Choix d'un nouveau syndic

Il est à noter qu'un syndic reste syndic jusqu'à ce qu'un autre syndic soit nommé. Une copropriété sans syndic, cela n'existe pas.

Les frais d'un syndic sont toujours supportés par l'AG.

Perso, je considère que pour nommer un syndic, il faut qu'il ait remis une offre! L'offre peut être remise au syndic actuel, à un propriétaire, au conseil de gérance... peu importe. L'essentiel est d'avoir une offre lors de l'AG.

Si un groupe minoritaire désire changer de syndic, je conseille à ce groupe de rencontrer quelques syndics, de visiter l'immeuble avec ceux qui le demandent (et d'écarter ceux qui ne le demandent pas... C'est pas sérieux de remettre une offre sans visiter un batiment), de choisir le meilleur à leur avis, et de proposer les offres lors de l'AG en mentionnant qui est le meilleur à leur avis.

Si la situation avec le futur ancien syndic est très conflictuelle, je conseille même que le futur syndic pressenti soit présent dans la salle ou dans le couloir, et qu'il reprennent l'AG en main dès qu'il est nommé. C'est lui qui peut alors faire le PV.

Un projet de cahier de charges est proposé par un ou plusieurs CP (de préférence +20% des quotités). D'où la nécessité d'avoir accès à la liste des CP.

Le projet n'est qu'une base de discussion (comme le projet de loi de la sénatrice NYSSENS). On peut y mettre des propositions un peu provocantes, tant que tout le monde sait que tout est changeable.

Ils demandent au syndic de réunir une AG spéciale avec ce point à l'ordre du jour. Ils proposent des CP comme président et le secrétaire de la séance et demandent au syndic(s) en fonction de s'éloigner, vu qu'on va traiter de sa mission.

Les initiateurs proposent de préférence à nommer comme président d'AG un avocat, un notaire,  ou autre personne, apte à diriger le débat d'une façon neutre et d'arriver à un texte concret.

On discute en long et en large. On arrive lentement à une proposition concrète avec parfois des variantes pour l'un ou l'autre point.

Ce projet est remis à l'ordre du jour de l'AG suivante (au moins 3 mois plus tard). Lors de laquelle on se focalise à approuver le règlement (= cahier des charges) définitif. Ceci d'abord en votant les articles litigieux un par un et ensuite en votant sur le règlement global.

Dans ce règlement on détermine le mode d'inscription comme candidat-syndic et la manière que les offres seront remis.

La technique de la double enveloppe remis à une personne neutre (= l'avocat président de l'AG) a déjà été utilisé dans des ACP de ma commune et est très efficace.

Donc DEUX AG pour LANCER ce système et une pour le choix du syndic. Les suivants fois il ne faut qu'une AG.

La charte du SNP est une bonne base de départ pour le projet, mais il faut le changer impérativement à au moins 10 places essentielles.

D'autres propositions existent ou seront proposés.

Essentiel est aussi que et les offres sont en possession des CP aux moins 1 mois avant l'AG et qu'une copie du contrat définitif soit envoyé à tous les CP.

Aussi essentiel est que ceux qui vont signer ce contrat au nom de l'ACP soient nommé syndic provisoire pour cette mission et en font donc rapport à l'AG suivante. En effet représenter l'ACP est une mission de syndic. Ils seront donc responsable envers l'ACP si le contrat effectif ne concorde pas avec la décision de l'AG.

Entièrement d'accord Luc que son mandat est limité aux affaires courantes, mais je voulais dire qu'il n'y a pas carence physique comme certains le pensent parfois.

Je vous invite à parcourir le lien suivant : Ejurist-copropriete
Voir le point E. (J'espère que cela va fonctionner, sinon Pim ne sera pas content sur moi.)
Voir également la jurisprudence française à ce sujet.
Le syndic
La désignation
La distinction des situations relevant des articles 46 et 47 du décret de 1967, trop souvent confondues, ressort nettement d’un arrêt qui casse une décision refusant de rétracter la désignation d’un administrateur provisoire (art. 47), «alors que l’assemblée générale [.1 convoquée à cet effet n’ayant pu parvenir à nommer un syndic, il y avait lieu à la désignation d’un syndic judiciaire» (art. 46) (Cass. 3e civ. 20 février 2002, AJDI 2002, p. 534, obs. P. Capoulade; Administrer mai 2002, p. 48, obs. J-R. Bouyeure).
Une cour d’appel retient, «à bon droit» (ce qui marque l’approbation de la solution juridique), que le syndic démissionnaire est juridiquement capable de demander la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 (Cass. 3e ci~~ 4 février 2004, BulI. civ. 111, n° 121 ; AJDI 2004, p. 557, obs. P. Capoulade; Administrer avril 2004, p. 48, obs. J-R. Rouyeure).
Il appartient au syndic de convoquer l’assemblée générale reportée, en temps utile, avant l’expiration de son mandat qui doit se produire au terme de la période d’un an ayant commencé à courir du jour de l’assemblée générale qui l’a nommé (Cass. 3e civ. 26 mai 2004, Sté Studios It/!ontFnartre c/ Syndicat 94 / 96 rue Lepic â Paris et autres, inédit).
Comme dans l’espèce précédente, le mandat du syndic nommé le 22 mai 1997 pour une durée de un an prenant fin lors de l’assemblée générale appelée à~statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 1997, ce que le syndic ne pouvait ignorer, il lui appartient de faire en sorte que le vote intervînt avant le 22 mai 1998. Le mandat prenant fin à cette date, le syndic ne pouvait ensuite convoquer une assemblée générale. 11 doit rembourser diverses sommes que le syndicat a dû payer en raison du maintien de son activité (Cass. 3e civ. 22 septembre 2004, AJDI 2005, p, 137, ohs. Cl. Giverdon).
Tintin

Je vois que vous vous en êtes finalement bien sorti, non ?

Sinon: mode d'emploi du forum

Majorité souvent impossible à obtenir si la syndic ne communique pas les adresses des CP.

Je me demande ce que l'IPI en pense. Ils vont dépenser d'un côté +300.00 euros en publicité pour dorer leur blason et d'un autre coté ils seraient d'accord avec le fait que le syndic en doit pas communiquer les adresses des copropriétaires. Et ainsi obliger le CP d'aller dépenser de l'argent en justice.

Une des nombreuses quêtes de Don (Luc) Quichotte, cette histoire des adresses...

Et quand le CP va en justice, l'ACP (donc, le CP également) va avoir des frais d'avocat etc... qui peuvent monter, monter...  Le CP en question va donc, d'une certaine manière, payer (via ses charges) pour se défendre contre lui-même (qui initie l'action contre le syndic).  Luc a l'habitude de ce genre de procédure.

Voici une information au sujet du groupe "FONCIA", publiée hier.
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Les Banques Populaires sont boulimiques du travail. A peine après avoir bouclé la création de Natixis (KN), le groupe Banque Populaire va reprendre 60,93% de Foncia à 40 euros par action, soit une prime de 11,1% par rapport au cours de clôture de vendredi 12 janvier.

Banque Populaire devra donc lâcher 800 millions d'euros pour prendre 61% du leader français des services à l'immobilier résidentiel (gestion locative, syndic de copropriété, transactions, location).

Un protocole d'accord a été signé avec Jacky Lorenzetti, fondateur et patron de Foncia, et la holding familiale SEIP. Le président de Foncia va ramener sa participation de 10 à 7% de Foncia mais conservera ses fonctions.

Les Banques Populaires expliquent que l'acquisition de Foncia constitue un "véritable relais de croissance au sein de la banque de détail". Le mutualiste "s'implante sur un secteur en pleine croissance et moins sensible que d'autres secteurs de l'immobilier aux cycles économiques".

Foncia a réalisé en 2005 un chiffre d'affaires de 360 millions d'euros dans la gestion et un résultat net de 33,1 millions d'euros. Foncia compte 330 agences à fin 2006.
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Quel copropriétaire pourra encore s'attaquer en justice contre un syndic qui fait partie du groupe mutuelliste des Banques Populaires ? Ce sera le pot de terre contre le pot de fer. Vous aurez affaire à des avocats procéduriers à outrance qui vous obligeront à jetter le gant, faute de ressources financières pour aller jusqu'au bout des procédures civiles.

Quelle sera la force des copropriétaires minoritaires face à une multinationale de la copropriété, surtout que le pouvoir législatif semble rechigner à imposer le respect des statuts et des lois,  veut imposer aux minoritaires de déléguer leurs pouvoirs à un conseil de gérance qui décidera à leur place, qui refuse de résoudre le conflit d'intérêt de la mise à la cause du syndic et de l'ACP.

Voilà certes un bon placement, très rentable pour des mutualistes, au détriment des copropriétaires responsables. Copropriétaires qu'il faut écarter à tout prix de la gestion, car se sont des empêcheurs de profit pour les actionnaires.

L'avenir est bien sombre, mais nous finirons bien par trouver un parlementaire qui défende un projet qui parle des intérêts de "tous à tous" et non des intérêts de “certains contre d'autres”. (Offre politique nouvelle, entendue ce lundi 15 janvier lors du déjeuner de nouvel an d'un parti francophone.)
Tintin

Ces conseils de gérance qu'un certain "lobby" veut transformer en conseil d'administration...

Avec Sabena, vous y étiez déjà, d'après les infos. d'hier.

Le réviseur et les moutons achetés pour contrecarrer les syndicalistes en plus.