pour non-paiement partiel des charges (partie fonds de réserve). Ils ont obtenu raison (avec amendes très lourds pour ces CP). Dans ce cas ce fonds n'a encore fait aucune dépense et se gonfle d'année en année.

Mon ACP gère, en ce qui concerne les parties communes renouvelable, des installations pour une valeur de disons 18 millions euro. Son fonds de réserve doit donc en principe contenir au moins 1,8 million euros pour 250 appartements (= en moyenne 7.200 euros par appartement).

Beaucoup ? Oui.

Suffisante? Non, si on tient compte de ce qu'on doit dépenser en rénovation dans les 5 ans à venir en rénovation ascenseurs (600.000), mesures contre l'infiltration eau pour les terrasses (1.400.000), ... . Ne parlons pas du permis d'environnement, chaufferie, ... .

N'oublions pas que, si votre fonds de réserve est correctement alimenté, vous n'aurez aucun souci à vous faire pour les dépenses imprévues de rénovation. Ils seront payés par ce fonds. Tout investisseur, résident ou non, sait que c'est un atout formidable. On n'aime pas des imprévues.

Il suffit de demander un compte d'épargne. C'est pas que cela fera plaisir à votre banquier, c'est pas qu'il va vous embrasser, mais au moins, il y aura un (petit) rapport.

Envers qui ? L'AG (démocratie) ou le CG (oligarchie) ou un petit clan (mafia) ou lui-même (dictature)?

C'est une zone grise de la loi.

On pourrait rendre cette phrase de la loi moins cryptique comme suit:
"Le syndic est seul responsable de sa gestion envers l'AG."

Négatif.

Mais tout coûte.
L'assurance RC du syndic ne couvrira pas ce compte. L'assurance sera à charge de l'ACP et plus cher puisqu'un des responsable est un bénévole.

Et ce CP-syndic provisoire devra faire attention aux conflits d'intérêts. En pratique il devra être impartial et ne pourra prendre position dans des conflits entre CP, comme le syndic titulaire.

En plus on devra faire attention aux quotités des recettes et dépenses pour organiser pratiquement ce fonds de réserve. Donc un sous-compte par catégorie de répartition. Chez moi on en a trois (l'ensemble, appartements et garages).  Il faudrai donc en pratique trois sous-comptes, qui pré-financent les travaux liés à un de trois groupes de quotités. Ce n'est pas le cas. Les 10 CP qui n'ont des garages en profitent, dont ... le syndic.

Grmff,

J'ai partagé votre opinion, mais on m'a d'une part prouvé que psychologiquement et sociologiquement il fallait plus de sûreté et d'autre part la loi l'autorise.

Le problème est que trop de syndics interprètent ou autorisent une interprétation de la loi pour différents points, qui en fait viole la loi.

Cela ne donne pas confiance. Les gens veulent alors une sécurité extra-légale (pas illégale). Vous ne voulez pas cela?

Une solution: insistez, comme agent immobilier professionnel, chez l'IPI qu'ils nettoient de propre initiative l'étable des syndics. Il n'est pas normal qu'un CP, membre du CGH (pas moi), doit aller en justice conter un syndic qui l'a frappé au visage. Si l'IPI avait réagi comme il fallait le renom des syndics professionnels n'allait pas être traîné dans la boue, comme cela risque de l'être maintenant.

Je donne cet exemple très concret, pour documenter le fait que c'est à cause d'une manque de confiance dans les syndics professionnels par des incidents de ce style et autres, que les CP cherchent plus de sécurité.

Une autre méthode (sans syndic provisoire) est de donner accès à tous les CP au comptes du fonds de réserve  en mode "visiteur" (système Keytrade).

Techniquement moins de garanties effectives, mais psychologiquement très efficace et moins cher. Je sais que c'est possible à l'ING (Home Bank Plus) et probablement chez les autres banques, mais je ne sais pas s'il y a une limite pour le nombre des "visiteurs". Un visiteur a accès aux comptes, sait imprimer, mais ne sait rien changer.

Une garantie supplémentaire, mais moins rentable pour les intérêts, est de créer les comptes du fonds de réserve dans une autre banque. En limitant contractuellement les destinataires possibles de l'argent au compte principal de votre ACP.

Vous voyez, le monde n'est pas noir et blanc. A tout besoin il existe une solution légale. Mais il fait payer le prix. Il n'y a rien pour rien.

On abrège souvent et on oublie ainsi des éléments essentiels.

La phrase complète en gras serait selon moi plutôt:

Pour la double signature il n'y pas 36 chemins qui mènent à Rome.

1. On ne peut avoir une signature sur un compte que si on est syndic, ou mandataire du syndic (Art. 577/8 §3 5° CC).

2. On ne peut exécuter une tâche de syndic que si on est nommé syndic dan les conditions de la loi:
a. Art. 577/8 §1 (syndic titulaire)
b. Art. 577/8 §1 (syndic "judiciaire")
c. Art. 577/8 §6 (syndic "adjoint")
d. Art. 577/8 §7 (syndic "provisoire")

3. On ne peut représenter l'ACP que si on est syndic.

4. La signature du contrat entre le syndic et l'ACP doit se faire par des mandataires de l'ACP, qui ont de fait un mandat de syndic adjoint pour cette tâche et qui doivent donc présenter un rapport (oral ou écrit) à l'AG pour recevoir décharge de leur mission.

5. Votre interprétation transforme le mot "ou" dans le texte de l'Art. 577/8 de fait en "et". Ce n'est plus une interprétation, mais un changement du texte. Pour cela il faut passer par le Parlement.

En résumé:
décider: AG
exécuter: syndic
contrôler: CP individuel et le CG
décharge: AG