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Démembrement ou indivision

peterken
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
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Démembrement ou indivision

Bonjour,

Nous sommes en train de constituer une SPRLU pour un indépendant. Cette SPRLU devrait incessamment acheter une maison (qui sera occupée par l'indépendant et sa compagne). Nous nous posons la question de la meilleurs façon de le faire :

1. Achat complètement dans la société : cette solution nous semble peu intéressante, surtout en envisageant le moment où il faudrait sortir la maison de la société.

2. Démembrement : il est possible d'acheter la nu-propriété de cette maison en personne physique, et l'usufruit en personne morale (pourcentage généralement admis : 20-80). Après la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire  en récupérera l'entière propriété.
Inconvénient : les gros travaux (comme l'ajout d'une pièce) seront à la charge du nun-propriétaire.

3. Indivision : achat de 1% de la maison en personne physique, en indivision avec la société qui achète les 99 autres pourcents. Il est possible, moyennant le paiement de 1% (droits de mutation ?) de transférer la propriété entre la personne moral et la personne physique. Ceci permettrait lors d'une éventuelle vente de ne payer d'impôt sur la plus-value que sur un pourcent.

Quelqu'un peut-il m'aider à savoir si toutes ces informations sont exactes ?
Et est-ce que la solution 3 est en général plus intéressante dans le cas de travaus importants envisagés ?

Merci d'avance

Jean-Marc

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curieux
Pimonaute bavard
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Re : Démembrement ou indivision

Pierre_Kiroule a écrit :

- le dit actionnaire unique (qui n'est plus actionnaire car il n'y a plus de société) est donc propriétaire et il peut revendre à n'importe quel prix sans être taxé sur la plus-value ????..... Ou y a-t-il des délais intermédiaires à respecter ?

1)
pas taxé sur la plus value, ça m'étonnerait ; sauf à attendre les 5 ans.

2)
n'oubliez pas la taxation sur les plus values latentes quand on évalue l'immeuble dans le cadre de la liquidation.

3)
n'oubliez pas que toutes les autres taxations : boni de liquidation et autres s'appliquent.

Ceci n'était qu'une tentative de réponse à la proposition selon laquelle il pourrait être difficile de se défaire d'un bien en société. 
Pas certain que fiscalement au moment de la liquidation de la société ce soit avantageux.
Il faut faire le compte de ce que cela rapporte pendant la durée totale de possession et à quel moment on sait (veut) faire l'effort financier.  Je pense que c'est du cas par cas, un peu aléatoire, puisqu'il suppose de faire les bonnes hypothèses sur l'avenir.

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Démembrement ou indivision

curieux a écrit :

2)
n'oubliez pas la taxation sur les plus values latentes quand on évalue l'immeuble dans le cadre de la liquidation.

A mon sens, il n'y a pas de taxation sur une plus-value latente. Il n'y a taxation que sur une plus-value réalisée.
Vous êtes certain de ce que vous avancez ?
Je ne suis pas un spécialiste du droit des sociétés et des liquidations.

Je commence à m'y perdre dans ce fil de discussion....

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curieux
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Re : Démembrement ou indivision

PIM a écrit :

curieux a écrit :
2)
n'oubliez pas la taxation sur les plus values latentes quand on évalue l'immeuble dans le cadre de la liquidation.

A mon sens, il n'y a pas de taxation sur une plus-value latente. Il n'y a taxation que sur une plus-value réalisée.
Vous êtes certain de ce que vous avancez ?
Je ne suis pas un spécialiste du droit des sociétés et des liquidations.

Je commence à m'y perdre dans ce fil de discussion....

Au moment de la liquidation la plus value est considérée comme se réalisant.

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grmff
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Re : Démembrement ou indivision

C'est ce qui me semblait aussi: liquidation = réalisation des biens et plus-value actée.

Mais je vais me pencher, un de ces 4 matins sur les références proposées par Curieux.

J'avoue m'y perdre un peu aussi. C'est sans doute cela qui fait l'intérêt de ce fil... fameuse pelote à démèler...

Mais au bout du compte, je serais surpris que la logique de l'impot séparant les taxés à titre privés et les déduits à titre professionnels ait une faille...

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JoLeTaxi
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Re : Démembrement ou indivision

Au moment de la liquidation de la société, si il y a des bénéfices, ils sont distribués.

Les bénéfices et éventuelles plus-value réalisées sont taxés dans le chef de la société.

La société va soit les conserver (mis en réserve, ...) soit les distribuer (c'est le cas ici vu qu'elle est liquidée et qu'elle a des bénefs).

Le bénéficiaire sera à son tour taxé sur ces "dividendes".
Je ne suis évidement pas un spécialiste toutefois, et sauf erreur, cela m'étonnerait que l'Etat laisse passer un tel magot.

Si tel était le cas j'ose croire que la création et liquidation de sprlu s'effectuerai à tour de bras.

Maintenant existe-t'il un taux favorable dans le cadre des sprlu et vu ses spécificités ???

Honnêtement j'aimerai rêver les yeux ouverts !!! big_smile  big_smile  big_smile

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curieux
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Re : Démembrement ou indivision

JoLeTaxi a écrit :

Au moment de la liquidation de la société, si il y a des bénéfices, ils sont distribués.

Les bénéfices et éventuelles plus-value réalisées sont taxés dans le chef de la société.

La société va soit les conserver (mis en réserve, ...) soit les distribuer (c'est le cas ici vu qu'elle est liquidée et qu'elle a des bénefs).

Le bénéficiaire sera à son tour taxé sur ces "dividendes".
Je ne suis évidement pas un spécialiste toutefois, et sauf erreur, cela m'étonnerait que l'Etat laisse passer un tel magot.

Si tel était le cas j'ose croire que la création et liquidation de sprlu s'effectuerai à tour de bras.

Maintenant existe-t'il un taux favorable dans le cadre des sprlu et vu ses spécificités ???

Honnêtement j'aimerai rêver les yeux ouverts !!! big_smile  big_smile  big_smile

Ne rêvez plus :

Il n'y a aucun magot;  Tous les impôts restent dûs, y compris sur les plus values.

Simplement, dans le cas de la liquidation d'une sprlu, les biens immobiliers, sont soumis à une redevance fixe pour acter le changement de "qualité du propriétaire" qui est toujours la même personne : d'abord en tant qu'associé unique (détenteur du patrimoine de la société) ensuite,  en tant que personne physique

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peterken
Pimonaute
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Re : Démembrement ou indivision

Bon,

1. A la lecture de tous les posts, je crois comprendre qu'il n'est pas intéressant d'acheter un immeuble totalement en société à cause de la taxation sur la plus-value. Même en cas de dissolution, et si la valeur comptable est nulle, le bien sera évalué, et une plus-value estimée, plus-value sur laquelle un impôt sera dû. Le droit fixe général ne concerne que le transfert de le propriété.

2. Concernant l'achat d'un bien en indivision entre la société et la personne physique : ce lien  indique qu'il y a moyen de faire une cession de parts indivises entre co-propriétaires pour un droit d'enregistrement de 1%. La question qui reste est de voir si on est obligé de "faire une vente", sur le montant de laquelle la société serait taxée ?
Prenons un exemple concret : MrX détient 1% d'une propriété de 300 000 EUR dont sa SPRLU détient les 99 autres pourcents. 20 ans après l'achat (le prêt est remboursé, et le bien amorti en bonne partie),  le société décide de céder ses 99% à MrX. Le bien valant 400 000 EUR à ce moment, le droit à payer est de 4000 EUR. La société doit-elle déclarer une vente ? Si oui, cela devient peu intéressant, car si le bâtiment a encore une valeur de 100 000 EUR dans la société (suite aux amortissements), la plus-value sera importante.

Suis-je dans la bonne voie de la compréhension ?

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grmff
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Re : Démembrement ou indivision

Je ne sais pas si vous avez tout compris correctement, mais en tout cas j'ai compris comme vous! lol

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JoLeTaxi
Pimonaute assidu
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Re : Démembrement ou indivision

Le coup de la société, c'est intéressant si vous avez beaucoup de frais (travaux) à effectuer.

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grmff
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Re : Démembrement ou indivision

Surtout si vous avez un patrimoine dans la société, et ailleurs... l

La société fait plein de frais pour entretenir son immeuble. Tant de frais qu'elle ne fait pas de bénéfice.

Et vous avez -bizarrement- vous n'avez aucun frais...

C'est alors que vous pouvez justifier l'achat d'un immeuble en société. Mais, malgré qu'on appelle cela de la légitime défense, c'est en fait de la fraude...

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curieux
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Re : Démembrement ou indivision

Grmff a écrit :

Je ne sais pas si vous avez tout compris correctement, mais en tout cas j'ai compris comme vous! lol

idem

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curieux
Pimonaute bavard
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Re : Démembrement ou indivision

Grmff a écrit :

Surtout si vous avez un patrimoine dans la société, et ailleurs... l

La société fait plein de frais pour entretenir son immeuble. Tant de frais qu'elle ne fait pas de bénéfice.

Et vous avez -bizarrement- vous n'avez aucun frais...

Il y a plein de choses qui trainent dans ma mémoire et qui sont à vérifier.  lol
Parmi elles : s'il s'agit d'une société civile immobilière, sprlu.  tous vos biens immobiliers ne doivent-ils pas faire partie de la société ?  D'où situation impossible.

Et sinon, lors d'un contrôle, vous "tenez" combien de temps ?

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grmff
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Re : Démembrement ou indivision

La société civile immobilière n'existe pas en Belgique. Il y a les sprl et SA.

sprlu n'existe pas non plus. Il y a sprl avec un seul actionnaire, que beaucoup de gens appellent sprlu de manière abusive.

Les règles pour les sprl et pour les sprlu sont exactement les mêmes, sauf quelques unes, rares. Par exemple, pour une sprlu, le capital libéré minimum est de 2/3 au lieu de 1/3.

Et quand on a une sprlu, les patrimoines sont totalement séparés. Il est clair que le propriétaire d'une sprlu peut également être propriétaire de sa maison, sa voiture, un appart à la mer, un immeuble de rapport à Liège,... Aucune contre-indication.

A mon avis, votre confusion vient du fait que quand vous avez deux sprlu, en cas de faillite de l'une, le curateru est susceptible de considérer la simulation. Il peut alors considérer que la confusion de patrimoine et se servir sur vos biens propres. Et encore... faut qu'il y ait un lien entre les deux sociétés.

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grmff
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Re : Démembrement ou indivision

Et sinon, lors d'un contrôle, vous "tenez" combien de temps ?

Je n'ai jamais eu de contrôle de société de patrimoine... parce que je n'ai pas de société de patrimoine...

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curieux
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Re : Démembrement ou indivision

Grmff a écrit :

La société civile immobilière n'existe pas en Belgique. Il y a les sprl et SA.

sprlu n'existe pas non plus. Il y a sprl avec un seul actionnaire, que beaucoup de gens appellent sprlu de manière abusive.

Les règles pour les sprl et pour les sprlu sont exactement les mêmes, sauf quelques unes, rares. Par exemple, pour une sprlu, le capital libéré minimum est de 2/3 au lieu de 1/3.

Et quand on a une sprlu, les patrimoines sont totalement séparés. Il est clair que le propriétaire d'une sprlu peut également être propriétaire de sa maison, sa voiture, un appart à la mer, un immeuble de rapport à Liège,... Aucune contre-indication.

A mon avis, votre confusion vient du fait que quand vous avez deux sprlu, en cas de faillite de l'une, le curateru est susceptible de considérer la simulation. Il peut alors considérer que la confusion de patrimoine et se servir sur vos biens propres. Et encore... faut qu'il y ait un lien entre les deux sociétés.


OK, la société civile immobilière, avec son statut juridique spécifique n'existe pas en Belgique.
Cela dit l'appellation est assez couramment utilisée ( ex : bailleuxcausin.be).  De même pour l'usage de S.P.R.L.U. (cas particulier de S.P.R.L.) que l'on trouve même dans des textes légaux
Et il existe de nombreuses autres formes de sociétés.

Par ailleurs la siyuation de l'actionnaire unique d'une S.P.R.L. à certaines spécificités qu'il vaut mieux connaître : notamment l'impossibilité pratique de constituer plus d'une SPRLU.


cfr code des sociétés

Art. 212  La personne physique associé unique d'une société privée à responsabilité limitée est réputée caution solidaire des obligations de toute autre société privée à responsabilité limitée qu'elle constituerait ensuite seule ou dont elle deviendrait ensuite l'associé unique, sauf si les parts lui sont transmises pour cause de mort.

Art. 213  Nonobstant toute stipulation contraire, le fondateur- personne morale est responsable solidairement de tous les engagements souscrits aussi longtemps que la société ne compte comme associé unique que la personne morale ayant constitué seule la société.

Lorsque dans la société privée à responsabilité limitée devenue unipersonnelle, l'associé unique est une personne morale et que, dans un délai d'un an, un nouvel associé n'est pas entré dans la société ou que celle-ci n'est pas dissoute, l'associé unique est réputé caution solidaire de toutes les obligations de la société nées après la réunion de toutes les parts entre ses mains jusqu'à l'entrée d'un nouvel associé dans la société ou la publication de sa dissolution.

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JoLeTaxi
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Re : Démembrement ou indivision

S.P.R.L.U. :

Comprends pas :

Impossibilité pratique ?
Pcq l'associé est caution solidaire des obligations dans tout autre sprlu ?

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grmff
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Re : Démembrement ou indivision

Le code des sociétés prévoit que si vous avez deux sprlu, vous confondez forcément le patrimoine de ces deux sprlu avec le vôtre.

Il n'y a rien à comprendre, c'est juste comme cela.

Cela revient à interdire de posséder deux sprlu. Dans le temps, c'était pire. Il était interdit d'être actionnaire unique d'une société...

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JoLeTaxi
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Re : Démembrement ou indivision

Je comprends, mais ce que je voulais souligner c'est le fait qu'il est possible de constituer 1, 2 ou plusieurs sprlu :

a) de manière théorique;
b) de manière pratique : toutefois cela ne présente aucun intérêt vu responsabilité.

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JoLeTaxi
Pimonaute assidu
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Re : Démembrement ou indivision

Pour en revenir aux investissements, il semble que certains syndicats (FGTB, CSC, ...) demandes au gel des loyers. Certains demanderait même une limitation des loyers à maximum 150% du Revenu Cadastral.

Bientôt va falloir fournir le gîtes et le couvert (déjà que le propriétaire est responsable en cas de non paiement des factures d'eau) !

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