Faillite de notre Promoteur

L'architecte n'est pas LE architecte du chantier, mais VOTRE architecte (et celui de l'ACP).

Questions préalables:
1. votre ACP est déjà constitué ou non (AG, syndic, ...)?
2. le syndic est celui proposé par le promoteur ou non?

Mon ACP a vécu ce problème il y a plus que vingt ans, mais beaucoup plus tard dans la construction (entre la réception provisoire des parties communes et la réception définitive du dernier bloc).

L'aide d'un avocat spécialisé sera nécessaire. Préférable est qu'il reçoit mandat et de l'ACP (parties communes) et d'au moins la majorité des copropriétaires séparément (parties privatives). Ceci pour avoir un "tir groupé" et pas dispersé. C'est plus efficace.

Dans le cadre de la Loi BREYNE une procédure de garantie existe.

Que mentionne l'acte de base concernant la désignation du syndic? Normalement, il doit déjà y a voir un syndic.

Si l'acte désigne le syndic, vous pouvez lors de la première AG élire le syndic. Il faut pour cela l'avoir choisi au préalable.

Si les proprios sont inquiets, en réunissant 20% des voix, vous pouvez demander au syndic de convoquer une AG. S'il ne le fait pas et si vous connaissez tous les proprios, rien ne vous empêche de convoquer vous même une AG.

Je vous conseille de trouver un syndic professionnel qui pourra utilement vous conseiller. Qu'il vous remette une offre afin de pouvoir l'élire à la première AG. Et faites une pétition pour qu'une AG s'organise avec au menu:
1. Constitution du bureau
2. Composition et élection d'un conseil de gérance
3. Election d'un syndic
4. Explication du promoteur sur les retards des travaux
5. Réception provisoire et réceptions définitives.

Aucune réception n'a eu lieu? Vous occupez déjà dans les appartements? Attention attention, car occupation veut dire réception provisoire tacite... si aucune remarque n'a été effectuée, vous êtes mal barré...

C'est déjà rassurant... ouf pour vous!

L'ACP a-t-elle déjà la personnalité juridique?

L'acte de base est-il transcrit?

En téléphonant à votre notaire, ou au notaire mentionné sur l'acte de base, ou en vous rendant à l'enregistrement. (en tout cas, c'est comme cela que je procéderais...)

Si votre achat s'est fait sous le régime de la "loi Breyne", vous bénéfiez notamment d'une garantie d'achèvement.

Tout cela est normalement expliqué dans votre acte authentique d'achat.

voir sur le site notaire.be

et

dans notre Faq Immo

Source: http://www.virtualhome.be/jur/jur_breyne.htm

Mais aussi:
http://caissedesdepots.belgium.be/Wetten/w4.htm

Sur notaire.be on peut lire:

Source: www.notaire.be

A lire:
www.faba.be

La première question est de déterminer si vous avez bien traité avec une entreprise générale (le « promoteur » que vous évoquez). Normalement, lorsqu’il s’agit d’un immeuble à appartements, la réponse est oui. Mais si c’est par corps de métier séparés ou avec une entreprise qui se présente comme « coordinatrice » et sous-traite ensuite avec tous les corps de métier, la loi Breyne ne s’appliquera pas. Cette loi, du 9 juillet 1971,  modifiée par la loi du 3 mai 1993 (M.B. du 19 juin suivant) a instauré l'obligation pour l'entrepreneur de fournir une garantie (appelée cautionnement), évaluée à 5 pc du prix du bâtiment à verser par l'entrepreneur ou le vendeur agréé à la Caisse de Dépôt et de Consignation. Pour les autres (non agréés), un organisme ou une banque doit se porter caution, vis-à-vis de l'acquéreur, des engagements du vendeur ou de l'entrepreneur. En d'autres termes, la garantie est alors de 100 %...(art.12).
Deuxième question : cette garantie existe-t-elle ? On constate dans la pratique que certains promoteurs éprouvent  des difficultés pour donner garantie de 100 pc et proposent alors  au maître de l'ouvrage (celui au profit duquel va s'édifier la construction) la signature d'une pré-convention (Mission d'études, promesse de construction, etc..). Est-le cas ?
Troisième question : vous et votre collectif estimez ou non que les 3 dernières tranches, hors astreintes pour retard, correspondent ou non au travail de finition non encore accompli que vous citez ? En fonction de la réponse, il doit être possible de proposer au promoteur une cession de tous ses droits et obligations à un nouveau promoteur afin d’éviter la catastrophe, surtout que l’hiver approche.
Enfin, il est courant que le promoteur soit syndic au moins jusqu’à la première assemblée générale

Heu... Je n'ai jamais écrit cela. Ne confondez vous pas avec l'intervention de "Luc" ?

Pour le surplus, on rejoint une autre question, hélas courante : l'adéquation entre les tranches contractuellement prévues par l'entreprise et celles convenues avec le banquier. Si elles sont identiques, la délivrance de la garantie ne devrait pas poser problème parce quil s'agit d'un droit propre, hors masse faillie (par ailleurs on en est pas là).