Mise en cause de la responsabilité du syndic

Il y a aucun doute que sur le plan pénal le syndic peut être mis directement devant ses responsabilités, comme tout membre du conseil de gérance, commissaire aux comptes, président d'AG, Assesseur d'AG, ... en ce qui concerne le dysfonctionnement d'un ACP (fraude, corruption, abus de confiance, faux en écriture, ...).

Mais mon commentaire se limitait à l'aspect problématique de la responsabilité civile.

L'Art. 1994 CC permet je crois à appeler directement le mandataire (syndic) du mandant (ACP) dans la cause. L'ACP étant considéré dans ce cas comme  mandataire du copropriétaire pour le gestion des parties communes.

Le problème est que le syndic est un organe, pour ce qui concerne les missions légales. Mais aussi l'ACP ne peut pas être considéré comme un mandataire du copropriétaire pour les mêmes missions, puisque le CP est forcée d'être membre de l'ACP.

Un syndic un peu manipulateur sait très bien agir de telle façon qu'il n'est jamais mandataire, mais toujours organe.

Finalement j'ai constaté qu'en pratique la situation existante n'est pas mauvais du tout, si, et je dis bien si, l'avocat de l'ACP exécute son rôle de conseiller de l'ACP d'une façon impartiale, comme sa déontologie le prévoit d'ailleurs.

Il suffit donc de mettre quelques garde-fous classiques dans la loi, pour atteindre ce bût.

Réalisable ? Je ne sais pas.

La responsabilité personnelle du syndic peut être engagée sur plusieurs plans ;
1.Responsabilité contractuelle.
Il est seul responsable de sa gestion (article 577-8 & 5 Du code civil) et cette disposition est impérative. En conséquence,  le syndic ne pourra détourner sa  responsabilité en insérant dans son contrat une clause d’exonération de responsabilité ou en déléguant ses fonctions à un tiers à l’insu de l’assemblée. Vis-à-vis de cette dernière, bénévole ou pas, sa responsabilité pourrait être engagée pour toute faute, même légère. On entend par faute tout manquement, oubli, omission, carence, retard ou négligence observé dans le cadre des missions qu’il a accepté d’assumer (par exemple le fait de ne pas avoir procédé à la récupération des arriérés des charges communes dues par un copropriétaire ou l’omission d’avoir assuré l’immeuble ou suivi des travaux importants).
2. Responsabilité (quasi) délictuelle.
Vis-à vis d’un copropriétaire ou de tout tiers non lié à la copropriété, il n’existe pas, comme vis-à-vis de l’assemblée,  de contrat. Ces derniers devront donc se prévaloir d’un préjudice, d’une faute commise par le syndic et démontrer l’existence d’un lien de causalité entre cette faute et le dommage subi. Un voisin, par exemple, pourrait subir un préjudice suite à un défaut ou un vice de l’immeuble de la copropriété (dégât d’eau, affaissement, etc…).
Une même faute peut à la fois entraîner la responsabilité contractuelle et quasi-délictuelle du syndic.
3. Responsabilité pénale.
Comme chacun, le syndic est soumis au droit commun. Un détournement de fonds, un vol, un  abus de confiance, peuvent naturellement engager sa responsabilité pénale. Le syndic doit particulièrement attentif à respecter les prescriptions légales et réglementaires relatives à la sécurité du bâtiment et à l’urbanisme. Si du personnel est engagé (concierge, jardinier, etc.), il n’oubliera pas que, en matière du droit du travail, des dispositions pénales existent. Si le syndic est une personne morale (société),  son éventuelle responsabilité pénale devra s’envisager  sur base de la loi du 4 mai 1999  (Moniteur Belge du 22 juin 1999). Cette loi vise les personnes morales et  certains groupements sans personnalité juridique assimilés.
Sans oublier la violation du secret professionnel.

Je reprends la fin du texte du message initial, initié par moi:

Donc je suis d'accord avec vous qu'il y a peu de condamnations tant au pénal qu'au civil.

J'ai connaissance de deux jugements:
1. remboursement de ca 4 millions francs (travaux "urgents" qui étaient pas urgents, ...) à A. .
2. tournante entre quelques ACP du même fonds de réserve à Z..

Celui qui a lu le Knack d'aujourd'hui sait qu'il est très difficile de prouver la faute personnelle du responsable de l'entreprise (affaire T. M. et le VRT). On doit trouver en pratique des faits pénales pour y arriver.

C'est normal. Des fautes volontaires sont pratiquement toujours lié à un abus de pouvoir, ce qui est une faute d'abord punissable au pénal.

J'ai été dans mon ACP en 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 et 2006 face à des faits qui sont normalement sanctionné au pénal.

Si mon bût était de jouer l'homme j'aurai déjà en 2002 déposé plainte au pénal. Et gagné sur un détail ... en 2010 peut être.

Mais mon bût est de jouer la balle: "la conservation de la copropriété" (Article 577/5 § 3 CC). Donc j'ai tenu compte du fait que "Le pénal tient le civil en état" et je me suis limité à des faits purement civil. Un raisonnement qui est suivi par la majorité des CP et/ou ACP.

Néanmoins "mon" syndic va comparaître, suite à une plainte d'un membre du CG (pas moi), devant une chambre correctionnelle le 04.10.2006, pour des faits qui lui auraient mérité un mise à la porte de sa firme sans préavis s'il était T. M..

Dès que les jugements sont tombés et un autre  type de gestion a été instauré avec un autre syndic, la tendance humaine est de tourner la page et d'assumer les dégâts soi-même .

Mais je connais un groupe de CP à K. qui viennent de lancer une plainte pénale "en profondeur" contre le syndic et les autres mandataires de l'ACP, après avoir gagné au civil.

Je n'ai pas très bien compris. Parle-t-on de l'affaire de 2002 Think Media et de la VRT ou d'autre chose ? Je n'ai rien lu dans le Knack N° 38 du 20 au 26 sep 2006 à ce propos. Peut-être ai-je jeté un coup d'oeil trop en diagonal.

Merci

cassenoisette

Luc a dit

Néanmoins "mon" syndic va comparaître, suite à une plainte d'un membre du CG (pas moi), devant une chambre correctionnelle le 04.10.2006, pour des faits qui lui auraient mérité un mise à la porte de sa firme sans préavis s'il était T. M..

Dès que les jugements sont tombés et un autre type de gestion a été instauré avec un autre syndic, la tendance humaine est de tourner la page et d'assumer les dégâts soi-même .

Mais je connais un groupe de CP à K. qui viennent de lancer une plainte pénale "en profondeur" contre le syndic et les autres mandataires de l'ACP, après avoir gagné au civil.

Cordialement,

Luc

Tenez-nous informés des décisions futures en correctionnelle. Je suis personnellement intéressée. Mais En quoi le syndic et les autres mandataires sont coupables ? Ce n'est pas clair.

chawki

Cela me paraît être un mauvais raccourci.
Si une ACP  n'est pas contente de son syndic et que celui-ci a commis des faits punissables en justice, la chronologie doit être différente :

1.- l'AG débarque le dit syndic et ne lui donne pas décharge de sa mission
2.- l'AG nomme un nouveau syndic qui aurra (notamment) pour mission d'ester en justice contre l'ancien, au nom de l'ACP

Je ne vois pas, dans ce cas, où se trouve le conflit d'intérêts...

La chronologie est plutôt, puisque le bût n'est pas de limoger le syndic, mais de remédier à une situation qui porte atteinte à la conservation correcte de la copropriété (Art. 577/5 § 3 CC):

1.- le groupe de copropriétaires informés de la situation réelle met un point à l'ordre du jour concernant la situation contestée
2.- l'AG est informé par les initiateurs du point, mais aussi par le syndic, du contexte. Le syndic devra le faire d'une façon impartiale, vu qu'il est mandataire de TOUS les copropriétaires.
3. Si l'AG décide de suivre une autre voie que le syndic propose ET si le syndic n'accepte pas d'exécuter cette décision, alors on peut appliquer la point 4 par un vote séparé.
4.- l'AG débarque le dit syndic et ne lui donne pas décharge de sa mission
5.- l'AG nomme un nouveau syndic qui aura (notamment) pour mission d'ester en justice contre l'ancien, au nom de l'ACP (ici je préfère un syndic adjoint provisoire avec la mission de ... (= le passé), pour permettre que le nouveau syndic puisse se concentrer sur le futur ...).

Attention, la chronologie que je propose reste un raccourci. Puisqu'en réalité c'est encore plus complexe que ça.

Le syndic détient différentes ficelles, qui lui permettent d'éviter que son limogeage puisse être proposé (directement ou surtout indirectement) et/ou voté.

N'en nommons que trois de son faisceau de tribun:
1. accès à la liste de copropriétaires (comment informes les CP si on ne sait qui ils sont ni où ils résident)
2. séquence des points sur l'ordre du jour (les points "syndic" se trouvent sur l'ordre du jour avant les points proposées par des CP; donc décharge avant que les CP puissent expliquer le problème. Parce que lors de la délibération de la décharge on renvoie à ce point pour plus d'explications)
3. demander un avis à l'avocat comme syndic (= défendre l'opinion du syndic) et puis le présenter aux CP comme un avis impartial et incontestable de l'avocat de l'ACP.

Les éléments donné par petitfuret en sont d'autres.

Pour le cas concret, cité par moi précédemment,  les débats sont postposé le 04.10.2006 à la séance du 21.03.2007 sur demande du nouveau avocat de la partie civile (le membre du CG agressé physiquement).

Et n'oublions jamais: le syndic n'est pas un syndic d'immeuble, mais bien un syndic de l'association des copropriétaires (Art. 577/11 §1er CC).

En principe oui, mais ... certains syndics croient qu'il doivent protéger à tout prix la vie privé des CP.

La délibération ... vaste sujet:

On ne délibère pas sur le rapport annuel du syndic, puisqu'il est envoyé séparément et  puisque le point "approbation du rapport du syndic" ne se trouve pas sur l'ordre du jour (seulement approbation des comptes et décharge).

Et le président d'AG peut renvoyer lors la délibération des comptes à un des points qui suivent la décharge.

Le CG ne peut pas s'opposer à cette manipulation, parce que ce président d'AG est aussi le président du CG.

Et pour éviter des problèmes le CG nomme les commissaires aux comptes. De préférence ceux qui ont les signatures des comptes contrôlées.

Ce sont quelques uns des astuces. Il en existe d'autres.

Le bût recherché est de dé-crédibiliser les "opposants".

Par contre pour le CG le syndic coopte de fait, puisque tout candidat doit de fait présenter sa candidature au CG en présence du syndic. Parce que le CG sortant présente une liste de leurs candidats. Si un de leurs candidats n'est pas élu ou un "emmerdeur" est élu, alors ils démissionnent en bloc.

Le pouvori en place fait attention de "régler" les petits problèmes visibles d'opposants possibles juste avant l'AG. L'homme de peine du syndic fait les jours avant l'AG des heures sup jusqu'à 21 heures ou plus.

Et pour avoir d'influence il faut ... pouvoir contacter les copropriétaires ... donc connaître leurs adresses.

Wikipedia: Invincible