Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Oldman-0550 · #1 24-01-2007 11:23:31

Un "syndic-greffier" ?

qui ne ferait qu'acter des décisions ?

Inutile d'avoir un agent immobilier, alors. Prenons un notaire.

luc · #21 24-01-2007 10:54:40

Je ne peux qu'être accord à 100% avec ABSA, mais l'exemple suivant est je crois pas pertinent.

ABSA a écrit :

...
Le syndic peut être "responsable directement envers une autorité compétente". L'exemple de la loi sur les ascenseurs est le plus claire. Cette loi précise tous ce que doit réaliser le gestionnaire de l'ascenseur et elle définit le gestionnaire comme suit: "le propriétaire ou celui qui met de la part du propriétaire l'ascenseur à la disposition des utilisateurs." En copropriété, il s'agit clairement du syndic en direct et non comme représentant de l'ACP.

L'Art. 577/3 CC dit:

§ 3. L'association des copropiétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.[u]

C'est donc claire: la gestion des parties communes, et donc des ascenseurs communs, est confié à l'ACP, représenté par le syndic, et pas directement au syndic.

Et l'Art. 577/11 CC dit:

§ 1er. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du [u]syndic de l'association des copropriétaires l'état:
...

La loi de 1994 est on ne peut plus claire: le syndic est un "syndic de l'ACP". On doit donc en tenir compte pour l'application de l'AR de 1992, puisqu'une loi à priorité sur une arrête royale (AR).

Mais on peut aussi dire que le profession de syndic de l'ACP n'est plus réglementé, tant que l'AR de 1992 n'a pas été adapté à la loi de 1994.

Je sais, c'est un des points sur lequel on a d'opinions divergentes.

ABSA a écrit :

Le Syndic "greffier" de l'ACP. L'idée est à creuser.

Un greffier est par l'essence neutre et ne participe en rien dans l'exécution des décisions de l'assemblée concerné. C'est un sorte de notaire, tout comme l'officier de l'Etat-Civil, ... .

Si on veut l'appliquer en pratique, cela revient à faire nommer un notaire comme secrétaire et/ou président de l'AG. Une idée qui en principe me plaît, puisque garant d'une impartialité plus grande. Mais vu les frais, cela devrait être limité aux cas jugés opportuns par le Juge ou par exemple 20% des CP.

ABSA · #22 24-01-2007 10:12:06

Pour répondre à Tintin, Luc et petitfuret:

Le syndic a commis une faute, il est responsable de celle-ci par rapport à l'ACP, à un copropriétaire ou un tiers.

Le fait que le syndic démissionne ne change rien au fait qu'il doit assumer ses erreurs, d'autant plus si l'AG ne lui a pas donner décharge.

En cas de faute de votre syndic et d'après la nature de celle-ci, vous pouvez, avant tout, lui demander de faire jouer son RC professionnel avant d'aller un justice. Celle-ci couvre sa normalement sa responsabilité "en raison des dommages ou préjudices corporels; matériels ou immatériels causé à des tiers dans le cadre de son activité professionnel qui résultent d'ommissions, oublis, retards, inexactitude, erreurs de fait ou de droit, d'inobservation de délais, d'erreur à l'occasion de la transmission d'informations, de documents ou de fonds et, de manière générale, de toute faute généralement quelconque."

Si le syndic commet une faute déontologique, il est important d'intervenir auprès de l'IPI.

Préciser "assister le syndic et de contrôler sa gestion" est nécessaire. La cogestion va à l'encontre de l'article 577-8 §6.

Le syndic peut être "responsable directement envers une autorité compétente". L'exemple de la loi sur les ascenseurs est le plus claire. Cette loi précise tous ce que doit réaliser le gestionnaire de l'ascenseur et elle définit le gestionnaire comme suit: "le propriétaire ou celui qui met de la part du propriétaire l'ascenseur à la disposition des utilisateurs." En copropriété, il s'agit clairement du syndic en direct et non comme représentant de l'ACP.

Le Syndic "greffier" de l'ACP. L'idée est à creuser.

Tintin · #23 22-01-2007 23:24:04

Sur la revue du conseil provincial de Namur, je lis les fonctions du greffier provincial.
je cite

Outre ses fonctions au sein du Colège provincial, le Greffier est chargé de la préparation et de l'exécution des décisions du Conseil provincial. Sa signature officialise les documents provinciaux. Garant de la légalité et de la tenue des archives provinciales

A partir de ceci, la loi devrait préciser :
Outre ses fonctions au sein de la copropriété, le Syndic est chargé de préparer et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. Sa signature officialise les documents de l'ACP. Il est le garant de la légalité des décisions de l'assemblée générale et de la tenue des archives de celle-ci.
Il est pénalement responsable devant chaque copropriétéaire de tout manquement à cette règle.
Tintin

petitfuret · #24 22-01-2007 21:26:40

Le syndic est seul responsable de sa gestion, article 577 du Code civil.
Mais quand il commet des fautes ??
Vis-à-vis de l'ACP ? Le syndic démisionne..... c'est tout
Vis-à-vis d'un copropriétaire, ce dernier doit la plupart du temps s'adresser à la Justice de Paix et citer l'ACP alors que c'est le syndic qui est fautif.
Le syndic s'en tire sans dommage
Devant qui le syndic est-il responsable ???

luc · #25 22-01-2007 19:21:00

Des réflexions sur les réflexions d'ABSA:

En général je suis d'accord avec ABSA, sauf quelques zones grises ....

ABSA a écrit :

La personnalité juridique des ACP est la grande avancée de 1994.

D'accord, mais la loi a laissé des zones grises en ce qui concerne la répartition des tâches, comme la définition "assistance du syndic par le CG", pour la différencier de la mission "cogérance" d'avant 1995.

Un exemple:

ABSA a écrit :

Les syndics sont responsables de leurs gestions de part la loi de 1994.

Envers qui?

Un autre:

ABSA a écrit :

Ils existent d'autres responsabilités (du syndic) qui découlent d'autre législation (comme par exemple le loi sur les ascenseurs).

Responsable directement envers l'autorité compétente ou comme représentant de l'ACP? Pour par exemple un permis d'urbanisme, ...

ABSA a écrit :

Il est donc important que le syndic prévoit dans son contrat de manière claire ses honoraires complémentaires. Il est évident que pour "nettoyer l'étable", comme dit Luc, il ya un surcroît de travail qui doit être payé au syndic.

Mais il est aussi évident qu'une AG, agissant comme un bon père de famille, va mettre les honoraires complémentaires du nouveau syndic pour "nettoyer l'étable" à charge du syndic partant, en ne lui donnant pas une décharge générale, mais une décharge provisoirement limité, en attente d'un accord mutuel (ou décision judiciaire) pour le cas en litige.

ABSA · #26 22-01-2007 15:27:00

Quelques réflexions sur le sujet:

D'accord avec Luc quand il dit "Le syndic agit selon moi comme organe dans le cadre des tâches définit dans la loi de 1994." et mandataire dans le cadre d'autres missions confiées au syndic.

petitfuret a écrit :

où une ACP peut-elle recruter un syndic qui s'occupe efficacement et conscieusement de la gestion d'une copropriété forcée????

luc a écrit :

Je crois qu'ils existent. En tout cas j'en connais. Est-ce qu'ils sont une majorité? Je ne sais pas.
Mais ils ont une tendance à fuir les ACP à problèmes, vu que le rendement temps investi/honoraires est non seulement plus bas, mais le risque d'être mis à la porte, après avoir nettoyé l'étable n'est pas négligeable.

Je pense aussi qu'ils existent et heureusement. Il est aussi clair qu'un professionnel doit veiller à la rentabilité de son activité. Il est donc important que le syndic prévoit dans son contrat de manière claire ses honoraires complémentaires. Il est évident que pour "nettoyer l'étable", comme dit Luc, il ya un surcroit de travail qui doit être payé au syndic.

Au niveau de la comptabilité de l'ACP, nous demandons aussi que les choses soient clair. Avoir un plan comptable normalisé en partie double obligatoire à tous les syndics, pro et non pro, serait une bonne chose.

immorp a écrit :

Les problèmes majeurs sont :
- L’éducation des copropriétaires à cette forme de démocratie…
- Le coût de l’information pourtant indispensable, en valeur et en temps. Il en rebute bon nombre…

D'accord à 100%. Notre site et le syndic info ont pour but d'informer les copropriétaires. Le syndic info est édité à ce jour à 15.000 exemplaires envoyés à nos copropriétaires.
Nous pensons que les copropriétaires informés comprendront mieux les mécanismes de leurs ACP. Ils y seront plus actifs avec des interventions plus efficaces lors des AG, ils connaîtront mieux leurs devoirs et ils pourront mieux défendre leurs droits.

D'accord avec Grmff et Luc par rapport aux comités.
Nous pensons que les conseils de gérance sont utiles aux bon fonctionnement de la copropriété. Ils doivent cependant rester dans les limites prévues par la loi.

Pour les travaux aux bétons de Tintin, d'accord avec l'approche de Grmff. Le choix des spécialistes (architectes, expert,...) est réalisé par l'AG.
Le code de déontologie le rappel:

"Art. 18 L’agent immobilier doit respecter le droit ou le choix des commettants et de leurs cocontractants lorsqu’il s’agit de faire appel aux services d’un professionnel, tel un expert, un notaire, un entrepreneur, sans préjudice des conseils qu’il prodiguerait à ses commettants et de ses habilitations contractuelles ou statutaires."

Les actions en justice concernant les ACP.
La personnalité juriqique des ACP est la grande avancée de 1994. Avant cette date, toutes actions liées à une ACP étaient bien compliquées. Ce fait seul a augmenté le nombre de procédures.
Les syndics sont responsables de leurs gestions de part la loi de 1994. Ils existent d'autres responsabilités qui découlent d'autre législation (comme par exemple le loi sur les ascenseurs).
N'oublions pas aussi qu'il existe des actions menées concernant le recouvrement d'impayés par des copropriétaires ou le non respect des ROI.

luc · #27 19-01-2007 06:59:28

Ayant constaté que les réponses se sont éloignés du sujet initial, je recopie la partie clé de la question initiale:

Tintin a écrit :

Grmff à dit :
Citation :Le syndic doit apporter des solutions aux problèmes de l'ACP, et non rapporter les problèmes devant l'AG. L'AG devant un problème pourra difficilement voter une solution. Elle ne pourra que voter "on vote pour que le syndic trouve une solution" et reporter le problème à l'AG suivante. Un syndic qui fait cela est un mauvais syndic !
Ceci est incontestable, mais je pense que la plupart des problèmes qui se posent dans une copropriété avec son syndic, ont pour origine la contestation de décisions ou de choix du syndic.
Quelqu'un qui exécute les décisions de son mandant (l'ACP) est-il un gestionnaire ?
Quelles sont les tâches que le syndic gère en tant qu'organe de l'ACP ?
Quand il agit comme organe, il agit en gestionnaire.
...
Tintin

D'abord le mot "gestionnaire" était d'usage avant le 01.08.1995, mais n'existe plus. La loi de 1994 ne parle que de syndic de l'ACP.

Le syndic agit selon moi comme organe dans le cadre des tâches définit dans la loi de 1994.

Que dit la loi?

Art. 577/8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:
1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété;
2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3;
3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires;
6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée;
9° de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion.

Donc:
- ses tâches comme organe doivent être repris dans le règlement de copropriété
- mais ses tâches minimales sont détaillé dans ce même article de la loi, qui est impératif (voir Art. 577/14) et qui a donc priorité sur le RC.

Ce qui veut dire que tout Belge peut savoir quand le syndic agit comme syndic, puisque le RC est un acte authentique qui doit être transcrit chez le conservateur des hypothèques. Si son contrat est en contradiction avec le RC, alors le RC fait foi. Les dégâts causés sont en principe à charge des représentants de l'ACP, qui ont signé ce contrat. D'où la nécessité (pour eux) qu'ils soient syndic adjoint pour cette tâche de représentation de l'ACP et ainsi recevoir décharge à l'AG suivante.

Exemple concret:
Le syndic gère les dossiers de dégâts aux parties communes, fait la déclaration à l'assurance, suit le dossier et surveille la réparation des dégâts. Si cette tâche n'est pas repris dans le RC alors il agit selon moi comme mandataire, puisque l'ACP n'a pas réglementé les normes selon lesquels son syndic doit exécuter cette tâche.

Autre exemple:
Quelqu'un qui administre une partie des fonds de l'ACP (= gérer la caisse espèces, donner un ordre de paiement à la banque en signant un virement, ...) est ou bien le syndic, ou un employé du syndic, ou un syndic adjoint (5° cité ci-devant). Et agit donc toujours comme organe de l'ACP.

La confusion entres les tâches de l'organe et du mandataire vient de l'interprétation des paragraphes 3° et 4°, cité ci-devant.

On peut en conclure que le syndic exécute toujours les décisions de l'AG et qu'il est donc toujours syndic et jamais mandataire.

Mais on peut aussi dire que l'exécution ne concerne la surveillance de l'exécution des décisions, puisqu'il exécute rarement lui-même les travaux. Sur base de cette interprétation il peut demander des honoraires supplémentaires (ex: les dossiers "assurance"). Mais ces honoraires seraient alors soumis au TVA, étant des prestations de mandataire.

Pourquoi? L'AG n'a souvent pas su déterminer certains aspects, comme par exemple le choix de l'entrepreneur, ... . (Ex: L'assurance exige parfois des devis, choix, ... avant que l'AG a su se prononcer, si cela n'est pas urgent).

Comme mandataire le syndic est obligé à détailler beaucoup plus la manière qu'il a exécuté le travail, que comme organe. Pour entre autres justifier son honoraire supplémentaire.

Je tend donc personnellement vers la 2ème interprétation, mais je ne suis pas du tout certain que la Cour de Cassation aie le même point de vue.

Conséquences:
Comme organe le syndic ne doit pas justifier son mandat envers des tiers (= le mandat apparent). Comme mandataire il le doit, si le tiers le demande.

Exemple: quand il dépose une demande de permis d'urbanisme, alors il doit prouver son mandat. Et il agit donc clairement comme mandataire et pas comme organe.

luc · #28 18-01-2007 21:26:07

Réflexion sur le formalisme

Par le hasard des choses je connais une ACP en Flandre qui est constitué de 6 appartements (2 par étage). Pas d'ascenseur, pas de chauffage en commun, ... et un syndic bénévole.

Ce syndic est un de mes amis. Il m'a d'initiative parlé de ses problèmes.

L'immeuble est construit dans les années 80 et géré d'une façon conviviale avec un minimum de formalisme. Les 6 CP se connaissaient bien et il n'y avait aucun conflit. Le syndic est en fait le secrétaire-trésorier et le président d'AG l'administrateur-délégué. Cela fonctionnait.

Mais ... à fur et mesure des ventes et héritages, les deux se retrouvent comme seul CP-résidents. Et ils constatent que c'est trop tard de ré-instaurer certains règles de base, prévue par la loi.

Leur fonds de réserve est inexistant, le toit commence à poser des problèmes, les bailleurs se désintéressent....

Un formalisme dès le début est parfois resenti comme inutile et exaspérante. Mais on est tout content de l'avoir quand des problèmes surgissent. Puisque ces règles sont une méthode impartiale, indépendant de la personne et permettent ainsi d'approcher des problèmes sans heurter des personnes, puisque ces règles ont toujours été suivi, et pas parce qu'il y a de nouveau CP.

luc · #29 18-01-2007 21:00:02

curieux a écrit :

Procédure décrite par Luc : quelques réflexions
l'ensemble de la procédure me semble faite uniquement pour de grands ensembles : formalisme et "rigorisme".
Elle illustre un à priori favorable pour le recours à des experts extérieurs dans tous les cas ( choix du syndic : avocat extérieur ; travaux : architecte extérieur).
Cela paraît sensé à première vue mais je me répète (comme d'autres) cela revient à "ajouter des couches", des étapes supplémentaires qui en soi ne garantissent nullement que le résultat sera meilleur.
...

Les mots suivants sont selon moi une synthèse de votre commentaire constructif:
- trop de formalisme
- ajout de couches
- refus d'utiliser les connaissances des CP
- interprétation incorrecte de la démocratie participative

Pour le formalisme je vais répondre plus tard, vu que l'exemple de Tintin en était une de réparation urgente. Je vais donner, dans un nouveau sujet un exemple pratique, échelonné sur les premiers 30 ans d'une ACP. Mais je n'ai pas beaucoup de temps actuellement, donc cela prendra quelques jours ... .

La loi de 1994 est applicable à tous les ACP. Une procédure doit donc aussi l'être. Est-ce que les ACP à 2 lots n'ont pas de problèmes? Et n'y gagnerait pas si leur président d'AG était un notaire, avocat, ... , si au moins un CP le demande?

Pour l'ajout des couches, je suis d'accord que l'avocat/notaire-président d'AG n'est vraiment nécessaire que si l'atmosphère est plutôt orageux dans l'ACP (n'importe la taille). Mais ... cela coûte moins pour l'ACP qu'une procédure en justice.

Le choix de ces gens externes est une prérogative de l'AG (et pas du syndic). En pratique le notaire sera souvent celui qui à fait l'acte de base, ou le notaire local.

Pour les autres couches, je vous demande d'imaginer que vous êtes le seul propriétaire de l'immeuble (vous avez gagné le grand lot) et que vous avez un régisseur qui gère l'immeuble. Que feriez vous? Si votre choix/action n'a pas le résultat escompté, qui paie les conséquences?

Différents amis et enfants d'amis sont en train de rénover leur maison. Je constate qu'ils font tous appel aux couches que je propose. Pourquoi pas faire à une plus grande échelle, qu'on fait à l'échelle d'une maison individuelle.

Moins d'étapes ne garantit pas que le résultat sera meilleur.

La démocratie participative n'existe pas au niveau fédéral, qui a imposé la loi de 1994 sur la copropriété. Cette loi n'autorise une "autonomie" que pour les décisions et le contrôle de l'exécution des décision, mais pas de souveraineté, puisque le Juge peut réformer des décisions.

La démocratie participative ne peut donc s'exercer dans ce cadre limité. Tenant compte de ce contexte, le texte à lequel vous referez peut s'appliquer parfaitement. C'est une bonne synthèse historique, axé sur le futur.

Ma proposition permet d'utiliser les connaissances des CP, mais comme copropriétaire seulement là ou c'est possible suivant la loi actuelle:
- définition des besoins
- délibérations sur les choix proposées
- contrôle de l'exécution des décisions
Mon exemple le démontrera plus en détail.

Des CP qui ont des compétences, utile au syndic, pourront les utiliser, moyennant une nomination préalable comme syndic adjoint avec une mission spécifique.

Mais ils peuvent aussi se porter candidat pour une tâche, normalement exécuté par la concierge. Ex: distribution de nouvelles cartes magnétiques, achat des produits de nettoyage, signaler des pannes des installations communs aux firmes, ... .

Dans ce cas le syndic signale seulement les tâches qu'il a ou va attribuer à certains CP, sur leur demande. Ils seront considéré comme des volontaires de l'ACP, subordonné au syndic (= assuré, ...).

luc · #30 18-01-2007 20:04:16

petitfuret a écrit :

La question serait plutôt : où une ACP peut-elle recruter un syndic qui s'occupe efficacement et conscieusement de la gestion d'une copropriété forcée????
...

Je crois qu'ils existent. En tout cas j'en connais. Est-ce qu'ils sont une majorité? Je ne sais pas.

Mais ils ont une tendance à fuir les ACP à problèmes, vu que le rendement temps investi/honoraires est non seulement plus bas, mais le risque d'être mis à la porte, après avoir nettoyé l'étable n'est pas négligeable.

Cela peut-être compensé par une prime "de nettoyage" dégressif. Mais ce n'est pas facile à faire voter par l'AG.

petitfuret · #31 18-01-2007 18:55:01

La question serait plutôt : où une ACP peut-elle recruter un syndic qui s'occupe efficacement et conscieusement de la gestion d'une copropriété forcée????
Est-ce si difficile de travailler correctement en respectant l'article 577 du Code civil???? même pour un bénévole ???
Pourquoi y a-t-il actuellement une explosion de procès qui " encombrent" les tribunaux???
La responsabilité professionnelle est-elle un leurre de même que la norme professionnelle qui n'est pas souvent appliquée????
Un syndic est obligatoire et normalement il est logique de s'adresser à un professionnel qui est payé dans le cas de grosses copropriétés forcées. On espère alors une saine gestion et non un bricolage ...
Pourquoi les copropriétaires lassés d'être dupés dovent-ils s'adresser à la Justice quand le seul responsable de sa gestion s'en tire avec une pirouette et sans aucun dommage ??

Est-ce démocratique ???

Les coproriétaires sont-ils si riches pour pouvoir ou bien payer ce qu'ils ne doivent pas ou bien payer un autre professionnel pour les défendre???

ickx

curieux · #32 18-01-2007 18:10:29

Procédure décrite par Luc : quelques réflerxions

l'ensemble de la procédure me semble faite uniquement pour de grands ensembles : formalisme et "rigorisme".

Elle illustre un à priori favorable pour le recours à des experts extérieurs dans tous les cas ( choix du syndic : avocat extérieur ; travaux : architecte extérieur)
Cela paraît sensé à première vue mais je me répète (comme d'autres) cela revient à "ajouter des couches", des étapes supplémentaires qui en soi ne garantissent nullement que le résultat sera meilleur.
Comment les CP choisiront-ils cet avocat, cet architecte. Les copropiétaires ne seraient pas capables de choisir leur syndic mais seraient capables de choisir l'avocat qui doit rédiger le cahier des charges permettant de choisir le syndic. Les CP sont donc à même d'avoir un jugement qualitatif (fondé ?) sur l'avocat et non sur le syndic. Idem pour l'architecte quand il faut en choisir un.

Le simple fait d'être extérieur n'est pas une garantie de meilleure prestation, de vision plus claire. L'affirmer sur base de pratiques dans d'autres secteurs (médecin qui ne se soigne pas lui-même) est une pétition de principe sans réelle justification.

En fait vous cadenassez la participation possible des CP qui auraient une compétence spécifique utile à la copropriété. Dans l'exemple du vieilissement du béton : les CP peuvent faire des contre-propositions mais ils ne peuvent pas participer à l'élaboration des propositions. J'ai bien écrit élaborer des propositions qui informeront l'AG et non mettre en oeuvre des (ré)solutions (de l'AG) Ici aussi vous privilégiez l'expert extérieur : le syndic). Et tant pis s'il est bien plus difficile d'éventuellement redresser la barre plutôt que d'impulser le bon mouvement.

En faisant cela vous allez à l'encontre de ce que vous recherchez une réelle implication, des CP dans l'intérêt de la copropriété. Est-il à ce point nécessasire de "couper les têtes qui dépassent" ? Serait-il donc si dangereux d'être membre compétent et impliqué ?

Et puisque vous avez parlé d'une démocratie de base comme n'étant pas une démocratie de représentativiité : je vous livre le paragraphe suivant :

Cette conception participative de la démocratie s'oppose de plein fouet à la légitimation libérale de l'apathie politique, qui encourage indirectement l'abstention et aboutit au règne des gestionnaires, des experts et des techniciens. La démocratie, en fin de compte, repose moins sur la forme de gouvernement proprement dite que sur la participation du peuple à la vie publique, en sorte que le maximum de démocratie se confond avec le maximum de participation. Participer, c'est prendre part, c'est s'éprouver soi-même comme partie d'un ensemble ou d'un tout, et assumer le rôle actif qui résulte de cette appartenance. « La participation, disait René Capitant, est l'acte individuel du citoyen agissant comme membre de la collectivité populaire ». On voit par là combien les notions d'appartenance, de citoyenneté et de démocratie sont liées. La participation sanctionne la citoyenneté, qui résulte de l'appartenance. L'appartenance justifie la citoyenneté, qui permet la participation

(extrait de DEMOCRATIE REPRESENTATIVE ET DEMOCRATIE PARTICIPATIVE - Alain De Benoist - sur internet

Cordialement aussi.

luc · #33 18-01-2007 14:34:18

Tintin a écrit :

Ou on fait confiance ou on contrôle avant.

Quand on nomme un syndic, alors on fait confiance! Si non, on ne le nomme pas. Point.

S’il commet un abus de confiance, alors on le constate en AG et on le vire. Si les conséquences sont graves, alors on dépose plainte à la justice et se constitue comme ACP partie civile. Point.

Le contrôle avant => manque de confiance => on empêche le syndic d’être syndic => ceux qui l’ont empêché (= le CG) deviennent syndic de fait sans être responsable ni contrôlable.

Je n’a rien contre des CP veulent contribuer dans le fonctionnement de l’ACP. Depuis le 01.08.1995 ils doivent être syndic adjoint, avec des tâches bien défini. Alors la situation est claire et nette, ainsi que les responsabilités bien défini. C’est ainsi que la loi de 1994 l’a voulu. Et pas autre chose.

Quand à la procédure, je l’ai décrite hier dans mon exemple (voir plus loin). Je le maintiens, mais les périodes entre les dates doivent être plus longs, dans les cas moins urgents. Je peux aller plus en détail. Je l’ai fait sur un autre forum.

Mais cette procédure nécessite un règlement de copropriété qui impose les principes de gestion de bon père de famille. La loi n’oblige pas d’être un bon père de famille. Il oblige seulement à tenir compte des droits des autres.

Ces principes de bon père de famille sont entre autres :
- un règlement de copropriété moderne, qui définit et impose des règles à suivre par les organes, avec amendes si c’est pas le cas, dans les deux sens (= aussi amende à charge ou décharge du syndic).
- un fonds de réserve réaliste, avec un plan d’amortissement concret
- une comptabilité moderne (= type ASBL Belge)
- une communication moderne, transparente et impartiale (= site internet, fichiers PDF, email, … sans exclure le courrier écrit et les communications dans les halls)
- des procédures bien défini en fonction de l’importance de l’ACP et des budgets réels. (= pas une procédure très longue pour l’achat d’un clou, mais non plus pas de papiers pour un dossier d’une centaine de milliers d’euros).
- une procédure de prévention de problèmes calqué sur celui concernant le harassement, etc … Si une petite firme doit l’avoir, pourquoi pas une ACP ou des centaines de personnes vivent ensemble ?
- « last but not least » une impartialité à 100% du syndic, du président de l’AG et du réviseur s’il en a un. Ceci mérite d’être d’ordre public. Donc intervention possible de l’Etat (police, service d’urbanisme, ..) sur simple PV de constat, sans plainte d’un tiers.

Je sais que ce n’est pas populaire et soi-disant plus coûteux, mais je préfère avoir chaque année 50 euros plus de charges que de devoir payer d’urgence et imprévisible ni contrôlable à mon niveau 1000 euros en plus.

luc · #34 18-01-2007 13:34:31

Je répète, en ajoutant quelques mots, mis en italique:

petitfuret a écrit :

Une énorme majorité de syndics de métier sans doute imbus de leurs prérogatives méprisent les copropriétaires qui les paient et les font vivre et quand l’un d’entre eux est mis en accusation pour faute professionnelle, il s’en sort par une pirouette et démissionne sans devoir réparer sa faute…. Est-ce normal et juste ?

C'est simple .... l'AR de 1992 parle encore d'un syndic d'immeuble. Il suffit d'appliquer la loi de 1994, qui instaure le syndic de l'ACP.

Alors l'IPI, le service d'urbanisme, les fournisseurs, l'avocat, le Ministre des Classes Moyennes, le Juge de Paix, le Juge d'instruction,... devront changer le fusil d'épaule.

petitfuret · #35 18-01-2007 13:12:56

Pourquoi l'IPI ,organisme de droit public, devrait-il changer ? Il n'y a vraiment pas intérêt....
C'est aux élus du peuple, au législateur, à enfin après 10 ans de galère des copropriéaires prendre conscience de ce qui se passe réellement : le syndic responsable de sa gestion n'est responsable de rien, il démisionne et ne subit aucun dommage ni préjudice à l'opposé : ce sont les clients qui paient ....et qui sont dupés....

luc · #36 18-01-2007 13:04:24

petitfuret a écrit :

Une énorme majorité de syndics de métier sans doute imbus de leurs prérogatives méprisent les copropriétaires qui les paient et les font vivre et quand l’un d’entre eux est mis en accusation pour faute professionnelle, il s’en sort par une pirouette et démissionne sans devoir réparer sa faute…. Est-ce normal et juste ?

C'est simple .... l'AR de 1992 parle encore d'un syndic d'immeuble. Il suffit d'appliquer la loi de 1994, qui instaure le syndic de l'ACP.

Alors l'IPI, ... devront changer le fusil d'épaule.

Tintin · #37 18-01-2007 11:25:20

Si je suis le raisonnement de Luc, le syndic doit agir seul. Il consulte, il demande des devis, puis ensuite, il propose.
L'AG qui est souveraine décide. Il joue donc un rôle d'expert de consultant et de gestionnaire.
Les copropriétaires ont le beau rôle, si après avoir approuvé l'expertise et les conseils du syndic, il s'avère que le choix n'est pas correct, ce sera la faute du syndic et de personne d'autre.
En clair, comme en toute bonne démocratie, le peuple (les CP) ne veut être responsable de rien, mais il veut tout décider à la place du gestionnaire.

C'est à cause de cette ambiguïté des rôles de chacun qu'il est impossible de légiférer correctement dans le domaine de la copropriété.

Je demande à Luc de m'écrire une procédure de travail qui décrit sans ambiguïté le rôle de chacun, pour la réalisation de travaux dans la copropriété. La procédure doit être applicable et non théorique.

Un comité travaux, qui donne son avis et en même temps ne permet pas au syndic de ne consulter que ses amis ou ses entreprises favorites, n'assume aucunement la responsabilité du syndic, il conseil et il contrôle.
Si chacun discute et donne son avis tous les 6 mois, la copropriété "Mon Rêve sera tombée en ruine avant d'avoir pris une décision.
Il faut une procédure viable pour le syndic et qui oblige les CP à assumer leurs responsabilités également.

Pour moi, c'est celui qui décide qui est responsable et pas celui qui suggère.
S'il fait de mauvaises suggestions, c'est peut-être qu'il est incompétent, alors on le remplace. Ou on fait confiance ou on contrôle avant.
Qui contrôle et comment ?
Tintin

petitfuret · #38 18-01-2007 11:06:58

La communication est essentielle si pas nécessaire dans de nombreux domaines et en copropriété forcée très certainement. Seulement beaucoup trop de Copropriétaires sont sourds à ce genre d'information, pas ennui, pas manque de temps, par ignorance, par bêtise. Ce qu’ un trop grand nombre de syndics bénévoles et/ou professionnels exploitent à leur unique profit. Qui n’a jamais eu affaire à un responsable sourd refusant obstinément à « livrer » le moindre renseignement…. ?????

Une énorme majorité de syndics de métier sans doute imbus de leurs prérogatives méprisent les copropriétaires qui les paient et les font vivre et quand l’un d’entre eux est mis en accusation pour faute professionnelle, il s’en sort par une pirouette et démissionne sans devoir réparer sa faute…. Est-ce normal et juste ?

immorp · #39 18-01-2007 09:16:56

luc a écrit :

Ce qu'on oublie souvent c'est qu'une ACP n'est pas une démocratie de représentation, comme les autres associations, les sociétés, le conseil communal, le parlement, ... mais la seule démocratie de base encore existante.

Je suis assez d’accord avec Luc sur ce point.

Les problèmes majeurs sont :
- L’éducation des copropriétaires à cette forme de démocratie…
- Le coût de l’information pourtant indispensable, en valeur et en temps. Il en rebute bon nombre…

Tintin · #40 17-01-2007 19:20:34

Grmff à dit :

Le syndic doit apporter des solutions aux problèmes de l'ACP, et non rapporter les problèmes devant l'AG. L'AG devant un problème pourra difficilement voter une solution. Elle ne pourra que voter "on vote pour que le syndic trouve une solution" et reporter le problème à l'AG suivante. Un syndic qui fait cela est un mauvais syndic !

Ceci est incontestable, mais je pense que la plupart des problèmes qui se posent dans une copropriété avec son syndic, ont pour origine la contestation de décisions ou de choix du syndic.

Quelqu'un qui exécute les décisions de son mandant (l'ACP) est-il un gestionnaire ?

Quelles sont les tâches que le syndic gère en tant qu'organe de l'ACP ?
Quand il agit comme organe, il agit en gestionnaire.

Une ACP démissionnaire de son pouvoir est-elle capable de gérer son immeuble ?

Comment une ACP doit-elle gérer son immeuble, si elle ne veut pas déléguer sa gestion au syndic ?

Voilà toute une série de questions qui n'ont pas de réponses évidentes, car tout va dépendre de la taille de l'immeuble, du degré d'implication des copropriétaires, des compétences et de l'intégrité du syndic.
J'occulte volontairement le rôle du conseil de gérance, car partons du principe, que dans la copropriété "Mon Rêve", il n'y en a pas.
Nous sommes face à :
L'ACP de la résidence "Mon Rêve"
L'Assemblée générale de ses copropriétaires
Le syndic mandataire
Le syndic organe.

Je vous pose un cas théorique et je vous demande à chacun d'expliquer comment chacun doit remplir son rôle pour y faire face et dans quel délai ?

La copropriété date de 30 ans et les ossatures en béton des balcons donnent des signes de dégradations. Le béton s'effrite et la structure métallique est à nu à certains endroits. Il faut agir, afin de ne pas envenimer la situation.
Nous sommes le 17 janvier 2007 et la prochaine assemblée générale ordinaire est programmée statutairement pour le 28 avril 2007.
Qui fait quoi, quand et comment ?
Tintin

Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

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