Transcription des changements des statuts de la copropriété

Je viens de recevoir le dernier e-news du CNIC qui peut susciter des échanges féconds d’idées sur la copropriété. Faut-il sur base de ce texte, pour chaque PV d’une AG modifiant le règlement d’ordre intérieur d’une ACP, toujours faire établir un acte authentique et le faire transcrire chez le Conservateur des Hypothèques. Comme ce texte est encore au niveau du projet, il est en principe adaptable. Le débat est ouvert. En boutade, cela va donner du travail à nos notaires et des rentrées financières chez notre Ministre des finances. L’auteur me remerciera, j’espère, pour les corrections de français apportées à son projet.

Transcription des changements des statuts de la copropriété (projet)
Année 3, nr. 42 samedi 30 septembre 2006

Plusieurs membres rencontrent des problèmes quand ils demandent que le syndic adapte les statuts de la copropriété (acte de base, règlement de copropriété et/ou règlement d’ordre intérieur) avec les décisions de l’assemblée générale.
L’argumentation classique est que la décision est applicable et qu’adapter les statuts par acte authentique ne fait que coûter, sans rapporter un euro.
Mais quand l’ACP maintient cette pratique pendant des années, on se rend très vite compte que des décisions d’AG se contredisent au fil du temps. Et que finalement les statuts deviennent opaques et on se retrouve de plus en plus devant le Juge. Les jugements deviennent aussi contradictoires, selon qu’on a cité dans les débats l’une ou l’autre « décision » d’AG.
Quels sont les risques ?
D’abord et surtout les modifications ne sont pas opposables à des tiers (banque, service d’urbanisme et environnement de votre commune, fournisseurs, …), qui n’ont pas un droit réel ou personnel envers la copropriété.
Exemple concret : une copropriété, constituée d’un groupe de bâtiments, n’a pas mentionné la décision concernant son siège dans les statuts par acte authentique ni ne l’a transcrite chez le Conservateur des Hypothèques. La banque peut refuser l’ouverture et/ou un changement d’un compte bancaire en cas de changement de syndic.
Quelle est la procédure à suivre ?
Une décision régulière d’une AG qui change les statuts (acte de base ou règlement de copropriété) est toujours reprise dans le registre des décisions de l’assemblée générale depuis le 01.08.1995 (Art. 577/8 § 4 5° CC). Ce registre est un « acte sous seing privé », comme le PV de l’AG.
Un notaire, mandaté par l’AG, doit en faire un acte authentique sur demande du syndic ou des mandataires nommés par l‘AG (Art. 577/4 § 1 CC)(1). L’acte authentique doit être transcrit chez le conservateur des hypothèques (Art. T18/1 CC) dans les deux mois (Art. T18/2 CC)(2), sinon une amende est due par le notaire. Cette amende est en principe le double des droits dus.
Quelles sont les possibilités judiciaires d’un copropriétaire pour obliger l’ACP à faire transcrire les modifications des statuts ?
Il doit d’abord demander de mettre ce point à l’ordre du jour de l’AG suivante, si le syndic ne prouve pas l’existence de l’acte authentique et de la transcription deux mois après la date de l’AG.
Si le syndic met ce point à l’ordre du jour, l’AG le vote et le syndic l’exécute dans les deux mois ; tout est en ordre.
Si le syndic persiste et n’exécute pas, le copropriétaire peut proposer à l’AG suivante qu’un syndic provisoire soit adjoint au syndic pour exécuter cette tâche, avec les frais supplémentaires de ce syndic provisoire à sa charge.
Si l’AG refuse d’approuver avec la majorité requise, alors le copropriétaire peut citer, avec ceux qui ont voté non, dans les trois mois l’ACP devant le Juge de Paix, pour qu’elle soit obligée d’exécuter la transcription, éventuellement moyennant une astreinte journalière de, par exemple, 50 euros après deux mois. Il demandera au Juge que les frais supplémentaires, dus à ce refus, ne soient pas mis à leur charge.
Peut-on adapter la loi sur la copropriété pour rendre cette zone grise plus claire ?
Oui. Le CNIC se prépare à proposer d’insérer un nouveau point 4° dans le § 1 de l’article 577/11 afin que le syndic soit obligé de signaler l’existence de modifications aux statuts qui ne sont pas transcrites :
« Art. 577/11   § 1er. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires l’état :
…
4°    des décisions de l’assemblée générale qui n’ont pas encore été transcrites chez le conservateur des hypothèques ou qui n’ont pas encore été transcrites dans le règlement d’ordre intérieur. Le syndic mentionne en détail les modalités pratiques d’accès à ce registre des décisions. »
LM - asbl CNIC
(1). « Article 577/4 CC. § 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique. … »
(2). « Article T18/2 CC. … . Les notaires et tous ceux, officiers publics ou autres, qui sont chargés de donner l'authenticité aux actes sujets à transcription, seront tenus de requérir la formalité dans les deux mois de leur date. …. »

Cassenoisette