Quand le syndic est-il organe ou mandataire ?

Je suis relativement d'accord avec Luc sur l'analyse de l'allure que prendraient rapidement les comités Evidemment, contrairement à Luc, je ne pense pas que nous auront assez de candidat pour faire de nombreux comités. Les travers ne seront pas gommés.

Pour un problème de taile aussi importante qu'une rénovation des bétons, je ne pense pas que l'ACP sera capable de prendre la décision en une année. Un syndic bien avisé, et bien secondé par un conseil de gérance, aura mis ce sujet  sur le tapis dès les prémisses de sa survenance. Il aura proposé une rustine sur la jambe de bois, aux endroits qui en ont vraiment besoin urgemment.

Il aura ensuite demandé l'autorisation de faire les recherches. Parce que le planning de Luc est joli, mais intenable. Jamais un architecte ne fera un "rapport" aussi vite. Et j'aurais tendance à dire... si les architectes ont conçus des batiments, ils ne les ont jamais gérés, et n'ont jamais pu se rendre compte de ce qu'est un batiment qui vieilli, mais je disgresse.

Pourront se joindre à cette recherche toutes les bonnes volontés pour un problème qui dépasse, et de loin, les capacités normales d'un conseil de gérance. Un comité d'étude sur ce point particulier pourra se mettre en place. Les techniciens qui ont peur de la gestion pourront alors se joindre utilement à ces comités.

Les bétons qui vieillissent, cela ne se fait pas en une année. L'année suivante donc, il pourra venir avec les différentes propositions et divers modes de financement: prélèvement sur fonds de réserve (généralement insuffisant), cash, prêt en 3, 4 voire 5 ans (merci Korfina), travaux étals sur plusieurs années, etc.

Je pense que le mode de financement et les suppléments de charges qui doivent être prévus sont une des clés de la décision. Je recommande même de mettre à l'ordre du jour un point "mode de financement des travaux béton"

Dans cette copropriété "Mon Rêve" s'installera assez vite un comité de gérance "de fait", qui se connaît, évince les "ignares", les "incompétents", ... avec toutes les astuces qu'on connaît.

Ce comité fera assez vite sentir au syndic qu'il devra se plier à eux.

Et après 2 à 4  années on se retrouve avec une situation beaucoup plus floue qu'avant.

Parce qu'en plus dans voter système le comité "ad hoc" co-gère avec le syndic. Donc le syndic n'est plus le seul responsable. Ce qui a comma résultat qu'il n'est plus responsable, si on lit bien les stipulations du Code Civil concernant le mandat.

Maintenant ma proposition pour le même incident dans la copropriété "Ma Réalité" (= pas mon ACP tel qu'il fonctionne actuellement!)

En plus je pré-suppose que:
- un architecte du bâtiment existe (en fait le successeur de l'architecte d'origine), qui est en possession de tous les plans, ...
- le budget prévisionnel de 2007 a été voté lors de l'AG 2006.
- le syndic met un moyen efficace de vote à disposition de l'AG (existe en France).
- un site privé de l'ACP existe, accessible pour tous les CP avec un usage réel par 50% des CP (moyenne actuelle)
- le bureau d'AG élu au début de la séance fonctionne correctement (impartial, sait diriger un débat, ...).

Chronologie:

1. 18.01.2007: Le syndic demande à l'architecte du bâtiment de faire un rapport technique A sur l'origine, les solutions et les responsabilités de ce problème. Le syndic met une petite note dans le hall du bâtiment, dans laquelle il informe du problème, le suivi planifié et le responsable de ce dossier dans sa firme. En plus il publie cette communication sur le site internet.

2. 01.02.2007: Le syndic fait de ce rapport technique A un rapport de synthèse B sur une feuille et l'envoie à tous les CP.  Il informe les CP que:
- le dossier technique A est consultable chez lui moyennant rendez-vous (payant) ou lors de sa visite mensuelle sur place (gratuit). En plus il est disponible via internet sur le site privé de l'ACP.
- des propositions concrètes seront préparé pour l'AG du 27.04.2007.

3. 02.02.2007: Le syndic demande à l'architecte de faire trois propositions "cahier de charges" (C1, C2 et C3), avec éventuellement 1 ou 2 variantes par cas, et en décrire les conséquences sur court, moyen en long terme:
- une solution noire C1 (rien faire)
- une solution blanche C3 (rénovation dure)
- une solution grise C2 (rénovation douce)

4. 07.03.2007: Le syndic fait des cahiers de charges une synthèse fonctionnelle (tableau de comparaison) D et un rapport financier financier E (tableau des dépenses estimés et un tableau des provisions, et ceci pour tous les cas). En principe sur une feuille (ou dans ce cas éventuellement trois). Il met ces documents sur le site internet, dès que possible.

5. 21.03.2007: Sur l'OJ de l'AG il mentionne tel qu'il rend possible que l'AG peut prendre la décision qu'elle veut, y compris le renvoi à un groupe de travail informatif (= participation libre) ou mandaté (composition déterminé à l'AG et candidatures demandé aux moins 8 huit jours avant AG). L'invitation est envoyé vers fin mars 2007, avec les documents D et E en annexe. Tous les document A à E sont consultables sur le site internet (comme au point 2).

Certains CP préparent des contre-propositions et les remettent au syndic avant le 21.04.2007. Le syndic les publie le jour même sur le site internet de l'ACP et communique l'existence par une note dans le hall de l'entrée de l'immeuble.

6. 28.04.2007: L'AG délibère et vote. Les CP avec des propositions propres peuvent donner des copies à tous les CP présents, à leur frais. Le syndic les distribue à l'arrivée des CP.

Le secrétaire de la séance fait le PV des décisions immédiatement (le système moderne de vote le permet) et le remet à la fin de la séance au syndic. Le syndic reprend les décisions de l'AG dans le registre légal et puis l'exécute comme prévu.

7. 05.05.2007: Il met suite aux décisions de l'AG le budget des dépenses et recettes 2007 à jour, suite aux décisions de l'AG et transmet cette nouvelle version, avec le PV à tous les CP.

8. 05.xx.2007/8: Le CG contrôle périodiquement (trim/mois) si le syndic exécute les décisions de l'AG en fait rapport à l'AG suivante.

Cette méthode ne nécessite pas d'intervention du CG avant décision de l'AG (même s'il existe).

Je suis partie du fait qu'aucune décision urgente et/ou provisoire était nécessaire. Dans le cas contraire le syndic les mentionne dans les documents qu'il envoie aux CP (voir point 2 ou 5), en détaillant les frais déjà entamés ou estimés. Ainsi que les provisions urgentes à payer (montant global, par quotité et date de payement).

Les problèmes posés dans et par les copropriétés forcées sont actuellement de plus en plus nombreux et graves. Le législateur qui a attendu plus de 70 ans avant de promulguer l’article 577  remanié et pour lequel bien des esprits ont phosphoré durant 4 ans, semble quand même se rendre compte qu’il doit absolument revoir sa copie.

La taille des copropriétés forcées ( CF) est aussi un élément à prendre en compte : la situation d’une CF  de 6 lots est totalement différente de celle  en comportant  15 sans parler de toutes les grandes CF dont le nombre de lots peut atteindre plusieurs centaines.

De cela, il faut également  tenir compte.

La personnalité  du syndic (obligatoire) est aussi importante : qu’il s’agisse d’un syndic bénévole ou d’un professionnel.

Leurs motivations seront différentes, leur formation de même, tout les sépare et pourtant leur tache est fondamentalement la même.

Les syndics non bénévoles ont eux aussi des formations très différentes, loin de celle des syndics formés IPI. Ces derniers agiissent très souvent à contre-sens de leur code de déontologie et c'est à se demander ce qu'ils ont appris durant leur stage.