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L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

Zitoun-5136
Pimonaute
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L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

Copropriété : l'assemblée générale au coeur du système

tel était le titre de l’article de Gabrielle Lefèvre paru dans l’Edition de L’Immo du SOIR, page 6, du jeudi 14 avril 2005.

Extraits
Depuis le 1er août 1995 (date d'entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994), c'est la loi et non plus ses statuts qui fixent les règles de fonctionnement de la copropriété. Les statuts demeurent, naturellement, mais ne fonctionnent plus désormais que dans un cadre très strict imposé par le législateur.
Or, la nouvelle loi a profondément bouleversé l’équilibre ancien, notamment en reconnaissant aux copropriétés la personnalité juridique, en organisant de façon précise le processus décisionnel….
L’assemblée générale des copropriétaires est au cœur de ce nouveau système. Elle est l’organe souverain de la copropriété. C’est elle qui recueille et de qui émanent tous les pouvoirs. Le conseil de gérance, jadis organe décisionnel dans bon nombre de copropriétés, n’est plus aujourd’hui qu’un simple organe de contrôle du syndic, dénué de pouvoir autres que ceux que l’assemblée reste en mesure de lui déléguer pour des missions précises et un temps limité.C’est dire si la réunion de l’assemblée générale, ses délibérations et ses décisions ont acquis une importance jamais atteinte jusque-là….

Gabrielle Lefevre
*******************


Cordialement

Zitoun

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Zitoun-5136
Pimonaute
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

Non, ceci n’est pas une fiction.

Afin de soulever le débat sur le pouvoir décisionnel de l’AG, au cœur de la loi de 1994, je vous livre les expériences vécues ces dernières années dans différentes ACP de près de 100 appartements à Bruxelles.

Ces cas mettent en évidence que les décisions émanent du syndic assisté de son conseil de gérance, ce que d’aucuns ont appelé le « couple-infernal » et non des copropriétaires, sinon, comment expliquer que ces derniers prennent des décisions importantes sans oser demander d’explications.

Cas n°1

Cette ACP créée au début des années 90 connut de graves problèmes avec le promoteur. Le premier syndic A (professionnel), laissant derrière lui une comptabilité négligée, fut révoqué et remplacé en octobre 95 par un autre syndic professionnel B.

Des dissensions apparurent avec le syndic B aboutissant à sa révocation en décembre 97 pour être remplacé par un troisième syndic professionnel C.

Des différences ont été constatées par le nouveau syndic C entre les prélèvements opérés sur les comptes par le syndic B au cours de son mandat par rapport aux justificatifs comptables existants.

Le syndic C releva l’existence de fournisseurs impayés avec lesquels il fut nécessaire de transiger.

Une citation en remboursement des montants injustifiés, à hauteur de 8.988 Euros, et en paiement de dommages et intérêts fut lancée en mars 2000.

Un jugement, condamnant le syndic B au paiement de 7.790 €, majoré des intérêts de 1.475 €, des dépens de 493 € et des intérêts judiciaires des 327 €, soit un total de 10.085 € (406.828 FB), fut rendu en mars 2002 et certains attendus méritent d’être cités.

« Absence de justifications de prélèvements opérés à concurrence de 8.988 €

Attendu que le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration (art. 1993 du Code Civil) ;

Qu’en l’espèce, la défenderesse (syndic B) a été interpellée à propos d’une discordance de 8.988 € constatés entre les prélèvements opérés par elle et les justificatifs qu’elle est en mesure de produire ;

Que pour toute explication, la défenderesse se borne à invoquer le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires en décembre 96 ;

Que dans la mesure où la demanderesse n’établit pas à suffisance de droit l’existence d’une intention dolosive ou encore d’une fraude dans le chef de son mandataire, les conséquences du quitus donné ne peuvent être remises en cause ;

Attendu toutefois que le quitus ne couvre que la période antérieure au 1er octobre 96, pour laquelle la discordance se monte à 1.196 € ;

Que le solde, soit 7.792 € n’a pas donné lieu à quitus libératoire de la part des copropriétaires ;

Attendu que la défenderesse, qui devrait pouvoir répondre immédiatement à toute demande d’explications à propos du maniement de fonds appartenant à des tiers, ne fournit aucun élément en ce sens et se limite à dire – de manière assez cynique d’ailleurs- que si la demanderesse émet des réserves à propos de la fidélité de sa comptabilité, elle ne peut se servir de ces chiffres pour déterminer le montant des prélèvements injustifiés ;

Qu’une telle attitude n’est pas compatible avec le statut de mandataire salarié qui implique de pouvoir se justifier à première demande ;
… »

La défenderesse, (syndic B) interjeta appel de ce jugement en 2002, lequel jugement fut communiqué intégralement à TOUS les copropriétaires, qui cependant, durant deux ans, n’avaient été informés d’aucun détail de cette affaire.

Le syndic C fut révoqué à son tour en juin 2003 pour fautes graves.

Il fut remplacé d’abord par le syndic D et ensuite en novembre 2003 par le syndic E, tous deux syndics professionnels.

Curieusement, lors de l’AG de décembre 2003, alors que le nouveau syndic venait de reprendre la gestion de cette ACP et qu’aucune information préalable ne fut donnée aux copropriétaires, le syndic E signala, qu’après avoir examiné ce dossier, il concluait, en accord avec 2 membres du conseil de gérance, que cette affaire était partiellement injustifiée mais « sans aller plus loin dans les détails qui pourraient être utilisés contre la copropriété » ( !!!) il proposait de clôturer le dossier .

L’assemblée à l’unanimité des copropriétaires ( !!) présents ou représentés, soit 56% de l’ensemble de l’ACP, et sans demander la moindre explication, acquiesça à cette proposition, renonçant ainsi à une possibilité de récupérer plus de 10.000 Euros.

Non, ceci n’est pas une fiction.

Cette affaire interpelle à divers titres concernant les rôles des organes ou mandataires (CdG, vérificateurs aux comptes, syndic, avocat):


Alors, l’AG au cœur du système décisionnel voulu par la loi de 1994 ?


Cordialement

Zitoun

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luc
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

En relisant l'historique du cas n° 1, je crois qu'une oligarchie existe au sein de cette ACP.

Il en ressort que l'ACP a limogé un syndic C, qui a obtenu la condamnation du syndic B, et ensuite D, pour finalement après quelques mois avoir un syndic  E qui veut proposer ce que le pouvoir en place veut. Est-ce les syndics C,D et E ont été mis en compétition à l'AG 2003?

Accuser un syndic de fautes graves est très facile pour un CG. Mieux que le syndic ils savent jouer sur les émotions pour obtenir gain de cause. Le syndic est faible puisque, s'il sait prouver qu'il a raison, il doit continuer à travailler avec ce même CG.

La frontière entre une oligarchie et une démocratie est parfois floue. Mais certains éléments sont toujours pertinents pour faire la différence. Qui a accès à l'information en est un. On est en présence d'une oligarchie quand l'information n'est pas disponible/accessible à tous les CP au moins 8 huit jours avant l'AG (disons au moment de l'envoi de l'invitation).

Des jugements existent qui donnent tord au CP, parce qu'il n'a pas donné ses remarques sur les comptes par écrit au moins 8 jours avant l'AG au syndic.

Une solution a ce problème a déjà été suggéré par un Juge, mais pas mis en application puisque la loi ne permet pas (encore). En effet il suggérait de changer et le syndic et le conseil de gérance.

Il a raison. Si un syndic pose problème d'un coup, cela implique que l'organe de contrôle n'a pas fait son travail.

Comme comptable dans une grande organisation, j'ai du régulièrement remplacer un collègue, qui se retrouvait en prison pour un "petit" problème.  Une fois pour seulement 7.000 FB (dans les années 70), une autre fois pour 10 millions FB. J'ai alors pu constater, pendant que je remettait le service concerné en ordre, que dans l'organe de contrôles les maillons faibles étaient remplacé et/ou les procédures adaptés.

Donc il faudrait prévoir une sorte d'interdiction et/ou suspension facultative de CP comme membre d'un organe de décision et/ou contrôle de l'AG, en attente d'une décision définitive.

Concrètement cela se traduit par le fait qu'on devrait donner la possibilité au CP individuel de demander au Juge la désignation provisoire d'autres membres de l'organe de contrôle. Ce qui implique la citation des membres siégeant devant le Juge.

Une condamnation résulterait dans une demande d'indemnité de la part de l'ACP, et donc une impossibilité d'être membre du CG durant cette procédure d'indemnité.


Cordialement,

Luc

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curieux
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

luc a écrit :

En relisant l'historique du cas n° 1, je crois qu'une oligarchie existe au sein de cette ACP.

Il en ressort que l'ACP a limogé un syndic C, qui a obtenu la condamnation du syndic B, et ensuite D, pour finalement après quelques mois avoir un syndic  E qui veut proposer ce que le pouvoir en place veut. Est-ce les syndics C,D et E ont été mis en compétition à l'AG 2003?

Accuser un syndic de fautes graves est très facile pour un CG. Mieux que le syndic ils savent jouer sur les émotions pour obtenir gain de cause. Le syndic est faible puisque, s'il sait prouver qu'il a raison, il doit continuer à travailler avec ce même CG.

La frontière entre une oligarchie et une démocratie est parfois floue. Mais certains éléments sont toujours pertinents pour faire la différence. Qui a accès à l'information en est un. On est en présence d'une oligarchie quand l'information n'est pas disponible/accessible à tous les CP au moins 8 huit jours avant l'AG (disons au moment de l'envoi de l'invitation).

il est bien possible que votre analyse soit exacte.

Cependant :

1° : pourquoi AUCUN copropriétaire n'a-t-il, d'après le récit, pas même posé une question ?
Et je suppose que les changements de syndic ont été votés en AG.
D'où provient l'asymétrie d'implication, d'intérêt, "d'audace".   Les moyens d'ordre intellectuel, financier, social,  de personnalité, etc ...  sont-ils si différents ?
Ce n'est  pas le règne de la terreur quand même ?

2° : qu'est-ce qui fait que ce récit soit "publié" maintenant et ici ?  Quelle est la position du narrateur ?


--------------
curieux

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PIM
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

curieux a écrit :

2° : qu'est-ce qui fait que ce récit soit "publié" maintenant et ici ?

La célébrité de notre forum ?  yikes


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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sad
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

La saga immobilière belge (bruxellisation comprise) n'a que faire de la démocratie.

La loi de 1994, censée mettre de l'ordre suite au scandale des années 1980 (les dirigeants de B. mis en prison après le krach boursier qui avait vu s'envoler les fonds de rèserve de toutes ces buildings construites par A. dans toutes les villes de Belgique, sans distinction linguistique) en rendant les syndics seuls responsables de leur gestion et en cantonnant les "conseils de gèrance" (ou "cogérants" comme B. les appelait) dans une mission de surveillance uniquement, ne plait évidemment pas aux investisseurs.

C'est bien pour cela que leur syndicat veut les ramener dans un "conseil d'administration", résurrection de la co-gestion que vous appelez "couple infernal" - dont le copropriétaire lambda est non seulement un intrus mais aussi le coupable de service tout désigné s'il veut y mettre son nez.

Charleroi donne de l'espoir aux innombrables copropriétaires floués qui vont en justice.

Dans ce Far West belge, qui aura gagnera ?

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luc
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

curieux a écrit :

....
Cependant :

1° : pourquoi AUCUN copropriétaire n'a-t-il, d'après le récit, pas même posé une question ?
Et je suppose que les changements de syndic ont été votés en AG.
D'où provient l'asymétrie d'implication, d'intérêt, "d'audace".   Les moyens d'ordre intellectuel, financier, social,  de personnalité, etc ...  sont-ils si différents ?
Ce n'est  pas le règne de la terreur quand même ?

Lisez un livre sur la manipulation des masses et vous allez comprendre que, moyennant l'utilisation de certains sophismes, tout pouvoir en place peut faire voter ce qu'on veut. Principe de base: dire la vérité, mais on "oublie" certains aspects essentiels.

Ces cours sont donné aux agents immobiliers. Rien d'anormal. On doit apprendre l'utilisation d'un canif à tout ouvrier. Il peut l'utiliser intelligemment ou pas.

Mais certains agents immobilières disent ouvertement qu'ils suivi des cours pour savoir comment ils doivent  faire voter l'AG n'importe quoi.

Exemple:
Un projet dans une grande ACP coûte beaucoup et l'opportunité n'est pas apparente:
- vote positif souhaité: présente un coût annuel par quotité et mettez un groupe sélectif des CP qui sont demandeurs au courant de votre projet.
- vote négatif souhaité: présente le coût global sur toute la période et présente les offres à l'AG lors de la délibération, sans qu'on puisse les lire. 
- vote n'a pas d'importance: présente le budget annuel avec les offres accessible un mois avant l'AG

Autre exemple: lisez les journaux pour les affaires, tant en Wallonie, qu'à Bruxelles et ... Flandre.

curieux a écrit :

....
2° : qu'est-ce qui fait que ce récit soit "publié" maintenant et ici ?

D'accord avec l'opinion de PIM.

Mais aussi avec celui de sad. Il y a un vent de changement qui se léve.

curieux a écrit :

.... Quelle est la position du narrateur ?

Probablement un copropriétaire banalisé, mais qui appartient à ce 1% d'une masse qui réagit ouvertement. Et à ce 1% de 1% qui a assez de persévérance et de vue d'ensemble pour en parler ouvertement. Un "klokkenluider" comme on dit à la Commission Européenne.


Cordialement,

Luc

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sad
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

Dans le Far West immobilier belge, restez les pieds sur terre, SVP, quoique soient vos espoirs dans la justice (ou la démocratie).

Les syndicats d'investisseurs (s'auto) décernent des "Quality Labels" et autres "certifications" aux syndics, y compris leurs membres évidemment,

Les syndicats d'investisseurs font venir leurs juges de paix aux séminaires qu'ils organisent.

Oui, dans ce Far West immobilier belge, le juge sort de son tribunal pour discuter !

Démocratie, séparation des pouvoirs ?

Cause toujours, tu m'intéresses.

Pendant ce temps, les affaires tournent.

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luc
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

sad a écrit :

Dans le Far West immobilier belge, restez les pieds sur terre, SVP, quoique soient vos espoirs dans la justice (ou la démocratie).
...

Si on ne peut plus croire dans la justice ni dans la démocratie, alors on peut croire en quoi selon vous?

La révolution comme en 1917?

Je suis pragmatique et je crois dans une évolution lente mais certaine vers des solutions concrètes. La solution parfaite n'existe pas.

Donc par exemple pas de suppression du CG facultatif mais un encadrement plus serré et rendre les contrôleurs responsable d'un contrôle inefficace.

Tant qu'un changement est une évolution concrète, constructive et positive, je suis pour, même si c'est une évolution minimale.

Les dunes belges, qui on arrêté la mer du Nord, sont construits de grains de sable et de petites plantes, apporté par le vent.


Cordialement,

Luc

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curieux
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

Merci à ceux qui lisent et qui commentent, Pim, Luc, et tous les autres.

Mais dans le cas 1 décrit par Zitoun, mon interrogation reste entière.

Obtenir en AG

1° une UNANIMITE ;
2° sans même un questionnement - ne parlons pas d'opposition ;
3° qui va à l'encontre des intérêts financiers des copropriétaires qui renoncent à +/- 10.000 €
4° alors qu'un premier procès avait été gagné et AVAIT CONDAMNE LE SYNDIC A PAYER.
est une volte face qui me semble autre chose qu'une "banale" manipulation,  illustrée par Luc, qui neutralise une minorité.


Pourquoi ce récit est-il publié ici et maintenant ?

ce forum est intéressant, fort bien "tenu" etc... et il y a peut-etre du changement mais ce n'est qu'un aspect de la question.
Reste sans réponse: "dans quel but" ?


Quant à la position du narrateur ?

ce n'est selon le récit, en tout cas pas un copropriétaire banalisé membre du 1% qui réagiit ouvertement dans cette copropriété.


--------------
curieux

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Zitoun-5136
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

curieux a écrit :

1° : pourquoi AUCUN copropriétaire n'a-t-il, d'après le récit, pas même posé une question ?
Et je suppose que les changements de syndic ont été votés en AG.
D'où provient l'asymétrie d'implication, d'intérêt, "d'audace".   Les moyens d'ordre intellectuel, financier, social,  de personnalité, etc ...  sont-ils si différents ?
Ce n'est  pas le règne de la terreur quand même ?

2° : qu'est-ce qui fait que ce récit soit "publié" maintenant et ici ?  Quelle est la position du narrateur ?


Pourquoi personne n'a posé, ou osé poser, de questions est précisément la question que nous nous posons tous ?

Je précise que j'ai apporté une correction au récit en mettant en italique les propos du syndic E repris dans son PV.

S'agit-il de techniques de manipulation de foule, comme l'a dit Luc ?

S'agit-il du règne de la terreur ? Oui, dans de nombreux cas par la perte d'avantages octroyés par les cogestionnaires en cas de "contestation" de la gestion.

J'ai remarqué que la devise dans les grosses ACP était "Moi, couillon, NON, mais TOUS couillons, OUI" pour ne pas sortir du lot !

Il serait certainement judicieux qu'une étude sociologique analyse les comportements des copropriétaires, notamment en AG .

Je peux vous dire que les 7 cas que je vais relater, mais laissez moi un peu de temps, attestent d'une absence totale de transparence de la gestion par le syndic et d'un pouvoir autoritaire du conseil de gérance.

Il faut admettre que les contrôles réalisés au cours du mandat du syndic B par les vérificateurs aux comptes entre 1997 et 2000 ont été inefficaces puisque c’est le syndic C qui constata qu’il y avait des montants injustifiés pour un montant de 8.988 € imputés en charges communes, alors que les contrôleurs avaient donné le quitus au syndic B pour une partie des sommes injustifiées.

Voilà qui devrait conscientiser les copropriétaires à ne pas faire totale confiance aux contrôleurs qui contrôlent, mais contrôlent QUOI.

Comment expliquer l’attitude de l’ACP qui, sans être au courant, lance citation, obtient un jugement favorable et renonce ensuite, sans savoir pourquoi et sans chercher à savoir pourquoi, à poursuivre la procédure ?

Est-ce l’intérêt commun de renoncer à vouloir récupérer une créance de 10.000 €

Peut-on déduire de cette affaire que le syndic, organe de l’ACP, en accord avec 2 membres du CdG (organe de l’ACP) a défendu les intérêts de l’ACP ?

Dans les faits, le syndic E donne quitus au syndic B.
Ne faut-il pas voir dans cette attitude un « arrangement » entre syndics ?

De quelle prérogative disposait-il pour aller à l’encontre de ce jugement ?
De plus, son attitude de ne pas rendre compte en détail des arguments retenus pour décider de clôturer le dossier est contraire au principe que tout mandataire doit rendre compte de son mandat.

En effet: que signifient les propos du syndic E « sans aller plus loin dans les détails qui pourraient être utilisés contre la copropriété » j'ai décidé de cloturer ce dossier ?

Quel a été le rôle de l’avocat dit « de l’ACP », en fait l’avocat du syndic C qui, lui, n’a pas jugé que l’action était partiellement injustifiée ?

S’agissait-il simplement d’un règlement de comptes entre syndics, sur le compte de l’ACP, puisqu’il faut signaler qu’il y avait de gros problèmes relationnels entre les syndics B et C dans une autre ACP ?

Voilà à quoi peuvent servir les fonds communs !

Dans tous les cas que j'ai connus, ces avocats se sont comportés en exécutants serviles de leur client...le syndic et le conseil de gérance, alors qu'ils ont une déontologie.

Enfin, je réponds à votre question à mon sujet, en vous invitant à relire toutes mes interventions sur le forum de PIM depuis décembre 2004 pour comprendre mon parcours de copropriétaire.

Je suis un copropriétaire "banalisé", comme l'a dit Luc, dans le sens que je n'ai aucun mandat dans l'ACP, mais vous semblez ne pas accepter ce terme "banalisé" car je ne suis effectivement pas un copropriétaire "mouton" comme des syndics et le conseil de gérance aimeraient qu'ils soient (tous).

Quant au choix de ce forum pour publier ce récit, il faut reconnaître la qualité de ce forum qui laisse l'opportunité à chacun de s'exprimer.

Pourquoi maintenant ?

Parce qu'une proposition de modification de la loi de 1994 vient d'être déposée par la sénatrice Nyssens et que ce texte doit encore être amendé.

Les cas que je vais décrire montrent les dangers réels d'un pouvoir étendu, confié au conseil de gérance, car il y a confiscation du pouvoir de copropriétaire.

Je précise que le cas n°1 ne se passe pas dans mon ACP.

P.S.  Et vous, Curieux, quelle est votre position, copropriétaire, membre d'un conseil de gérance, syndic pro ou bénévole.

Je suggérerais à PIM, pour une meilleure compréhension des interventions, que figure, sous le pseudo, la qualité de l'intervenant...en lieu et place du très sympathique qualificatif, redondant puisque le nombre d'interventions renseigne sur l'assiduité de l'intervenant.


Cordialement

Zitoun

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curieux
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

Zitoun a écrit :

curieux a écrit :
1° : pourquoi AUCUN copropriétaire n'a-t-il, d'après le récit, pas même posé une question ?
Et je suppose que les changements de syndic ont été votés en AG.
D'où provient l'asymétrie d'implication, d'intérêt, "d'audace".   Les moyens d'ordre intellectuel, financier, social,  de personnalité, etc ...  sont-ils si différents ?
Ce n'est  pas le règne de la terreur quand même ?

2° : qu'est-ce qui fait que ce récit soit "publié" maintenant et ici ?  Quelle est la position du narrateur ?


Pourquoi personne n'a posé, ou osé poser, de questions est précisément la question que nous nous posons tous ?

Je précise que j'ai apporté une correction au récit en mettant en italique les propos du syndic E repris dans son PV.

S'agit-il de techniques de manipulation de foule, comme l'a dit Luc ?

S'agit-il du règne de la terreur ? Oui, dans de nombreux cas par la perte d'avantages octroyés par les cogestionnaires en cas de "contestation" de la gestion.

J'ai remarqué que la devise dans les grosses ACP était "Moi, couillon, NON, mais TOUS couillons, OUI" pour ne pas sortir du lot !

Il serait certainement judicieux qu'une étude sociologique analyse les comportements des copropriétaires, notamment en AG .

Je peux vous dire que les 7 cas que je vais relater, mais laissez moi un peu de temps, attestent d'une absence totale de transparence de la gestion par le syndic et d'un pouvoir autoritaire du conseil de gérance.

Il faut admettre que les contrôles réalisés au cours du mandat du syndic B par les vérificateurs aux comptes entre 1997 et 2000 ont été inefficaces puisque c’est le syndic C qui constata qu’il y avait des montants injustifiés pour un montant de 8.988 € imputés en charges communes, alors que les contrôleurs avaient donné le quitus au syndic B pour une partie des sommes injustifiées.

Voilà qui devrait conscientiser les copropriétaires à ne pas faire totale confiance aux contrôleurs qui contrôlent, mais contrôlent QUOI.

Comment expliquer l’attitude de l’ACP qui, sans être au courant, lance citation, obtient un jugement favorable et renonce ensuite, sans savoir pourquoi et sans chercher à savoir pourquoi, à poursuivre la procédure ?

Est-ce l’intérêt commun de renoncer à vouloir récupérer une créance de 10.000 €

Peut-on déduire de cette affaire que le syndic, organe de l’ACP, en accord avec 2 membres du CdG (organe de l’ACP) a défendu les intérêts de l’ACP ?

Dans les faits, le syndic E donne quitus au syndic B.
Ne faut-il pas voir dans cette attitude un « arrangement » entre syndics ?

De quelle prérogative disposait-il pour aller à l’encontre de ce jugement ?
De plus, son attitude de ne pas rendre compte en détail des arguments retenus pour décider de clôturer le dossier est contraire au principe que tout mandataire doit rendre compte de son mandat.

En effet: que signifient les propos du syndic E « sans aller plus loin dans les détails qui pourraient être utilisés contre la copropriété » j'ai décidé de cloturer ce dossier ?

Quel a été le rôle de l’avocat dit « de l’ACP », en fait l’avocat du syndic C qui, lui, n’a pas jugé que l’action était partiellement injustifiée ?

S’agissait-il simplement d’un règlement de comptes entre syndics, sur le compte de l’ACP, puisqu’il faut signaler qu’il y avait de gros problèmes relationnels entre les syndics B et C dans une autre ACP ?

Voilà à quoi peuvent servir les fonds communs !

Dans tous les cas que j'ai connus, ces avocats se sont comportés en exécutants serviles de leur client...le syndic et le conseil de gérance, alors qu'ils ont une déontologie.

Enfin, je réponds à votre question à mon sujet, en vous invitant à relire toutes mes interventions sur le forum de PIM depuis décembre 2004 pour comprendre mon parcours de copropriétaire.

Je suis un copropriétaire "banalisé", comme l'a dit Luc, dans le sens que je n'ai aucun mandat dans l'ACP, mais vous semblez ne pas accepter ce terme "banalisé" car je ne suis effectivement pas un copropriétaire "mouton" comme des syndics et le conseil de gérance aimeraient qu'ils soient (tous).

Quant au choix de ce forum pour publier ce récit, il faut reconnaître la qualité de ce forum qui laisse l'opportunité à chacun de s'exprimer.

Pourquoi maintenant ?

Parce qu'une proposition de modification de la loi de 1994 vient d'être déposée par la sénatrice Nyssens et que ce texte doit encore être amendé.

Les cas que je vais décrire montrent les dangers réels d'un pouvoir étendu, confié au conseil de gérance, car il y a confiscation du pouvoir de copropriétaire.

Je précise que le cas n°1 ne se passe pas dans mon ACP.

P.S.  Et vous, Curieux, quelle est votre position, copropriétaire, membre d'un conseil de gérance, syndic pro ou bénévole.

Je suggérerais à PIM, pour une meilleure compréhension des interventions, que figure, sous le pseudo, la qualité de l'intervenant...en lieu et place du très sympathique qualificatif, redondant puisque le nombre d'interventions renseigne sur l'assiduité de l'intervenant.

Merci d'avoir répondu.

Je déduis de votre réponse que les éléments du dossier en votre possession ne permettent pas de  répondre aux questions que nous nous posons. Toutes  les hypothèses restent possibles.

L'expression "copropiétaire banalisé", au sens de "ne faissant pas partie des structures en place : CG de gérance ou Syndic" a été employée par Luc.  Il n'est pas dans mon propos de discuter à son sujet, mon questionnement venait de ce que les faits que vous citez ne pouvaient logiquement pas se passer dans votre copropiiété et je me demandais donc à quel titre vous les connaissiez et vous les citiez.
(je n'ai pas (encoe) relu vos posts)

Enfin, pour répondre à votre question :  je suis propriétaire et "copropriétaire banalisé".  Je ne fais partie d'aucune structure. 
Je m'efforce d'apprendre ce qu'il est utile de savoir pour gérer correctement "mon bien" et le comportement humain m'intéressse.


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curieux

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PIM
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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

Zitoun a écrit :

Je suggérerais à PIM, pour une meilleure compréhension des interventions, que figure, sous le pseudo, la qualité de l'intervenant...en lieu et place du très sympathique qualificatif, redondant puisque le nombre d'interventions renseigne sur l'assiduité de l'intervenant.

- impossible à gérer techniquement au niveau du pseudo
- pour rencontrer votre préoccupation, il faudrait que les intervenants soient plus précis - s'il y a lieu - au niveau de leur signature


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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

Zitoun a écrit :

Curieusement, lors de l’AG de décembre 2003, alors que le nouveau syndic venait de reprendre la gestion de cette ACP et qu’aucune information préalable ne fut donnée aux copropriétaires, le syndic E signala, qu’après avoir examiné ce dossier, il concluait, en accord avec 2 membres du conseil de gérance, que cette affaire était partiellement injustifiée mais « sans aller plus loin dans les détails qui pourraient être utilisés contre la copropriété » ( !!!) il proposait de clôturer le dossier .

L’assemblée à l’unanimité des copropriétaires ( !!) présents ou représentés, soit 56% de l’ensemble de l’ACP, et sans demander la moindre explication, acquiesça à cette proposition, renonçant ainsi à une possibilité de récupérer plus de 10.000 Euros.

Je ne connais absolument pas ce dossier (je le précise, à toutes fins utiles).

Je voulais simplement savoir si la phrase que vous citez (de la bouche du syndic E) est un extrait de PV dela dite AG ou si c'est a reproduction de ce qu'il a réellement dit en AG ?

Je pose cette question pour la raison suivante:
- si c'est un extrait du PV de l'AG : il est tout à fait possible qu'en réalité les copropriétaires présents à l'AG aient reçu une série d'explications complémentaires verbales (et qui ne sont pas actées pour éviter, par exemple, que le PV ne puisse être utilisé en justice.... contre la copropriété)  et que ces explications reçues en AG aient, en fait, motivé la décision prise à l'unanimité de renoncer à la poursuite de  l'affaire.


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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

PIM a écrit :

...
Je pose cette question pour la raison suivante:
- si c'est un extrait du PV de l'AG : il est tout à fait possible qu'en réalité les copropriétaires présents à l'AG aient reçu une série d'explications complémentaires verbales (et qui ne sont pas actées pour éviter, par exemple, que le PV ne puisse être utilisé en justice.... contre la copropriété)  et que ces explications reçues en AG aient, en fait, motivé la décision prise à l'unanimité de renoncer à la poursuite de  l'affaire.

Oublier de notuler une phrase essentielle des débats pour "éviter" qu'elle soit utilisé contre le pouvoir en place est une technique courante.

Mais cela est et reste un faux en écriture.

Code pénal: Art.  196. Seront punies de réclusion de cinq ans à dix ans les autres personnes qui auront commis un faux en écritures authentiques et publiques, et toutes personnes qui auront commis un faux en écritures de commerce, de banque ou en écritures privées, <L 2003-01-23/42, art. 49, 040;  En vigueur :  13-03-2003>
  Soit par fausses signatures,
  Soit par contrefacon ou altération d'écritures ou de signatures,
  Soit par fabrication de conventions, dispositions, obligations ou décharges ou par leur insertion après coup dans les actes,
  Soit par addition ou altération de clauses, de déclarations ou de faits que ces actes avaient pour objet de recevoir ou de constater.

Le résultat est que ce PV ne pourra plus être invoqué par l'ACP contre quiconque, mais reste valable pour être sélectivement utilisé contre l'ACP.

Le secrétaire du bureau de l'AG se doit de notuler correctement, "à charge et décharge", le déroulement de la réunion. Il ne doit pas reprendre mot pour mot ce qui s'est dit. Mais les phrases clés doivent se retrouver dans le PV original.

Si un syndic professionnel (ou son employé) est ce secrétaire, alors il est supplémentairement obligé par sa déontologie et par la loi d'être impartial.

Il peut omettre des mots du PV original dans le PV diffusé, s'il mentionne ce fait cas par cas et s'il motive l'omission cas par cas (diffamation possible, ...).

Si une déclaration met l'ACP en problèmes, alors le syndic, neutre et impartial, se doit a donner un avis correct, comme cherchez d'urgence le compromis avec la partie lésé. Et mentionner le fait qu'il a donné cet avis sur le PV. Si non il est à 100% responsable pour les conséquences de cette situation.

Beaucoup des syndics professionnels ne se réalisent pas que la loi a changé en 2003. Des procès spectaculaires n'ont pas encore eu lieu, mais tôt ou tard ce sera le cas.  Il suffit d'une condamnation, même minime et avec sursis, pour que l'agent immobilier concerné se voit dans l'impossibilité légale (et pas disciplinaire) d'exercer sa fonction pendant au moins cinq ans.

Un PV n'est pas obligatoire, mais s'il existe l'Art. 196 CP est d'application.


Cordialement,

Luc

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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

sad a écrit :

La saga immobilière belge (bruxellisation comprise) n'a que faire de la démocratie.

La loi de 1994, censée mettre de l'ordre suite au scandale des années 1980 (les dirigeants de B. mis en prison après le krach boursier qui avait vu s'envoler les fonds de rèserve de toutes ces buildings construites par A. dans toutes les villes de Belgique, sans distinction linguistique) en rendant les syndics seuls responsables de leur gestion et en cantonnant les "conseils de gèrance" (ou "cogérants" comme B. les appelait) dans une mission de surveillance uniquement, ne plait évidemment pas aux investisseurs.

C'est bien pour cela que leur syndicat veut les ramener dans un "conseil d'administration", résurrection de la co-gestion que vous appelez "couple infernal" - dont le copropriétaire lambda est non seulement un intrus mais aussi le coupable de service tout désigné s'il veut y mettre son nez.

Charleroi donne de l'espoir aux innombrables copropriétaires floués qui vont en justice.
...

Dans ce Far West belge, qui aura gagnera ?

Les syndicats d'investisseurs (s'auto) décernent des "Quality Labels" et autres "certifications" aux syndics, y compris leurs membres évidemment,

Les syndicats d'investisseurs font venir leurs juges de paix aux séminaires qu'ils organisent.

Oui, dans ce Far West immobilier belge, le juge sort de son tribunal pour discuter !


Puisque vous avez fait allusion au séminaire d'un "syndicat d'investisseurs" au cours duquel un Juge de paix s'était exprimé, souvenez-vous que lorsque j'ai signalé que les problèmes que les copropriétaires lambdas connaissaient dans leurs ACP étaient tous la conséquence de la cogestion illégale du couple-infernal, syndic-conseil de gérance, j'ai été applaudi par une très large majorité de participants...et nous étions très nombreux.

Quelques temps plus tard, j'assistais à une réunion organisée par l'ancien président du SNP et consacrée à la copropriété.

Monsieur de Clippele a affirmé que la proposition du SNP de faire du conseil de gérance un véritable conseil d'administration de l'ACP avait été abandonnée.

Les applaudissements de la réunion précédente avaient-ils été entendus ?

Comme le dit Luc, les dunes ne se sont pas faites en un jour et considérons cette réaction comme un élément positif à nos revendications.

Continuons à oeuvrer pour modifier la loi de 1994 afin d'éviter les abus de gestions autoritaires et abusives, parce que totalement incontrôlées.


Cordialement

Zitoun

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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

luc a écrit :

Oublier de notuler une phrase essentielle des débats pour "éviter" qu'elle soit utilisé contre le pouvoir en place est une technique courante.

Mais cela est et reste un faux en écriture.

C'est terrible tout de même cette manie de faire dévier l'objet de la discussion !

Le fil initial et l'objet de la tentative de démonstration de Zitoun - si j'ai bien compris - c'est que la souveraineté de l'AG est un leurre. Et il donne comme exemple, une copropriété où l'AG décide à l'unanimité des choses qui, a priori, sont contraires à l'intérêt de l'ACP au simple motif qu'un syndic + des membres du CdGérance, sans explications, les auraient sans doute hypnotisés et ainsi obtenu que le syndic précédent soit blanchi.

En résumé, selon Zitoun: "les loups ne se mangent pas entre eux" et le système démocratique d'une assemblée générale souveraine ne vaut rien, car tous les copropriétaires sont manipulés ou manipulables.

Tout cela me paraît un peu court.


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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

PIM a écrit :

simple motif qu'un syndic + des membres du CdGérance, sans explications, les auraient sans doute hypnotisés ...tous les copropriétaires sont manipulés ou manipulables.

Tout cela me paraît un peu court.

Quel candeur !

N'importe qui peut devenir copropriétaire - mais pas syndic (en principe).

Manipulable - mais oui. Impressionable encore plus. Et aussi achetable par des "cadeaux" divers.

Pourquoi aussi peu de monde aux assemblées générales (quand les dégoutés sont parti il ne reste plus que les ...  ?

Pourquoi modifier une loi, avec comme motif de "pacifier" les copropriétés ?

Pourquoi tant d'affaires en justice ?

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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

sad a écrit :

PIM a écrit : simple motif qu'un syndic + des membres du CdGérance, sans explications, les auraient sans doute hypnotisés ...tous les copropriétaires sont manipulés ou manipulables.

Tout cela me paraît un peu court.

Quel candeur !

N'importe qui peut devenir copropriétaire - mais pas syndic (en principe).

Manipulable - mais oui. Impressionable encore plus. Et aussi achetable par des "cadeaux" divers.

Pourquoi aussi peu de monde aux assemblées générales (quand les dégoutés sont parti il ne reste plus que les ...  ?

Pourquoi modifier une loi, avec comme motif de "pacifier" les copropriétés ?

Pourquoi tant d'affaires en justice ?

Que d'amalgames !

Et vous proposez de remplacer la souveraineté de l'AG par quoi ?


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Re : L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

luc a écrit :

PIM a écrit : ...
Je pose cette question pour la raison suivante:
- si c'est un extrait du PV de l'AG : il est tout à fait possible qu'en réalité les copropriétaires présents à l'AG aient reçu une série d'explications complémentaires verbales (et qui ne sont pas actées pour éviter, par exemple, que le PV ne puisse être utilisé en justice.... contre la copropriété)  et que ces explications reçues en AG aient, en fait, motivé la décision prise à l'unanimité de renoncer à la poursuite de  l'affaire.


Luc a écrit : ...Oublier de notuler une phrase essentielle des débats pour "éviter" qu'elle soit utilisé contre le pouvoir en place est une technique courante.

Mais cela est et reste un faux en écriture.

...


Si l'analyse de PIm est exacte, il n'y aurait ni faux, ni omission.  Il y aurait référence explicite à l'existence de faits qui demanderaient la discrétion.

On peut être d'accord ou non à propos de cette nécessité de discrétion.

A défaut de connaître les faits de première main, ni d'avoir le dossier, nous ne pouvons affirmer que le PV d'AG est d'une quelconque façon contraire à la réalité des faits.


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