facture d'eau de l'IBDE

Exact. Notre volonté était de présenter des solutions aux ACP qui devaient être acceptées par les AG. Ce qui a été fait.

Point 1 est une solution.

Point 2 n'est que peux envisagée car, d'une part, l'IBDE ne désire pas actuellement placer des compteurs dans toutes les copropriétés existantes. Cela ferait exploser le nombre de compteurs d'eau IBDE sur Bruxelles (installation a réaliser, maintenance, risque de panne, personnel,...). D'autre part, cela représente un coût important. A charge de l'IBDE? Des propriétaires?
Il existe aussi certains problèmes techniques, les compteurs IBDE sont plus volumineux que les compteurs de passage. Et reste aussi que cette solution ne tient pas compte de l'eau chaude si elle est produite par une installation commune.
cette situation existe cependant dans un certain nombre de copropriété.

La solution 3 que nous avions envisagée était d'appliquer la tarification solidaire sur base des compteurs de passage; relevé par les sociétés spécialisées.
Elles auraient communiqués leurs données à l'IBDE qui aurait facturé aux occupants l'eau.
Elles auraient communiqués au syndic les données de consommation de l'eau chaude au syndic pour que soit réalisé le calcul de la chauffe de l'eau. Tout était facturé sans changer les installations existantes.
Le CA de l'IBDE en avait accepté le principe.

La mise en application n'a pas été possible principalement car:

- Avec les compteurs de passage, nous pouvons donner la consommation d'un appartement précis (2ème gauche par exemple). Mais le registre national, dans la grande majorité des cas, nous informe sur qui habitent dans l'immeuble mais pas sa localisation dans le bâtiment(2ème gauche par exemple). Donc impossibilité de faire correspondre les fichiers.

Si cela est envisageable en théorie, c'est impraticable. Car il ne s'agit pas de connaître le nom d'un occupant mais la composition de son ménage! Quid des changements en cours d'année? Quid si cela ne correspond pas au registre national qui reste la référence?
Facturer le prix d'un lot vide? Bonne nouvelle pour les gros consommateurs!! S'ils ne rentre pas de déclaration, ils devront payer 1,50€ au lieu d'être dans les tranches tarifaires les plus hautes.

D'autre part, il y avait d'autres problèmes à résoudre comme:
- Les classes de mesures des compteurs de l'IBDE et de passage ne sont pas les même.
- Synchronisation de la date de relevé des compteurs de passage et de l'IBDE.

Le résultat est que dans la majorité des cas la solution 1 est en vigueur.

Soit. Nous avons essayé, comme d'autre, et nous sommes tous arrivé au même point. Tout les Bruxellois ne payent pas leur eau au même prix. En copropriété, le prix de votre eau dépend de vos voisins! Ce qui peut expliquer la note d'eau de Algal

Vous payer le prix des tranches les plus élevés de la tarification solidaire. Pourquoi? Plusieurs scénaris possible: Tous vos voisins consomment beaucoup d'eau. Vous êtes le seul de l'immeuble repris sur le registre national (l'immeuble est donc directement dans les tranches tarifaires supérieurs,...), etc, etc,

Bien à vous,

Mot en désuétude dans nos sociétés marchandes. «L'honneur aujourd'hui est une maladie dont les symptômes n'apparaissent que quand il n'y en a plus» in Julian Pitt-Rivers, "La maladie d'honneur" in "L'honneur", Autrement, série Morales n°3, 1991, p.36

Cassenoisette

Les formulaires pour les demandes d’allocation « gaz » ne sont disponibles que depuis le 1/10, et les AG statutaires sont souvent déjà passées…. Les formulaires sont à renvoyer avant le 31/12.
J’ai effectivement pris l’initiative d’envoyer à chaque copropriétaire un formulaire à me retourner…. Quel sera le pourcentage de réponses ? Quel est l’intérêt pour un propriétaire bailleur de le renvoyer ??
Je ne suis pas contre d’être employé à temps plein par une seule copropriété pour remplir toutes ces obligations délirantes, mais quelle copropriété va me payer les honoraires correspondants ???????
Pensez aux copropriétés de moins de 50 lots....

Le syndic a les moyens à faire remplir les documents, si lui et l'ACP le veulent. Il y a même différentes solutions.

Mais il y a une exigence préalable et fondamentale:

le syndic professionnel doit avoir organisé sa firme de telle façon (personnel, locaux, sous-traitants, ...)  qu'il est en ordre en ce qui concerne la loi pour la protection de la vie privé. Il en ressort entre autre qu'il doit être structuré en direction, front-office et back-office.

Et que l'ACP impose que les formulaires soient remplies "sur l'honneur" et retourné par les CP. Si non, c'est simple: par défaut pas de résidents et facturation de la consommation au tarif d'un lot vide.

Entre parenthèses, ces formulaires ne peuvent pas être remis à la concierge ou les membres du CG selon loi sur la protection de la vie privé.  Donc prévoir une boîte aux lettres "syndic" dans le bloc "boites aux lettres" de l'immeuble. Dans les vieux ACP des années 60/70 il existe mais il est souvent squatté par l'un ou l'autre sous-locataire.

En cas d'une fausse déclaration visible: l'accepter, mais transmettre à titre d'information une copie à la commune (service de population) ou agent de quartier.

Un syndic idéal est un syndic de proximité, avec une structure adapté au profil de ses ACP, qui se met au courant de tout ce qui concerne la gestion d'une ACP, qui sous-traite tout ce qui n'est pas spécifique pour son métier, qui est membre d'une association de syndics pro-active et qui génère ainsi globalement une valeur ajouté.

Son honoraire sera à première vue plus cher, surtout vu les sous-traitants, mais il aura un meilleur rendement et pourra à long terme réduire les charges de l'ACP, puisqu'il sait entre autres trouver pour chaque métier le sous-traitant le plus adapté à chaque ACP, tout en restant transparent, impartial et indépendant

Bonjour à tous !

je vois que j'ai lancé une fameuse discussion !

j'ai eu ma note d'eau du syndic, mais comment se fait-il que l'on me facture 3.35€ le m3  et normalement dans le cas d'une copropriété on doit facturé 1.53..€ le m3 HTVA, pour ne pas vous le cacher ma note d'eau par rapport à l'année passé quand j'était encore locataire à doublé rien qu'en utilisant 16m3 d'eau en plus.

A mes yeux, cela s'appelle du "vol organisé et légalisé"

Cassenoisette, on  t'aime!

Merci pour ce sourire que tu me donnes... en cad'eau

Cette affirmation est selon moi un sophisme.

D'accord, mais le bût de mon exemple était de dessiner les solutions possibles. Votre argument est donc un sophisme.

Pas d'accord. Le syndic ne décide pas en place en lieu et place de l'AG.

Un syndic professionnel ou bénévole, qui travaille professionnellement, doit donc dû proposer au moins deux solutions:
1. un prix moyen de l'eau
2. installation de compteurs individuels IBDE
 
Dans mon ACP la discussion des compteurs existe depuis la moitié des années 80.  Les mandataires (membres du CG, ...) connaissent les différentes options. Ce pouvoir en place a de fait imposé sa solution, sans permettre un vrai débat, parc ce qu'elle était plus rentable pour elle.

C'est le noeud du problème.

Si l'IBDE nous impose une nouvelle tarification, alors elle doit en subire les conséquences, si des ACP basculent vers des compteurs individuels IBDE. Ce qui est le bût à long terme.

D'accord.

Là j'en doute pas. Mais certains syndics ont tendance à décider en lieu et place de l'AG.

Le noeud du problème est que trop de syndics croient qu'ils sont des syndics de copropriété qui gèrent des immeubles. Et qu'ils sont donc les seuls à donner des avis et à prendre les décisions réelles.

Mais en fait ils sont légalement que des syndics d'ACP, qui exécutent des décisions de l'AG. Et qui démissionnent, s'ils ne sont pas d'accord avec les décisions prises par l'AG.

Ce sont les  ACP, donc l'AG de l'ACP, qui doit faire els choix et personne d'autre. J'admets sur base des propositions d'entre autre le syndic. Mais les propositions du syndic doivent être impartiale. Une solution unique n'existe pas.

J'applaudis les initiatives de l'ABSA (site web, périodique, ...), mais ce n'est actuellement qu'un grain de sable.

Mais je sais que même des grains de sable savent arrêter la mer en formant des dunes. Il y a donc de l'espoir que cela change.

Luc a écrit
Ce foutoir existe, mais je ne crois pas que l'IBGE ni l'Ecolo est à l'origine de ce problème.

J'ai discuté avec le directeur de la compagnie au sujet des consommations moyennes supposées qui ont servi de base à l'édification du système de tarification solidaire.
On a pris la consommation totale d'une année, divisée par le nombre de compteurs et une pondération pour le nombre moyen d'utilisateurs par compteur.
Cela ne tient aucun compte des logements vides, des personnes non domiciliées, de la consommation nécessairement très réduite des ménages ne disposant ni de douche ni de baignoire ni d'appareils très consommateurs d'eau tels que lave-linge etc...
Croyez-vous que l'on puisse se baser sur le résultat de ce calcul (120 l par personne et par jour) pour considérer que c'est une norme?
Avez-vous fait le calcul réaliste de l'utilisation d'eau en prenant en compte 1 douche par jour, l'utilisation de la chasse d'eau, vaisselle, lessive, entretien etc? En tout cas l'IBDE ne l'a pas fait, ils me l'ont dit.

Or dès que l'on consomme plus que cette quantité, le prix de l'eau grimpe fantastiquement. Soit, si c'est un coût "vérité" il n'y a peut-être qu'à s'incliner... mais qu'on ne vienne pas nous dire, comme le fait la compagnie, que la facture de la plupart des bruxellois va baisser!!!!

Quant à l'installation de compteurs de passage, Luc ne tient pas compte des exigences techniques que cela suppose, et des coûts subséquents!

Ce foutoir existe, mais je ne crois pas que l'IBGE ni l'Ecolo est à l'origine de ce problème.

C'est plutôt:
1. les ACP qui refusent de places des compteurs individuels (heureusement pas le cas chez moi).
2. le Ministre de l'Intérieur qui refuse tenir compte de la réalité des appartements dans la loi sur le registre national
3. les syndics des ACP qui refusent de proposer à l'AG que les copropriétaires déclarent sur l'honneur le nombre de résidents dans leur appartement. La "sacro-sainte" protection de la vie privé protège les célibataires et fait payer plus aux familles nombreuses.
4. Quand on analyse de plus près on voit que les syndics veulent probablement protéger leurs collègues qui n'ont pas les moyens à moderniser leur administration.

Un exemple concret:

Prenons un immeuble à 2 appartements où résident 5 personnes. 4 dans l'appt. A et 1 dans l'Appt. B. Chaque personne consomme 5 m3. En tout donc 25 m3.

L'IBGE va actuellement facturer 25 m3 au tarif solidaire d'un  ménage de 5 personnes.

Le syndic va:
1. ou bien tarifer à chaque appartement le prix de 12,5 m3
2. ou bien tarifer 20 m3 à l'Appt. A et 5 m3 à l'Appt. B
3. ou bien calculer selon tarification IBGE au niveau ménage, qui tient compte de la consommation et de la composition du ménage, s'il connaît la composition effective du ménage.

Pour le célibataire les options favorables se classent comme suit:
2, 3, 1

Pour la famille nombreuse les options favorables se classent comme suit:
3, 1, 2.

Comme les CG sont souvent composés de CP, qui résident dans un ménage d'une ou deux personnes, il en ressort que le choix du célibataire est nettement favorisé par eux.

Donc si le CG a trop de pouvoir (système de cogérance de fait) on arrive à la solution actuelle.

Si le syndic explique clairement à l'AG les options possibles, on arrivera à une solution rentable au niveau de l'ACP, soutenu par une majorité réelle.

Naturellement, seulement les syndics professionnels ou bénévoles, qui travaillent d'une façon professionnelle savent se conformer à cette méthode.

Les mêmes ACP, qui refusent de demander la composition du ménage, exigent par contre par exemple le numéro de votre police RC. Et oublient que la loi a instauré un contrôle sévère pour ceux qui gèrent un fichier semblable. Qui empêche que le CG (ou n'importe quel copropriétaire) soit au courant de la composition nominative du ménage, sans accord du copropriétaire et du résident.