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Le débat sur la copropriété du 29/01

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Le débat sur la copropriété du 29/01

Bonjour,

C’est calme sur le forum “Copropriété”. Surtout comparé avec la semaine passée.

En effet hier (29/01) une phase importante s’est clôturée avec un débat organisé par la sénatrice Clotilde NYSSENS. Elle y avait invité tous ceux qui l’avaient contacté récemment concernant la problématique de la copropriété.

Une cinquantaine de copropriétaires étaient présents, ainsi qu’un délégation de l’IPI, ABSA et SNP. Les interventions de tous démontraient une énorme variation des situations locales et suggestions de solutions.

Marquant par leurs extrêmes opposés étaient ceux d'un président d'AG/CG, qui a distribué à tous un texte de 4 pages, et d'un copropriétaire d'une petite ACP, qui a ouvert la série des interventions. Mais celle d'un copropriétaire du groupe initial fût fort apprécié, comme toujours, ainsi que d’autres. Le témoignage d’un syndic professionnel fût aussi fort apprécié, bien que certains n’étaient pas toujours d’accord avec lui.

Les cas des seigneuries wallonnes ainsi que les parcs à bungalows ont été brièvement expliqué. Les intervenants ont su démontrer que la loi actuelle n'est pas appliqué dans leurs cas.

En plus je reconnaissais dans les autres interventions toute une série de cas, dont on a parlé sur ce forum, ou dans le « cahier des doléances » initial d’une dizaine de copropriétaires. Les immeubles étaient situés d'Ostende à Liège, en passant par d'autres villes.

Le délégué de l’ABSA a su démontrer que l’IPI n’est pas l’organisme monolithique qu’on croit.

Le SNP a su éclaircir certains de ses propositions, sans qu’on soit allé en détail.

Les propositions concrètes de l’IPI/ABSA, ainsi que ceux du CNIC, seront pour plus tard, vu qu’ils ont adopté un calendrier moins rapide, mais probablement avec des propositions plus approfondies.

Le succès de ce débat est certainement pour une partie due au fait que PIM a ouvert ce forum et permis un débat. On ne sait pas sous-estimer l’importance de ce fait.

Je sais qu’on lui a causé parfois beaucoup de soucis, ainsi qu’à Grmff, mais son initiative a été et est un apport constructif à une meilleure solution de la problématique des copropriétés.

Ce succès n’implique pas qu’une solution est réalisée. Au contraire, loin de là.

La seule chose qu’on a obtenu en pratique, grâce au travail de la sénatrice NYSSENS, est qu’un dossier étoffé existera dans la commission de Justice, quand le nouveau parlement 2007-2011 entre en fonction. Pas plus ni moins.

Voulez-vous que cela change (ou que cela ne change pas) ? Contactez votre candidat au parlement fédéral lors des élections de juin 2007.

Demandez à lui que la problématique de la copropriété soit inscrite dans l’accord gouvernemental 2007-2011.

PS Ceci ne reflète que mes impressions personnelles, qui sont peut-être trop optimiste et certainement subjectif. Si un participant a d’autres impressions, qu’il le dit.

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Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
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Re : Le débat sur la copropriété du 29/01

Il est vrai qu'une majorité d'intervenants, étaient présents, par le simple fait d'avoir été victime de la mauvaise gestion de leur copropriété. Les victimes dans leur grande majorité, ont vilipendé les syndics et les conseils de gérance. Est-ce simplement par méchanceté ?
Chacune de ces victimes, parle d'une réalité qu'il a vécue, donc avec passion.  Mais aussi sur des faits réels. Peut-on les passer sous silence ?

J'ai remarqué que le SNP, les syndics, l'ABSA et certains membres du conseil de gérance, soutenaient la nécessité d'un conseil de gérance, par opposition aux autres.
Je ne sais toujours pas pourquoi, un syndic ne peut pas fonctionner sans un conseil de gérance ? Pourquoi un syndic, ne doit-il pas être le garant du respect des règles de bonne conduite et du respect de l'application des lois et des statuts ? Pourquoi, il considère que seul le conseil de gérance est apte à décider ce qui est bon ou mauvais pour les copropriétaires ?  Pourquoi, il trouve normal de réduire au silence ceux qui réclament plus de transparence ?
S.V.P., ne me dites pas que c'est au nom de la démocratie.

C'est vrai il existe sans doute beaucoup de bons syndics, tout comme de bons conseils de gérance. Si "beaucoup", devenait par miracle 100 %, le problème serait résolu. Plus de besoin de changer la loi.
Ce que nous demandons à Madame Nyssens, c'est de nous protéger des mauvais syndics et des mauvais conseils de gérance.
Rendons le pouvoir à tous les copropriétaires et pas à une délégation de copropriétaires. Motivons les copropriétaires à s'intéresser à la gestion de leur patrimoine commun, au lieu de les inciter à déléguer.
Que ceux qui n'ont rien à se reprocher ne prennent pas la défense de leurs collègues véreux et tout sera pour le mieux.
Défendons les vraies valeurs et permettons à la loi de nous protéger des malfrats. Moi j'en connais dans ma copropriété, autre part, je n'accuse personne.
Tintin

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Zitoun-5136
Pimonaute
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Re : Le débat sur la copropriété du 29/01

Tintin a écrit :

...
J'ai remarqué que le SNP, les syndics, l'ABSA et certains membres du conseil de gérance, soutenaient la nécessité d'un conseil de gérance, par opposition aux autres.
Je ne sais toujours pas pourquoi, un syndic ne peut pas fonctionner sans un conseil de gérance ? Pourquoi un syndic, ne doit-il pas être le garant du respect des règles de bonne conduite et du respect de l'application des lois et des statuts ? Pourquoi, il considère que seul le conseil de gérance est apte à décider ce qui est bon ou mauvais pour les copropriétaires ?  Pourquoi, il trouve normal de réduire au silence ceux qui réclament plus de transparence ?
S.V.P., ne me dites pas que c'est au nom de la démocratie.
...


J'embraye sur ce qu'a écrit Tintin, l'ayant fait remarquer à Madame Nyssens ce lundi.

Jamais personne ne nous a dit en quoi un conseil de gérance pouvait être utile aux copropriétaires.

J'ai rappelé que si la loi rendait le conseil de gérance facultatif, donc pas indispensable, il a clairement défini sa mission: contrôler et assister le syndic.

Malheureusement, il faut constater qu'en termes de contrôle le CdG ne contrôle rien ou pas grand chose, mais c'est l'assistance au syndic qui prime. Et dans les faits, il s'agit même de la gestion à la place du syndic.

Sur ce forum, seuls les syndics défendent l'intérêt d'un conseil de gérance ...surtout dans les grandes copropriétés.

J'invite donc les syndics de ce forum à nous apporter ici des témoignages circonstanciés de copropriétaires satisfaits de leurs conseils de gérance.

Il serait souhaitable également que le SNP relaye ici les plaintes de leurs membres qui se plaignent souvent de leurs conseils de gérance.

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aurelie
Pimonaute
Inscription : 25-01-2007
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Re : Le débat sur la copropriété du 29/01

Dans mon immeuble, les membres traditionnels du CGe qui sont là depuis des lustres n'ont toujours pas compris que le rôle du conseil de gérance n'est pas de gérer l'immeuble.

Ils n'ont qu'un pouvoir d'avis et sont là pour refléter en quelque sorte l'opinion des autres copropriétaires dans l'intérêt de l'immeuble.

J'ai bien essayé de leur expliquer que quand ils cosignent un acte de gestion avec le syndic ils s'engagent à titre personnel. Le syndic lui est quand même tenu de passer outre leur avis s'il n'est pas conforme à la loi. C'est pour ça qu'on le paie. Ils se sont violemment retournés contre moi, oiseau de mauvaise augure. Ils préfèrent être trompés.
Malheureusement aucune loi ne sera jamais apte à protéger l'être humain de la bétise surtout quand il y a quelques cm de pouvoir en vue.

En ce qui me concerne je trouve que dans les petites copropriétés
le CGe n'apporte aucune plus-value. Je ne connais pas les autres cas.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Le débat sur la copropriété du 29/01

aurelie a écrit :

Malheureusement aucune loi ne sera jamais apte à protéger l'être humain de la bétise surtout quand il y a quelques cm de pouvoir en vue.

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aurelie
Pimonaute
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Messages : 7

Re : Le débat sur la copropriété du 29/01

Ce qui me frappe un peu dans tout cela c'est que l'on ne parle jamais d'un projet de gestion sorte synthèse des  lignes directrices de la"politique de l'immeuble" en d'autres termes sur quelle base minimale les cp peuvent-ils se mettre d'accord quand au devenir de l'immbeuble et à la qualité de vie qu'ils souhaitent par rapport aux couts qu'ils peuvent ou doivent assumer.
tous ensemble. Ce document fondé sur l'acte de base et discuté en commun derait être communiqué au syndic choisi quel qu'il soit et permettrait aussi d'agir à long terme et de fixer des priorités.
La célèbre sentence de Sénèque " un navire qui ne connaît pas sa desitnation ne rencontre que des vents contraires" me semble en cette matière prendre tout son sens.
A défaut le syndic ne peut que gérer à court terme des conflits latents ou exacerbés interpersonnels, l'immeuble, le bien commun passant à l'arrière plan quand dans les plus mauvais cas ils ne se les approprie pas pour rester le seul maître à bord avec ses affidés à la seule fin de garder le pouvoir pour le pouvoir sans se soucier de la raison pour laquelle ce même pouvoir limité par la loi lui a été confié.

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Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
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Re : Le débat sur la copropriété du 29/01

Je vais revenir une dernière fois sur la table ronde du 29. Le représentant de l'ABSA a défendu le code de déontologie de l'IPI, en précisant à un intervenant, que si un syndic ne respectait pas ce code, ce n'était pas pour autant, que le code était mauvais et qu’on ne devait pas le respecter. Sur les autoroutes il y a des milliers d'automobilistes qui dépassent le 120 et ce malgré la loi qui l'interdit.
Ce raisonnement est correct et indiscutable. Je note cependant une énorme différence avec l'article 577.
Pour cause d'excès de vitesse un automobiliste est responsable d'un accident, avec Tintin. Si le tribunal de police reconnaît la responsabilité du chauffard, il sera condamné et son assurance va m'indemniser. Il ne pourra arguer devant le tribunal, qu'il roule tous les jours à une vitesse excessive et que jamais Tintin n'a porté plainte en justice contre lui. Normal car dans ce cas la loi est d'ordre public et la loi doit être respectée.  Tintin n’est pas obligé d'aller en justice pour faire respecter la loi.

Le comité de quartier de Tintin, s'est réuni en assemblée générale (le 15/01/2007) et à la majorité des membres ont approuvé, pour des raisons pratiques et de configuration du quartier, l'application de la priorité de gauche, à partir du 1° février 2007. On va placer des panneaux à chaque entrée routière du quartier pour prévenir les automobilistes de passage.
Si pour le 15 avril 2007, personne n'a contesté cette décision devant un tribunal, elle sera d'application définitive.
Chose impensable évidemment, car la loi est incontournable.

A présent nous nous situons dans une copropriété qui est composée de plusieurs bâtiments et de plusieurs chemins d'accès aux garages ou aux bâtiments. L'AG décide que dans l'enceinte de la copropriété, on va appliquer la priorité de gauche. Aucun copropriétaire ne conteste la décision dans les trois mois. Donc la règle à force de loi. 6 mois plus tard, il y a un accrochage qui met en cause cette priorité de gauche, avec un fournisseur et un copropriétaire. QUI EST RESPONSABLE ? Celui qui a appliqué la priorité de gauche ou celui qui a appliqué la priorité de droite ?

Je m'attends à ce qu'on me dise que mon exemple est loufoque, mais il n'est pas plus loufoque que le syndic qui déclare, que si dans une grosse copropriété, tous les copropriétaires déposent 10 points à l'ordre du jour, il faudra plusieurs jours pour mener l'assemblée à son aboutissement.
Tout comme si, on supprimait le conseil de gérance, tous les copropriétaires vont par un coup de baguette magique s'intéresser à la gestion de la copropriété et aller voir les comptes du syndic tous les jours, chacun à leur tour. Pour rappel, le SNP, pense qu'on ne peut se passer d'un conseil de gérance, à cause du désintérêt des problèmes de la copropriété par ses copropriétaires. Il faut donc donner au syndic un interlocuteur valable. Il ne va pas provoquer une AG extraordinaire, chaque fois qu'un problème se pose.
Donc selon que l'on défend une thèse  ou son inverse, on reprend les mêmes arguments mais en les opposants.
C'est comme dans ma copropriété, Mon amie a été déboutée en appel, faute d'avoir sollicité la nullité de la clause qui serait contraire aux dispositions légales. Averti de la chose dès les premières conclusions de l'avocat de la copropriété au tribunal de 1° instance, je porte plainte en justice de paix, après l'AG de l'année suivante. Paradoxalement, l'avocat de la copropriété, demande que ma plainte soit jugée irrecevable, car à cette période, mon locataire paie les charges pour les services privatifs et je n'ai aucun intérêt à porter plainte.
Moralité, pour avoir un intérêt à porter plainte, j'attends que mon locataire soit parti ou décédé et seulement à ce moment, je pourrai aller en justice, vu que c'est le copropriétaire qui doit payer les services privatifs quand son bien est inoccupé. Le gros problème est qu'à ce moment, il est trop tard, les trois mois après l'AG sont passés. Conclusion, avec ce système de défense, je suis perdant à tous les coups et le syndic a toujours raison. Pour information, cette plainte déposée en 2002, n’a pas encore été jugée sur le fond et est aujourd’hui en appel, pour faire annuler le rapport d’expertise qui prouve que ma plainte est fondée (rapport qui m’a coûté 6.500 €).

MORALITE, SI LA LOI DEVENAIT IMPERATIF POUR TOUS LES ARTICLES ET D'ORDRE PUBLIC, beaucoup de problèmes seraient déjà résolus. Le syndic serait plus enclin à faire respecter la loi et le conseil de gérance ne jouerait plus au petit chef (avec ses deux centimètres de galon). Il est vrai que parfois, dans les conseils de gérance on y installe des Lieutenants-Colonels ou des Juges, peut-on encore parler de petits chefs ? Le prestige de la fonction en impose à beaucoup de copropriétaires, ils deviennent automatiquement la REFERENCE que personne n’ose contester.
Note de l’auteur, tout rapprochement avec des personnes connues est proscrit, ceci est donné uniquement à titre d’exemple, je ne veux pas être condamné pour diffamation envers qui que se soit.
Tintin

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Messages : 5 629
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Re : Le débat sur la copropriété du 29/01

aurelie a écrit :

Ce qui me frappe un peu dans tout cela c'est que l'on ne parle jamais d'un projet de gestion sorte synthèse des  lignes directrices de la"politique de l'immeuble" en d'autres termes sur quelle base minimale les cp peuvent-ils se mettre d'accord quand au devenir de l'immeuble et à la qualité de vie qu'ils souhaitent par rapport aux couts qu'ils peuvent ou doivent assumer.
tous ensemble. Ce document fondé sur l'acte de base et discuté en commun derait être communiqué au syndic choisi quel qu'il soit et permettrait aussi d'agir à long terme et de fixer des priorités.
La célèbre sentence de Sénèque " un navire qui ne connaît pas sa desitnation ne rencontre que des vents contraires" me semble en cette matière prendre tout son sens.
A défaut le syndic ne peut que gérer à court terme des conflits latents ou exacerbés interpersonnels, l'immeuble, le bien commun passant à l'arrière plan quand dans les plus mauvais cas ils ne se les approprie pas pour rester le seul maître à bord avec ses affidés à la seule fin de garder le pouvoir pour le pouvoir sans se soucier de la raison pour laquelle ce même pouvoir limité par la loi lui a été confié.

Le projet de gestion .... j'essaie déjà 3 ans d'en proposer un. Mais il me manque une toute petite petite chose ... l'accès aux documents de l'ACP ...
- pour savoir ce qu'on gère effectivement et d'en estimer l'amortissement.
- pour savoir ce qu'on assure effectivement et ce qu'on n'assure pas
- pour savoir avec quel fournisseur on a des contrats écrits
- pour savoir ce qu'on a eu comme dégâts réparées, assurés ou non
- pour savoir si les parties privatives sont assurées ou non
- pour savoir comment les remboursements de l'assurance sont gérés
- ....

Le "groupe d'opposants" devra donc de nouveau proposer un projet très très élémentaire.

Le "pouvoir en place" n'aura donc de nouveau aucun problème à le torpiller en disant: "Ils ne savent pas de quoi ils parlent, puisque ceci et cela est faux. Les opposants sont donc incompétents et des ignares." Surtout quand ils le pouvori en place se vantent de leurs titres d'ingénieur, d'études approfondies de problèmes (dossiers qu'on ne voit jamais), et qu'ils trônent sur l'estrade avec le monopole du micro. Comme on tient nos séances dans une église, l'estrade est dans notre cas un autel.

La "majorité silencieuse" sera donc de nouveau confronté à deux thèses différentes. Et comme on admet qu'on ne sait pas prouver nos propositions, vu qu'on n'a pas accès aux documents de l'ACP, ils se penchent vers une certitude, puisque notre projet se repose sur des suppositions. Mieux avoir un oiseau en main que dix dans l'air.

Aller chez le Juge pour avoir accès aux documents? Oui, on l'a fait. Oui, on a un jugement favorable. Mais ... selon les avocats de l'ACP ce jugement n'est valable que dans ce cas précis. Pour les documents ultérieur il faut de nouveau aller chez le Juge. Ce qu'on est en train de faire. Naturellement avec une demande d'astreintes, comme c'est la 2ème fois. On pourra avoir un jugement en 2008, si tout va bien. Alors à l'AG 2009 on pourra peut être après NEUF ans proposer un projet, se basant sur la réalité.

Logique tout cela?

Je viens de lire la jurisprudence publié en 2005 sur la copropriété. Presque la moitié des jugements est incomplet, parce que le copropriétaire a quitté la copropriété. Il gagne encore dans la partie privative, mais pas de jugement sur ses demandes communes (excès de pouvoir du CG, ...).

La cause des procès perdues par les CP est souvent le non respect de la période de 3 mois. A travers les jugements on sent que l'envoi tardive du PV et son contenu incomplet en est pour beaucoup. Mais les AG de début d'année, qui votent le budget de l'année en cours, sont aussi susceptible d'avoir des procès de ce type. Un AG d'avril contesté donne lieu à une première visite chez le Juge en octobre, quand ... les travaux sont déja exécutées. Avec en passant de petits travaux en plus pour une partie des recalcitrants (divide et impera).  Etc ... .

Récemment j'ai lu sur Internet un PV d'un AG récent. Le syndic a mis à la fin du document les possiblilités d'aller en appel contre les décisions d'une AG. C'est cela que j'appelle une information impartiale. Ce syndic Bruxellois est membre de l'ABSA et est certifié SNP.

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