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Transcription des changements des statuts de la copropriété

Cassenoisette-4822
Pimonaute
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Transcription des changements des statuts de la copropriété

Je viens de recevoir le dernier e-news du CNIC qui peut susciter des échanges féconds d’idées sur la copropriété. Faut-il sur base de ce texte, pour chaque PV d’une AG modifiant le règlement d’ordre intérieur d’une ACP, toujours faire établir un acte authentique et le faire transcrire chez le Conservateur des Hypothèques. Comme ce texte est encore au niveau du projet, il est en principe adaptable. Le débat est ouvert. En boutade, cela va donner du travail à nos notaires et des rentrées financières chez notre Ministre des finances. L’auteur me remerciera, j’espère, pour les corrections de français apportées à son projet.


Transcription des changements des statuts de la copropriété (projet)
Année 3, nr. 42 samedi 30 septembre 2006

Plusieurs membres rencontrent des problèmes quand ils demandent que le syndic adapte les statuts de la copropriété (acte de base, règlement de copropriété et/ou règlement d’ordre intérieur) avec les décisions de l’assemblée générale.
L’argumentation classique est que la décision est applicable et qu’adapter les statuts par acte authentique ne fait que coûter, sans rapporter un euro.
Mais quand l’ACP maintient cette pratique pendant des années, on se rend très vite compte que des décisions d’AG se contredisent au fil du temps. Et que finalement les statuts deviennent opaques et on se retrouve de plus en plus devant le Juge. Les jugements deviennent aussi contradictoires, selon qu’on a cité dans les débats l’une ou l’autre « décision » d’AG.
Quels sont les risques ?
D’abord et surtout les modifications ne sont pas opposables à des tiers (banque, service d’urbanisme et environnement de votre commune, fournisseurs, …), qui n’ont pas un droit réel ou personnel envers la copropriété.
Exemple concret : une copropriété, constituée d’un groupe de bâtiments, n’a pas mentionné la décision concernant son siège dans les statuts par acte authentique ni ne l’a transcrite chez le Conservateur des Hypothèques. La banque peut refuser l’ouverture et/ou un changement d’un compte bancaire en cas de changement de syndic.
Quelle est la procédure à suivre ?
Une décision régulière d’une AG qui change les statuts (acte de base ou règlement de copropriété) est toujours reprise dans le registre des décisions de l’assemblée générale depuis le 01.08.1995 (Art. 577/8 § 4 5° CC). Ce registre est un « acte sous seing privé », comme le PV de l’AG.
Un notaire, mandaté par l’AG, doit en faire un acte authentique sur demande du syndic ou des mandataires nommés par l‘AG (Art. 577/4 § 1 CC)(1). L’acte authentique doit être transcrit chez le conservateur des hypothèques (Art. T18/1 CC) dans les deux mois (Art. T18/2 CC)(2), sinon une amende est due par le notaire. Cette amende est en principe le double des droits dus.
Quelles sont les possibilités judiciaires d’un copropriétaire pour obliger l’ACP à faire transcrire les modifications des statuts ?
Il doit d’abord demander de mettre ce point à l’ordre du jour de l’AG suivante, si le syndic ne prouve pas l’existence de l’acte authentique et de la transcription deux mois après la date de l’AG.
Si le syndic met ce point à l’ordre du jour, l’AG le vote et le syndic l’exécute dans les deux mois ; tout est en ordre.
Si le syndic persiste et n’exécute pas, le copropriétaire peut proposer à l’AG suivante qu’un syndic provisoire soit adjoint au syndic pour exécuter cette tâche, avec les frais supplémentaires de ce syndic provisoire à sa charge.
Si l’AG refuse d’approuver avec la majorité requise, alors le copropriétaire peut citer, avec ceux qui ont voté non, dans les trois mois l’ACP devant le Juge de Paix, pour qu’elle soit obligée d’exécuter la transcription, éventuellement moyennant une astreinte journalière de, par exemple, 50 euros après deux mois. Il demandera au Juge que les frais supplémentaires, dus à ce refus, ne soient pas mis à leur charge.
Peut-on adapter la loi sur la copropriété pour rendre cette zone grise plus claire ?
Oui. Le CNIC se prépare à proposer d’insérer un nouveau point 4° dans le § 1 de l’article 577/11 afin que le syndic soit obligé de signaler l’existence de modifications aux statuts qui ne sont pas transcrites :
« Art. 577/11   § 1er. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires l’état :

4°    des décisions de l’assemblée générale qui n’ont pas encore été transcrites chez le conservateur des hypothèques ou qui n’ont pas encore été transcrites dans le règlement d’ordre intérieur. Le syndic mentionne en détail les modalités pratiques d’accès à ce registre des décisions. »
LM - asbl CNIC
(1). « Article 577/4 CC. § 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique. … »
(2). « Article T18/2 CC. … . Les notaires et tous ceux, officiers publics ou autres, qui sont chargés de donner l'authenticité aux actes sujets à transcription, seront tenus de requérir la formalité dans les deux mois de leur date. …. »

Cassenoisette


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grmff
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

Mais cela n’éviterait pas, à mon avis, une coordination des statuts dans un acte notarié.

Et qui devrait signer cet acte notarié, puisque certains propriétaires n'existent pas?

Quand perseverant écrit:

Pour le reste, je pense que le jugement, s’il est coulé en force de chose jugée (plus susceptible d’appel) peut être enregistré et transcrit auprès du Conservateur des Hypothèques et valoir nouvel acte de base, de la même manière que le jugement qui condamne quelqu’un qui ne voulait plus acquérir un immeuble alors qu’il s’y était engagé vaut titre et n’exige plus de passation par notaire.

Je suis assez d'accord avec lui, mais je cherche des proprios qui en ont fait l'expérience

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immorp
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

Grmff a écrit :

Citation :Mais cela n’éviterait pas, à mon avis, une coordination des statuts dans un acte notarié.
Et qui devrait signer cet acte notarié, puisque certains propriétaires n'existent pas?

Le syndic peut être mandaté par l’AG à une simple majorité pour signer l’acte. Les statuts coordonnés ne pourront reprendre que les décisions prises aux majorités qualifiées (Unanimité pour les changement de quotités), mais c’est une autre affaire…

Grmff a écrit :

Quand perseverant écrit:Citation :Pour le reste, je pense que le jugement, s’il est coulé en force de chose jugée (plus susceptible d’appel) peut être enregistré et transcrit auprès du Conservateur des Hypothèques et valoir nouvel acte de base, de la même manière que le jugement qui condamne quelqu’un qui ne voulait plus acquérir un immeuble alors qu’il s’y était engagé vaut titre et n’exige plus de passation par notaire.
Je suis assez d'accord avec lui, mais je cherche des proprios qui en ont fait l'expérience

Exact, mais le jugement ne portera que sur quelques points, et ne constituera jamais une coordination des statuts….


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perseverant
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

Je ne vois,pas le problème. Quelque soit le type de succession qui s'est ouverte, il doit exister un représentant légal de celle-ci (curateur à sucession vacante, administrateur ou autre). Si vous connaissez le notaire qui s'occupe de la succession, cotnactez-le. Si c'est difficile, une simple recherche cadastrale ou hypothécaire sur le lot concerné par cette succession mystérieuse devrait vous éclairer sur sa siuaution juridiquue actuelle.

Pour Immorp, pourle reste, il est évident que le jugement ne tranchera que sur les points de droits en cause et ne coordinera pas les statuts.

Grmff a écrit :

Citation :Mais cela n’éviterait pas, à mon avis, une coordination des statuts dans un acte notarié.
Et qui devrait signer cet acte notarié, puisque certains propriétaires n'existent pas?

Quand perseverant écrit:Citation :Pour le reste, je pense que le jugement, s’il est coulé en force de chose jugée (plus susceptible d’appel) peut être enregistré et transcrit auprès du Conservateur des Hypothèques et valoir nouvel acte de base, de la même manière que le jugement qui condamne quelqu’un qui ne voulait plus acquérir un immeuble alors qu’il s’y était engagé vaut titre et n’exige plus de passation par notaire.
Je suis assez d'accord avec lui, mais je cherche des proprios qui en ont fait l'expérience

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luc
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

En relisant l’ensemble des interventions, je les résume comme suit :
1.    l’affaire des 42 copropriétaires d’un lot n’aura de solution que quand Grmff conteste comme copropriétaire une décision d’AG récente devant le Juge. Mais il faut écrire un bon scénario, avant de commencer. Je propose de le discuter dans un autre sujet.
2.    transcription des changements de l’acte de base endéans les 4 mois : acquis
3.    transcription des changements du règlement de copropriété endéans les 4 mois : acquis, tant qu’il n’y a pas de répercussions sur le règlement d’ordre intérieur.
4.    transcription des changements du règlement d’ordre intérieur : pas encore d’unanimité ni une position majoritaire.

Je remarque quand même qu'une confusion existe implicitement chez certains entre la signification du règlement de copropriété (acte authentique) et du règlement d’ordre intérieur (acte sous seing privé).

Il faut alors revenir aux bût des trois documents constitutifs des statuts.

Très simplifié je pense que le bût de chacun est :
- acte de base : définir en détail la copropriété forcé (terrain, lots, servitudes, …)
- règlement de copropriété : le fonctionnement de l’association des copropriétaires
- règlement d’ordre intérieur : le fonctionnement de la résidence

L’hiérarchie des textes et décisions est selon moi :
- Les dispositions impératives de la loi ont toujours priorité sur ceux de l’acte de base
- Les dispositions de l’acte de base ont toujours priorité sur ceux du règlement de copropriété
- Les dispositions du règlement de copropriété ont toujours priorité sur ceux du règlement d’ordre intérieur.
- Les dispositions du règlement d’ordre intérieur ont toujours priorité sur ceux des autres décisions de l’assemblée générale.
- les autres décisions de l’assemblée générale ont toujours priorité sur ceux des décisions du syndic, sauf les décisions provisoires en cas d’urgence, si cette décision du syndic est immédiatement porté à la connaissance des copropriétaires et mis explicitement à l’ordre du jour de l’AG suivante.

Une décision d’AG concernant les statuts ne fait que changer explicitement ou implicitement des textes.

Le nœud du problème est une décision d'AG qui change implicitement des statuts.

Là on pourrait par exemple mettre dans la loi que toute décision qui est implicitement contraire à une disposition des statuts, est considéré comme une interprétation de cette disposition. La partie qui la change est considéré comme nulle et non avenue.

L'application de l'article 577/10 § 2 (coordination du règlement d'ordre intérieur) se retrouverait hautement amélioré si elle devrait être enregistré pour avoir une date certaine ET au moins affiché dans la hall d'entrée (partie privé).

Donc en pratique je propose: changement du ROI -> coordination par le syndic -> enregistré (25 euros) -> copie affiché dans le hall privé (et garages) dans les huit jours de la décision -> d'application à la date d'enregistrement.

Idem pour la décision de nommer un syndic (opposabilité envers la banque, ...), avec l'obligation d'enregistrer son contrat, s'il existe (pour rappel: une réélection n'existe pas).

Je pars du fait que le syndic a à sa disposition un PC avec imprimante.

Le conseil de gérance, s’il existe, n’a qu’une mission non exclusive de contrôle et assistance et n’a donc aucun rôle décisionnel à jouer dans ce contexte décisionnel.

Avant d’entamer les nécessités de transcription, je demande si on est d’accord sur ces définitions simplifiées. Si non, quelle est votre proposition ?


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

Pour info, j'ai trouvé ce qui suit dans le Mémento Fiscal 2006 (voir le forum: PIM:Suggestions et nouveautés):

2.1.3. Le droit fixe général
Le droit fixe général est perçu sur tous les actes qui ne sont pas repris explicitement dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe comme étant soumis à un droit spécifique, par exemple les contrats de mariage, les testaments, la plupart des annexes aux actes proportionnel ou fixe authentiques, certains baux,… . Ce droit est en outre perçu sur des
actes exemptés du droit proportionnel auquel ils sont en principe soumis et qui ne bénéficient pas de la gratuité de l’enregistrement.
Le droit fixe général s’élève à 25 euros.

Donc la coût fiscal d'une transcription d'un changement de l'acte de base ou du règlement de copropriété ne s'élève qu'à 25 euros, si on ne change rien aux droits de propriété.

PIM: merci pour la référence et le chargement sur votre site.


Cordialement,

Luc

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perseverant
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

Cela est exact en ce qu concerne la formalité de l'enregistrement, mais, sans entrer dans les détails,  il ne faut pas oublier les frais de transcription au bureau des hypothèques, parmi lesquels, notamment,  un autre coût fiscal.

luc a écrit :

Pour info, j'ai trouvé ce qui suit dans le Mémento Fiscal 2006 (voir le forum: PIM:Suggestions et nouveautés):

Citation :2.1.3. Le droit fixe général
Le droit fixe général est perçu sur tous les actes qui ne sont pas repris explicitement dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe comme étant soumis à un droit spécifique, par exemple les contrats de mariage, les testaments, la plupart des annexes aux actes proportionnel ou fixe authentiques, certains baux,… . Ce droit est en outre perçu sur des
actes exemptés du droit proportionnel auquel ils sont en principe soumis et qui ne bénéficient pas de la gratuité de l’enregistrement.
Le droit fixe général s’élève à 25 euros.

Donc la coût fiscal  d'une transcription d'un changement de l'acte de base ou du règlement de copropriété ne s'élève qu'à 25 euros, si on ne change rien aux droits de propriété.

PIM: merci pour la référence et le chargement sur votre site.

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grmff
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

Est-ce que l'un des intervenants a déjà réalisé une transcription des statuts?

Qui a une expérience réelle de cette procédure?

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luc
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

Grmff a écrit :

Est-ce que l'un des intervenants a déjà réalisé une transcription des statuts?

Qui a une expérience réelle de cette procédure?

Mon ACP a adapté les statuts en 1998 et en 2006.

Coût en mars 1998 (confirmer la caducité des dispositions contraire à la loi sans les détailler - 3 pages + 3 pages PV AG - x2):
- prix global: 64000 FB (tout compris - syndic+notaire+fisc - pas de détail)
- prix d'une copie officielle unilingue en 2001: +- 900 FB

Coût en mars 2006 (corriger celui de 1998 - nom et siège - 3 pages + 4 pages PV - x2 ):
- prix global: connu par le syndic, mais pas encore communiqué
- prix d'un copie officielle bilingue en septembre 2006: ca 100 euros.

L'acte de mon ACP est bilingue. Pour rappel: 250 appartements - 217 lots de garages - assuré pour +35 millions euros, terrain exclu.

L'acte de 2006 est en fait une correction réelle de l'acte de 1998. Le notaire et/ou syndic ont oublié d'appliquer les dispositions concernant le nom et le siège. Ce sont les mêmes en 1998 et 2006.

Logiquement l'AG devait mettre les frais 2006 à charge du syndic, puisqu'il y a eu erreur de sa part depuis 1998.


Cordialement,

Luc

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immorp
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

Grmff a écrit :

Est-ce que l'un des intervenants a déjà réalisé une transcription des statuts?

Qui a une expérience réelle de cette procédure?

Oui, suite à la vente de parties communes...
Les frais ont été mis à charge de l'acquéreur.


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grmff
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

Grmff a écrit :
Est-ce que l'un des intervenants a déjà réalisé une transcription des statuts?

Qui a une expérience réelle de cette procédure?


Oui, suite à la vente de parties communes...
Les frais ont été mis à charge de l'acquéreur.

www.immorp.com

Et combien est-ce que cela a couté?

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immorp
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Re : Transcription des changements des statuts de la copropriété

Grmff a écrit :

Et combien est-ce que cela a couté?

En fait, je n’en sais rien, puisque c’est l’acquéreur qui a payé les frais. Nous avons pris le même notaire que l’acquéreur et j’ai préparé la coordination des statuts avec l’étude. Les nouveaux statuts et la vente ne forment qu’un seul acte. J’ai compté (à l’acquéreur) les quelques heures passées à préparer les statuts.


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