Le débat sur la copropriété du 29/01

Les intervenants du forum "copropriété" de Pim étaient en effet bien représentés puisqu'il y avait notamment :

ABSA, SNP, Luc, Coucou, Oldman, Tintin, Zitoun et certainement d'autres qui trop bien cachés sous leurs alias ne m'ont pas permis de les reconnaître.

Comme Luc, j'ai pu apprécier l'importance de ce débat et il sera intéressant de faire une synthèse de ce que nous avons discuté.

Décidément, il y en a qui ont de la chance ! Car, pour moi, ces pseudos... restent sans visages !

Il y a eu un reportage-photo ? 

Je me lance dans une très brève synthèse, faute de temps !

Si les diverses interventions et les débats ont été très fructueux, je vous dirai que cela ne m'a pas réconforté ...loin de là.

Madame Nyssens a dès le début signalé que, n'habitant pas une copropriété (elle ne connaît pas son bonheur !) elle a découvert au fil du temps et des dossiers qui lui parvenaient, depuis février 2006, une problématique qu'elle ne soupçonnait absolument pas.

La réunion n'a fait que confirmer sa première impression.

Les problèmes soulevés étaient principalement liés:
- à la présence du conseil de gérance omnipotent
- à l'ignorance de la loi de 1994 par le conseil de gérance
- à la confiscation du pouvoir par le syndic et/ou le conseil de gérance
- au manque de transparence de la gestion et principalement des comptes
- à l'organisation et au déroulement des AG
- au manque de clarté des statuts, souvent obsolètes
- au manque de sanctions pour non respect de la loi --> le fautif  recommence
- à l'obligation de s'adresser, à ses frais et chaque année, à la Justice pour faire respecter la loi
- au rôle des notaires qui devrait être accru vis-à-vis des CP: ex: qu'est ce qu'on achète quand on achète un appartement ? et vis-à-vis des syndics en cas de démembrement de lot.

In fine, j'ai constaté que les copropriétaires étaient bien seuls dans leur détresse face à la toute puissance des syndics assistés de leurs conseils de gérance.

En effet, le SNP n'a jamais relayé cette détresse et en fin de réunion, Madame Laloux a félicité le représentant de l'ABSA pour s'être bien défendu !!

Je suis d'autant plus inquiet quant à la position du SNP que Madame Laloux vient d'être nommée secrétaire générale de l'UIPI, dont faisait déjà partie le SNP.

L'UIPI est l'Union Internationale de la Propriété Immobilière.

En clair, il s'agit de la défense d'intérêts financiers.

Quid des copropriétaires et de leur détresse qui n'ont pas de relais ?

Vous profitez d'un message annonçant une synthèse de cette réunion (il n'y a pas un PV officiel disponible quelque part ?) pour balancer des opinions sur certains personnes et organisations.... : je dois vous dire que j'apprécie peu ce procédé (répétitif).

En outre, si je lis ce qui est mentionné sur le site de l'UIPI (organisation que je ne connais pas plus que cela et dont je suis pas membre), il y est indiqué notamment :

Nous , participants du 38ème Congrès International de l’UIPI, après avoir examiné  les aspects les plus importants des problèmes actuels qui se posent aux organisations Européennes de propriétaires de propriété immobilière, déclarons ce qui suit :

1. Services aux membres des organisations de propriétaires de propriété immobilière
Offrir de bons services à nos membres est la partie la plus importante pour recruter et conserver les membres dans nos organisations. L’offre de services adéquats associés à la cotisation aide à résoudre les défis et les problèmes qui se posent tous les jours aux propriétaires de maisons et leur procure des économies substantielles.
Au travers de réseaux, tel que le projet "P.L.A.N." (Property related Legal Advice Network ou Réseau d’Avis Légal pour la Propriété), l’UIPI améliorera l’offre de services efficaces et importants de services aux membres et leurs affiliés. C’est également un objectif affirmé de l’UIPI de développer et de renforcer continuellement  P.L.A.N.
L’assistance gratuite ou peu onéreuse ainsi fournie aux propriétaires immobiliers dans toute l’Europe et plus globalement encore est très importante. Les membres de l’UIPI n’adhérant pas encore à P.L.A.N. sont pressés de se joindre au réseau P.L.A.N. au plus tôt.

2. Gestion des conflits entre propriétaires et locataires
Il est nécessaire de trouver une méthode alternative à la gestion des conflits entre propriétaires et locataires afin d’éviter des coûts financiers et sociaux excessifs associés à une solution devant les tribunaux. Les coûts des litiges sont souvent disproportionnés par rapport aux bénéfices d’une médiation puisqu’il s’agit souvent de litiges pour des sujets ou montants modestes. Dans de nombreux cas cet aspect empêche effectivement le propriétaire (ou locataire) de poursuivre sa plainte, avec comme résultat une perte de droits légaux. Cette tendance peut être éliminée en introduisant la médiation ou médiation/arbitrage, et en rendant la médiation active par une disposition légale.

3. Gestion de la copropriété.
Le fonctionnement harmonieux de la copropriété réclame des règles de fonctionnement claires concernent le bien, et plus spécialement sur des points vitaux tels que:
* Entretien de la propriété et répartition des coûts associés,
* Dettes des co-propriétaires: Jointes et séparées ou proportionnelles

* Obligations contractuelles liées pour les parties communes,
* Quand, par qui et avec quelles majorités les décisions doivent-elles être prises pour les parties communes.
* Etablir une ligne Claire entre les parties communes et les unités individuelles des co-propriétaires; pour les murs, les sols, les plafonds, le chauffage, les systèmes sanitaires, etc…

4. Les droits de la Propriété, compensation complète en cas d’expropriation
Le droit de chacun à jouir paisiblement de sa propriété – ou de son chez soi, est un droit fondamental des droits de l’Homme, qui est reconnu internationalement. Les états doivent assurer la pleine exécution de ce droit. Cela requiert de protéger les droits de ceux qui ont déjà une maison de même que de faciliter l’accès à la propriété pour ceux qui n’en ont pas encore. Une avancée importante dans ce sens serait l’abolition de la taxation lors de l’acquisition ou de l’héritage d’un bien résidentiel.
Si la propriété privée s’avère être nécessaire pour des objectifs publics, le droit d’expropriation ne doit pouvoir être exercé seulement qu’à la condition indispensable que le propriétaire reçoive une compensation complète correspondant à sa juste valeur, sans devoir tenir compte des décisions des gouvernements quant  à l’usage final et/ou futur du bien.

5. Travail Politique des organizations- membres de l’UIPI
La mission fondamentale de chaque organisation de propriétaires immobiliers est toujours essentiellement le travail politique – envers le gouvernement, les parties politiques, l’opinion publique et au travers des medias – dans les domaines suivants:
* protection contre l’expropriation, et juste compensation dans les cas ou l’expropriation est admissible,
* taxes imposées  sur la propriété immobilière et sur les transactions immobilières,
* baux et réglementations associées,
* régulation des baux et les déviations des pratiques contractuelles habituelles,
* responsabilité sociales pour les locataires,
* responsabilité pour les édifice avec une valeur culture,
* standards pour l’entretien des édifices,
* coûts écologiques,
* plans d’urbanisation, zones résidentielles et industrielles, infrastructure publique,
* concertations pour les développements dans les villes anciennes et zones réservées,
* comment gérer les litiges liés à la propriété immobilière.

Comme objectifs annoncés, cela me paraît tout de même assez éloigné de votre accusation d'une organisation qui ne chercherait qu'à défendre des intérêts financiers....

tout mon soutien à SNP et à PIM pour leur prise de position.   sans être toujours d'accord avec tout.

Je voudrais tout de même ajouter ceci. La réunion fort animée qui s'est tenue hier, à l'invitation de Madame Nyssens, avait pour objectif de commenter la proposition de loi déposée par cette dernière. Il faut du reste féliciter la Sénatrice d'avoir su écouter toutes les personnes présentes (qui ne faisaient pas toujours preuve d'un grand respect d'autrui) et faire preuve d'une grande compréhension pour ces témoignages, tout en gérant parfaitement l'évènement. Elle pourrait se reconvertir...

Dans ce contexte, il n'appartenait pas au SNP de monopoliser l'attention et nous nous sommes asbtenus de trop mettre en avant notre propre proposition. Ce  n'était pas le lieu. Mais il est malvenu de déplorer le malheur du pauvre copropriétaire solitaire, alors que la réunion était précisément organisée pour lui. Et, vu le chahut,  il semble bien qu'il n'était pas si seul que cela, notamment lorsqu'il s'agissait de conspuer ces syndics et membres de conseils de gérance, que nous ne défendons pas davantage que les copropriétaires, quoi qu'on prétende. Je répète (c'est encore bien plus beau lorsque c'est inutile) que le SNP n'a pour objectif que d'assurer le meilleur fonctionnement possible des copropriétés, en évitant au maximum deux écueils: l'immobilisme et l'excès de pouvoir. Sans pouvoir garantir la bonne foi des uns et des autres! (la peuve...).

Enfin, puisqu'on en parle, il faut savoir que le SNP et les représentants des syndics n'ont voisiné que par hasard, vu que Madame Laloux est arrivée fort tard pour des raisons indépendantes de sa volonté et s'est assise très naturellement auprès de l'autre membre du SNP, avocat à Charleroi, qui ne connaissait pas le représentant de l'ABSA et s'était installé devant lui par hasard. Et voilà comme on écrit l'histoire...

début de lettre :

J'ai participé à la réunion du 29/1/07 sur la copropriété et vous remercie d'abord de l'avoir organisée. Les occasions, pour les copropriétaires, de s'exprimer sont en effet extrêmement rares. ...

Je confirme.
J'aurais très bien pu m'asseoir à côté de Luc ou de Zitoun      . Vu que nous ne nous  connaissions pas. Et beaucoup de regards se sont tournés vers moi lorsque j’ai dit « représentant de l’IPI ».

Je vous invite cependant à faire attention de ne pas mélanger l'IPI et l'ABSA. Je suis un syndic pro, membre de l'ABSA, et j'ai été mandaté pour une mission précise par l'IPI. Cette mission étant de présider le groupe de travail sur le sujet qui nous occupe. Les pistes que nous étudions, et qui ont été émises, émanent de ce groupe de travail. Elles ne sont donc pas toutes étiquetées ABSA.
L’IPI viendra avec des propositions en son temps avec des textes précis et écrits.

Par rapport au SNP et si vous lisez les propositions reprises dans le Cri et les points que j’ai avancé, vous constaterez des points communs, des divergences et aussi des idées reprises d’un côté et pas de l’autre et vice versa. Comme par rapport aux idées avancées par le CP présents.

Je remercie l'ABSA d'avoir répondu sur le forum à ma question sur mail privé concernant sa mission de "représentant" de l'IPI lors de la réunion de la sénatrice Nyssens.

Plusieurs copropriétaires participants, comme moi, avaient cru comprendre qu'il était un membre "élu" de l'IPI en plus d'être membre de l'ABSA.

Encore faudrait-il avoir un minimum de crédibilité pour être entendu...