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Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 152

Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Grmff à dit :

Le syndic doit apporter des solutions aux problèmes de l'ACP, et non rapporter les problèmes devant l'AG. L'AG devant un problème pourra difficilement voter une solution. Elle ne pourra que voter "on vote pour que le syndic trouve une solution" et reporter le problème à l'AG suivante. Un syndic qui fait cela est un mauvais syndic !

Ceci est incontestable, mais je pense que la plupart des problèmes qui se posent dans une copropriété avec son syndic, ont pour origine la contestation de décisions ou de choix du syndic.

Quelqu'un qui exécute les décisions de son mandant (l'ACP) est-il un gestionnaire ?

Quelles sont les tâches que le syndic gère en tant qu'organe de l'ACP ?
Quand il agit comme organe, il agit en gestionnaire.

Une ACP démissionnaire de son pouvoir est-elle capable de gérer son immeuble ?

Comment une ACP doit-elle gérer son immeuble, si elle ne veut pas déléguer sa gestion au syndic ?

Voilà toute une série de questions qui n'ont pas de réponses évidentes, car tout va dépendre de la taille de l'immeuble, du degré d'implication des copropriétaires, des compétences et de l'intégrité du syndic.
J'occulte volontairement le rôle du conseil de gérance, car partons du principe, que dans la copropriété "Mon Rêve", il n'y en a pas.
Nous sommes face à :
L'ACP de la résidence "Mon Rêve"
L'Assemblée générale  de ses copropriétaires
Le syndic mandataire
Le syndic organe.

Je vous pose un cas théorique et je vous demande à chacun d'expliquer comment chacun doit remplir son rôle pour y faire face et dans quel délai ?

La copropriété date de 30 ans et les ossatures en béton des balcons donnent des signes de dégradations. Le béton s'effrite et la structure métallique est à nu à certains endroits. Il faut agir, afin de ne pas envenimer la situation.
Nous sommes le 17 janvier 2007 et la prochaine assemblée générale ordinaire est programmée statutairement pour le 28 avril 2007.
Qui fait quoi, quand et comment ?
Tintin


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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Zitoun-5136
Pimonaute
Inscription : 22-12-2004
Messages : 1

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

petitfuret a écrit :

Entièrement d'accord avec cette analyse
Alors pourquoi conserver un organisme d'ordre public dit de contrôle qui ne sanctionne pas ses membres fautifs?
Il faut changer cela.
Il y a eu deux propositions  de loi déposées par le sénateur .....

S'il y a une attitude corporatiste à ne pas vouloir sanctionner un syndic fautif, elle risque d'exister dans un autre ordre.


Cordialement

Zitoun

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Oldman-0550
Pimonaute
Inscription : 08-03-2005
Messages : 1

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Créer un ordre spécifique aux syndics est une idée avancée par des syndics eux-mêmes.

Pourquoi un ordre distinct ?

Parce qu'il peut y avoir un conflit d'intérêt du fait que le syndic soit en même temps :
- intermédiaire de vente
- courtier en assurance
- intermédiaire de location
- etc.

Dans certains pays européens, ce n'est pas permis.


Grmf!
----------------------------------------------------
Yen a qui veulent le beurre et l'argent du beurre... très mauvais pour le cholestérol!

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petitfuret
Pimonaute assidu
Inscription : 26-06-2006
Messages : 169

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Il faudrait surtout que les fautifs soient efectivement et réellement sanctionnés afin qu'ils comprennent enfin qu'il a y des lois à respecter tout comme des statuts, ce qui inclut naturellement le respect des droits des copropriétaires.
Actuellement, malheureusement bon nombre de syndics se sentent intouchables et ils sont encouragés à continuer ....

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 783
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Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Pour ABSA

luc a écrit :

Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .

J'ai essayé d'être succinct ... Je voulais en fait dire:

luc a écrit :

Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui, selon lui, qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .

Mais vos répliques, ainsi d'autres participants sur ce forum, ont été utile à bien cerner la problématique. Un débat sans polémique est toujours utile.

Une solution claire, nette et légale existe, qui est 100% conforme avec la nouvelle déontologie, mais nécessite l'ajout de quelques mots au Code Civil. Comme l'idée initiale vient d'une autre personne, je vais d'abord la présenter à cette personne lundi. Puis je la communique sur ce forum.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 783
Site Web

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Vu le document remis lors de la réunion chez la sénatrice NYSSENS par un CP je renonce à détailler une procédure de grands travaux du début à la fin. Ce sera le privilège de mon AG.

Mais le principe est simple. Le cahier des charges comprend entre autres un calendrier. Pour chaque point de ce cahier (= "milestone") on désigne entre autre le responsable (syndic, architecte, AG, ...) et les conditions pour que cette phase soit considéré comme terminé.

Exemple concret: Paiement de la dernière tranche des travaux.
L'AG peut décider, en votant le calendrier lors la décision de principe, que la dernière facture (d'un montant d'au minimum x %) ne peut être payé que sur décision de l'AG. Ce calendrier fera partie du cahier des charges. Et l'entrepreneur devra donc l'accepter (ou proposer autre chose).


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 202

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Le syndic n'est pas un régisseur de biens. Le syndic est le mandataire de l'acp, il est responsable de l'exécution des décisions d'AG. Il s'agit de sa responsabilité contractuelle.

Le syndic peut également par son comportement causer un dommage à un tiers,qu'il soit CP ou non. A cet égard il s'agit de responsabilité extra-contractuelle (ou quasi delictuelle) du syndic en qualité d'organe représentant l'acp. Avec comme consequence que la faute de l'organe entraîne la faute de l'acp

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 783
Site Web

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

ninifel a écrit :

(...) Avec comme consequence que la faute de l'organe entraîne la faute de l'acp

Si le mandataire a correctement informé son mandataire ET si l'ACP ne se tourne pas contre le syndic.


Cordialement,

Luc

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 688
Site Web

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Ca c'est du déterrage de topic de compétition!  Revenir sur un sujet 9 ans après, waw. Cela devient de l'archéologie internet...

Et avec les lois sur la copropriété qui ont changé 5 fois depuis, pas demander le rapport entre les questions et les réponses précédentes.

Non mais franchement, vous cherchez à battre des records de c.nnerie?


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Aime ce post :
ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 202

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

@grmff j'ai demandé à Google mon ami de me renseigner sur le thème " syndic organe" et il m'à directement renvoyé sur ce post-là.

Si cela contrarie pim je suggère que vous supprimez les messages d'un certain âge.

Le  titre du post est toujours actuellement valable en 2016...

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 783
Site Web

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

ninifel a écrit :

@grmff j'ai demandé à Google mon ami de me renseigner sur le thème " syndic organe" et il m'à directement renvoyé sur ce post-là.
Si cela contrarie pim je suggère que vous supprimez les messages d'un certain âge.
Le  titre du post est toujours actuellement valable en 2016...

Ayant posé la question identique à Google, il a mis ce sujet à la 14ème place (et pas à la place 1 comme chez vous).

Le classement Google tient compte de vos intérêts, de vos visites antérieures, ...
Je constate que les liens avant celui de PIM concerne probablement des sites que j'ai visité en 2007 quand j'ai répondu à la question initiale de tintin.

Donc vos conclusions à supprimer les vieux posts sur base d’un « classement » Google, qui est en fait très personnalisée, est selon moi sans objet.
Pour plus d’info je vous renvoie à la fonction « Aide » de Google.


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 202

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Oui Luc, officiellement dans les pvs et à l'AG le Syndic simule un etat general correct ce qui est faux. Dans tous les pvs l'acp félicite et remercie le Syndic pour son professionnalisme et son dévouement.
Je suis donc dans la situation du tiers copropriétaire prejudicié par un défaut de gestion dont le syndic est responsable en qualité d'organe. Il ne doit pas s'inquiéter puisqu'agissant sous la coupe de mes cps, l'acp se retournera jamais contre son mandataire, quoiue le réflexe premier de l'avocat c'était de pointer le syndic-mandataire comme responsable de mon préjudice.

A la réflexion je ne crois pas avoir vu dans d'autres acps des pvs qui félicitent autant les syndics ....je vais méditer la-dessus.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 627

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

ninifel a écrit :

A la réflexion je ne crois pas avoir vu dans d'autres acps des pvs qui félicitent autant les syndics ....je vais méditer la-dessus.


Oyez oyez, nous vivons dans ce post archéologique un événement incroyable et unique !

Ninifel vient de constater que tout ce qui se passe dans son acp vraiment bizarre n'est peut-être pas la réalité dans toutes les acps de Belgique !

Tout espoir n'est pas perdu de récupérer Ninifel dans le monde des acps belges pas toutes pourries !    tongue  lol  wink

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 202

Re : Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Messieurs, encouragé par Luc à vérifier les détails j'ai pris le temps de relancer ma requête "syndic organe belgique" avec Google dont Voici le résultat dans l'ordre on obtient des liens vers :
-absa
-immorp loi 1994
-pasicrisie 1845
-van hasselt 1844
-la libre 2009
-pim......Apr 12 2015

Je n'ai donc pas eu le sentiment de faire de l'archéologie avec vous wink

Ceci dit maintenant que j'ai lu la théorie de l'organe et celle du concours des responsabilités et que je connais ce qu'en dit pim dans votre unique post à ce sujet,je vais m'atteler à la lecture des pages et des pages des avocats qui plaideront en 2016....comme si les chirurgiens faisaient des dissertations pendant que leurs patients se vident de leurs sangs.

Le problème de mon acp bizarre est né il y a bien longtemps à une époque où l'on n'avait même pas le droit de connaître les coordonnées des autres cps. Ce fut une expérience kafkaïenne...indubitablement la gestion des acps s'amélioré grâce à la loi et aux moyens de modernisation et transparence de la gestion

Dernière modification par ninifel (18-02-2016 16:10:26)

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