L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE

En relisant l'historique du cas n° 1, je crois qu'une oligarchie existe au sein de cette ACP.

Il en ressort que l'ACP a limogé un syndic C, qui a obtenu la condamnation du syndic B, et ensuite D, pour finalement après quelques mois avoir un syndic  E qui veut proposer ce que le pouvoir en place veut. Est-ce les syndics C,D et E ont été mis en compétition à l'AG 2003?

Accuser un syndic de fautes graves est très facile pour un CG. Mieux que le syndic ils savent jouer sur les émotions pour obtenir gain de cause. Le syndic est faible puisque, s'il sait prouver qu'il a raison, il doit continuer à travailler avec ce même CG.

La frontière entre une oligarchie et une démocratie est parfois floue. Mais certains éléments sont toujours pertinents pour faire la différence. Qui a accès à l'information en est un. On est en présence d'une oligarchie quand l'information n'est pas disponible/accessible à tous les CP au moins 8 huit jours avant l'AG (disons au moment de l'envoi de l'invitation).

Des jugements existent qui donnent tord au CP, parce qu'il n'a pas donné ses remarques sur les comptes par écrit au moins 8 jours avant l'AG au syndic.

Une solution a ce problème a déjà été suggéré par un Juge, mais pas mis en application puisque la loi ne permet pas (encore). En effet il suggérait de changer et le syndic et le conseil de gérance.

Il a raison. Si un syndic pose problème d'un coup, cela implique que l'organe de contrôle n'a pas fait son travail.

Comme comptable dans une grande organisation, j'ai du régulièrement remplacer un collègue, qui se retrouvait en prison pour un "petit" problème.  Une fois pour seulement 7.000 FB (dans les années 70), une autre fois pour 10 millions FB. J'ai alors pu constater, pendant que je remettait le service concerné en ordre, que dans l'organe de contrôles les maillons faibles étaient remplacé et/ou les procédures adaptés.

Donc il faudrait prévoir une sorte d'interdiction et/ou suspension facultative de CP comme membre d'un organe de décision et/ou contrôle de l'AG, en attente d'une décision définitive.

Concrètement cela se traduit par le fait qu'on devrait donner la possibilité au CP individuel de demander au Juge la désignation provisoire d'autres membres de l'organe de contrôle. Ce qui implique la citation des membres siégeant devant le Juge.

Une condamnation résulterait dans une demande d'indemnité de la part de l'ACP, et donc une impossibilité d'être membre du CG durant cette procédure d'indemnité.

La célébrité de notre forum ? 

Lisez un livre sur la manipulation des masses et vous allez comprendre que, moyennant l'utilisation de certains sophismes, tout pouvoir en place peut faire voter ce qu'on veut. Principe de base: dire la vérité, mais on "oublie" certains aspects essentiels.

Ces cours sont donné aux agents immobiliers. Rien d'anormal. On doit apprendre l'utilisation d'un canif à tout ouvrier. Il peut l'utiliser intelligemment ou pas.

Mais certains agents immobilières disent ouvertement qu'ils suivi des cours pour savoir comment ils doivent  faire voter l'AG n'importe quoi.

Exemple:
Un projet dans une grande ACP coûte beaucoup et l'opportunité n'est pas apparente:
- vote positif souhaité: présente un coût annuel par quotité et mettez un groupe sélectif des CP qui sont demandeurs au courant de votre projet.
- vote négatif souhaité: présente le coût global sur toute la période et présente les offres à l'AG lors de la délibération, sans qu'on puisse les lire. 
- vote n'a pas d'importance: présente le budget annuel avec les offres accessible un mois avant l'AG

Autre exemple: lisez les journaux pour les affaires, tant en Wallonie, qu'à Bruxelles et ... Flandre.

D'accord avec l'opinion de PIM.

Mais aussi avec celui de sad. Il y a un vent de changement qui se léve.

Probablement un copropriétaire banalisé, mais qui appartient à ce 1% d'une masse qui réagit ouvertement. Et à ce 1% de 1% qui a assez de persévérance et de vue d'ensemble pour en parler ouvertement. Un "klokkenluider" comme on dit à la Commission Européenne.

Si on ne peut plus croire dans la justice ni dans la démocratie, alors on peut croire en quoi selon vous?

La révolution comme en 1917?

Je suis pragmatique et je crois dans une évolution lente mais certaine vers des solutions concrètes. La solution parfaite n'existe pas.

Donc par exemple pas de suppression du CG facultatif mais un encadrement plus serré et rendre les contrôleurs responsable d'un contrôle inefficace.

Tant qu'un changement est une évolution concrète, constructive et positive, je suis pour, même si c'est une évolution minimale.

Les dunes belges, qui on arrêté la mer du Nord, sont construits de grains de sable et de petites plantes, apporté par le vent.

Pourquoi personne n'a posé, ou osé poser, de questions est précisément la question que nous nous posons tous ?

Je précise que j'ai apporté une correction au récit en mettant en italique les propos du syndic E repris dans son PV.

S'agit-il de techniques de manipulation de foule, comme l'a dit Luc ?

S'agit-il du règne de la terreur ? Oui, dans de nombreux cas par la perte d'avantages octroyés par les cogestionnaires en cas de "contestation" de la gestion.

J'ai remarqué que la devise dans les grosses ACP était "Moi, couillon, NON, mais TOUS couillons, OUI" pour ne pas sortir du lot !

Il serait certainement judicieux qu'une étude sociologique analyse les comportements des copropriétaires, notamment en AG .

Je peux vous dire que les 7 cas que je vais relater, mais laissez moi un peu de temps, attestent d'une absence totale de transparence de la gestion par le syndic et d'un pouvoir autoritaire du conseil de gérance.

Il faut admettre que les contrôles réalisés au cours du mandat du syndic B par les vérificateurs aux comptes entre 1997 et 2000 ont été inefficaces puisque c’est le syndic C qui constata qu’il y avait des montants injustifiés pour un montant de 8.988 € imputés en charges communes, alors que les contrôleurs avaient donné le quitus au syndic B pour une partie des sommes injustifiées.

Voilà qui devrait conscientiser les copropriétaires à ne pas faire totale confiance aux contrôleurs qui contrôlent, mais contrôlent QUOI.

Comment expliquer l’attitude de l’ACP qui, sans être au courant, lance citation, obtient un jugement favorable et renonce ensuite, sans savoir pourquoi et sans chercher à savoir pourquoi, à poursuivre la procédure ?

Est-ce l’intérêt commun de renoncer à vouloir récupérer une créance de 10.000 €

Peut-on déduire de cette affaire que le syndic, organe de l’ACP, en accord avec 2 membres du CdG (organe de l’ACP) a défendu les intérêts de l’ACP ?

Dans les faits, le syndic E donne quitus au syndic B.
Ne faut-il pas voir dans cette attitude un « arrangement » entre syndics ?

De quelle prérogative disposait-il pour aller à l’encontre de ce jugement ?
De plus, son attitude de ne pas rendre compte en détail des arguments retenus pour décider de clôturer le dossier est contraire au principe que tout mandataire doit rendre compte de son mandat.

En effet: que signifient les propos du syndic E « sans aller plus loin dans les détails qui pourraient être utilisés contre la copropriété » j'ai décidé de cloturer ce dossier ?

Quel a été le rôle de l’avocat dit « de l’ACP », en fait l’avocat du syndic C qui, lui, n’a pas jugé que l’action était partiellement injustifiée ?

S’agissait-il simplement d’un règlement de comptes entre syndics, sur le compte de l’ACP, puisqu’il faut signaler qu’il y avait de gros problèmes relationnels entre les syndics B et C dans une autre ACP ?

Voilà à quoi peuvent servir les fonds communs !

Dans tous les cas que j'ai connus, ces avocats se sont comportés en exécutants serviles de leur client...le syndic et le conseil de gérance, alors qu'ils ont une déontologie.

Enfin, je réponds à votre question à mon sujet, en vous invitant à relire toutes mes interventions sur le forum de PIM depuis décembre 2004 pour comprendre mon parcours de copropriétaire.

Je suis un copropriétaire "banalisé", comme l'a dit Luc, dans le sens que je n'ai aucun mandat dans l'ACP, mais vous semblez ne pas accepter ce terme "banalisé" car je ne suis effectivement pas un copropriétaire "mouton" comme des syndics et le conseil de gérance aimeraient qu'ils soient (tous).

Quant au choix de ce forum pour publier ce récit, il faut reconnaître la qualité de ce forum qui laisse l'opportunité à chacun de s'exprimer.

Pourquoi maintenant ?

Parce qu'une proposition de modification de la loi de 1994 vient d'être déposée par la sénatrice Nyssens et que ce texte doit encore être amendé.

Les cas que je vais décrire montrent les dangers réels d'un pouvoir étendu, confié au conseil de gérance, car il y a confiscation du pouvoir de copropriétaire.

Je précise que le cas n°1 ne se passe pas dans mon ACP.

P.S.  Et vous, Curieux, quelle est votre position, copropriétaire, membre d'un conseil de gérance, syndic pro ou bénévole.

Je suggérerais à PIM, pour une meilleure compréhension des interventions, que figure, sous le pseudo, la qualité de l'intervenant...en lieu et place du très sympathique qualificatif, redondant puisque le nombre d'interventions renseigne sur l'assiduité de l'intervenant.

- impossible à gérer techniquement au niveau du pseudo
- pour rencontrer votre préoccupation, il faudrait que les intervenants soient plus précis - s'il y a lieu - au niveau de leur signature

Oublier de notuler une phrase essentielle des débats pour "éviter" qu'elle soit utilisé contre le pouvoir en place est une technique courante.

Mais cela est et reste un faux en écriture.

Le résultat est que ce PV ne pourra plus être invoqué par l'ACP contre quiconque, mais reste valable pour être sélectivement utilisé contre l'ACP.

Le secrétaire du bureau de l'AG se doit de notuler correctement, "à charge et décharge", le déroulement de la réunion. Il ne doit pas reprendre mot pour mot ce qui s'est dit. Mais les phrases clés doivent se retrouver dans le PV original.

Si un syndic professionnel (ou son employé) est ce secrétaire, alors il est supplémentairement obligé par sa déontologie et par la loi d'être impartial.

Il peut omettre des mots du PV original dans le PV diffusé, s'il mentionne ce fait cas par cas et s'il motive l'omission cas par cas (diffamation possible, ...).

Si une déclaration met l'ACP en problèmes, alors le syndic, neutre et impartial, se doit a donner un avis correct, comme cherchez d'urgence le compromis avec la partie lésé. Et mentionner le fait qu'il a donné cet avis sur le PV. Si non il est à 100% responsable pour les conséquences de cette situation.

Beaucoup des syndics professionnels ne se réalisent pas que la loi a changé en 2003. Des procès spectaculaires n'ont pas encore eu lieu, mais tôt ou tard ce sera le cas.  Il suffit d'une condamnation, même minime et avec sursis, pour que l'agent immobilier concerné se voit dans l'impossibilité légale (et pas disciplinaire) d'exercer sa fonction pendant au moins cinq ans.

Un PV n'est pas obligatoire, mais s'il existe l'Art. 196 CP est d'application.

C'est terrible tout de même cette manie de faire dévier l'objet de la discussion !

Le fil initial et l'objet de la tentative de démonstration de Zitoun - si j'ai bien compris - c'est que la souveraineté de l'AG est un leurre. Et il donne comme exemple, une copropriété où l'AG décide à l'unanimité des choses qui, a priori, sont contraires à l'intérêt de l'ACP au simple motif qu'un syndic + des membres du CdGérance, sans explications, les auraient sans doute hypnotisés et ainsi obtenu que le syndic précédent soit blanchi.

En résumé, selon Zitoun: "les loups ne se mangent pas entre eux" et le système démocratique d'une assemblée générale souveraine ne vaut rien, car tous les copropriétaires sont manipulés ou manipulables.

Tout cela me paraît un peu court.

Que d'amalgames !

Et vous proposez de remplacer la souveraineté de l'AG par quoi ?