Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Les problèmes posés dans et par les copropriétés forcées sont actuellement de plus en plus nombreux et graves. Le législateur qui a attendu plus de 70 ans avant de promulguer l’article 577  remanié et pour lequel bien des esprits ont phosphoré durant 4 ans, semble quand même se rendre compte qu’il doit absolument revoir sa copie.

La taille des copropriétés forcées ( CF) est aussi un élément à prendre en compte : la situation d’une CF  de 6 lots est totalement différente de celle  en comportant  15 sans parler de toutes les grandes CF dont le nombre de lots peut atteindre plusieurs centaines.

De cela, il faut également  tenir compte.

La personnalité  du syndic (obligatoire) est aussi importante : qu’il s’agisse d’un syndic bénévole ou d’un professionnel.

Leurs motivations seront différentes, leur formation de même, tout les sépare et pourtant leur tache est fondamentalement la même.

Les syndics non bénévoles ont eux aussi des formations très différentes, loin de celle des syndics formés IPI. Ces derniers agiissent très souvent à contre-sens de leur code de déontologie et c'est à se demander ce qu'ils ont appris durant leur stage.

Dans cette copropriété "Mon Rêve" s'installera assez vite un comité de gérance "de fait", qui se connaît, évince les "ignares", les "incompétents", ... avec toutes les astuces qu'on connaît.

Ce comité fera assez vite sentir au syndic qu'il devra se plier à eux.

Et après 2 à 4  années on se retrouve avec une situation beaucoup plus floue qu'avant.

Parce qu'en plus dans voter système le comité "ad hoc" co-gère avec le syndic. Donc le syndic n'est plus le seul responsable. Ce qui a comma résultat qu'il n'est plus responsable, si on lit bien les stipulations du Code Civil concernant le mandat.

Maintenant ma proposition pour le même incident dans la copropriété "Ma Réalité" (= pas mon ACP tel qu'il fonctionne actuellement!)

En plus je pré-suppose que:
- un architecte du bâtiment existe (en fait le successeur de l'architecte d'origine), qui est en possession de tous les plans, ...
- le budget prévisionnel de 2007 a été voté lors de l'AG 2006.
- le syndic met un moyen efficace de vote à disposition de l'AG (existe en France).
- un site privé de l'ACP existe, accessible pour tous les CP avec un usage réel par 50% des CP (moyenne actuelle)
- le bureau d'AG élu au début de la séance fonctionne correctement (impartial, sait diriger un débat, ...).

Chronologie:

1. 18.01.2007: Le syndic demande à l'architecte du bâtiment de faire un rapport technique A sur l'origine, les solutions et les responsabilités de ce problème. Le syndic met une petite note dans le hall du bâtiment, dans laquelle il informe du problème, le suivi planifié et le responsable de ce dossier dans sa firme. En plus il publie cette communication sur le site internet.

2. 01.02.2007: Le syndic fait de ce rapport technique A un rapport de synthèse B sur une feuille et l'envoie à tous les CP.  Il informe les CP que:
- le dossier technique A est consultable chez lui moyennant rendez-vous (payant) ou lors de sa visite mensuelle sur place (gratuit). En plus il est disponible via internet sur le site privé de l'ACP.
- des propositions concrètes seront préparé pour l'AG du 27.04.2007.

3. 02.02.2007: Le syndic demande à l'architecte de faire trois propositions "cahier de charges" (C1, C2 et C3), avec éventuellement 1 ou 2 variantes par cas, et en décrire les conséquences sur court, moyen en long terme:
- une solution noire C1 (rien faire)
- une solution blanche C3 (rénovation dure)
- une solution grise C2 (rénovation douce)

4. 07.03.2007: Le syndic fait des cahiers de charges une synthèse fonctionnelle (tableau de comparaison) D et un rapport financier financier E (tableau des dépenses estimés et un tableau des provisions, et ceci pour tous les cas). En principe sur une feuille (ou dans ce cas éventuellement trois). Il met ces documents sur le site internet, dès que possible.

5. 21.03.2007: Sur l'OJ de l'AG il mentionne tel qu'il rend possible que l'AG peut prendre la décision qu'elle veut, y compris le renvoi à un groupe de travail informatif (= participation libre) ou mandaté (composition déterminé à l'AG et candidatures demandé aux moins 8 huit jours avant AG). L'invitation est envoyé vers fin mars 2007, avec les documents D et E en annexe. Tous les document A à E sont consultables sur le site internet (comme au point 2).

Certains CP préparent des contre-propositions et les remettent au syndic avant le 21.04.2007. Le syndic les publie le jour même sur le site internet de l'ACP et communique l'existence par une note dans le hall de l'entrée de l'immeuble.

6. 28.04.2007: L'AG délibère et vote. Les CP avec des propositions propres peuvent donner des copies à tous les CP présents, à leur frais. Le syndic les distribue à l'arrivée des CP.

Le secrétaire de la séance fait le PV des décisions immédiatement (le système moderne de vote le permet) et le remet à la fin de la séance au syndic. Le syndic reprend les décisions de l'AG dans le registre légal et puis l'exécute comme prévu.

7. 05.05.2007: Il met suite aux décisions de l'AG le budget des dépenses et recettes 2007 à jour, suite aux décisions de l'AG et transmet cette nouvelle version, avec le PV à tous les CP.

8. 05.xx.2007/8: Le CG contrôle périodiquement (trim/mois) si le syndic exécute les décisions de l'AG en fait rapport à l'AG suivante.

Cette méthode ne nécessite pas d'intervention du CG avant décision de l'AG (même s'il existe).

Je suis partie du fait qu'aucune décision urgente et/ou provisoire était nécessaire. Dans le cas contraire le syndic les mentionne dans les documents qu'il envoie aux CP (voir point 2 ou 5), en détaillant les frais déjà entamés ou estimés. Ainsi que les provisions urgentes à payer (montant global, par quotité et date de payement).

Je suis relativement d'accord avec Luc sur l'analyse de l'allure que prendraient rapidement les comités Evidemment, contrairement à Luc, je ne pense pas que nous auront assez de candidat pour faire de nombreux comités. Les travers ne seront pas gommés.

Pour un problème de taile aussi importante qu'une rénovation des bétons, je ne pense pas que l'ACP sera capable de prendre la décision en une année. Un syndic bien avisé, et bien secondé par un conseil de gérance, aura mis ce sujet  sur le tapis dès les prémisses de sa survenance. Il aura proposé une rustine sur la jambe de bois, aux endroits qui en ont vraiment besoin urgemment.

Il aura ensuite demandé l'autorisation de faire les recherches. Parce que le planning de Luc est joli, mais intenable. Jamais un architecte ne fera un "rapport" aussi vite. Et j'aurais tendance à dire... si les architectes ont conçus des batiments, ils ne les ont jamais gérés, et n'ont jamais pu se rendre compte de ce qu'est un batiment qui vieilli, mais je disgresse.

Pourront se joindre à cette recherche toutes les bonnes volontés pour un problème qui dépasse, et de loin, les capacités normales d'un conseil de gérance. Un comité d'étude sur ce point particulier pourra se mettre en place. Les techniciens qui ont peur de la gestion pourront alors se joindre utilement à ces comités.

Les bétons qui vieillissent, cela ne se fait pas en une année. L'année suivante donc, il pourra venir avec les différentes propositions et divers modes de financement: prélèvement sur fonds de réserve (généralement insuffisant), cash, prêt en 3, 4 voire 5 ans (merci Korfina), travaux étals sur plusieurs années, etc.

Je pense que le mode de financement et les suppléments de charges qui doivent être prévus sont une des clés de la décision. Je recommande même de mettre à l'ordre du jour un point "mode de financement des travaux béton"

Il y a confusion. Je n'ai nulle part dit que je suis partisan des comités multiples, proposé par Tintin. C'est seulement nécessaire selon moi dans les cas où on veut faire plus (sécurité, ...) pour définir les besoins possibles.

Un syndic professionnel n'a pas besoin d'aide d'un CG pour prendre les décisions correctes à son niveau.

Le planning proposé tenait compte des dates imposés par Tintin. Mais son coût serait énorme. Comptez sur 200 à 300% de surcoût pour l'urgence.

L'architecte devrait être spécialisé en pathologie des bâtiments. J'en ai parlé avec trois d'entre eux ces dernières années. Ils sont bien au courant des problèmes spécifique de chaque promoteur et des remèdes possibles.

Mon expérience me dit le contraire. Mais je ne le détaille pas pour le moment pour éviter des vagues.

L'entretien du béton est pour moi un des éléments à prévoir dans un plan d'amortissement (et son financement via le fonds de réserve).

Donc en gros je partage l'opinion de Grmff, sauf en ce qui concerne l'utilité des conseil de gérance pour autre chose que le contrôle non-exclusif de l'exécution des décisison de l'AG par le syndic.

Je suis assez d’accord avec Luc sur ce point.

Les problèmes majeurs sont :
- L’éducation des copropriétaires à cette forme de démocratie…
- Le coût de l’information pourtant indispensable, en valeur et en temps. Il en rebute bon nombre…

Si je suis le raisonnement de Luc, le syndic doit agir seul. Il consulte, il demande des devis, puis ensuite, il propose.
L'AG qui est souveraine décide. Il joue donc un rôle d'expert de consultant et de gestionnaire.
Les copropriétaires ont le beau rôle, si après avoir approuvé l'expertise et les conseils du syndic, il s'avère que le choix n'est pas correct, ce sera la faute du syndic et de personne d'autre.
En clair, comme en toute bonne démocratie, le peuple (les CP) ne veut être responsable de rien, mais il veut tout décider à la place du gestionnaire.

C'est à cause de cette ambiguïté des rôles de chacun qu'il est impossible de légiférer correctement dans le domaine de la copropriété.

Je demande à Luc de m'écrire une procédure de travail qui décrit sans ambiguïté le rôle de chacun, pour la réalisation de travaux dans la copropriété. La procédure doit être applicable et non théorique.

Un comité travaux, qui donne son avis et en même temps ne permet pas au syndic de ne consulter que ses amis ou ses entreprises favorites, n'assume aucunement la responsabilité du syndic, il conseil et il contrôle.
Si chacun discute et donne son avis tous les 6 mois, la copropriété "Mon Rêve sera tombée en ruine avant d'avoir pris une décision.
Il faut une procédure viable pour le syndic et qui oblige les CP à assumer leurs responsabilités également.

Pour moi, c'est celui qui décide qui est responsable et pas celui qui suggère.
S'il fait de mauvaises suggestions, c'est peut-être qu'il est incompétent, alors on le remplace. Ou on fait confiance ou on contrôle avant.
Qui contrôle et comment ?
Tintin

Pourquoi l'IPI ,organisme de droit public, devrait-il changer ? Il n'y a vraiment pas intérêt....
C'est aux élus du peuple, au législateur, à enfin après 10 ans de galère des copropriéaires  prendre conscience de ce qui se passe réellement : le syndic responsable de sa gestion n'est responsable de rien, il démisionne et ne subit aucun dommage ni préjudice à l'opposé : ce sont les clients qui paient ....et qui sont dupés....

Quand on nomme un syndic, alors on fait confiance! Si non, on ne le nomme pas. Point.

S’il commet un abus de confiance, alors on le constate en AG et on le vire. Si les conséquences sont graves, alors on dépose plainte à la justice et se constitue comme ACP partie civile. Point.

Le contrôle avant => manque de confiance => on empêche le syndic d’être syndic => ceux qui l’ont empêché (= le CG) deviennent syndic de fait sans être responsable ni contrôlable.

Je n’a rien contre des CP veulent contribuer dans le fonctionnement de l’ACP. Depuis le 01.08.1995 ils doivent être syndic adjoint, avec des tâches bien défini. Alors la situation est claire et nette, ainsi que les responsabilités bien défini. C’est ainsi que la loi de 1994 l’a voulu. Et pas autre chose.

Quand à la procédure, je l’ai décrite hier dans mon exemple (voir plus loin). Je le maintiens, mais les périodes entre les dates doivent être plus longs, dans les cas moins urgents. Je peux aller plus en détail. Je l’ai fait sur un autre forum.

Mais cette procédure nécessite un règlement de copropriété qui impose les principes de gestion de bon père de famille. La loi n’oblige pas d’être un bon père de famille. Il oblige seulement à tenir compte des droits des autres.

Ces principes de bon père de famille sont entre autres :
-    un règlement de copropriété moderne, qui définit et impose des règles à suivre par les organes, avec amendes si c’est pas le cas, dans les deux sens (= aussi amende à charge ou décharge du syndic).
-    un fonds de réserve réaliste, avec un plan d’amortissement concret
-    une comptabilité moderne (= type ASBL Belge)
-    une communication moderne, transparente et impartiale (= site internet, fichiers PDF, email, … sans exclure le courrier écrit et les communications dans les halls)
-    des procédures bien défini en fonction de l’importance de l’ACP et des budgets réels. (= pas une procédure très longue pour l’achat d’un clou, mais non plus pas de papiers pour un dossier d’une centaine de milliers d’euros).
-    une procédure de prévention de problèmes calqué sur celui concernant le harassement, etc … Si une petite firme doit l’avoir, pourquoi pas une ACP ou des centaines de personnes vivent ensemble ?
-    « last but not least » une impartialité à 100% du syndic, du président de l’AG et du réviseur s’il en a un. Ceci mérite d’être d’ordre public. Donc intervention possible de l’Etat (police, service d’urbanisme, ..) sur simple PV de constat, sans plainte d’un tiers.

Je sais que ce n’est pas populaire et soi-disant plus coûteux, mais je préfère avoir chaque année 50 euros plus de charges que de devoir payer d’urgence et imprévisible ni contrôlable à mon niveau 1000 euros en plus.

La question serait plutôt : où une ACP peut-elle recruter un syndic qui s'occupe efficacement et conscieusement de la gestion d'une copropriété forcée????
Est-ce si difficile de travailler correctement en respectant l'article 577 du Code civil????  même pour un bénévole ???
Pourquoi y a-t-il actuellement une explosion de procès qui " encombrent" les tribunaux???
La responsabilité professionnelle est-elle un leurre de même que la norme professionnelle qui n'est pas souvent appliquée????
Un syndic est obligatoire et normalement il est logique de s'adresser à un professionnel  qui est payé dans le cas de grosses copropriétés forcées. On espère alors une saine gestion et non un bricolage ...
Pourquoi les copropriétaires lassés d'être dupés dovent-ils s'adresser à la Justice quand le seul responsable de sa gestion s'en tire avec une pirouette et sans aucun dommage ??

Est-ce démocratique ???

Les coproriétaires sont-ils si riches pour pouvoir ou bien payer ce qu'ils ne doivent pas ou bien payer un autre professionnel pour les défendre???

Les mots suivants sont selon moi une synthèse de votre commentaire constructif:
- trop de formalisme
- ajout de couches
- refus d'utiliser les connaissances des CP
- interprétation incorrecte de la démocratie participative

Pour le formalisme je vais répondre plus tard, vu que l'exemple de Tintin en était une de réparation urgente. Je vais donner, dans un nouveau sujet  un exemple pratique, échelonné sur les premiers 30 ans d'une ACP. Mais je n'ai pas beaucoup de temps actuellement, donc cela prendra quelques jours ... .

La loi de 1994 est applicable à tous les ACP. Une procédure doit donc aussi l'être. Est-ce que les ACP à 2 lots n'ont pas de problèmes? Et n'y gagnerait pas si leur président d'AG était un notaire, avocat, ... , si au moins un CP le demande?

Pour l'ajout des couches, je suis d'accord que l'avocat/notaire-président d'AG n'est vraiment nécessaire que si l'atmosphère est plutôt orageux dans l'ACP (n'importe la taille). Mais ... cela coûte moins pour l'ACP qu'une procédure en justice.

Le choix de ces gens externes est une prérogative de l'AG (et pas du syndic). En pratique le notaire sera souvent celui qui à fait l'acte de base, ou le notaire local.

Pour les autres couches, je vous demande d'imaginer que vous êtes le seul propriétaire de l'immeuble (vous avez gagné le grand lot) et que vous avez un régisseur qui gère l'immeuble. Que feriez vous? Si votre choix/action n'a pas le résultat escompté, qui paie les conséquences?

Différents amis et enfants d'amis sont en train de rénover leur maison. Je constate qu'ils font tous appel aux couches que je propose. Pourquoi pas faire à une plus grande échelle, qu'on fait à l'échelle d'une maison individuelle.

Moins d'étapes ne garantit pas que le résultat sera meilleur.

La démocratie participative n'existe pas au niveau fédéral, qui a imposé la loi de 1994 sur la copropriété. Cette loi n'autorise une "autonomie" que pour les décisions et le contrôle de l'exécution des décision, mais pas de souveraineté, puisque le Juge peut réformer des décisions.

La démocratie participative ne peut donc s'exercer dans ce cadre limité. Tenant compte de ce contexte, le texte à lequel vous referez peut s'appliquer parfaitement. C'est une bonne synthèse historique, axé sur le futur.

Ma proposition permet d'utiliser les connaissances des CP, mais comme copropriétaire seulement là ou c'est possible suivant la loi actuelle:
- définition des besoins
- délibérations sur les choix proposées
- contrôle de l'exécution des décisions
Mon exemple le démontrera plus en détail.

Des CP qui ont des compétences, utile au syndic, pourront les utiliser, moyennant une nomination préalable comme syndic adjoint avec une mission spécifique.

Mais ils peuvent aussi se porter candidat pour une tâche, normalement exécuté par la concierge. Ex: distribution de nouvelles cartes magnétiques, achat des produits de nettoyage, signaler des pannes des installations communs aux firmes, ... .

Dans ce cas le syndic signale seulement les tâches qu'il a ou va attribuer à certains CP, sur leur demande. Ils seront considéré comme des volontaires de l'ACP, subordonné au syndic (= assuré, ...).